Tribunal judiciaire, 16 septembre 2024. 23/01694

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN [Adresse 9] [Localité 12] Tél:[XXXXXXXX02] Fax : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 14] REFERENCES : N° RG 23/01694 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YI6P Minute : JUGEMENT Du : 16 Septembre 2024 Madame [H] [E] épouse [Z] Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble dit [15] situé [Adresse 5] et [Adresse 7] et [Adresse 3] Représenté par syndic : Société ERINHOA ayant pour nom commercial LESUR IMMOBILIER C/ Monsieur [W] [B] Monsieur [T] [O] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Xavier LABERGERE Me Florian TOSONI Me Axel FORSSELL Expédition délivrée à : JUGEMENT Après débats à l'audience publique du 08 Juillet 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 16 Septembre 2024 ; Sous la Présidence de Madame Odile BOUBERT, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ; ENTRE : DEMANDEURS : Madame [H] [E] épouse [Z] [Adresse 8] [Localité 13] Représentée par Me Xavier LABERGERE, avocat au barreau de PARIS INTERVENANT VOLONTAIRE DEMANDEUR : Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble dit [15] situé [Adresse 5] et [Adresse 7] et [Adresse 3] Représenté par syndic : Société ERINHOA ayant pour nom commercial LESUR IMMOBILIER [Adresse 4] [Localité 10] Représentée par Me Florian TOSONI, avocat au barreau de PARIS DÉFENDEURS : Monsieur [W] [B] [Adresse 6] [Localité 11] Représenté par Me Axel FORSSELL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS Monsieur [T] [O] [Adresse 6] [Localité 11] Représenté par Me Axel FORSSELL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS Aide Juridictionnelle Totale n° N930082023008472 en date du 16-10-2023 MME [E] [H] a donné à bail un logement à M. [B] [W] et M. [O] [T] le 13-12-15 . Des plaintes des voisins ont conduit le bailleur à délivrer un congé . Par exploit de commissaire de justice du 13-09-23 MME [E] [H] , en qualité de bailleur désigné le demandeur , a fait assigner M. [B] [W] et M. [O] [T] suivant bail d'habitation aux fins d'obtenir : - la validation d’un congé pour motifs légitimes et sérieux du 06-11-20 pour le 13-12-21, - subsidiairement la constatation de la résiliation du bail sur le fondement de l'article 1741 du Code Civil ainsi que l'autorisation de procéder à l'expulsion des défendeurs et de tout occupant de leur chef qui ne quitteraient pas les lieux, - la suppression du délai de deux mois prévu en application de l’article L 412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, - la fixation d’une indemnité journalière d’occupation d’un montant de 150 euros , les charges en sus , - la séquestration et l'enlèvement des biens et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués lors de l'expulsion ; - la condamnation solidaire des défendeurs au paiement d'une somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux dépens, le tout avec le bénéfice de l'exécution provisoire. A l’audience du 08-07-22 MME [E] [H] , représentée par son conseil , expose que : -depuis mars 2018 elle est informée que ses locataires causent des troubles auprès des autres occupants de l’immeuble -le 23-09-18 elle alertait M. [B] [W] et M. [O] [T] par lettre recommandée des plaintes à leur encontre -le 25-01-20 elle renouvelait ce rappel par lettre recommandée -le 06-11-20 elle leur notifiait un congé suite à la lettre recommandée du syndic adressée à M. [B] [W] et M. [O] [T] sans effet , -les locataires se sont maintenus dans les lieux mais les troubles de jouissance ont perduré ainsi qu’il ressort des divers mails l’informant des incivilités de ses locataires . Le conseil du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dit [15] intervient volontairement à l’audience afin d’appuyer le bailleur dans sa demande d’expulsion de M. [B] [W] et M. [O] [T] . Il mentionne que : -le syndic a été averti par des copropriétaires , par le conseil syndical des troubles , des incivilités ayant conduit à des dépôts de main courante en janvier 2020 , avril 2020 , juillet 2020 -une video prise depuis l’appartement de M. [I] , président du conseil syndical , montre les défendeurs crachant sur les parties communes et privatives , faisant un doigt d’honneur , video effectuée de façon régulière dans les parties communes et les parties privatives . Ces comportements ont conduit le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dit [15] à : -mettre M. [B] [W] et M. [O] [T] en demeure par lettre recommandée du 02-10-20 de cesser toute incivilité -demander à MME [E] [H] d’assigner en justice ses locataires -obtenir de l’ assemblée générale des copropriétaires le 11-05-23 l’autorisation d’assigner MME [E] [H] aux fins de cessation des troubles. Le syndicat des copropriétaires sollicite donc que le tribunal : -déclare recevable son intervention volontaire en soutien à MME [E] [H] -condamne solidairement M. [B] [W] et M. [O] [T] au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile , outre le paiement des dépens . M. [B] [W] et M. [O] [T] , représenté par leur conseil , répondent que : -les loyers sont scrupuleusement payés -le congé est irrégulier du fait que les accusés de réception sont absents et que le congé n’a pas été délivré à chacun des locataires -les faits présentés par le bailleur et le syndicat des copropriétaires sont faux et que ces derniers se font manipuler par M. [I] qui est le président du conseil syndical mais surtout leur voisin de palier qui cherche ainsi à assouvir un désir de vengeance personnelle . Ils sollicitent donc : -l’invalidation du congé du 06-11-20 -le rejet de la demande de résiliation judiciaire du bail en raison de l’absence d’un trouble de jouissance . Subsidiairement ils demandent : -un délai de 36 mois pour se reloger dans l’attente d’un logement social et du fait de la présence dans le logement d’une jeune fille handicapée . En tout état de cause ils sollicitent la condamnation de MME [E] [H] à leur verser la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile , outre le paiement des dépens à sa charge . Le conseil de M. [B] [W] et M. [O] [T] sollicite l’admission à l’aide juridictionnelle provisoire de M. [B] [W] . MOTIFS DE LA DECISION Sur le congé et la résiliation du bail En application de l’art 15 de loi du 6 juillet 1989 le bailleur peut résilier le bail pour motifs légitimes et sérieux . Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat . En application des articles 1184 , 1728 et 1315 du Code Civil , il incombe au bailleur de prouver la gravité des fautes du locataire dans l’exécution du contrat de bail , justifiant le prononcé de la résiliation de ce bail . S’agissant de la régularité du congé MME [E] [H] produit aux débats le congé pour motifs légitimes et sérieux du 06-11-20 rappelant les différents éléments fondant la cause de celui-ci. Il est aussi produit les deux accusés de réception , signés par le destinataire le 18-11-20 , de la remise à chacun des locataires de ce congé . Dès lors ces congés sont réguliers en leur forme . S’agissant du trouble de jouissance Selon l'article 1728 du Code Civil le preneur est tenu "d'user de la chose louée en bon père de famille" ; que selon l’article 7 de loi du 6 juillet 1989 , il est tenu d'user paisiblement du logement et de s'abstenir de troubler la tranquillité et la sécurité des autres locataires . La Cour d’Appel de Paris a jugé que les injures , les menaces constituent un trouble de jouissance. Il y a lieu de déterminer l’existence d’un trouble de jouissance commis par les locataires avant la délivrance du congé du 06-11-20 . En l'espèce MME [E] [H] produit : -les courriels reçus par le syndic l’informant de divers incivilités : bruits de disputes , bruits pendant la nuit , dépôts de détritus dans les parties communes , rayures et arrachements des tapisseries des murs des parties communes , lancement de verre et d’oeufs sur mur et la terrasse d’une voisine qui n’est pas le voisin de palier , -les mains courantes , les dépôts de plainte , deux videos . Dès lors le comportement de M. [B] [W] et M. [O] [T] est manifestement de nature à troubler la tranquilité de son voisinage . Il constitue un trouble de voisinage qui excède notoirement celui supportable dans le cadre de la vie courante . Sur l’ indemnité d’occupation L'occupation des locaux du bailleur justifie la fixation d'une indemnité d'occupation d’un montant égal au loyer majoré des charges récupérables du 13-12-21 au jour du jugement et d’un montant quotidien de 70 euros à compter du jour du jugement jusqu’à la libération des lieux . Sur la demande de délai pour quitter les lieux Selon l’ article L412-3 “Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi. Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.” Selon l’ article L412-4 “La durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.” En l’espèce M. [B] [W] et M. [O] [T] ne sont pas entrés dans les lieux de façon irrégulière , toutefois n’ont pas montré une volonté manifeste d’exécuter leurs obligations de locataire du fait de la poursuite du trouble de jouissance au-delà du congé du 06-11-20 suivant la plainte du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [15] le 21-10-22 concernant la projection d’oeufs et l’attestation d’une voisine. Les locataires ont de fait déjà bénéficié de trois ans de délai depuis l’expiration du bail le 13-12-21 . En conséquence M. [B] [W] et M. [O] [T] ne peuvent prétendre à des délais supplémentaires au delà des délais de droit pour quitter les lieux . Sur les demandes accessoires : Selon l’article 696 du Code de procédure civile , la partie perdante est condamnée aux dépens , à moins que le juge , par décision motivée , n’en mettre la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie . En l’espèce la partie défenderesse , partie perdante , sera condamnée aux entiers dépens. Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile , il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge de M. [B] [W] et M. [O] [T] les frais exposés par le demandeur et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [15] , du fait des courriels envoyés à ces derniers et des mises en demeure , dans la présente instance et non compris dans les dépens. Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection aprés débats en audience publique , statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort, ADMET M. [B] [W] au bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire, VALIDE le congé pour motifs légitimes et sérieux du 06-11-20 , CONSTATE la résiliation du bail à compter du 13-12-21 , AUTORISE MME [E] [H] à procéder à l’expulsion de M. [B] [W] et M. [O] [T] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution , DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution FIXE le montant de l'indemnité d'occupation à un montant égal au loyer majoré des charges récupérables du 13-12-21 au jour du jugement , puis d’un montant quotidien de 70 euros à compter du jour du jugement, CONDAMNE solidairement M. [B] [W] et M. [O] [T] à payer l'indemnité mensuelle d'occupation ainsi fixée au bailleur , jusqu'à la libération effective des locaux, par la remise des clés au bailleur ou l'effet de l'expulsion , DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, CONDAMNE solidairement M. [B] [W] et M. [O] [T] à payer à MME [E] [H] la somme de 1000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE solidairement M. [B] [W] et M. [O] [T] à payer au syndicat des copropriétaires dit de l’immeuble [15] du [Adresse 5] et [Adresse 7] et [Adresse 3] la somme de 1000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE solidairement M. [B] [W] et M. [O] [T] aux dépens, RAPPELLE l'exécution provisoire. LE GREFFIER LE PRESIDENT