Cour d'appel, 20 juin 2023. 21/00806

1ère Chambre ARRÊT N°180/2023 N° RG 21/00806 - N° Portalis DBVL-V-B7F-RKMR M. [M] [Y] C/ M. [S] [G] Mme [K] [T] Copie exécutoire délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 20 JUIN 2023 COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Président : Madame Aline DELIÈRE, Présidente de chambre, Assesseur : Madame Véronique VEILLARD, Présidente de chambre, Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère, GREFFIER : Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 27 mars 2023 devant Madame Aline DELIÈRE, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial ARRÊT : Contradictoire, prononcé publiquement le 20 juin 2023 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré annoncé au 6 juin 2023 à l'issue des débats **** APPELANT : Monsieur [M] [Y] né le 29 Novembre 1948 à [Localité 7] [Adresse 2] [Adresse 2] Représenté par Me Jean-David CHAUDET de la SCP JEAN-DAVID CHAUDET, Postulant, avocat au barreau de RENNES Représenté par Me Sébastien BOUVIER du cabinet RTA AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS INTIMÉS : Monsieur [S] [G] né le 12 Avril 1985 à [Localité 8] [Adresse 9] [Adresse 9] [Adresse 9] Représenté par Me Tiphaine LE BERRE BOIVIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES Représenté par Me Euriell BERTHE de la SELARL ADVOCATEM, Plaidant, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS Madame [K] [T] née le 06 Avril 1985 à [Localité 8] [Adresse 9] [Adresse 9] [Adresse 9] Représentée par Me Tiphaine LE BERRE BOIVIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES Représentée par Me Euriell BERTHE de la SELARL ADVOCATEM, Plaidant, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS FAITS ET PROCÉDURE M. [M] [Y] était propriétaire d'un terrain bâti situé [Adresse 4] à [Localité 5], cadastré section [Cadastre 3] et [Cadastre 1]. Il a mis en vente une partie non bâtie de son terrain, par l'intermédiaire de l'agence immobilière Immogroup Douvaine. Le 20 octobre 2016, M. [S] [G] et Mme [K] [T] ont fait une offre d'achat dans un «'Avant contrat d'achat'» désignant le bien ainsi': «'parcelle de terrain de 900 m² environ sur les parcelles cadastrées section [Cadastre 3] et [Cadastre 1], géomètre en cours'», au prix de 255 000 euros, sous les conditions suspensives de l'obtention d'un crédit et d'un permis de construire. M. [Y] a signé cet avant contrat avec la mention «'Bon pour accord'». Puis par courrier du 2 décembre 2016 il a informé M. [G] et Mme [T] qu'il 'retirait « son acceptation (datée du 20 octobre 2016) de cette vente'». Par courrier recommandé du 19 décembre 2016, M. [G] et Mme [T] ont mis M. [Y] en demeure de régulariser le compromis de vente à l'étude de Me [D], notaire à'[Localité 6]. Par courrier du 20 janvier 2017, M. [Y] a confirmé son refus de vendre, au motif qu'aucun contrat de vente n'a été conclu. Le 22 février 2018, M. [G] et Mme [T] ont signé un acte de promesse unilatérale de vente pour l'acquisition d'un terrain à bâtir de 734 m² situé à [Localité 5] au prix de 232 750 euros. Le 24 juillet 2017, M. [Y] a vendu la totalité de sa propriété aux époux [N]. Le 11 septembre 2018, M. [G] et Mme [T] ont assigné M. [Y] devant le tribunal de grande instance de Saint Malo en réparation de leurs préjudice. Par jugement du 11 janvier 2021, le tribunal a': -déclaré M. [G] et Mme [T] recevables et bien fondés en leur action diligentée à l'encontre de M. [Y], -constaté que l'offre d'achat émise par M. [G] et Mme [T] le 20 octobre 2016 et acceptée à la même date par M. [Y] vaut contrat de vente, -constaté que la responsabilité contractuelle de M. [Y] est engagée vis à vis de M. [G] et de Mme [T] sur le fondement de l'article 1217 du code civil, en raison du refus de celui-ci d'exécuter le contrat de vente, -condamné M. [Y] à verser à M. [G] et Mme [T] la somme de 44 909 euros en réparation de leur préjudice financier, outre la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, -débouté M. [G] et Mme [T] de leur demande au titre du préjudice moral, -dit que la décision est assortie de l'exécution provisoire, -dit que M. [Y] supportera ses frais irrépétibles et les dépens. Le 4 février 2021, M. [Y] a fait appel de l'ensemble des chefs du jugement. Il expose ses moyens et ses demandes dans ses dernières conclusions déposées au greffe et notifiées le 5 novembre 2021, auxquelles il est renvoyé. Il demande à la cour de': -infirmer le jugement en ce qu'il a: *constaté que l'offre d'achat émise par M. [G] et Mme [T] le 20 octobre 2016 et acceptée à la même date par M. [Y] vaut contrat de vente, *constaté que la responsabilité contractuelle de M. [Y] est engagée vis à vis de M. [G] et de Mme [T] sur le fondement de l'article 1217 du code civil, en raison du refus de celui-ci d'exécuter le contrat de vente, *condamné M. [Y] à verser à M. [G] et Mme [T] la somme de 44 909 euros en réparation de leur préjudice financier, outre la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, -statuant à nouveau, dire qu'aucun contrat de vente n'a été formé entre lui et les consorts [G]-[T], dès lors que la chose n'était pas déterminée précisément et que les parties avaient fait de la réitération d'un compromis de vente par acte notarié un élément constitutif de l'échange de leurs consentements, -dire que M. [G] et Mme [T] ne rapportent la preuve d'aucun préjudice de quelque nature que ce soit, -dire qu'il n'a commis aucune faute en mettant un terme à ses négociations avec M. [G] et Mme [T], -les débouter de leurs demandes, -les condamner solidairement aux entiers frais et dépens de l'instance et à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. M. [G] et Mme [T] exposent leurs moyens et leurs demandes dans leurs conclusions déposées et notifiées le 28 février 2023, auxquelles il est renvoyé. Ils demandent à la cour de': -confirmer le jugement sauf en ce qu'il a condamné M. [Y] à leur payer la somme de 44 909 euros outre celle de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et rejeté leur demande au titre du préjudice moral, -infirmer le jugement de ces chefs, -statuant à nouveau, condamner M. [Y] à leur payer les sommes suivantes': *67 549 euros (34 909 + 32 640) au titre du préjudice financier, *10 000 euros au titre du préjudice moral, -à titre subsidiaire, dire que M. [Y] a rompu abusivement les négociations, -le condamner à leur payer la somme de 20 000 euros de dommages et intérêts, -le condamner en tous les dépens et à leur payer la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. MOTIFS DE L'ARRÊT 1) Sur la responsabilité de M. [Y] L'article 1113 du code civil dispose': «'Le contrat est formé par la rencontre d'une offre et d'une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s'engager. Cette volonté peut résulter d'une déclaration ou d'un comportement non équivoque de son auteur.'» L'article 1114 du code civil précise': «'L'offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d'être lié en cas d'acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation.'» L'article 1583 du code civil dispose': «'Elle (la vente) est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.'» Il ressort de ces dispositions que l'offre d'achat en réponse à la mise en vente d'un bien, quand elle est acceptée par le vendeur, vaut vente parfaite. En l'espèce, l'offre d'acquisition répond sans réserve à l'annonce de la mise en vente, qui porte sur un terrain de 900 m² environ au prix de 255 000 euros frais d'agence inclus. Il ne ressort pas de l'acte du 20 octobre 2016 que l'absence de précision sur la surface vendue et l'absence de délimitation sur le terrain étaient des éléments déterminant pour les parties, comme le soutient M. [Y]. En effet, l'acte indique qu'un géomètre est saisi pour délimiter la partie vendue. Par ailleurs M. [G] et Mme [T] versent à la procédure un extrait du plan cadastral annoté ainsi'«''+/- 900 m²'» et montrant les deux parcelles en cause, deux traits les séparant, avec deux distances mentionnées': 5 m entre le pignon nord-ouest de la maison et le premier trait de séparation, et 8 m entre le mur pignon nord-ouest de la maison et le second trait de séparation. Le premier trait est renforcé comme les limites des parcelles avec la rue. Il est noté 939 m². Il n'est pas contesté que ce plan annoté a été remis à M. [G] et Mme [T] lors de la signature de l'acte du 20 octobre 2016. L'absence de précision de la surface vendue et l'absence de délimitation ne permettent pas de juger, dans ces conditions, qu'il n'existait pas d'accord entre les parties sur la chose vendue. M. [Y] a donné son accord alors même que le géomètre n'avait pas encore proposé la division du terrain. Il n'a formulé aucune réserve tenant à l'intervention préalable du géomètre aux fins de division des parcelles. Quand M. [Y] s'est rétracté il n'a jamais invoqué le fait qu'il n'y avait pas eu d'accord sur le bien vendu. Il a seulement expliqué qu'après l'intervention du géomètre il ne pouvait pas vendre une surface supérieure à 734 m², car la vente d'une surface plus importante réduirait la valeur de la partie construite non vendue et réduirait la vue sur le lac. Dans un courrier du 20 janvier 2017, il invoque en outre la privation de l'accès au sous-sol de la maison et le positionnement de la limite entre les deux fonds à quelques mètres de la maison. Mais il ressort du plan finalement dressé par le géomètre (pièce 3 de M. [Y]) que la division était possible pour une surface supérieure à 734 m², avec le cas échéant une modification de l'accès vers le sous-sol de la maison. Par ailleurs le plan de situation annoté montre bien, avec l'indication des distances, que la limite est positionnée près de la maison. Il ne peut donc être soutenu que la vente s'est révélée impossible à réaliser après l'intervention du géomètre. L'établissement d'un compromis, prévu auprès de Me [D], notaire à [Localité 6], n'est pas une condition de formation de la vente, mais une formalité permettant de définir les obligations du vendeur et de l'acquéreur pour la signature de l'acte authentique, notamment quant à l'obtention d'un prêt et d'un permis de construire, prévus aux conditions particulières de l'avant contrat d'achat. Enfin, le fait que les conditions relative à l'obtention d'un prêt et d'un permis de construire n'ont pas été remplies est sans conséquence sur la validité du contrat de vente, signé sans réserve par les deux parties et parfait dès le 20 octobre 2016. M. [Y] ne peut donc se prévaloir de l'absence de réalisation de ces conditions, comme de l'absence de paiement de la somme de 12 500 euros à titre d'acompte (payable au moment de la signature du compromis de vente, devant notaire) pour soutenir qu'il n'est pas engagé par l'acte du 20 octobre 2016. Ce d'autant qu'il a clairement signifié à M. [G] et Mme [T] quelques semaines après avoir accepté la vente qu'il se rétractait. Il sera rappelé que l'acte du 20 octobre 2016 signé par les deux parties stipule': «'Le vendeur reconnaît que son acceptation formalise dans un acte unique l'accord des parties sur le bien et sur le prix conformément aux exigences du code civil et de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970.'» M. [Y] fait valoir également les dispositions de l'article L115-5 du code de l'urbanisme et soutient que le contrat de vente est nul. L'article L115-5 du code de l'urbanisme dispose': «' Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d'achat ou l'acquéreur du terrain peut intenter l'action en nullité sur le fondement de l'absence de l'une ou l'autre mention mentionnée à l'article L115-4 selon le cas, avant l'expiration du délai d'un mois à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente. La signature de cet acte authentique comportant cette mention entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre l'action en nullité de la promesse ou du contrat qui l'a précédé, fondée sur l'absence de cette mention.'» L'article L115-4 précise': «Toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un terrain indiquant l'intention de l'acquéreur de construire un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel sur ce terrain mentionne si le descriptif de ce terrain résulte d'un bornage. Lorsque le terrain est un lot de lotissement, est issu d'une division effectuée à l'intérieur d'une zone d'aménagement concerté par la personne publique ou privée chargée de l'aménagement ou est issu d'un remembrement réalisé par une association foncière urbaine, la mention du descriptif du terrain résultant du bornage est inscrite dans la promesse ou le contrat.'» Il ressort de ces dispositions que la sanction de l'absence de mention d'un bornage est la nullité 'de la promesse de vente ou de de la promesse d'achat, dont ne peut se prévaloir que le bénéficiaire de la promesse de vente, le promettant de la promesse d'achat ou l'acquéreur du terrain. Or M. [Y] est le vendeur du terrain et ne peut invoquer les dispositions rappelées ci-dessus à son bénéfice. Le contrat de vente étant parfait, la responsabilité contractuelle de M. [Y] est engagée envers M. [G] et Mme [T] pour avoir refusé de traiter avec eux. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a retenu la responsabilité contractuelle de M. [Y]. 2) Sur la réparation du préjudice Sur le fondement de l'article 1217 du code civil M. [G] et Mme [T] réclament la réparation des conséquences de l'inexécution de ses obligations par M. [Y], soit des conséquences du fait qu'ils n'ont pu acquérir le bien mis en vente par celui-ci. M. [G] et Mme [T] qui n'ont pas pu acheter le terrain à bâtir de 900 m² au prix de 255 000 euros (frais d'agence inclus) ont acquis, dès le 22 février 2018, un autre terrain à bâtir, dans la même commune, de 734 m² au prix de 245 000 euros (frais d'agence de 12 250 euros inclus). Ils ont donc d'une part, acquis une surface moins importante (mais la surface de 900 m² n'était pas garantie dans le contrat car il était mentionné environ 900 m²) et à un prix plus onéreux, soit 333 euros au m² au lieu de 283 euros au m². C'est à juste titre que le tribunal a retenu un préjudice financier résultant du surcoût du prix d'achat au mètre carré. Au regard de la différence de prix au m², du nombre de m² dont ils auraient été propriétaires, soit plus ou moins 900 m², s'ils avaient acquis le terrain de M. [Y], leur préjudice financier sera fixé, après infirmation du jugement, à la somme de 30 000 euros. Ils font valoir qu'ils ont subi un préjudice résultant de la modification du taux de change entre le franc suisse et l'euro, entre octobre 2016 et juillet 2017, affirmant que le taux a augmenté de 4,08 %. Mais ils ne produisent aucune pièce sur le projet qu'ils ont dû abandonner et le projet qu'ils ont effectivement réalisé. L'offre de prêt du 21 octobre 2017 qu'ils versent à la procédure, datée du 21 octobre 2017, mentionne un prêt en devises limité à 503 000 euros alors qu'ils réclament une indemnisation sur la somme de 800 000 euros. Leur préjudice n'est pas suffisamment établi et leur demande en paiement de la somme de 32 640 euros au titre du préjudice financier résultant de la perte de chance de souscrire un emprunt en devises à des conditions plus favorables sera rejetée, après infirmation du jugement. Enfin, il est certain que la volte-face de M. [Y] a causé un préjudice moral aux intimés, qui ont dû renoncer à leur projet initial, chercher un nouveau terrain et mettre en oeuvre avec retard leur projet de construction d'une maison familiale. Après infirmation du jugement, qui a rejeté leur demande, il leur sera alloué la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts. 3) Sur les dépens et les frais irrépétibles Le jugement sera confirmé de ces deux chefs. Partie perdante en appel, M. [Y] sera condamné aux dépens et sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée. Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de M. [G] et Mme [T] les frais qu'ils ont exposés qui ne sont pas compris dans les dépens et leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée. PAR CES MOTIFS La cour, Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a condamné M. [M] [Y] à verser à M. [S] [G] et Mme [K] [T] la somme de 44 909 euros de dommages et intérêts au titre de leur préjudice financier et a rejeté leur demande de réparation du préjudice moral, Infirme le jugement de ces deux chefs, Statuant à nouveau, Condamne M. [M] [Y] à payer à M. [S] [G] et [K] Mme [T] la somme de 30 000 euros de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice financier et celle de 5000 euros de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral, Déboute les parties de leurs demandes respectives au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [M] [Y] aux dépens exposés en appel. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE