Cour d'appel, 05 septembre 2024. 24/00496

COUR D'APPEL DE BORDEAUX PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 05 SEPTEMBRE 2024 N° RG 24/00496 - N° Portalis DBVJ-V-B7I-NTWX [P] [N] [Z]-[R] [E] épouse [N] c/ [K] [V] Nature de la décision : APPEL D'UNE ORDONNANCE DE REFERE Grosse délivrée le : aux avocats Décision déférée à la cour : ordonnance de référé rendue le 19 janvier 2024 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de BORDEAUX (RG : 23/02026) suivant déclaration d'appel du 02 février 2024 APPELANTES : [P] [N] née le 27 Mai 1966 à [Localité 8] de nationalité Française demeurant [Adresse 5] - [Localité 4] [Z]-[R] [E] épouse [N] née le 18 Décembre 1940 à [Localité 8] de nationalité Française demeurant [Adresse 1] - [Localité 6] Représentées par Maître Céline FOUSSARD-LAFON, avocat au barreau de LIBOURNE INTIMÉE : [K] [V] née le 03 Mai 1958 à [Localité 7] de nationalité Française demeurant [Adresse 2] - [Localité 3] Représentée par Maître Philippe MILANI de la SELARL MILANI - WIART, avocat au barreau de BORDEAUX subsitué par Maître Gabrielle CHAVANT COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 30 mai 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Roland POTEE, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries, Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Paule POIREL, président, Emmanuel BREARD, conseiller, Roland POTEE, président, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, Greffier lors des débats : Odile TZVETAN ARRÊT : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. * * * EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE Mme [K] [V] a donné à bail à Mme [P] [N] une maison à usage d'habitation sise [Adresse 5] à [Localité 4], moyennant le paiement d'un loyer de 680 euros par mois charges comprises. Par acte du 19 avril 2017, Mme [Z] [R] [N] s'est portée caution solidaire du bail. Par acte du 26 juin 2023, Mme [V] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 5.100 euros. Par acte du 6 octobre 2023, Mme [V] a assigné les consorts [N] devant le juge des contentieux de la protection, aux fins notamment qu'il constate l'acquisition de la clause résolutoire et ordonne l'expulsion de la locataire. Par ordonnance de référé du 19 janvier 2024 le tribunal judiciaire de Bordeaux a : - constaté la résiliation du bail à la date du 26 août 2023, - condamné solidairement Mme [P] [N] et Mme [Z] [R] [N] à payer en deniers et quittances à Mme [V] la somme de 3.740 € au titre des arriérés dus au 30 avril 2023, avec intérêt au taux légal à compter du 6 octobre 2023, - condamné Mme [P] [N] à payer en deniers et quittances à Mme [V] la somme de 3.318 €, au titre des loyers et charges échus et impayés entre le 1 er mai 2023 et le 1er septembre 2023, avec intérêt au taux légal à compter du 06 octobre 2023, - rejeté la demande de délais de paiement formée par Mme [P] [N], - ordonné l'expulsion de Mme [P] [N] et de tous occupants de son chef des lieux dans les deux mois de la signification d'un commandement de quitter les lieux, avec l'assistance de la force publique à défaut de libération volontaire, -condamné Mme [P] [N] à payer en deniers et quittances à Mme [V] une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et de l'avance sur les charges normalement dus si le bail s'était poursuivi à compter du 2 septembre 2023 jusqu'à la libération effective des lieux, - condamné in solidum Mmes [P] et Mme [Z] [R] [N] à payer à Mme [V] la somme de 350 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. - constaté que l'ordonnance est immédiatement exécutoire par provision. Mme [P] [N] et Mme [Z]-[R] [N] ont relevé appel total de cette ordonnance par déclaration du 2 février 2024, et par dernières conclusions déposées le 12 mars 2024, elles demandent à la cour de : - réformer en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue le 19 janvier 2024 - écarter la mise en jeu de la clause résolutoire prévue par le contrat de bail, - réformer la décision rendue en ce qu'elle les a condamnées solidairement, à payer en deniers quittance à Mme [V] la somme de 3.740 euros au titre des arriérés dus au 30 avril 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 6 octobre 2023, - réformer la décision rendue en ce qu'elle a condamné Mme [P] [N] à payer en deniers et quittances à Mme [V] la somme de 3.318 euros au titre des loyers et charges échus et impayés entre le 1er mai 2023 et le 1er septembre 2023 avait intérêts au taux légal à compter du 6 octobre 2023, - réformer la décision rendue en ce qu'elle a condamné Mme [P] [N] à payer en deniers et quittances à Mme [V] une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et de l'avance sur charges normalement due si le bail a été poursuivi à compter du 2 septembre 2023 jusqu'à libération effective des lieux, - écarter l'ordre fait à Mme [P] [N] de libérer les lieux dans un délai de 2 mois suivant la notification du commandement de quitter les lieux, et l'autorisation de procéder à son expulsion avec assistance de la force publique, - juger que le contrat de bail doit continuer à recevoir exécution, - condamner Mme [V] au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Par dernières conclusions déposées le 8 avril 2024, Mme [V] demande à la cour de: - déclarer Mme [P] [N] mal fondée en son appel, En conséquence, - la débouter de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - confirmer l'ordonnance rendue le 19 janvier 2024 en toutes ses dispositions, Y ajoutant, - condamner solidairement Mme [P] [N] et Mme [Z] [R] [N] à verser à Mme [V] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - les condamner solidairement aux entiers dépens d'appel. L'affaire a été fixée à bref délai à l'audience rapporteur du 30 mai 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la clause résolutoire Les appelantes se prévalent des dispositions de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989 pour demander à la cour d'écarter la mise en oeuvre de la clause résolutoire du contrat au motif qu'au jour de l'audience du 15 décembre 2023 devant le premier juge, l'intégralité de la dette locative avait été réglée grâce à un ordre de virement donné au notaire en charge de la vente d'un bien indivis, constatée le 13 décembre 2023, portant prélèvement de la somme de 8.907 euros sur la part du prix de vente revenant à [P] [N], ce qui motive aussi l'infirmation de la décision entreprise au titre des condamnations prononcées pour les loyers et charges impayés et par voie de conséquence, au titre de l'expulsion prononcée. L'intimée s'oppose à ces prétentions et sollicite la confirmation de l'ordonnance de référé en faisant valoir que le virement précité n'a été ordonné que le 15 décembre 2023, jour de l'audience devant le premier juge, que Mme [V] n'avait donc pas reçu les sommes dues lors de cette audience et que Mme [N] ne justifie pas avoir ainsi réglé l'arriéré locatif ni repris le paiement du loyer courant au jour de sa comparution. Elle soutient en outre que si la situation est aujourd'hui réglée, ce n'est que grâce aux fonds perçus sur la vente d'un bien indivis et que la locataire ne justifie pas de revenus suffisants pour continuer à régler le loyer mensuel de 680 euros. L'article 24 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, prévoit en son paragraphe I, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie, produit effet 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le paragraphe V de ce même article permet cependant au juge, à la demande du locataire, à la condition qu'il soit en état de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant, d'accorder des délais de paiement dans la limite de 3 années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343- 5 du code civil. S'il est constant qu'au jour de l'audience de référé, il n'a pas été fait état du règlement intégral de la dette locative qui venait d'être réalisé par un ordre de virement daté du jour même et que le juge n'a pas été saisi d'une demande de suspension ou d'annulation des effets de la clause résolutoire, il est établi et non contesté en appel que la locataire a réglé le 15 décembre 2023 la totalité des arriérès locatifs grâce à ce virement ( pièces 5 et 6 des appelantes) et, comme en atteste le cabinet immobilier en charge de la gestion du bien loué (pièce 8 intimée), Mme [N] est aujourd'hui à jour de ses loyers. Même si celle ci ne verse en appel aucune pièce relative à ses revenus, il résulte du relevé de compte du notaire de Mme [N] (sa pièce 6) qu'elle a perçu en décembre 2013 la somme nette de 89.913,02 euros au titre de sa part disponible sur la vente du bien indivis. Cette somme garantit suffisamment le paiement du loyer courant pour les années à venir de sorte que compte tenu du règlement intégral de la dette locative avant le prononcé de la décision déférée à la cour et du paiement régulier des loyers postérieurs, la clause résolutoire du contrat sera réputée ne jamais avoir été acquise. L'ordonnance entreprise sera en conséquence infirmée en toutes ses dispositions et l'intimée sera déboutée de l'ensemble de ses demandes. Sur les demandes annexes Les circonstances de l'espèce ne justifient pas l'octroi d'indemnités au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Au regard de la solution apportée au litige, chaque partie supportera la charge de ses propres dépens. PAR CES MOTIFS LA COUR Vu les dispositions de l'article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989; Infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions; Déboute Mme [K] [V] de toutes ses demandes à l'encontre de Mmes [P] et [Z] [R] [N]; Dit n'y avoir lieu à indemnités au titre de l'article 700 du code de procédure civile; Dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens de première instance et d'appel. Le présent arrêt a été signé par Madame Paule POIREL, président, et par Madame Odile TZVETAN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, Le Président,