Tribunal judiciaire, 02 juillet 2025. 25/01442

Date de délivrance des copies par le greffe : 1 CCC DOSSIER + 1 CCCFE et 1 CCC à Me KAIGL AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE POLE CIVIL 1ère Chambre section B JUGEMENT DU 02 Juillet 2025 DÉCISION N° 2025/ N° RG 25/01442 - N° Portalis DBWQ-W-B7J-QEFA DEMANDERESSE : S.C.I. SOBRO 47 avenue Hoche 75008 Paris représentée par Me Philippe KAIGL, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant DEFENDERESSE : S.A.R.L. URBAN NEST 6 rue Maréchal Joffre 06400 Cannes non comparante et non représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE Président : Madame PISTRE, Vice-Présidente Greffier : Monsieur BASSEZ Vu l’article 760 du code de procédure civile ; DÉBATS : Vu la clôture de la procédure par mention au dossier en date du 28 Mai 2025, A l’audience publique du 28 Mai 2025, Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 02.07.2025. ***** EXPOSE DU LITIGE Vu l’assignation délivrée par acte de commissaire de justice en date du 13 mars 2025 à la requête de la SCI SOBRO à l'encontre de la société URBAN NEST La société URBAN NEST ne constitue pas avocat Vu les dispositions de l'article 778 du code de procédure civile, Le président de l'audience d'orientation a déclaré l'instruction close le 28 mai 2025 et a fixé l'audience le jour même * * La SCI SOBRO expose qu’elle acquis de la SCI [I], par acte notarié du 26 juillet 2024, un local commercial sis à CANNES, 6 rue Maréchal Joffre, et qu’elle s’est substituée, en vue de cette acquisition, dans les droits de la société MSB dans les termes d’un protocole d’accord en date du 9 avril 2024 signé par celle-ci avec la SCI [I], ledit protocole ayant été dressé pour mettre un terme au litige opposant les parties dans le cadre de différentes procédures judiciaires introduites par la SARL URBAN NEST, locataire de la SCI [I], résultant notamment d’une assignation à jour fixe devant le tribunal judiciaire de Grasse les mettant en cause à l’effet de les faire notamment condamner au coût des travaux de reprise dans les locaux de URBAN NEST à hauteur de 83.061 € hors taxes soit TTC 99.873,66 €, au titre de la perte d’exploitation à hauteur de 313.452 € etc. La SCI SOBRO soutient qu’aux termes de ce protocole, il avait été convenu entre les parties : - l’acquisition par MSB ou toute personne morale se substituant à elle du local du 6 avenue Maréchal Joffre au prix de 650.000 € ; - l’abandon des poursuites judiciaires entre les parties ; - l’abandon réciproque par les parties du bénéfice de toutes actions éventuelles et condamnations à venir dans le procès intenté actuellement par la SARL URBAN NEST devant le tribunal judiciaire de Grasse sous le n° RG 23/05849 ; - la mainlevée des inscriptions d’hypothèques judiciaires en cours de validité sur les lots 9 à 12 de la SCI MSB ; - la fixation des conditions de garanties de passif de la SCI MSB ou toute autre personne physique ou morale se substituant à elle envers la SCI [I] en cas de condamnations pécuniaires ou toutes autres condamnations dans le présent procès enrôlé sous le n° RG23/05849 ou toute procédure en découlant ; - la prise en charge par la SCI MSB ou toute personne physique ou morale des frais relatifs à la mainlevée des hypothèques ; - l’engagement synallagmatique des deux parties, l’une de vendre son bien immobilier, l’autre d’acheter ledit bien, objet des présentes ; - le versement d’une indemnité d’immobilisation égale à 10% du prix de vente, soit la somme de 65.000 € ; - le paiement comptant du prix de cession, soit la somme de 650.000 € par la SCI MSB ou toute personne physique ou morale se substituant à elle entre les mains de la SCI [I] et ce sans aucun concours bancaire le jour de la signature de la vente définitive à recevoir par acte notarié. La demanderesse fait valoir que par suite, elle acquérait le bien objet du protocole d’accord aux termes de l’acte notarié susvisé, rappelant notamment que, prenant possession par la perception des loyers – à ce jour impayés - dus par la SARL URBAN NEST, elle était subrogée dans tous les droits, actions et obligations de la SCI [I], laquelle abandonnait en contrepartie au profit de la SCI SOBRO l’intégralité des sommes récupérables au titre des impayés et indemnités dans le cadre du différend l’opposant au locataire. Elle ajoute qu’entretemps, elle a donné congé avec refus de renouvellement et sans indemnité du bail consenti à la SARL URBAN NEST, après l’avoir mise en demeure d’avois à régler les loyers impayés ; que cette société renonçait également à faire valoir son droit de préemption à l’acquisition du local après avoir été informée par la SCI [I] de son intention de vendre son bien, et devait quitter les lieux en restituant les clés du local, abandonnant ainsi tous ses droits (le congé donné étant validé et définitif), mais en les laissant dans un état « déplorable ». La SCI SOBRO sollicite au terme de son assignation, à laquelle il convient de se référer pour un plus ample exposé du litige en application de l'article 455 du code de procédure civile, de voir : Déclarer la SARL URBAN NEST responsable de l’inexécution de ses obligations contractuelles ; En conséquence, Condamner la SARL URBAN NEST à payer à la SCI SOBRO la somme de 118.612,51 € représentant les loyers dus au 1er janvier 2024, ainsi que ceux dus à compter de cette époque jusqu’à la date du départ de la SARL URBAN NEST ; Condamner la SARL URBAN NEST à payer à la SCI SOBRO la somme de 94.160 € indument conservée et détournée par elle au titre des frais de réparation du local ; Condamner la SARL URBAN NEST à payer à la SCI SOBRO la somme de 13.743 € TTC, montant de la facture de réparation urgente avancée par la SCI SOBRO ; Condamner la SARL URBAN NEST à payer à la SCI SOBRO la somme de 31.200 € correspondant à la perte de chance de pouvoir relouer le local rapidement ; Condamner la SARL URBAN NEST à payer à la SCI SOBRO la somme de 10.000 € au titre de sa particulière mauvaise foi ; DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ; Condamner la SARL URBAN NEST à payer à la SCI SOBRO la somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner la SARL URBAN NEST aux dépens et dire que, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, Me Philippe KAIGL, de la SCP KAIGL ANGELOZZI, pourra recouvrer directement ceux dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision. MOTIFS Sur la régularité de la procédure En application des dispositions de l’article 472 du Code de Procédure Civile, quand le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. En l’espèce, la société URBAN NEST a été assignée à son siège social par procès-verbal de vaines recherches. L’acte fait mention des diligences prévues aux articles 655 à 659 du code de procédure civile, et notamment des diligences accomplies pour effectuer la signification à la personne de son destinataire et les circonstances caractérisant l’impossibilité d’une telle signification, et des recherches faites par l’huissier dont il a fait mention dans l’acte de signification pour tenter de retrouver le destinataire. Les dispositions de l'article 754 du code de procédure civile ont été respectées et un délai de plus de 15 jours s'est écoulé entre la transmission du second original le 14 mars 2025 et l’audience d’orientation du 30 avril 2025. Sur les demandes principales Aux termes des dispositions de l'article 1103 du Code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Aux termes des dispositions de l'article 1104 du Code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Aux termes des dispositions de l’article 1346 du Code civil, la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, ayant un intérêt légitime, paye dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de toute partie de la dette. Aux termes des dispositions de l’article 1346 – 1 du Code civil, la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, le subroge dans ses droits contre le débiteur. Cette subrogation doit être expresse. Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tout moyen. Aux termes des dispositions de l’article 1728 du Code civil, le preneur est tenu de 2 obligations principales : • user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ou suivant celle présumée d’après les circonstances à défaut de convention • de payer le prix du bail aux termes convenus. * * En l’espèce, la SCI SOBRO produit aux débats l’acte notarié du 26 juillet 2024 par lequel elle a acquis la société civile immobilière l’[I] un local à usage de magasin situé au rez-de-chaussée constituant le lot 3 de la copropriété, situé 6 Rue Maréchal Joffre et 3 Rue de la pompe à Cannes. Elle est donc propriétaire du local commercial litigieux. L’acte d’acquisition du 26 juillet 2024 mentionne en outre que le bien est actuellement loué au profit de la société la société URBAN NEST et que : • après des travaux de rénovation la société URBAN NEST a commencé à exploiter les biens à compter du 1er août 2018 • des infiltrations en provenance de fuite en toiture de l’ensemble immobilier ont eu lieu courant 2019 dans les biens objet des présentes, infiltrations aggravées à la suite d’intempéries courant novembre 2019 • depuis le 1er novembre 2019 le locataire n’est pas à jour du règlement de ses loyers • le locataire a assigné notamment le vendeur devant le tribunal judiciaire de Grasse aux fins de nommer un expert pour déterminer l’origine et la cause des infiltrations et les responsabilités de chacun • par ordonnance du 9 juin 2020 le locataire a été autorisé à suspendre le règlement des loyers sur la période du 13 septembre 2019 au 31 juillet 2020 • aux termes d’une ordonnance du 28 janvier 2021 rendue par la cour d’appel d’Aix-en-Provence, le locataire a été autorisé à suspendre le règlement des loyers sur la période allant du 13 septembre 2019 au 1er mars 2021, de la taxe foncière 2019 pour un prorata correspondant à la période allant du 13 septembre 2019 au 31 décembre 2019 et de la taxe foncière 2020 • par acte d’huissier du 27 novembre 2023 le vendeur a signifié au locataire une mise en demeure préalable en congé avec refus du renouvellement du bail • par assignation du 13 décembre 2023 le locataire a assigné notamment le vendeur devant le tribunal judiciaire de Grasse pour une audience devant avoir lieu le 16 avril 2024 • par acte d’huissier du 23 janvier 2024 le vendeur a signifié au locataire un congé avec refus de renouvellement du bail commercial sans indemnité d’éviction. Aux termes de cet acte notarié, l’acquéreur déclare être parfaitement informé de la situation, et parfaitement informé qu’il sera subrogé dans tous les droits, actions et obligations du vendeur à compter de l’acte définitif de vente. L’acte mentionne en outre qu’un protocole a été signé le 9 avril 2024 dans le droit duquel la SCI SOBRO se substitue dans les mêmes termes et conditions, à la société MSB et en contrepartie le vendeur déclare abandonner au profit de l’acquéreur l’intégralité des sommes récupérables au titre des impayés, indemnités, etc. dans le cadre du différend avec le locataire. La SCI SOBRO produit en outre aux débats ledit protocole d’accord du 9 avril 2024 signé entre la SCI l’[I] et la société MSB. La SCI SOBRO justifie par ces éléments être subrogée à la SCI l’[I] en tant que nouveau propriétaire du bien, et conventionnellement subrogée à la société MSB aux termes de l’acte authentique en contrepartie de quoi le vendeur abandonne à son profit l’intégralité des sommes récupérables au titre des impayés, indemnités, etc. dans le cadre du différend avec le locataire. Aux termes de ce protocole il est mentionné que la SCI MSB ou toute autre personne physique ou morale se substituant à elle, achète les biens de la SCI l’Olivier situé 6, Rue du Maréchal Joffre à Cannes au prix de 650 000 € nets vendeur qui a été négocié en tenant compte à la fois : • du prix convenu entre les parties pour l’achat • du renoncement de la SCI l’[I] au recouvrement et à la perception de tous les loyers taxes foncière sur la société URBAN NEST son locataire, non réglées depuis le 1er novembre 2019 et évalués à la somme de 150 000 €. Par ces éléments, la SCI SOBRO justifie de sa qualité et de son intérêt à agir à l’encontre de la société URBAN NEST. La SCI SOBRO produit en outre : • l’assignation à jour fixe qu’a fait délivrer le 13 décembre 2023 la société URBAN NEST au syndicat des copropriétaires de l’immeuble, à la société MSB, à Groupama Méditerranée et à la société l’[I], en vue d’obtenir la condamnation du syndicat des copropriétaires à mettre en œuvre les travaux de reprise des parties communes, et condamner in solidum la société MSB, le syndicat des copropriétaires, Groupama assureur du syndicat des copropriétaires et la SCI l’[I] à lui régler notamment 83 061,55 euros hors-taxes pour le coût des travaux de reprise dans les locaux, 313 452 € pour la perte d’exploitation, 108 026 € pour le préjudice lié à la reconstitution de la clientèle etc. • le congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction qu’a fait délivrer le bailleur, la SCI l’[I], à la société URBAN NEST le 23 janvier 2024 • la mise en demeure préalable du 27 novembre 2023 • la mise en demeure adressée le 19 novembre 2023 par la SCI l’[I] à la société URBAN NEST • le procès-verbal de constat dressé le 2 septembre 2024 dont il résulte que la société MSB vient récemment de reprendre possession des lieux loués, et que les lieux présentent différentes dégradations à savoir notamment les lames de parquet en bois recouvrant le sol du local sont dégradées, soulevées, présence de cloques et de décollement au niveau des bandes à joint du faux plafond, à l’arrière-boutique le mur et le pilier situés sur le côté gauche de la porte d’accès sont fortement dégradés par l’humidité etc. • le bail initial qui avait été souscrit entre la SCI l’[I] et la société et Zerline (aux droits de laquelle s’est trouvé la société URBAN NEST) • la 1ere page d’un devis établi par APK le 23 aout 2024 • la proposition faite le 11 novembre 2022 par le conseil de la société MSB notamment à la société URBAN NEST et à la SCI l’[I] de prendre en charge la rénovation de l’intégralité de l’immeuble pour le rendre exploitable au plus vite en contrepartie de l’abandon des poursuites judiciaires. Il résulte de ces éléments que la société URBAN NEST a quitté les lieux au plus tard le 2 septembre 2024, sans que la date du départ des lieux ne soit renseignée. La société URBAN NEST qui est tenue de régler les loyers ne justifie pas d’une dispense judiciaire au-delà des périodes mentionnées dans l’acte authentique. La demande au titre de l’arriéré locatif sera par conséquent accueillie en ce qui concerne l’arriéré du au 1er janvier 2024. En revanche, la demande au titre des « loyers dus à compter de cette époque jusqu’à la date du départ » qui est imprécise, tant dans la période que dans le montant de la réclamation, et qui ne permet pas au tribunal d’en vérifier le bien-fondé, ne sera pas accueillie. Pour le surplus des demandes, force est de constater qu’il n’est allégué d’aucun protocole d’accord signé par la société URBAN NEST, laquelle n’est pas partie prenante au protocole du 9 avril 2024. Il s’évincent des termes de l’assignation que l’action introduite par la société URBAN NEST selon assignation à jour fixe du 13 décembre 2023 est toujours pendante. Il n’est pas allégué d’un désistement ou d’une décision définitive. Il s’évince des mentions contenues dans l’acte notarié du 26 juillet 2024 que le bien litigieux a subi de très importantes infiltrations ayant justifié qu’à plusieurs reprises la société URBAN NEST bénéficie d’une autorisation judiciaire de suspendre le paiement de ses loyers. Le constat d’huissier invoqué par la SCI SOBRO qui selon elle démontrerait que les biens ont été restitués dans un état « déplorable » fait en réalité mentions de séquelles d’infiltrations. L’affirmation selon laquelle, alors que l’instance engagée le 13 décembre 2023 ne serait pas achevée, la société URBAN NEST aurait reçu de la part de la compagnie d’assurances, la MAAF, les sommes qui auraient pu lui servir à la réalisation des réparations et à sa conservation, n’est étayée par aucune pièce. En ce qui concerne les travaux que la SCI SOBRO aurait été contrainte de faire procéder, il n’est produit que la pièce numéro 9, qui est qualifiée dans le bordereau de communication de pièces de « devis facture » mais qui n’est en réalité qu’un devis, dont seule la première page est produite. En réalité, la SCI SOBRO est défaillante à démontrer les inexécutions et comportements fautifs qu’elle impute à son ancienne locataire. Hors la demande au titre de l’arriéré locatif, elle sera déboutée de l’ensemble de ses demandes. Sur l'article 700 du code de procédure civile, l’exécution provisoire et les dépens La société URBAN NEST, qui succombe partiellement, supportera les dépens et devra indemniser la SCI SOBRO sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile selon détail précisé au dispositif. Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire qui apparaît compatible avec la nature de l’affaire. PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant publiquement par jugement mis à la disposition des parties au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, Condamne la société URBAN NEST à payer à la SCI SOBRO la somme de 118 612,51 euros représentant les loyers dus au 1er janvier 2024 Déboute la SCI SOBRO de sa demande au titre des sommes indûment conservées et détournées au titre des frais de réparation du local, au titre de la facture de réparation urgente, au titre de la perte de chance de pouvoir relouer le local rapidement, au titre de la mauvaise foi, et au titre de la demande imprécise des loyers dus « à compter de cette époque jusqu’à la date du départ » Condamne la société URBAN NEST à payer à la SCI SOBRO la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile Condamne la société URBAN NEST aux dépens avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de l’avocat demandeur Juge n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire laquelle est de droit Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe aux jours, mois et an susdits. LE GREFFIER LA PRESIDENTE