Cour de cassation, 17 juin 2014. 12-24.827

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur les deux moyens, réunis, ci-après annexé : Attendu, d'une part, qu'ayant relevé que la société Itec avait indiqué, dans un rapport du 30 septembre 1999, que la terrasse nécessitait dans un avenir très proche une réfection totale, que la copropriété avait fait procéder au ravalement de l'immeuble mais que les infiltrations avaient persisté en raison de l'absence de réfection de l'étanchéité et que l'assemblée générale du 6 juin 2002 avait décidé de ne pas donner suite à la demande d'indemnisation de Mme X..., la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, a pu retenir que le cabinet Cadot-Beauplet avait pris ses fonctions au mois de décembre 2000 en ayant connaissance du sinistre, notamment par le rapport de la société Itec, que le syndic, qui ne pouvait prétendre que la réfection de l'étanchéité n'était pas urgente et que l'ouvrage ne menaçait pas ruine, et qu'il ne justifiait pas avoir attiré l'attention du syndicat sur l'état de l'immeuble et en a exactement déduit que ce syndic avait engagé sa responsabilité in solidum avec le syndicat ; Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que, bien que la terrasse ait été réparée en 2006, aucune indemnisation n'avait été faite à Mme X... lui permettant d'effectuer ses travaux de reprise, la cour d'appel, qui n'a pas énoncé que le cabinet Cadot-Beauplet était responsable du préjudice de jouissance subi depuis 1993 et qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendait inopérante, a souverainement apprécié la réalité et l'importance du préjudice par l'évaluation qu'elle en a fait ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Cabinet Cadot-Beauplet aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Cabinet Cadot-Beauplet et la condamne à payer à Mme X... la somme de 3 000 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept juin deux mille quatorze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat aux Conseils, pour la société Cabinet Cadot-Beauplet PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société Cadot-Beauplet, in solidum avec le syndicat des copropriétaires, à payer à Mme Françoise X... les sommes de 9. 169, 02 € TTC en indemnisation de son préjudice matériel et de 23. 000 ¿ au titre de son préjudice de jouissance, AUX MOTIFS PROPRES QUE Mme Françoise X... est propriétaire occupante d'un studio au dernier étage de l'immeuble du 2-4 rue Meissonnier aux Lilas (Seine Saint Denis) ; Qu'elle a subi trois dégâts des eaux en date des 2 avril 1993, 24 juin 1996 et 2 novembre 1998 et obtenu la désignation de M. Y... comme expert par ordonnance de référé du 2 juin 2004 ; Que l'expert a clos son rapport le 28 février 2005 ; Qu'il déclare que les infiltrations s'étant produites dans l'appartement de Mme Françoise X... proviennent de la défaillance de l'étanchéité de l'immeuble précisant que le problème avait été clairement identifié dès 1999 avec le rapport de la société ITEC ; Que cette société avait été mandatée par le cabinet Yves de Fontenay, syndic de la copropriété de l'époque ; Qu'elle confirmait le diagnostic d'une entreprise précédente, la société GEC indiquant que l'infiltration en salle de bains provenait des façades et que celle dans le séjour était due à des relevés d'étanchéité défaillants au niveau de l'acrotère ; Que la société ITEC dans son rapport du 30 septembre 1999 indiquait que la terrasse nécessitait dans un avenir très proche une réfection totale ; Qu'elle déclarait avoir vérifié les façades des superstructures, ainsi que la terrasse supérieure et que la situation de ces ouvrages était catastrophique écrivant : « les photos que nous vous joignons se passent à elles seules de tout commentaire, vous pourrez constater le très mauvais état des maçonneries ainsi que celui de l'étanchéité où l'on voit un peu partout des relevés en train de se décoller » ; Que la copropriété a fait procéder au ravalement de l'immeuble, mais les infiltrations ont continué compte tenu de l'absence de réfection de l'étanchéité ; Que lors de l'assemblée générale du 6 juin 2002 la copropriété a expressément décidé de ne pas donner suite à la demande d'indemnisation de Mme Françoise X... « compte tenu de l'ancienneté de cette affaire » ; Que les moyens invoqués au soutien de leur appel par le syndic Cabinet Cadot Beauplet et le syndicat des copropriétaires ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, les moyens dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ; Qu'il sera ajouté que si le syndic intimé ne peut être tenu responsable des manquements des syndics précédents, la société cabinet Cadot Beauplet a pris ses fonctions le 27 décembre 2000 en ayant une parfaite connaissance du sinistre notamment par le rapport de la société ITEC et le syndic ne peut prétendre comme il le fait que la réfection de l'étanchéité ne présentait pas le caractère d'urgence et que l'ouvrage ne menaçait pas ruine ; Que le syndic ne justifie pas davantage avoir attiré l'attention du syndicat sur l'état de l'immeuble et les conséquences en découlant pour l'occupante du studio ; Que le principe de la responsabilité in solidum du syndic et du syndicat sera retenu ; Sur les préjudices de Mme Françoise X..., que le premier juge a évalué à 6. 445 euros HT l'indemnisation du préjudice matériel compte tenu des travaux à réaliser dans l'appartement ; Qu'au vu du devis produit, déjà ancien (29 juin 2009) et de la nécessité de faire procéder à la rénovation complète de l'appartement constitué d'une seule pièce, le devis sera retenu pour son entier montant et le syndicat des copropriétaires et la SAS Cadot-Beauplet seront condamnés in solidum à payer la somme de 9. 169, 02 ¿ TTC à Mme Françoise X... en indemnisation de son préjudice matériel ; Que le trouble de jouissance est d'une durée particulièrement longue ; Que bien que la terrasse ait été réparée en 2006, aucune indemnisation n'a été faite à Mme Françoise X..., lui permettant d'effectuer ses propres travaux, ce qui a augmenté son préjudice de jouissance ; Que la cour trouve dans les pièces produits les éléments nécessaires pour fixer le préjudice de jouissance à la somme de 23. 000 €, que le syndicat des copropriétaires et la SAS Cadot-Beauplet seront condamnés in solidum à payer à Mme Françoise X..., ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QU'aux termes des dispositions de l'article 1382 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ; Que l'expert judiciaire constate dans le rapport déposé le 28 février 2005 que les infiltrations chez Françoise X... proviennent de la défaillance d'étanchéité de l'immeuble ; Qu'il soutient que le problème a été clairement identifié en 1999 avec le rapport ITEC ; Qu'il souligne que suivant les déclarations des parties et les pièces reçues, les phénomènes en séjour sont apparus en 1993, se sont renouvelés en 1996 et persistent depuis ; Que ceux en salle de bains existent depuis 1998 ; Que l'expert énonce que les sondages destructifs exécutés sur la terrasse supérieure ont démontré la vétusté de l'étanchéité en place et la présence d'eau sous cette étanchéité... la continuité des phénomènes et l'état de l'étanchéité obligent à retenir cet ouvrage comme la cause subsistance des désordres ; Que les conclusions de l'expert sur l'origine des désordres ne sont pas remises en cause par les parties et il convient de les retenir ; Qu'ainsi, les infiltrations à l'origine des dégradations constatées dans l'appartement de Françoise X... ont pour origine la vétusté de l'étanchéité de la terrasse, partie commune ; Que si aucune responsabilité ne peut être recherchée sur le fondement du dégât des eaux subi en 1993, au regard des règles de prescription, l'action de Françoise X... est recevable puisque selon les dires de l'expert les « même phénomènes se sont renouvelés en 1996 » ; Que dès lors, les demandes figurant dans l'assignation délivrée en 2004 pour la réparation de préjudices apparus à compter de 1996, sont recevables en la forme ; Que par ailleurs, la responsabilité du syndic doit être recherchée en application des dispositions de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ; Qu'aux termes des dispositions de cet article, le syndic est chargé d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble ; Qu'en l'espèce, l'étude des procès-verbaux d'assemblées générales montre que le syndic, informé des désordres depuis 1993 a attendu 1999 pour mettre en oeuvre une expertise propre à identifier l'origine des désordres ; Que par ailleurs, ce n'est qu'à la suite du dépôt du rapport d'expertise judiciaire que les travaux seront réalisés ; Que le fait que l'agence immobilière Cadot Beauplet ait inscrit à l'ordre du jour des assemblées générales les demandes de travaux ne peut exclure sa responsabilité puisque c'est à la demande de Françoise X..., copropriétaire, que ces demandes ont été inscrites à l'ordre du jour ; Que dès lors, la responsabilité de l'agence immobilière Cadot Beauplet est engagée au même titre que celle du syndicat des copropriétaires du 2-4 rue Meissonnier ; Que l'expert conclut en ce sens lorsqu'il indique que « les infiltrations proviennent de la défaillance de la partie de commune de l'immeuble » ; Qu'il s'agit donc d'une partie commune placée sous la responsabilité du syndicat des copropriétaires du 2-4 rue Meissonnier et de ses différents syndics, sans qu'il soit nécessaire d'établir un partage entre les gestionnaires successifs, le problème ayant été clairement identifié en 1999 avec le rapport ITEC, ALORS QUE, D'UNE PART, la responsabilité délictuelle du syndic de copropriété n'est engagée à l'égard d'un copropriétaire que si les manquements aux obligations expresses de son mandat sont intervenus au cours de la période d'exercice de ses fonctions ; Qu'en l'espèce, la cour a considéré que le syndic de copropriété avait commis une faute d'une part, en ne prenant pas l'initiative de faire exécuter les travaux urgents de réfection de l'étanchéité de l'immeuble sans attendre la désignation d'un expert judiciaire et d'autre part, en n'informant pas le syndicat des copropriétaires de l'état de l'immeuble, dès lors qu'il avait « une parfaite connaissance » du rapport de la société ITEC du 30 septembre 1999 ayant établi que les infiltrations constatées dans l'appartement de Mme X... provenaient de la défaillance de l'étanchéité de l'immeuble ; Qu'en statuant de la sorte, sans préciser les éléments de fait venant établir que le syndic, dont elle a souligné qu'il avait pris ses fonctions le 27 décembre 2000 aurait pu avoir connaissance des conclusions du rapport de la société ITEC du 30 septembre 1999 antérieurement à l'expertise judiciaire qui avait formellement établi la cause des désordres, la cour d'appel a privé sa décision de motifs en violation de l'article 455 du code de procédure civile, ALORS QUE, D'AUTRE PART, le syndic de copropriété, chargé en cas d'urgence de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, ne peut se voir reprocher une inaction fautive dans l'exécution des travaux de réfection des désordres lorsque l'assemblée générale des copropriétaires a refusé l'exécution des travaux de remise en état ou lorsqu'elle en a limité le montant ; Qu'en ne recherchant pas si le vote par l'assemblée générale des copropriétaires du 10 avril 2003 de travaux de réfection de l'étanchéité de la terrasse située au-dessus de l'appartement de Mme X... pour un montant de 807, 07 € (Prod. 6), n'interdisait pas au syndic de faire procéder de sa propre initiative à des travaux d'une plus grande ampleur et d'un coût supérieur à ceux décidés par l'assemblée générale, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 18, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société Cadot Beauplet, in solidum avec le syndicat des copropriétaires du 2-4 rue Meissonnier aux Lilas, à payer à Mme Françoise X... la somme de 23. 000 € au titre de son préjudice de jouissance, AUX MOTIFS PROPRES QUE le trouble de jouissance est d'une durée particulièrement longue ; Que bien que la terrasse ait été réparée en 2006, aucune indemnisation n'a été faite à Mme Françoise X..., lui permettant d'effectuer ses propres travaux, ce qui a augmenté son préjudice de jouissance ; Que la cour trouve dans les pièces produites les éléments nécessaires pour fixer le préjudice de jouissance à la somme de 23. 000 €, que le syndicat des copropriétaires et la société Cadot Beauplet seront condamnés in solidum à payer à Mme Françoise X..., ET AUX MOTIFS EN PARTIE ADOPTÉS QUE, s'agissant du trouble de jouissance, il convient de relever que Françoise X... ne fournit aucun élément permettant de chiffrer ce préjudice qui en tout état de cause ne peut être évalué que sur une période allant du mois d'avril 1993 au mois de janvier 2005, date à laquelle, les travaux extérieurs ont été réalisés et à partir de là, Françoise X... pouvait rénover son intérieur, ALORS QUE, D'UNE PART, la responsabilité délictuelle du syndic de copropriété n'est engagée à l'égard d'un copropriétaire que si les manquements aux obligations expresses de son mandat sont intervenus au cours de la période d'exercice de ses fonctions ; Qu'en l'espèce, la cour a condamné le syndic à payer la somme de 23. 000 ¿ en réparation de son préjudice de jouissance qu'aurait subi Mme X..., au motif que ce trouble ayant débuté en avril 1993 était « d'une durée particulièrement longue » ; Qu'en déclarant le syndic responsable du préjudice de jouissance subi par Mme X... pendant la période allant du mois d'avril 1993 au mois de décembre 2000, antérieure à sa prise de fonctions, la cour a violé l'article 1382 du code civil, ALORS QUE, D'AUTRE PART, les décisions de l'assemblée générale des copropriétaires s'imposent au syndic ; Qu'en l'espèce, la cour a considéré qu'en ne prenant pas l'initiative de faire exécuter des travaux d'étanchéité urgents, le syndic avait commis une faute à l'origine des préjudices subis par Mme X... ; Qu'en statuant de la sorte, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée (Prod. 3, concl. p. 6, § 4 et 5), si le refus opposé à deux reprises par les assemblées générales des copropriétaires des 3 juin 2002 et 10 avril 2003 (Prod. 6 et 7) de prendre en charge les frais de remise en état de l'appartement de Mme X..., n'était seul à l'origine de son trouble de jouissance, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil.