Tribunal judiciaire, 24 juin 2024. 24/00131

MINUTE N° : ORDONNANCE DU : 24 Juin 2024 DOSSIER N° : N° RG 24/00131 - N° Portalis DB3T-W-B7I-U2MV CODE NAC : 72D - 0A AFFAIRE : [C] [Y], [L] [V], [T] [R], [J] [F] C/ S.C.I. [E] IMMOBILIER, S.D.C. de l’immeuble 34 rue véron 94140 ALFORVILLE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL Section des Référés ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ LE JUGE DES REFERES : Madame Élise POURON, Juge GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier PARTIES : DEMANDEURS Madame [C] [Y]née le 13 Mars 1979 à THIONVILLE (MOSELLE), demeurant 34 rue Véron - 94140 ALFORVILLE Monsieur [L] [V] né le 23 Septembre 1979 à PARIS 20ème, demeurant 34 rue Charles de Gaullle - 94140 ALFORVILLE Monsieur [T] [R] né le 07 Juin 1994 à DRANCY (SEINE-SAINT-DENIS) demeurant 34 rue Véron - 94140 ALFORVILLE Monsieur [J] [F] né le 05 Mai 1989 à LUBLIN (POLOGNE), demeurant 34 rue Véron - 94140 ALFORVILLE tous représentés par Maître Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS - Vestiaire : C199 DEFENDEURS S. C. I. [E] IMMOBILIER immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 900 728 098 dont le siège social est sis 9 rue du Morvan - 75011 PARIS représentée par Maître Jianru CAI, avocat au barreau de PARIS SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE 34 RUE VERON - 94140 ALFORVILLE représenté par son syndic la SAS ISAMBERT immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 301 191 698 dont le siège social est sis 93 rue Blomet 75015 PARIS représenté par Maître Roger DENOULET, avocat au barreau de PARIS - Vestiaire :D285 ******* Débats tenus à l’audience du : 30 Mai 2024 Date de délibéré indiquée par le Président : le 24 Juin 2024 Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 24 Juin 2024 ******* EXPOSE DU LITIGE L’immeuble situé 34 rue Véron 94140 ALFORTVILLE est un immeuble soumis au régime de la copropriété. Madame [C] [Y], Monsieur [L] [V], Monsieur [T] [R], Madame [J] [F] et la SCI [E] IMMOBILIER sont propriétaires de certains lots de copropriété. Divers matériaux de chantier et encombrants sont notamment entreposés dans la cour d’immeuble et au-dessus des garages. Malgré une résolution de l’assemblée générale du 27 juin 2023 et mises en demeure adressées par le service d’hygiène publique du Grand Paris Sud Est Avenir et le syndic, la SCI [E] IMMOBILIER n’a pas débarrassé les encombrants. C’est dans ce contexte que par actes de commissaire de justice du 27 décembre 2023, Madame [C] [Y], Monsieur [L] [V], Monsieur [T] [R], Madame [J] [F] ont fait assigner la SCI [E] IMMOBILIER et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 34 rue Véron 94140 ALFORTVILLE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de : - condamner la SCI [E] IMMOBILIER et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 34 rue Véron 94140 ALFORTVILLE à débarrasser les encombrants entreposés dans les parties communes et sur la toiture des garages de l’ensemble immobilier situé 34 rue Véron 94140 Alfortville, - condamner la SCI [E] IMMOBILIER à débarrasser les encombrants entreposés dans les parties communes et sur la toiture, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, passé un délai de 10 jours suivant la signification de l’ordonnance, - condamner la SCI [E] IMMOBILIER à payer la somme de 1.000 euros, par requérant, à titre de provision pour dommages et intérêts, - condamner in solidum la SCI [E] IMMOBILIER et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 34 rue Véron 94140 ALFORTVILLE à payer à Madame [C] [Y], Monsieur [L] [V], Monsieur [T] [R], Madame [J] [F] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. L’affaire a été appelée à l’audience du 4 mars 2024. Par ordonnance du 8 mars 2024, le juge des référés a fait injonction aux parties de rencontrer un médiateur. L’affaire a été rappelée à l’audience du 30 mai 2024 à laquelle les parties étaient représentées par leur conseil respectif. Par conclusions visées et soutenues à l’audience, Madame [C] [Y], Monsieur [L] [V], Monsieur [T] [R], Madame [J] [F] demandent au juge des référés de : - rejeter les demandes de la SCI [E] IMMOBILIER et du syndicat des copropriétaires, - condamner in solidum la SCI [E] IMMOBILIER et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 34 rue Véron 94140 ALFORTVILLE à débarrasser les encombrants entreposés dans les parties communes et sur la toiture des garages de l’ensemble immobilier situé 34 rue Véron 94140 Alfortville, - condamner la SCI [E] IMMOBILIER à débarrasser les encombrants entreposés dans les parties communes et sur la toiture, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à compter du 8ème jour suivant la signification de l’ordonnance, - condamner la SCI [E] IMMOBILIER à payer à titre provisionnel la somme de 100 euros par mois, à compter du 27 juin 2022, date de la première assemblée générale lui demandant de débarrasser les encombrants, soit la somme de 2.200 euros au 27 mai 2024 (à parfaire) par requérant à titre de provision pour dommages et intérêts, - condamner in solidum la SCI [E] IMMOBILIER et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 34 rue Véron 94140 ALFORTVILLE à payer à Madame [C] [Y], Monsieur [L] [V], Monsieur [T] [R], Madame [J] [F] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, - dispenser Madame [C] [Y], Monsieur [L] [V], Monsieur [T] [R], Madame [J] [F] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure sur le fondement de l’article 10-1 de la loi de 1965. Se fondant sur les articles 834 et 835 du code de procédure civile, le règlement de copropriété et les articles 6-2 et 6-3 de la loi du 10 juillet 1965, les demandeurs déplorent une accumulation d’encombrants, de matériaux divers de chantier et de produits inflammables dont ils sollicitent le retrait, en raison d’un préjudice visuel, mais également d’un manque de salubrité et de sécurité pour les enfants qui grimpent sur les toits des garages pour accéder au square voisin, ceci constituant selon eux un trouble manifestement illicite et un dommage imminent. Ils exposent que la cour intérieure du bâtiment D est une partie commune, dont la SCI [E] IMMOBILIER a la jouissance exclusive, et que les toits des garages, le porche de l’immeuble et/ou la cour sont également des parties communes spéciales. Ils expliquent que l’usage de ces parties communes doit être conforme à la destination de l’immeuble et ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires. Selon eux, le règlement de copropriété ne fait pas de distinction quant aux modes d’usage des parties communes et aucun copropriétaire ne peut constituer dans les parties communes de dépôt d’ordures ménagères. Ils font état de photographies montrant Monsieur [E] [N] et ses employés en train de manipuler les encombrants dans la cour, ceci démontrant selon eux qu’ils appartiennent à la SCI [E] IMMOBILIER, laquelle n’en a jamais contesté la propriété à la suite des mises en demeure qui lui ont été adressées. Ils ajoutent qu’aucun contrat de location n’est par ailleurs produit aux débats et que la SCI [E] IMMOBILIER resterait en tout état de cause responsable des troubles causés par son locataire. Sur la dangerosité des produits, ils relèvent la présence de produits inflammables. Enfin, sur la facture de désencombrement produite par la SCI [E] IMMOBILIER, les demandeurs constatent qu’elle ne comporte pas les mentions obligatoires. Ils sollicitent la condamnation in solidum de la SCI [E] IMMOBILIER et du syndicat des copropriétaires à débarrasser les encombrants, arguant que l’obligation de débarrasser les parties communes pèse tant sur le responsable de l’entreposage que sur le syndicat des copropriétaires qui demeure tenu d’assurer le respect du règlement de copropriété et l’entretien des parties communes. Selon eux, aucune action n’a été entreprise par le syndicat des copropriétaires malgré leurs demandes. Sur la demande reconventionnelle pour procédure abusive formée par la SCI [E] IMMOBILIER, ils s’y opposent, les matériaux appartenant à la SCI [E] IMMOBILIER et cette dernière restant responsable des agissements de son locataire si ce dernier existe. Par conclusions visées et soutenues à l’audience, la SCI [E] IMMOBILIER sollicite du juge des référés de : - ordonner la communication de la plainte évoquée dans les écritures des demandeurs, - dire n’y avoir lieu à référé, - reconventionnellement, condamner les demandeurs à lui payer la somme de 2.400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre une condamnation au titre de l’article 32-1 du code de procédure civile et aux entiers dépens. La SCI [E] IMMOBILIER soutient l’existence de contestations sérieuses portant sur l’atteinte au droit de jouissance exclusif de la SCI [E] IMMOBILIER et l’absence de preuve quant à la propriété de la SCI [E] IMMOBILIER sur les biens dont il est demandé le débarras. Elle soutient également l’absence de dommage imminent ou trouble manifestement illicite, aucune preuve de la dangerosité des produits n’étant apportée aux débats. Elle rappelle que son objet social est de gérer des biens immobiliers et non de procéder à des travaux dans le BTP. Reconventionnellement, elle sollicite des dommages et intérêts pour procédure abusive, ayant dû prendre à ses frais le désencombrement des lieux. Par conclusions visées et soutenues à l’audience, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 34 rue Véron 94140 ALFORTVILLE sollicite du juge des référés de : - débouter Madame [C] [Y], Monsieur [L] [V], Monsieur [T] [R], Madame [J] [F] de leurs demandes en ce qu’elles sont dirigées contre lui, - dire que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 34 rue Véron 94140 ALFORTVILLE s’associe aux demandes de Madame [C] [Y], Monsieur [L] [V], Monsieur [T] [R], Madame [J] [F] dirigées à l’encontre de la SCI [E] IMMOBILIER et y faire droit, - condamner, subsidiairement, la SCI [E] IMMOBILIER à garantir et relever indemne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 34 rue Véron 94140 ALFORTVILLE de toute éventuelle condamnation prononcée à son encontre, - condamner la SCI [E] IMMOBILIER ou tout autre succombant à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Le syndicat des copropriétaires rappelle que la SCI [E] IMMOBILIER a été mise en demeure d’intervenir à la suite de l’assemblée générale des copropriétaires du 22 juin 2022 suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 14 novembre 2022. Il rappelle que l’assemblée générale ne peut prendre de décision valide que si la question est inscrite à l’ordre du jour comme devant faire l’objet d’un vote et que la cour intérieure de l’immeuble encombrée constitue une partie commune à jouissance exclusive de la SCI [E] IMMOBILIER, de sorte que la charge d’entretien lui incombe et que le syndicat des copropriétaires n’est pas en droit d’intervenir ni même d’y accéder. Il souligne enfin que les photographies produites ne démontrent pas que l’encombrement concerne également le porche de l’immeuble et la cour commune au droit du local poubelles. Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus. A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande de production de pièces La SCI [E] IMMOBILIER sollicite la production d’une plainte par Madame [C] [Y], Monsieur [L] [V], Monsieur [T] [R], Madame [J] [F]. Toutefois, aucune plainte n’est mentionnée aux conclusions des demandeurs et cet élément n’apparaît en tout état de cause pas utile à la résolution du litige. La SCI [E] IMMOBILIER sera donc déboutée de sa demande de communication de pièce. Sur la demande d’enlèvement des effets personnels de la SCI [E] IMMOBILIER encombrant les parties communes L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’article 835 du code de procédure civile prévoit que le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le trouble manifestement illicite résulte, quant à lui, de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. Il est dès lors constant que le juge des référés peut même en cas de contestation sérieuse prescrire les mesures de remise en état qui s’imposent pour faire cesser un trouble manifestement illicite ou prévenir un dommage imminent. Il ressort du règlement de copropriété que : - la cour intérieure du bâtiment D constitue une partie commune dont le lot n°301 appartenant à la SCI [E] IMMOBILIER a la jouissance exclusive (articles 6-3 et 16-3), - les toitures des garages constituent des parties communes spéciales audit bâtiment (article 6-2), - le porche de l’immeuble et la cour située au droit du local poubelle sont des parties communes générales, - l’immeuble est destiné à l’usage principal d’habitation et de commerce en rez-de-chaussée (article 18). - les copropriétaires et occupants doivent veiller à ce que la sécurité et la tranquillité de l’ensemble immobilier ne soient à aucun moment troublées par leur fait, celui des personnes de leur famille, leurs invités, leurs clients ou les gens à leur service. Au cas présent, il est établi, au vu des photographies produites et du courrier de la mairie du 15 septembre 2023, de l’encombrement des parties communes par des déchets notamment de chantier. Si la SCI [E] IMMOBILIER a la jouissance exclusive de la cour intérieure du bâtiment D, en vertu du règlement de copropriété, nul ne peut, même temporairement, encombrer les parties communes et y déposer quoi que ce soit, ni les utiliser pour son usage exclusivement personnel en dehors de leur destination normale, sauf cas de nécessité, et aucun copropriétaire ne peut constituer dans les parties communes de dépôts d’ordures ménagères ou de déchets quelconques. Cette interdiction édictée par le règlement de copropriété s’applique également aux parties communes à jouissance exclusive. Or, malgré la mise en demeure adressée par le syndic le 14 novembre 2022 et celle adressée par le service d’hygiène publique de GPSEA à la suite de sa visite du 5 septembre 2023, la SCI [E] IMMOBILIER, qui n’a pas contesté être propriétaire des encombrants, ne les a néanmoins pas débarrassés. Si la SCI [E] IMMOBILIER conteste dans le cadre du présent litige être propriétaire des encombrants, force est toutefois de constater que son gérant et ses employés sont vus en train de les manipuler sur certaines photographies produites et qu’elle ne produit aucun contrat de location. Elle reste au demeurant responsable des troubles qui seraient causés par ses locataires. Le service d’hygiène publique du Grand Paris Sud Est Avenir a noté, après avoir visité les lieux, que ces déchets étaient susceptibles de porter atteinte à la santé publique ou de créer un risque de pollution du sol, ce qui caractérise la dangerosité des déchets entreposés et le dommage imminent. Enfin, si la SCI [E] IMMOBILIER fait état d’une facture de débarras des déchets, transport et mise en déchetterie datée du 7 octobre 2023, cette dernière est libellée à l’attention de la CFBAP à une adresse à Paris et ne comporte pas les mentions obligatoires (absence de siège social, de numéro SIRET de la société]. Elle ne peut donc suffire à prouver le respect par la SCI [E] IMMOBILIER de ses obligations et le désencombrement des lieux. Il y a donc lieu, dans ces conditions, d’ordonner à la SCI [E] IMMOBILIER de procéder ou de faire procéder par un tiers au déblaiement et à l’enlèvement de ses déchets et autres matériels personnels encombrant les parties communes, y compris celles à jouissance privative, de l’immeuble situé 34 rue Véron 94140 ALFORTVILLE. L’urgence et l’absence de réaction de la SCI [E] IMMOBILIER malgré plusieurs mises en demeure justifie que cette obligation soit fixée sous astreinte de 300 euros par jour si l’enlèvement n’a pas débuté dans les 15 jours suivant le prononcé de l’ordonnance qui sera rendue et ce pendant six mois. Sur la demande dirigée à l’encontre du syndicat des copropriétaires Si le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 34 rue Véron 94140 ALFORTVILLE est responsable des dommages causés aux copropriétaires ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires, l’entretien de la cour commune dont la jouissance est exclusivement attribuée à la SCI [E] IMMOBILIER lui incombe, sans que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 34 rue Véron 94140 ALFORTVILLE ne puisse y accéder. Par ailleurs, les toitures des garages ne sont accessibles que par la cour intérieure à jouissance exclusive de la SCI [E] IMMOBILIER. Ainsi, Madame [C] [Y], Monsieur [L] [V], Monsieur [T] [R], Madame [J] [F] seront déboutés de leurs demandes dirigées contre le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 34 rue Véron 94140 ALFORTVILLE. Sur la demande de dommages et intérêts à titre provisionnel Selon l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire statuant en référé peut accorder une provision au créancier. L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Madame [C] [Y], Monsieur [L] [V], Monsieur [T] [R], Madame [J] [F] ne rapportent pas la preuve du préjudice qu’ils prétendent avoir subi. L’obligation à réparation de la SCI [E] IMMOBILIER est donc sérieusement contestable. Par conséquent, il n’y aura pas lieu à référé sur la demande de Madame [C] [Y], Monsieur [L] [V], Monsieur [T] [R], Madame [J] [F] de condamnation de la SCI [E] IMMOBILIER à leur payer une somme à titre de provision pour dommages et intérêts. Sur la demande reconventionnelle pour procédure abusive L’article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. Eu égard à la solution adoptée, la SCI [E] IMMOBILIER sera déboutée de sa demande à ce titre. Sur les autres demandes Succombant en ses demandes, la SCI [E] IMMOBILIER sera condamnée aux dépens de la présente procédure de référé. Elle sera déboutée de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L’équité commande de faire application de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner la SCI [E] IMMOBILIER à payer à Madame [C] [Y], Monsieur [L] [V], Monsieur [T] [R], Madame [J] [F] la somme de 1.000 euros et au syndicat des copropriétaires du 24 rue Cauchy 94110 ARCUEIL la somme de 1.000 euros également. PAR CES MOTIFS Statuant, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe et en premier ressort, DEBOUTONS la SCI [E] IMMOBILIER de sa demande de communication de pièce, ORDONNONS à la SCI [E] IMMOBILIER de procéder ou de faire procéder par un tiers au déblaiement et à l’enlèvement de ses déchets et autres matériels personnels encombrant les parties communes et la toiture des garages de l’ensemble immobilier situé 34 rue Véron 94140 ALFORTVILLE, dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance, DISONS que faute de procéder à cet enlèvement la SCI [E] IMMOBILIER sera redevable, passé ce délai, d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé pendant six mois à 300 euros par jour de retard, DEBOUTONS Madame [C] [Y], Monsieur [L] [V], Monsieur [T] [R], Madame [J] [F] de leurs demandes dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 34 rue Véron 94140 ALFORTVILLE, DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation à des dommages et intérêts à titre provisionnel, CONDAMNONS la SCI [E] IMMOBILIER à payer à Madame [C] [Y], Monsieur [L] [V], Monsieur [T] [R], Madame [J] [F] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNONS la SCI [E] IMMOBILIER à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 34 rue Véron 94140 ALFORTVILLE la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, DEBOUTONS la SCI [E] IMMOBILIER de sa demande formée au titre de l’article 32-1 du code de procédure civile, DEBOUTONS la SCI [E] IMMOBILIER de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNONS la SCI [E] IMMOBILIER aux dépens de l’instance en référé, REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire, RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit. FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRETEIL, le 24 juin 2024. LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES,