Tribunal judiciaire, 23 août 2024. 24/01151

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie exécutoire délivrée le : 23/08/2024 à : Maître Jérôme DOULET Maître Isabelle CAILLABOUX-ROUQUET Pôle civil de proximité PCP JCP référé N° RG 24/01151 N° Portalis 352J-W-B7I-C33XP N° MINUTE : 1/2024 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 23 août 2024 DEMANDERESSE Madame [C] [V] [W], demeurant [Adresse 2] représentée par Maître Jérôme DOULET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2316 DÉFENDEURS Monsieur [N] [H], demeurant [Adresse 1] représenté par Maître Isabelle CAILLABOUX-ROUQUET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1917 Monsieur [R] [Y] [H], demeurant [Adresse 3] représenté par Maître Isabelle CAILLABOUX-ROUQUET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1917 COMPOSITION DU TRIBUNAL Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Alexandrine PIERROT, Greffière, DATE DES DÉBATS Audience publique du 20 juin 2024 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 23 août 2024 par Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Alexandrine PIERROT, Greffière Décision du 23 août 2024 PCP JCP référé - N° RG 24/01151 - N° Portalis 352J-W-B7I-C33XP EXPOSÉ DU LITIGE Par actes sous seing privé des 23 et 24 novembre 2020, Madame [C] [W], par l'intermédiaire du cabinet PAGESTI, administrateur de biens, a donné à bail en colocation à Monsieur [N] [O] et à Madame [L] [E] un appartement situé [Adresse 1], une cave et un parking, pour une durée de trois ans renouvelables à effet au 1er décembre 2020. Madame [L] [E] a donné congé et libéré les lieux le 31 juillet 2021. Par avenant au contrat, Monsieur [N] [H] lui a succédé et son père, Monsieur [R] [H], s'est porté caution. Par suite, Monsieur [N] [O] a également donné congé et libéré les lieux le 1er octobre 2022 de sorte que depuis cette date, Monsieur [N] [H] a continué à occuper seul les lieux. Madame [C] [W] lui a fait délivrer un congé aux fins de reprise par acte de commissaire de justice du 24 mars 2023 à effet au 30 novembre 2023. Déplorant son maintien dans les lieux au delà de cette date, elle a fait assigner Monsieur [N] [H] et Monsieur [R] [H], par acte de commissaire de justice du 08 janvier 2024, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS statuant en référé aux fins d'obtenir, en substance, l'expulsion de Monsieur [N] [H] et la condamnation des défendeurs au paiement d'une indemnité d'occupation. Lors de l'audience du 20 juin 2024 à laquelle l'affaire a été retenue, Madame [C] [W], représentée par son conseil, a déclaré que Monsieur [N] [H] avait quitté les lieux et qu'elle ne maintenait pas sa demande d'expulsion. Elle a demandé au juge des contentieux de la protection, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de : - dire n'y avoir lieu à référé concernant les demandes reconventionnelles formées par les défendeurs, - les en débouter, - déclarer Monsieur [N] [H] occupant sans droit ni titre depuis le 1er décembre 2023, - fixer le montant de l'indemnité d'occupation provisionnelle à une somme équivalent au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter du 1er décembre 2023 jusqu'à la libération effective des lieux, - condamner Monsieur [N] [H] et de Monsieur [R] [H] solidairement au paiement de la somme provisionnelle de 3 296,72 euros au titre des indemnités d'occupation dues jusqu'au 05 janvier 2024, avec intérêt au taux légal à compter de la décision et capitalisation des intérêts, - condamner Monsieur [N] [H] et de Monsieur [R] [H] in solidum au paiement de la somme de 2 460 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris le coût du congé. Monsieur [N] [H] et Monsieur [R] [H], représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions qu'ils ont soutenues oralement et aux termes desquelles ils demandent : - in limine litis, de dire n'y avoir lieu à référé s'agissant des demandes formées par Madame [C] [W], - à titre principal, de : - débouter Madame [C] [W] de ses demandes tendant à déclarer Monsieur [N] [H] occupant sans droit ni titre et à ordonner son expulsion sous astreinte, - leur donner acte de ce qu'ils sont redevables de la somme de 3 296,72 euros au titre des loyers, - débouter Madame [C] [W] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - à titre reconventionnel, de : - condamner Madame [C] [W] à verser à Monsieur [N] [H] la somme de 1 141,80 euros au titre des réparations incombant au propriétaire, - la condamner à leur verser la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile - ordonner la compensation des sommes dues, - la condamner aux entiers dépens. Pour l'exposé des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux écritures qu'elles ont soutenues oralement à l'audience du 20 juin 2024, conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile. A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 23 août 2024, date à laquelle la décision a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIFS DE LA DÉCISION A titre liminaire, il convient de relever qu'aucune demande d'expulsion n'est formée par Madame [C] [W]. Dès lors, la demande de Monsieur [N] [H] de la débouter de sa demande aux fins d'expulsion est sans objet. Par ailleurs, la demande formée par Madame [C] [W] tendant à déclarer Monsieur [N] [H] occupant sans droit ni titre du logement ne constitue pas une prétention au sens de l'article 12 du code de procédure civile mais un moyen au soutien de sa demande de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation. Elle ne sera donc pas examinée en tant que telle, pas plus que la demande formée par Monsieur [N] [H] de l'en débouter. Enfin, la demande consistant à donner acte à Monsieur [N] [H] et à Monsieur [R] [H] de ce qu'ils sont redevables de la somme de 3 296,72 euros ne constituant pas non plus une demande au sens de ce même article, elle ne sera pas examinée. Sur la compétence du juge des référés Les règles de compétences qui s'appliquent au juge des référés sont identiques à celles qui s'appliquent au juge du fond et qui ont trait à la compétence matérielle et à la compétence territoriale. Le juge des contentieux de la protection statuant en référé est compétent pour connaître des actions ayant trait aux baux d'habitation, ce qui est le cas en l'espèce. La compétence territoriale n'est pas discutée. Les moyens soulevés par les défendeurs tiennent en réalité aux pouvoirs du juge des référés, en application des articles 834 et 835 du code de procédure civile. Par conséquent, la compétence du juge des référés sera retenue. Sur la demande de provision formée par Madame [C] [W] Il résulte de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de régler son loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. En l'espèce, Madame [C] [W] demande paiement de la somme de 3 296,72 euros au titre des loyers et des indemnités d'occupation échues, somme arrêtée au 05 janvier 2024, date de libération du logement par Monsieur [N] [H]. Elle produit un relevé de compte locataire édité le 1er février 2024 laissant, en effet, apparaître un solde débiteur de 3 296,720 euros. Si Monsieur [N] [H] et Monsieur [R] [H] contestent la validité du congé et donc, la qualification d'indemnité d'occupation des sommes réclamées, ils ne contestent pas en être redevables au titre des loyers et demandent même à être déclarés redevables de cette somme. Cette obligation étant incontestée, il convient de condamner Monsieur [N] [H] et Monsieur [R] [H] solidairement, eu égard à l'engagement de caution qui n'est pas non plus remis en cause, au paiement d'une provision de 3 296,72 euros entre les mains de Madame [C] [W]. En application de l'article 1231-7 du code civil, cette somme portera intérêt au taux légal à compter du prononcé de la présente décision. La capitalisation des intérêts est de droit lorsqu'elle est demandée et sera, par conséquent, ordonnée. Sur la demande reconventionnelle de provision formée par Monsieur [N] [H] et Monsieur [R] [H] Il résulte de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. A l'inverse, le locataire, en application de l'article 7 de la même loi, est tenu de prendre à sa charge les réparations locatives dont la liste est fixée par le décret n°87-712 du 26 août 1987. En l'espèce, Monsieur [N] [H] indique avoir réglé la facture d'intervention du plombier qui a procédé, le 13 janvier 2023, à la réparation provisoire de la chaudière défectueuse, pour la somme de 1 141,80 euros. Le système collectif de chauffage et de production d'eau chaude n'est pas débattu par les parties. La bailleresse ne saurait toutefois s'en prévaloir pour se dégager des obligations qui sont les siennes, en vertu de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, d'entretenir les locaux et d'y faire toutes les réparations autre que locatives, alors que les réparations sur le système de chauffage, a fortiori lorsqu'il n'est pas individuel, n'incombent pas au locataire. Il lui appartiendra, le cas échéant, de réclamer le remboursement de cette somme au syndicat des copropriétaires. Par conséquent, compte-tenu du caractère incontestable de l'obligation dont Monsieur [N] [H] et Monsieur [R] [H] se prévalent, Madame [C] [W] sera condamnée au paiement de la somme provisionnelle de 1 141,80 euros à Monsieur [N] [H]. Sur la demande de compensation En vertu des articles 1347 et suivants du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies. Sous réserve des dispositions prévues à la sous-section suivante, la compensation n'a lieu qu'entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles. Sont fongibles les obligations de somme d'argent, même en différentes devises, pourvu qu'elles soient convertibles, ou celles qui ont pour objet une quantité de choses de même genre. Tant que l'une des créances est litigieuse, les conditions de la compensation ne sont pas réunies. L'article 488 du code de procédure civile dispose que l'ordonnance de référé n'a pas, au principal, l'autorité de la chose jugée. Elle ne peut être modifiée ou rapportée en référé qu'en cas de circonstances nouvelles. Dès lors, la compensation ne saurait être ordonnée entre les provisions allouées par la présente ordonnance, puisque par définition, elles ne revêtent pas la qualité de créances certaines, liquides et exigibles, en dépit de l'accord des parties sur le montant de l'une d'elles. Messieurs [N] [H] et [R] [H] seront donc déboutés de leur demande de compensation. Sur les demandes accessoires Messieurs [N] [H] et [R] [H], parties perdantes au principal, seront condamnés in solidum aux dépens, par application de l'article 696 du code de procédure civile. L'équité commande qu'ils soient condamnés au paiement de la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514-1 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe en premier ressort, NOUS DÉCLARONS compétent pour connaître du litige, CONDAMNONS Monsieur [N] [H] et Monsieur [R] [H], solidairement, à payer à Madame [C] [W] la somme provisionnelle de 3 296,75 euros, DISONS que cette somme produira intérêt au taux légal à compter du prononcé de la présente décision, ORDONNONS la capitalisation des intérêts, CONDAMONS Madame [C] [W] à payer à Monsieur [N] [H] la somme provisionnelle de 1 141,80 euros, CONDAMNONS Monsieur [N] [H] et Monsieur [R] [H] à verser à Madame [C] [W] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNONS Monsieur [N] [H] et Monsieur [R] [H] aux dépens, DÉBOUTONS les parties du surplus de leur demandes, RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. La greffière La juge des contentieux de la protection