Cour d'appel, 21 novembre 2023. 23/00710

ARRET N° du 21 novembre 2023 N° RG 23/00710 - N° Portalis DBVQ-V-B7H-FKMT S.A.R.L. CHEZ LU c/ S.C.I. JOLAIN VESLE Formule exécutoire le : à : Me Vincent NICOLAS COUR D'APPEL DE REIMS CHAMBRE CIVILE-1° SECTION ARRET DU 21 NOVEMBRE 2023 APPELANTE : d'une ordonnance de référé rendue le 12 avril 2023 par le tribunal judiciaire de REIMS S.A.R.L. CHEZ LU [Adresse 3] [Localité 4] Représentée par Me Damien JOCHUM de la SELARL RAFFIN ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS INTIMEE : S.C.I. JOLAIN VESLE [Adresse 2] [Localité 1] Représentée par Me Vincent NICOLAS, avocat au barreau de REIMS COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS : Madame PILON, conseillère, a entendu les plaidoiries, les parties ne s'y étant pas opposées ; en a rendu compte à la cour lors de son délibéré. COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE : Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre Madame Véronique MAUSSIRE, conseillère Madame Sandrine PILON, conseillère GREFFIER : Madame Jocelyne DRAPIER, greffière lors des débats, Madame Yelena MOHAMED-DALLAS, greffière lors de la mise à disposition DEBATS : A l'audience publique du 10 octobre 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2023 ARRET : Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 21 novembre 2023 et signé par Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre, et Madame Yelena MOHAMED-DALLAS, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. Par acte notarié en date du 19 novembre 2018, la S.C.I JOLAIN VESLE a donné à bail commercial à la S.A.R.L CHEZ LU un local commercial situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 5.880 euros. Le 28 décembre 2022, la SCI Jolain Vesle a fait délivrer à la SARL Chez Lu un commandement de payer la somme de 11 938.48 euros au titre de loyers et charges impayés, lui indiquant qu'elle entendait se prévaloir de la clause résolutoire insérée dans le bail à défaut de paiement dans le délai d'un mois. Le 16 février suivant, la SCI JOLAIN VESLE saisissait le juge des référés du tribunal judiciaire de Reims, lequel, la SARL CHEZ LU n'ayant pas comparu à l'audience, a par ordonnance du 12 avril 2023 : - Constaté la résiliation de plein droit du bail commercial conclu entre les parties portant sur les locaux à usage commercial sis [Adresse 3] au 28 janvier 2023, - Ordonné l'expulsion de la SARL CHEZ LU représentée par son gérant, occupante sans droit ni titre, et de tous occupants de son chef sans astreinte mais avec l'assistance de la force publique si besoin et le concours d'un serrurier, - Fixé le montant de l'indemnité d'occupation due par la SARL CHEZ LU à la SCI JOLAIN VESLE à la somme de 212,64 euros par jour à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire du bail, jusqu'à la parfaite libération des lieux, - Condamné la SARL CHEZ LU à payer à la SCI JOLAIN VESLE une indemnité d'occupation due fixée à la somme de 212,64 euros par jour à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire du bail, jusqu'à la parfaite libération des lieux, - Condamné à titre provisionnel, la SARL CHEZ LU à payer à la SCI JOLAIN VESLE la somme de 17 778,82 euros au titre des arriérés locatifs à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire du bail, jusqu'à la parfaire libération des lieux, - Condamné la SARL CHEZ LU à payer à la SCI JOLAIN VESLE la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamné la SARL CHEZ LU aux dépens de la procédure de référé. La SARL CHEZ LU a interjeté appel de cette décision par déclaration du 24 avril 2023. Dans ses conclusions notifiées le 2 juin 2023, la SARL CHEZ LU demande à la Cour d'appel : - D'infirmer l'ordonnance de référé du 12 avril 2023, Et statuant à nouveau : - D'accorder à la société CHEZ LU un délai de 6 mois pour satisfaire aux causes du commandement de payer qui lui a été délivré à la requête de la société JOLAIN VESLE, par exploit en date du 28 décembre 2022, - De suspendre, pendant ledit délai, la réalisation et les effets de la clause résolutoire insérée au bail en date du 19 novembre 2018, et visée dans le commandement en cause, - De débouter la société JOLAIN VESLE de toutes demandes plus amples ou contraires. Elle fait valoir au soutien de sa demande que : - la SARL CHEZ LU se trouve dans une situation de débiteur malheureux et de bonne foi, qui a réalisé d'importants travaux d'aménagement lors de son installation et a été, comme beaucoup de commerces de restauration, durablement impactée par la crise sanitaire, de sorte qu'elle a été confrontée à des problèmes de trésorerie expliquant le retard et les difficultés de paiement du loyer, - ses travaux sont désormais amortis et que le commerce de restauration est économiquement viable. Par conclusions notifiées le 30 juin 2023, la SCI JOLAIN VESLE demande à la Cour de : - confirmer la décision en toutes ses dispositions, - débouter la société CHEZ LU de toutes autres demandes, fins et prétentions contraires, - condamner la SARL CHEZ LU à payer à la SCI JOLAIN VESLE la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, - condamner la SARL CHEZ LU aux entiers dépens, en ce compris ceux de la 1ère instance, ainsi que les frais de commandement de payer visant la clause résolutoire Au soutien de ses prétentions, l'intimée invoque les articles 1224 et 1225 du code civil ainsi que l'article L.145-41 alinéa 1 du Code commerce pour conclure que la SARL CHEZ LU n'ayant pas régularisé complètement sa situation avant l'expiration du délai d'un mois à partir de la signification du commandement de payer, la résiliation du contrat de bail est acquise depuis le 28 janvier 2023, la SARL CHEZ LU devant par conséquent être expulsée. La SCI JOLAIN VESLE confirme une dette d'arriéré de loyers de 15 818,48 €, majorée des intérêts de retard et d'une majoration contractuelle de 10%, portant la dette de loyers à la somme de 17.778,82 euros, et réitère sa demande de condamnation de la SARL CHEZ LU au versement d'une indemnité d'occupation de 212,64 euros par jour jusqu'à complète libération des lieux. MOTIFS Sur la clause résolutoire Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement. L'article L145-41 alinéa 1er du code de commerce prévoit que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Le bail signé entre les parties stipule qu'en cas de non-exécution, totale ou partielle, ou de non-respect, par le preneur de la clause de destination, du paiement à son échéance de l'un des termes du loyer, des charges et impôts récupérables par le bailleur, des travaux lui incombant, des horaires d'ouverture pouvant être imposés par une réglementation ou un cahier des charges, de son obligation d'assurance, de la sécurité de son personnel et des tiers, le bail sera résilié de plein droit un mois après une sommation d'exécuter ou un commandement de payer délivré par acte extra-judiciaire au preneur ou à son représentant légal de régulariser sa situation. La SARL Chez Lu ne conteste pas que les causes du commandement de payer n'ont pas été réglées dans le mois de sa date. Dès lors, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à au 28 janvier 2023 et l'ordonnance de référé sera confirmée de ce chef. Sur l'arriéré locatif Aux termes des dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, allouer une provision au créancier. Le tribunal a retenu que la SARL Chez Lu restait redevable d'un montant de 17.778.82 euros correspondant aux loyers impayés selon décompte arrêté au 11 février 2023. La SCI Jolain Vesle réclame cette somme à hauteur d'appel. La SARL Chez Lu, qui ne la conteste pas, ne justifie pas avoir effectué des paiements dont la somme réclamée ne tiendrait pas compte. Aussi, sera-t-elle condamnée à payer à la SCI Jolain Vesle la somme provisionnelle de 17.778.82 euros au titre des loyers et charges impayés, l'ordonnance de référé étant confirmée de ce chef. Sur les délais de paiement L'article L145-41 alinéa 2 du code de commerce dispose : " Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ". La SARL Chez Lu ne fournit aucun élément sur sa situation financière actuelle, de sorte que la cour ne peut déterminer sa capacité à apurer la dette de loyers en sus du paiement des loyers courants. Dans ces conditions, sa demande de délais de paiement ne peut qu'être rejetée et il n'y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire. Sur les demandes d'expulsion et d'indemnité d'occupation Il convient de constater la résolution de plein droit du contrat de bail et d'ordonner l'expulsion de la SARL Chez Lu et de tout occupant de son chef. Son maintien dans les lieux alors qu'elle se trouve sans droit ni titre du fait de l'acquisition des effets de la clause résolutoire, constitue un trouble manifestement illicite justifiant, en application de l'article 835, alinéa 1 du code de procédure civile, la mesure d'expulsion et sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation. Le bail conclu entre les parties prévoit que si le preneur refuse d'évacuer les lieux, après résiliation, il sera débiteur d'une indemnité d'occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majoré de 10%. En conséquence, la SARL Chez Lu doit être condamnée à payer à la SCI Jolain Vesle la somme provisionnelle de 212.64 euros par jour à valoir sur l'indemnité d'occupation et l'ordonnance de référé sera confirmée de ce chef. Sur les dépens et les frais irrépétibles Le sort des dépens et frais irrépétibles de première instance a été exactement réglé par le premier juge. La SARL Chez Lu, qui succombe en son appel, sera condamnée aux dépens de cette instance et à payer à la SCI Jolain Vesle 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, La cour, statuant publiquement et contradictoirement, Confirme l'ordonnance rendue le 12 avril 2023 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Reims en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Déboute la SARL Chez Lu de sa demande de délais de paiement, Condamne la SARL Chez Lu à payer à la SCI Jolain Vesle la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la SARL Chez Lu aux dépens d'appel. Le greffier La présidente