Cour d'appel, 15 mai 2024. 23/05716

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 72Z Ch civ. 1-4 copropriété ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 15 MAI 2024 N° RG 23/05716 - N° Portalis DBV3-V-B7H-WAVH AFFAIRE : S.A.S. BP IMMOBILIER exerçant sous l'enseigne commerciale L'ADRESSE C/ SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 1] A [Localité 5] représenté par son syndic en exercice, la SASU FONCIA AGENCE CENTRALE Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 10 Mai 2023 par le Juge de la mise en état de NANTERRE N° Chambre : N° Section : N° RG : 18/09815 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : Me Nathalie LANGLOIS-THIEFFRY, Me Victoire GUILLUY RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE QUINZE MAI DEUX MILLE VINGT QUATRE, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : S.A.S. BP IMMOBILIER exerçant sous l'enseigne commerciale L'ADRESSE, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social [Adresse 4] [Localité 5] Représentant : Me Nathalie LANGLOIS-THIEFFRY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 486 et Me Marie-odile PEROT-CANNAROZZO, Plaidant, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 205 APPELANTE **************** SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 1] A [Localité 5] représenté par son syndic en exercice, la SASU FONCIA AGENCE CENTRALE, dont le siège social est sis [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié es qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 5] Représentant : Me Victoire GUILLUY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 446 et Me Aurélien AUCHER de l'AARPI LIZEE AUCHER, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1700 INTIMÉ **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 03 Avril 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseiller. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président, Madame Séverine ROMI, Conseiller, Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseiller, Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, **************** L'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] (92) est soumis au statut de la copropriété. La société BP Immobilier, exerçant sous l'enseigne' L'Adresse', en a été le syndic du 24 février 2012 au 24 mars 2014. Par acte en date du 24 septembre 2018, le syndicat des copropriétaires de cet immeuble, représenté par son syndic en exercice la société Foncia agence centrale, ci-après dénommé ' le syndicat des copropriétaires', a assigné la société BP Immobilier devant le Tribunal de grande instance de Nanterre en vue d'obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 150 000 euros, au titre de l'inexécution de son mandat, invoquant notamment son inertie et un manquement à l'obligation d'entretien, de garde et de conservation du bien. La société BP Immobilier ayant déposé des conclusions devant le juge de la mise en état aux fins d'obtenir l'annulation de l'assignation et la déclaration d'irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires, ce magistrat a rendu une ordonnance le 10 mai 2023 qui a : - débouté la société BP Immobilier de ses demandes ; - condamné la société BP Immobilier à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - ordonné l'exécution provisoire ; - renvoyé l'affaire à la mise en état. Pour statuer, ainsi, le juge de la mise en état a relevé : - que si une action en justice intentée par le syndic au nom de la copropriété sans autorisation de son assemblée générale était irrégulière, la nullité de l'assignation en résultant était une irrégularité de fond, si bien qu'une régularisation était possible ; - que si l'assignation du 24 septembre 2018 avait été délivrée sans autorisation, une assemblée générale ultérieure, datée du 23 février 2021, avait désigné le cabinet Foncia en tant que syndic et autorisé celui-ci à engager une action à l'encontre de la défenderesse ; - que la prescription de 5 ans avait commencé à courir à la date de ladite assignation et non pas antérieurement comme le prétendait la société BP Immobilier, et n'était donc pas acquise. Par déclaration en date du 28 juillet 2023, la société BP Immobilier a relevé appel de cette ordonnance. En ses conclusions notifiées le 19 décembre 2023, elle soutient : - qu'au mois d'avril 2021 aucune assemblée générale n'avait autorisé la SA [F], en tant que syndic, à agir à son encontre ; - que c'est au plus tard le 7 juillet 2014, date à laquelle une assemblée générale (résolution n° 3) avait décidé de consulter un juriste, que le syndicat des copropriétaires était censé savoir que des manquements avaient été commis par elle dans la gestion de la copropriété ; - que d'ailleurs l'intimé l'a reconnu dans ses premières écritures ; - que les prétendues fautes à elle reprochées étaient connues de la partie adverse depuis longtemps, et non pas seulement depuis l'année 2018, les dégradations de l'immeuble s'étant produites au cours des années 2012 à 2014 ; - que la prescription était donc acquise au 7 juillet 2019 ; - que le procès-verbal de l'assemblée générale du 30 décembre 2019 n'a nullement donné habilitation au syndic d'agir en justice ; que celui de l'assemblée générale du 23 février 2021 retenu par le juge de la mise en état pour juger que la procédure était régularisée est intervenu postérieurement à l'acquisition de la prescription, et ne saurait donc être retenu. La société BP Immobilier demande en conséquence à la Cour de : - infirmer l'ordonnance du juge de la mise en état ; - annuler l'assignation ; - déclarer l'action irrecevable ; - débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes ; - le condamner au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - le condamner aux dépens. Dans ses conclusions notifiées le 13 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires réplique : - que c'est à juste titre que le juge de la mise en état a décidé qu'il n'était pas établi par la partie adverse que la prescription avait commencé à courir au 7 juillet 2014 ; - qu'en effet il a été diligent, et ce n'est qu'à la date de l'assignation (24 septembre 2018) voire après qu'il a pu réunir les éléments nécessaires à la mise en oeuvre de la procédure ; - que contrairement à ce qu'avance la société BP Immobilier, il n'a jamais, dans ses écritures, reconnu que les manquements de l'intéressée lui étaient connus dès le mois de juillet 2014 ; - que le rapport de visite du cabinet Archifactory date du 7 janvier 2015 ; - que le rapport de mission de géotechnique date du 25 février 2015 ; - que le rapport relevant des désordres structurels date du 24 octobre 2018 ; - que ce n'est qu'au mois de septembre 2019 qu'il a appris que la société BP Immobilier avait résilié le contrat d'assurance ; - qu'il a donc connu les faits fondant son action en justice tardivement ; - que si une consultation juridique a été décidée lors de l'assemblée générale du 7 juillet 2014, c'est qu'il existait des doutes, et il s'agissait alors seulement d'envisager une action en justice. Le syndicat des copropriétaires demande en conséquence à la Cour de : - confirmer l'ordonnance entreprise ; - condamner la société BP Immobilier au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - la condamner aux dépens. L'ordonnance de clôture a été rendue le 26 mars 2024. MOTIFS Le défaut d'autorisation du syndic de copropriété par l'assemblée générale à agir en justice au nom du syndicat constitue une irrégularité de fond, relevant des articles 117 et 121 du code de procédure civile, qui est susceptible d'être couverte si sa cause a disparu au moment où le juge statue, par une décision exprès de l'assemblée générale, si celle-ci survient avant que la juridiction saisie se soit prononcée et avant que le délai de prescription ne soit expiré. Une assemblée générale peut donc autoriser le syndic à agir en justice, a posteriori. Il convient de vérifier si, au 23 février 2021, date de l'assemblée générale qui a désigné le cabinet Foncia en tant que syndic et autorisé celui-ci à engager une action à l'encontre de la défenderesse, l'action n'était pas déjà prescrite. Les parties s'opposent sur la date à laquelle se situe ce point de départ. En vertu de l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. L'action est prescrite si au 23 février 2016 ces faits, à savoir des manquements imputables à la société BP Immobilier en tant qu'ancien syndic, étaient déjà connus du demandeur. Il résulte des pièces produites que : - un rapport de visite du 22 octobre 2012 a mis en évidence des fissures affectant l'immeuble, tant du côté rue que du côté cour ; - le 22 novembre 2012, un devis a été établi sur la demande de la société BP Immobilier en tant que syndic, concernant l'inspection télévisée des réseaux ; - cette inspection a eu lieu le 11 avril 2013 ; - le 19 septembre 2013, le syndicat des copropriétaires a été mis en demeure par les MMA de payer des primes d'assurance impayées, avec menace d'une résiliation de la police ; - le 10 octobre 2013, il a été à nouveau relancé ; - suivant lettre recommandée avec avis de réception du 29 octobre 2013, le président du conseil syndical a mis la société BP Immobilier en demeure d'effectuer les travaux de la canalisation, de réparer les gouttières et d'abattre un peuplier ; - par lettre recommandée avec avis de réception du 30 décembre 2013, l'un des copropriétaires, M. [E], a relancé le syndic au sujet des désordres dont il sera parlé infra, et lui reprochait son silence ; - le 22 janvier 2014, la société BP Immobilier a convoqué une assemblée générale ordinaire dont l'ordre du jour portait notamment sur les décisions à prendre concernant la plomberie, la réalisation de travaux de révision de la couverture, les problèmes d'étanchéité de la terrasse située au-dessus d'un des garages, et des démarches en vue d'une scission de la copropriété ; - le 4 février 2014, le copropriétaire susvisé a mis en demeure la société BP Immobilier de lui fournir des documents (attestation d'assurance du bâtiment, déclaration de sinistre au sujet des fissures, règlement d'une facture) ; - le 27 février 2014, le nouveau syndic (bénévole) a indiqué à M. [E] que la facture relative à l'inspection télévisée des réseaux était demeurée impayée et que la copropriété n'était plus assurée depuis le 2 novembre 2013 ; - lors de l'assemblée générale du 24 mars 2014, il a été décidé de ne pas renouveler le mandat de syndic de la société BP Immobilier ; - lors de l'assemblée générale du 7 juillet 2014, une résolution (n°3) a décidé de consulter un juriste ou un avocat afin de savoir si une procédure était nécessaire pour obtenir gain de cause contre le cabinet l'Adresse sur les manquements constatés sur la gestion de la copropriété ; - le 5 février 2015 a été dressé un rapport géotechnique à la suite de forages destructifs mettant en avant les causes des désordres affectant l'ensemble immobilier, à savoir des phénomènes de gonflement/rétractation sur des éboulis de glaise verte supportant les fondations en fonction des variations hydriques ; - le 24 octobre 2018, le nouveau syndic, le cabinet [F], a dressé un historique des désordres et des mesures de confortement prises ; lesdits désordres affectaient la façade avant, le mur latéral de droite, la clôture sur rue, les dallages, les escaliers extérieurs d'accès à la résidence, les coursives, la façade arrière, la façade sur jardin, les parties communes intérieures, ainsi que des parties privatives, les fissures étant extrêmement nombreuses ; les travaux ont été chiffrés à 218 815,83 euros TTC ; - le 20 décembre 2019, le syndicat des copropriétaires a été informé de ce que la police d'assurance avait été résiliée par les MMA au 31 octobre 2013 pour défaut de paiement des primes ; - lors de l'assemblée générale extraordinaire du 30 décembre 2019, figurait dans l'ordre du jour la décision à prendre par le syndicat des copropriétaires aux fins de mandater un avocat afin d'engager la responsabilité du précédent syndic (la société BP Immobilier), aux fins d'obtenir sa condamnation en raison des multiples inexécutions commises (non déclaration de sinistres auprès de la compagnie d'assurance, non renouvellement ou non paiement de la police d'assurance de l'immeuble, absence de mise en place de dispositions permettant de déterminer rapidement l'origine du sinistre, absence d'intervention permettant de faire cesser le trouble afin de préserver la structure et limiter l'aggravation du sinistre, absence de communication à l'égard des copropriétaires et du conseil syndical des informations relatives aux origines du sinistre et aux préconisations données par différents experts mandatés) ; la résolution n° 4 a relevé des violations manifestes du mandat de syndic permettant de mettre en jeu sa responsabilité à raison de la perte de chance du syndicat des copropriétaires d'être pris en charge par la compagnie d'assurance. Le demandeur ne pouvait agir à l'encontre de la société BP Immobilier avant que celle-ci ne cesse ses fonctions soit le 24 mars 2014 ; en effet la copropriété est nécessairement représentée en justice par son syndic. La chronologie des événements entre cette date et le 23 février 2016 montre que les désordres affectant l'immeuble ont été mis en exergue mais leur seule existence ne suffit pas à mettre en évidence la responsabilité de l'ancien syndic, la société BP Immobilier, même si dans le passé l'intéressée avait été relancé par M. [E]. En outre, lors de l'assemblée générale du 7 juillet 2014 était seulement évoquée une consultation d'un juriste ou d'un avocat aux fins d'envisager les chances de succès d'une action en justice ce qui infère qu'il n'existait à cette date aucune certitude à ce sujet. La société BP Immobilier se prévaut des conclusions d'incident que la partie adverse avait déposées devant le juge de la mise en état pour soutenir qu'elle a reconnu que la prescription courait dès le 7 juillet 2014. En page 3 desdites conclusions il est indiqué '7 juillet 2014 : le syndicat des copropriétaires a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer son recours c'est donc le point de départ du délai de prescription quinquennale dont le terme est fixé mécaniquement au 7 juillet 2019'. Il ne s'agit pas là d'affirmations que le syndicat des copropriétaires prendrait à son compte mais au contraire d'un rappel de la thèse adverse, les mots 'Il présente la chronologie suivante' étant à cet égard dépourvus de toute ambiguïté. En page 5, le syndicat des copropriétaires a conclu 'La demande en justice du syndicat des copropriétaires est intervenue le 24 septembre 2018, rappel fait de ce que la prescription courait jusqu'au 7 juillet 2019', mais au début des écritures il avait pris soin d'inscrire 'Avant toute chose il est précisé que les présents éléments sont développés uniquement dans la cadre de la procédure d'incident. Ils ne valent en aucun cas admission d'une prétendue nullité de l'assignation initiale pour défaut de pouvoir et ne font que répondre aux allégations de la partie adverse sur ces points qui sont évidemment tous contestés. Il est néanmoins démontré que même si elles doivent être vérifiées, les hypothèses de la partie adverse n'aboutissent aucunement à la prescription de l'action du syndicat des copropriétaires'. Il n'y a donc eu nul aveu, contrairement à ce que prétend l'intimée. Il résulte de ce qui précède que lors de l'assemblée générale du 23 février 2021, qui a désigné le cabinet Foncia en tant que syndic et autorisé celui-ci à engager une action à l'encontre de la défenderesse, l'action n'était pas prescrite, si bien que la procédure a été régularisée. L'ordonnance du juge de la mise en état a à bon droit rejeté la demande aux fins d'annulation de l'assignation et de déclaration d'irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires ; elle sera confirmée. La société BP Immobilier, qui succombe, sera condamnée au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens d'appel. PAR CES MOTIFS - CONFIRME l'ordonnance en date du 10 mai 2023 ; - CONDAMNE la société BP Immobilier à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 5] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - CONDAMNE la société BP Immobilier aux dépens d'appel. Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,