Tribunal judiciaire, 22 novembre 2024. 24/02180

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE --------------------------------- [Adresse 5] [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 3] ---------------------------- Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité Service civil MINUTE n° N° RG 24/02180 - N° Portalis DB2G-W-B7I-I65R Section 1 République Française Au Nom du Peuple Français ORDONNANCE DE REFERE DU 22 novembre 2024 PARTIE REQUERANTE : S.A. SOMCO, HLM MULHOUSIENNE DES CITES OUVRIERES, prise en la personne de ses Président et dirigeants dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Elisabeth STACKLER, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 51 PARTIE REQUISE : Monsieur [O] [I] [D] [V] né le 15 Octobre 1968 à [Localité 6] demeurant [Adresse 1] comparant en personne Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière NOUS, Dominique SPECHT-GRASS, vice-président placé, juge des contentieux de la protection statuant en référé près du tribunal judiciaire de Mulhouse, assistée de Manon HANSER, greffier de ce tribunal, Statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 22 novembre 2024, Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit : Entendu à l’audience publique du 08 novembre 2024 EXPOSE DU LITIGE Par assignation déposée au greffe le 12 septembre 2024, la SA D’HLM SOMCO a saisi en référé le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de MULHOUSE d’une action dirigée contre Monsieur [O] [V], demandant à la juridiction, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de : - constater que par suite du non-paiement des causes du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 10 janvier 2024, le bail s’est trouvé résilié de plein droit en application de la clause résolutoire ; - dire et juger que Monsieur [O] [V] est occupant sans droit ni titre depuis le 11 mars 2024; - ordonner son expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [O] [V] ainsi que celle de tous occupants de son chef et de ses biens, de l’appartement sis à [Adresse 1], sous astreinte de 20€ par jour de retard à compter du 5ème jour suivant la signification du jugement à intervenir ; - fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter du 11 mars 2024 ; - dire et juger que cette indemnité évoluera dans les mêmes conditions que les loyers et charges si le bail n’avait pas été résilié ; - condamner Monsieur [O] [V] au paiement d'une somme provisionnelle de 5.682,37€, majorée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation valant mise en demeure au titre des impayés locatifs et les indemnités d’occupations dues au 31 juillet 2024, loyer et provisions sur charges du mois de juillet 2024 inclus selon situation arrêtée à cette date soit la somme de 6.008,46€ apparaissant sur ledit relevé déduction faite du montant de la facture de Maître [L] d’un montant de 164,93€ et ce de Maître [E] de 161,16€ outre une indemnité mensuelle d’occupation due à compter du mois d’août 2024 jusqu’à libération des lieux et remise des clefs du logement ; Subsidiairement, si par impossible le Tribunal considérait que l’indemnité d’occupation ne pouvait évoluer dans les mêmes conditions que les loyers et charges dus si le bail n’avait pas été résilié, - fixer l’indemnité d’occupation due par la partie défenderesse à la somme de 830€ à compter de la résiliation du bail et la condamner à la payer pour le cas où elle se maintiendrait dans les lieux et ce jusqu’à la libération effective ; Subsidiairement, si par impossible le Tribunal fixait la date de résiliation du bail à celle du prononcé du jugement à intervenir, - prononcer la résiliation du bail signé le 26 octobre 2016 par la partie défenderesse aux torts exclusifs de cette dernière ; - ordonner son expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [O] [V] ainsi que celle de tous occupants de son chef et de ses biens, de l’appartement sis à [Adresse 1], sous astreinte de 20€ par jour de retard à compter du 5ème jour suivant la signification du jugement à intervenir ; - fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation judiciaire et la condamner à la payer au cas où elle se maintiendrait dans les lieux et ce jusqu’à la libération effective ; - dire et juger que cette indemnité évoluera dans les mêmes conditions que les loyers et charges si le bail n’avait pas été résilié ; - condamner Monsieur [O] [V] au paiement d'une somme provisionnelle de 5.682,37€, majorée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation valant mise en demeure au titre des impayés locatifs et les indemnités d’occupations dues au 31 juillet 2024, loyer et provisions sur charges du mois de juillet 2024 inclus selon situation arrêtée à cette date soit la somme de 6.008,46€ apparaissant sur ledit relevé déduction faite du montant de la facture de Maître [L] d’un montant de 164,93€ et ce de Maître [E] de 161,16€ outre une indemnité mensuelle d’occupation due à compter du mois d’août 2024 jusqu’à libération des lieux et remise des clefs du logement ainsi qu’en deniers ou quittances les loyers et charges qui ne seraient pas réglés pour la période allant du mois de juillet 2024 jusqu’à la date du jugement à intervenir augmentés des intérêts légaux à compter du prononcé de ladite ordonnance ; En tout état de cause, - condamner Monsieur [O] [V] au paiement d’une somme de 500€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers frais et dépens et ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire de 105,25€ et de 161,16€ outre ceux de l’article 10 du décret n°2001-212 du 08 mars 2001 en cas d’exécution forcée par Commissaire de Justice. A l’appui de ses prétentions, la SA d’HLM SOMCO expose que, selon contrat de bail du 26 octobre 2016 à effet du 03 novembre 2016, elle a donné en location à Monsieur [O] [V] et Madame [S] un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 4]. Elle souligne que faute de réponse au formulaire d’enquête sur les ressources, un surloyer outre une pénalité sont appliqués depuis avril 2024 voire avril 2022. Ensuite, elle fait valoir que la partie défenderesse ne remplissant plus ses obligations locatives depuis juillet 2019, elle lui a adressé plusieurs mises en demeure puis a fait signifier, par acte du 10 janvier 2024, un commandement de payer portant sur un arriéré d’un montant de 4.678,73€ lequel est cependant resté sans effet de même que celui de justifier d’une assurance contre les risques locatifs de sorte qu’il est occupant sans droit ni titre depuis le 11 mars 2024. Enfin, elle indique que suivant décompte au 31 juillet 2024, la partie défenderesse restait devoir la somme de 5.682,37 €. A l’audience du 08 novembre 2024, la SA d’HLM SOMCO, représentée par son Conseil, a maintenu les termes de son assignation. Elle a fait valoir que la compagne de Monsieur est partie en 2019 laquelle se serait occupée des papiers ; que ce dernier a bénéficié de deux plans d’apurement non respectés ; qu’il n’est pas justifié du dépôt du dossier de surendettement. Elle a souligné que celui-ci a produit l’attestation d’assurance outre les éléments concernant sa situation, un remise du surloyer étant appliquée. Elle a estimé que cela allait être compliqué pour l’octroi de délai. Elle a indiqué qu’il a réglé le 06 novembre 2024 la somme de 470,66€ et effectué de temps en temps des versements, une demande d’APL ayant été déposée. De son côté, Monsieur [O] [V] a indiqué ne pas avoir de retour du dossier de surendettement ; qu’il a une autre dette de 7.000€ environ auprès de CREDIPAR moyennant une mensualité de 120€ ; qu’il travaille au domaine HIRTZ moyennant 1.500€ dans le cadre d’un CDI. Il a demandé des délais sur 36 mois. Ainsi, il y a lieu de statuer, en considération de la nature de l’affaire, par décision contradictoire rendue en premier ressort. L’affaire a été mise en délibéré au 22 novembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Il résulte des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile que le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, peut, si l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation et est compétent pour constater l'acquisition de la clause résolutoire. Sur la recevabilité de la demande : Aux termes de l’article 24-III de la loi du 06 juillet 1989 modifiée, sous peine d’irrecevabilité, la demande aux fins de résiliation de bail pour dette locative doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. De même, son paragraphe II prévoit qu'à compter du 10 mai 2019, les bailleurs personnes morales autres qu'une SCI constituées exclusivement entre parents et alliées jusqu'au 4ème degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation avant l'expiration d'un délai de six semaines suivant la saisine de la CCAPEX, réputée faite dès lors que la Caisse d'Allocations Familiales a été informée des impayés de loyers. En l’espèce, la SA d’HLM SOMCO justifie avoir accompli cette formalité dans les délais impartis, la demande en résiliation de bail ayant été notifiée à la Direction Départementale de la Cohésion Sociale et de la Protection des Populations (D.D.C.S.P.P.) du Haut-Rhin le 29 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience et à la CAF le 19 décembre 2019. Sa demande formée à l’encontre de Monsieur [O] [V] aux fins de voir constater la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties doit donc être déclarée régulière et recevable. Sur la demande aux fins de constat de la résiliation du bail et d’expulsion: Conformément aux dispositions des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 06 juillet 1989, d’une part, et ainsi qu’il est prévu au contrat de bail conclu entre les parties, d’autre part, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus. En outre, en application des dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 et à la lecture des termes du contrat, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, au soutien de ses demandes, la SA d’HLM SOMCO produit notamment: - le contrat de bail signé par la partie défenderesse le 26 octobre 2016 à effet du 03 novembre 2016 dont s’est désolidarisée Madame [S] depuis fin de l’année 2019, portant sur la location d’un appartement au sein de l’immeuble situé [Adresse 1], moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable initialement fixé à 312,94€, majoré d’une provision sur charges d’un montant de 103,25€ et payable à terme échu, - le décompte au 31 juillet 2024 mentionnant un solde débiteur de 6.008,46€, compte tenu d’un surloyer de 212,77€ depuis le mois d’avril 2024, réduit à la somme de 5.770,19€ à la date du 07 novembre 2024, - les courriers de mise en demeure (du 27 février, 15 mars, 17 mai, 13 juin, 16 et 31 juillet, 28 août, 25 septembre, 11 et 30 décembre 2019, 08 juin et et 21 juillet 2020, 13 novembre 2023, 24 avril 2024) de régulariser les impayés de loyers et charges, - le plan d’apurement en date du 04 août 2020, - les commandements de payer visant la clause résolutoire stipulée au Titre 7 des conditions générales du contrat, signifié à la partie défenderesse par acte du 22 juin 2020 (Maître [L] puis du 10 janvier 2024 (Maître [E]) et portant sur un arriéré locatif d’un montant pour ce dernier de 2.278,45€ modifié par un second du même jour à la somme de 4.678,73€ (correspondant au solde de loyers et provisions sur charges impayés et dus jusqu’au 06 décembre 2023) outre d’avoir à justifier d’une assurance. Faute pour Monsieur [O] [V] de justifier d’un paiement libératoire qui n’aurait pas été pris en compte par la société demanderesse, il y a lieu de constater que la cause du commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au contrat de bail, n’a pas été régularisée dans le délai de deux mois, aucun règlement n’ayant été effectué par la défenderesse entre le 10 janvier 2024 et le 10 mars 2024 pour apurer la dette. Il s’ensuit que les effets de la clause résolutoire ont été acquis à la date du 11 mars 2024. Aux termes des articles L.441-3 et suivants du Code de la Construction et de l'Habitation, un supplément de loyer de solidarité est perçu par l'organisme d'habitation à loyer modéré lorsque les ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d'au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l'attribution de ces logements. À défaut de réponse par le locataire, à une demande de communication des informations permettant de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer et 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse et mentionnant les dispositions de l'article L.441-9 dudit Code, l'organisme calcule un supplément de loyer sur la base d'un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par décret. En l'espèce, le bailleur ne rapporte pas suffisamment la preuve d'avoir effectivement adressé au locataire la mise en demeure requise par les dispositions de l'article L.441-9 de ce Code, qui constitue une formalité substantielle informant celui-ci de ses obligations et des sanctions applicables en cas de défaut de réponse du locataire. En tout état de cause, le bailleur indique que des éléments ont été produits et que le surloyer a été déduit de la somme réclamée. Ainsi, les débats et le décompte produit permettent d’établir qu’à la date de l’audience, la partie défenderesse restait devoir un montant de 5.770,19€ - (1,60X7)11,20€ de frais de rejet considérés comme des pénalités - (164,93 + 161,16 + 156,25) 482,34€ de frais d’actes = 5.276,65€ au titre des loyers, charges et provisions sur charges outre indemnités d’occupation, jusqu’au mois d’octobre 2024 inclus. Dès lors, cette créance n’étant pas sérieusement contestable, il y a lieu de faire application des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du Code de Procédure Civile en condamnant Monsieur [O] [V] à payer à la SA d’HLM ce montant provisionnel de 5.276,65€ au titre de l’arriéré locatif dû jusqu’au mois d’octobre 2024 inclus. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision compte tenu d’une actualisation de la dette à l’audience. Néanmoins, aux termes des dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire et, par voie de conséquence, suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la durée des délais ainsi accordés, à la condition toutefois que le dit locataire soit en capacité de régler sa dette locative dans un délai de trois ans. Selon l'article 24, VI, 1° de la loi susvisée, si au jour de l’audience civile, la demande de traitement du surendettement a été déclarée recevable, et si le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge, par dérogation à la première phrase du V de l’article 24, accorde des délais de paiement (sous forme d’échéancier ou de moratoire) qui valent jusqu’à la mise en place d’un plan ou de mesures. Ainsi, en considération des circonstances de la cause et notamment de sa situation personnelle et financière tenant notamment à un retour à l'emploi, il apparaît légitime et opportun d’accorder à Monsieur [O] [V] des délais de paiement et donc de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la durée des délais ainsi accordés, en l'autorisant à s’acquitter de la dette en 36 mensualités de 148€ chacune, la dernière comprenant le solde, les intérêts et les frais dus à cette date, et ce, en plus du paiement des loyer et provisions sur charges en cours selon des modalités fixées ci-après dans le dispositif. En revanche, il doit être souligné qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son terme ou d’un seul loyer en cours, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, le bail étant réputé avoir été résilié le 11 mars 2024. Dans ce dernier cas, la résiliation sera acquise au bailleur, la partie défenderesse ne dispose plus de titre pour occuper les lieux. Elle devra donc être condamnée à les évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de son chef, dans le délai légal de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, aucun élément ne justifiant de réduire ou supprimer ce délai. De même, il convient de rappeler qu’à défaut de libération volontaire de sa part dans ce délai de deux mois, il pourra être procédé à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, si nécessaire, avec le concours et l’assistance de la force publique, après accord de l’autorité administrative compétente. Il n’y a pas lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte. De plus, il doit être souligné que le sort des meubles laissés dans les lieux loués est strictement encadré par la loi et notamment par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution relatifs aux opérations d’expulsion. Ainsi, en application des dispositions précitées, il y a lieu de rappeler que “les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d”avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire” (soit deux mois à compter de la signification de l’acte - article R.433-2 CPCE). De surcroît, la SA d’HLM sera en droit d’obtenir le paiement d’une indemnité d’occupation dont le montant est fixé en considération de la valeur locative du logement en cause et du préjudice subi du fait de l’occupation indue. Ainsi, il convient, dans la limite de l’article 835 alinéa 2 du Code de Procédure Civile, de fixer cette indemnité à la somme provisionnelle de (336,09+134,57) 470,66€ et de condamner la défenderesse à payer cette indemnité correspondant au montant des loyers et charges qui auraient dus si le contrat de bail s’était poursuivi, indexation comprise, laquelle sera due à compter du mois de novembre 2024, jusqu'à la libération effective des lieux. Sur les demandes accessoires : Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile, Monsieur [O] [V] doit être condamné aux entiers dépens de la procédure, en ce compris les frais du commandement de payer en date du 10 janvier 2024 d’un montant de 161,16€, en ce compris de recouvrement ou d’encaissement dans la limite fixée par les articles L.111-7 et L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution. Aucun motif ne justifie de lui imputer la charge du précédent commandement de payer, le choix de ne pas le mettre en oeuvre relevant du seul bailleur, ni celui modificatif du mois de janvier, l’erreur n’étant pas imputable au locataire. Par ailleurs, il ne serait pas inéquitable de laisser à la charge de la SA d’HLM SOMCO l’intégralité des frais irrépétibles qu’elle a pu exposer à l’occasion de la présente instance. Il convient dès lors de rejeter sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile. Enfin, il y a lieu de rappeler qu’en application de l’article 514-1 du Code de Procédure Civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire dès sa signification. PAR CES MOTIFS Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, DÉCLARONS régulière et recevable la demande formée par la SA d’HLM SOMCO à l’encontre de Monsieur [O] [V] aux fins de voir constater la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties le 26 octobre 2016 à effet du 03 novembre 2016 ; CONSTATONS que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail conclu entre les parties ont été acquis à la date du 11 mars 2024 ; CONDAMNONS Monsieur [O] [V] à payer à la SA d’HLM SOMCO un montant provisionnel de 5.276,65€ (cinq mille deux cent soixante seize euros et soixante cinq cts) au titre de l’arriéré locatif dû jusqu’au mois d’octobre 2024 inclus ; DISONS que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; Faisant application des dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, AUTORISONS Monsieur [O] [V] à s’acquitter de la dette locative en 36 (trente-six) mensualités de 148€ (cent quarante huit euros) chacune, la dernière comprenant le solde, les intérêts et les frais dus à cette date ; DISONS que ces mensualités seront payables tous les 10 (dix) du mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, et ce, en sus du paiement des loyer et provisions sur charges en cours ; SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail pendant la durée des délais ainsi accordés ; En cas de non-respect des modalités de paiement de l’arriéré de loyers fixées ci-dessus ou à défaut de paiement d’un seul loyer courant pendant la durée des délais accordés, DISONS que l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible et que la clause résolutoire acquise reprendra ses effets, le bail étant réputé avoir été résilié le 11 mars 2024 ; DISONS que Monsieur [O] [V] ne dispose plus de titre pour occuper les lieux depuis le 11 mars 2024 ; CONDAMNONS Monsieur [O] [V] à évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux loués situés comme suit : appartement sis [Adresse 1] à [Localité 4], dans le délai légal de DEUX (2) MOIS à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux ; A défaut de libération volontaire de sa part pendant ce délai, ORDONNONS l’expulsion de Monsieur [O] [V] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la Force Publique, après accord de l’autorité administrative compétente ; DISONS n’y avoir lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte ; RAPPELONS que le sort des meubles laissés dans les lieux loués est strictement encadré par la loi et notamment par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution relatifs aux opérations d’expulsion ; CONDAMNONS Monsieur [O] [V] à payer à la SA d’HLM SOMCO la somme provisionnelle de 470,66€ correspondant au montant des loyers et charges qui auraient dus si le contrat de bail s’était poursuivi, indexation comprise laquelle sera due à compter du mois de novembre 2024, et jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés entre les mains du bailleur ou de son représentant ; En tout état de cause, CONDAMNONS Monsieur [O] [V] aux entiers dépens de la procédure, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 10 janvier 2024 d’un montant de 161,16€, en ce compris les frais de recouvrement ou d’encaissement dans la limite fixée par les articles L.111-7 et L.111-8 du Code des procédures civiles d’exécution ; REJETONS la demande formée à l’encontre de Monsieur [O] [V] par la SA d’HLM SOMCO au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile; REJETONS le surplus des demandes ; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire. Le Greffier, Le Président,