Texte intégral
Minute n° 2024 /
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE
AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES
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JUGEMENT du 16 Mai 2024
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DEMANDERESSE :
S.A. LA NANTAISE D’HABITATIONS
L’Atrium, 1 allée des Hélices
BP 50209
44202 NANTES CEDEX 02
représentée par Maître Julien VIVES, avocat au barreau de NANTES
D'une part,
DÉFENDEUR :
Monsieur [O] [E]
10 rue Urbain Leverrier
Résidence Leverrier PL Logement 17 Etage 3
44300 NANTES
comparant en personne D'autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENTE : Constance GALY
GREFFIERE : Marie-Pierre KIOSSEFF
PROCEDURE :
date de la première évocation : 21 décembre 2023
date des débats : 21 décembre 2023
délibéré au : 16 mai 2024
RG N° N° RG 23/02611 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MN7D
COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Maître Julien VIVES,
CCC à Monsieur [O] [E] + préfecture
Copie dossier
EXPOSE DU LITIGE
Selon acte sous seing privé en date du 8 novembre 2016 à effet au 9 novembre 2016, LA NANTAISE D'HABITATIONS a donné à bail à [O] [E] et [T] [E] un logement lui appartenant sis, 10 rue Urbain Leverrier, 3ème étage, appartement n°17, outre une cave - 44300 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 350,10 € outre une provision mensuelle pour charges de 102,79 €.
Par courrier adressé par [T] [X] à LA NANTAISE D'HABITATIONS et reçu le 6 juillet 2018 par la bailleresse, la locataire a demandé à être désolidarisée du contrat de bail du fait de sa séparation, semble-t-il d'avec [O] [E] (pas de document d'état civil relatif au mariage ou à l'identité des deux locataires, ni de précision de la part d'[T] [X] dans son courrier sur son nom d'épouse, seul figurant au bail, ni de précision sur le logement, la seule adresse étant insuffisante).
Par acte d’huissier de justice du 29 mars 2023, LA NANTAISE D'HABITATIONS a fait commandement à [O] [E] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 3.262,75 € arrêté au 22 mars 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.
Par acte d’huissier de justice en date du 17 juillet 2023, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, LA NANTAISE D'HABITATIONS a fait assigner [O] [E] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :
· Constater la résiliation du bail au 29 mai 2023 et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation dudit bail ;
· Ordonner l’expulsion du locataire ainsi que de tout autre occupant de son chef du logement, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;
· Condamner le locataire au paiement de la somme de 4.622,48 € arrêtée au 31 mai 2023, à parfaire ou diminuer suivant décompte au jour de l’audience augmentée des intérêts de droit à compter de l'assignation ;
· Dire et juger que le dépôt de garantie d'un montant de 350,10 € restera acquis à la société LA NANTAISE D'HABITATIONS et viendra en déduction des sommes dues ;
· Condamner le locataire au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant actuel du loyer et des charges, depuis la date de résiliation jusqu'à la libération effective de l'appartement, laquelle indemnité sera indexée selon les dispositions prévues au contrat de bail ;
· Condamner le locataire au paiement d’une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
· Condamner le locataire au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de son éventuel dénoncé à la caution ;
· Dire et juger que toutes les condamnations engagent solidairement les locataires et la caution éventuelle ;
· Dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal par les services sociaux du département, pour une première partie le 15 septembre 2023 et pour la seconde partie le 27 octobre 2023.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 21 décembre 2023.
A ladite audience, LA NANTAISE D'HABITATIONS se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 7.130,24 € au titre des loyers et charges échus à la date du 13 décembre 2023.
Régulièrement assigné à étude, [O] [E] a comparu et il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l'article 467 du code de procédure civile.
L’affaire a été mise en délibéré au 18 avril 2024, Pour des raisons de service, le délibéré a été prorogé au 16 mai 2024, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la recevabilité de l’action
Aux termes de l'article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d'allocations familiales - CAF).
En l’espèce, la bailleresse justifie de la saisine de la CCAPEX le 13 janvier 2023, soit au moins deux mois avant l’assignation du 17 juillet 2023.
L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elles sont motivées par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.
En l'espèce, l'assignation du 17 juillet 2023 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 18 juillet 2023, soit plus de deux mois avant l'audience du 21 décembre 2023, conformément aux dispositions précédemment énoncées.
Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.
Sur la résiliation du bail
L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).
En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.7.1.
Par exploit d’huissier en date du 29 mars 2023, LA NANTAISE D'HABITATIONS a fait commandement à [O] [E] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 3.262,75 € arrêté au 22 mars 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 mai 2023.
En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d'ordonner l'expulsion de [O] [E].
Sur la dette locative
L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
La créance de LA NANTAISE D'HABITATIONS est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.
[O] [E] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.
Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 7.130,24 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 13 décembre 2023.
Aux termes de l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas et en application de l'article 220 du code civil, chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l'entretien du ménage ou l'éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l'un oblige l'autre solidairement et la solidarité des époux est retenue pour les loyers, charges et indemnités d’occupations dues.
En application de l'article 22 alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 3.2 du contrat de bail, le dépôt de garantie de 350,10 € versé par le locataire au bailleur à son entrée dans les lieux ne lui sera pas restitué et sera déduit des sommes dues au bailleur par le locataire.
En conséquence, [O] [E], seul époux assigné par la bailleresse, sera condamné au paiement de la somme de 6.780,14 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 13 décembre 2023, dépôt de garantie déduit et échéance de novembre 2023 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.
Il sera enfin condamné à payer à LA NANTAISE D'HABITATIONS, à compter du 14 décembre 2023 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 493,68 €.
Sur les délais de paiement
En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que les difficultés de paiement de [O] [E] ont débuté en août 2021 et que malgré quelques versements ponctuels, la dette n'a cessé de croître.
L'intéressé ne s'est pas présenté aux rendez-vous fixés par le service social du département les 24 août et 13 septembre 2023 mais a pris contact spontanément début octobre 2023. Il a expliqué être en instance de divorce depuis 2019, vivre seul et accueillir régulièrement sa fille de 5 ans. Il ne perçoit que le RSA mais a une dette envers la CAF qui opère donc une retenue sur le versement de cette allocation. [O] [E] a évoqué le décès brusque de son frère en décembre 2022, qui aurait entraîné pour lui des problèmes de santé. Il souhaite retrouver un emploi et préfère régler ses dettes sans demander de plan de surendettement.
LA NANTAISE D'HABITATIONS a fait valoir que son locataire s'était engagé à plusieurs reprises à respecter des échéanciers, pour la dernière fois en mai 2023 où il s'engageait à verser 500 € tous les 15 jours jusqu'au règlement définitif de sa dette. A l'audience, la requérante s'est opposée à l'octroi de délais de paiement.
[O] [E] a fait valoir qu'il avait signé un CDI intérimaire le 25 novembre 2023, soit près d'un mois avant l'audience, mais ne l'a pas produit. De fait, il n'a pas justifié de sa capacité financière à régler sa dette, alors même qu'il n'a pas repris le paiement de l'intégralité de son loyer avant l'audience, ayant fait un versement de 500 € le 13 avril 2023 puis un versement de 200 € (inférieur au montant du loyer) le 5 décembre 2023.
Au regard de ces éléments, aucun délai de paiement ne sera accordé à [O] [E].
Sur les autres demandes
En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [O] [E], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.
Il sera également condamné à payer à LA NANTAISE D'HABITATIONS la somme de 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 8 novembre 2016 entre LA NANTAISE D'HABITATIONS et [O] [E], concernant le logement sis 10 rue Urbain Leverrier, 3ème étage, appartement n°17, outre une cave - 44300 NANTES ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 30 mai 2023 ;
CONDAMNE [O] [E] à payer à LA NANTAISE D'HABITATIONS la somme de 6.780,14 €, en deniers ou quittance, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 13 décembre 2023, échéance de novembre 2023 incluse, dépôt de garantie de 350,10 € déduit, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;
CONDAMNE [O] [E] à payer à LA NANTAISE D'HABITATIONS, à compter du 14 décembre 2023, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 493,68 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;
ORDONNE à [O] [E], occupant sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;
ORDONNE à défaut, l'expulsion de [O] [E] ainsi que celle de tous occupants de son fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ;
CONDAMNE [O] [E] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État ;
CONDAMNE [O] [E] à payer à LA NANTAISE D’HABITATIONS la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;
DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 16 mai 2024.
La greffière La vice-présidente chargée des contentieux de la protection
Marie-Pierre KIOSSEFF Constance GALY
