Cour de cassation, 07 avril 2010. 09-15.497

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu qu'ayant retenu que le bail cédé énonçait en son article 16 qu'aucun fait de tolérance de la part du bailleur, quelle qu'en soit la durée, ne pouvait être créateur de droits en faveur du preneur, que la connaissance que pouvaient avoir M. X... puis la SCI Chamab de la présence dans les lieux de la société La Vernoise ainsi que le paiement des loyers par cette dernière entre les mains du mandataire de la société bailleresse ne pouvaient être assimilés au concours du bailleur à l'acte imposé par l'une des clauses du bail, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. Y... aux dépens ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept avril deux mille dix. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Peignot et Garreau, avocat aux conseils pour M. Y... Le moyen reproche à l'arrêt partiellement infirmatif attaqué d'avoir prononcé la résiliation du bail conclu le 3 mars 1985 entre Monsieur Roland X... et la société CAFE DES AMIS et qui a été cédé à la société LA VERNOISE le 31 décembre 1987 et d'avoir par voie de conséquence déclaré Monsieur Y... entièrement responsable du préjudice subi par la société LA VERNOISE suite à son expulsion des locaux appartenant à la SCI CHAMAB, acquéreur des locaux loués, et mis hors de cause la société CAFE DES AMIS AUX MOTIFS QU'" à l'appui d'une demande de résiliation judiciaire d'un bail, l'acquéreur des locaux loués est en droit d'invoquer les manquements du preneur antérieur à l'acquisition dès lors que l'infraction se perpétue. Du reste, dans le cas d'espèce, dans l'acte de vente du 11 mai 1990, M. X... a expressément subrogé la SCI CHAMAB dans ses droits et actions du vendeur à l'égard du locataire. Et dès lors qu'est exercée à présent, non pas une action en constatation de la résiliation de plein droit du bail par le jeu d'une clause du contrat, mais une action en résiliation judiciaire du bail, est sans emport le fait que l'introduction de l'instance n'ait pas été précédée du commandement prévu par l'article 25 du décret du 30 septembre 1953, devenu l'article L 145-41 du Code de commerce, C'est dans des termes dénués de toute équivoque que le bail cédé énonce en son article 16 qu'aucun fait de tolérance de la part du bailleur, quelqu'en soit la durée, ne peut être créateur de droits en faveur du preneur. Et en tout état de cause, la connaissance qu'ont pu avoir, d'abord M. X..., puis la SCI CHAMAB, de la présence dans les lieux de la société LA VERNOISE, qui payait certes les loyers entre les mains du mandataire de cette dernière, ne pouvait être assimilée au concours du bailleur à l'acte de cession, alors que sa présence était imposée par l'article 14 du bail, là encore dans des termes dépourvus de toute ambiguïté. Dès lors que la situation créée par la cession non autorisée se perpétue, la SCI est donc fondée à se prévaloir de l'infraction aux clauses du bail, pour en poursuivre la résiliation. De plus, cette infraction apparaît suffisamment grave pour faire droit à la demande, l'opération incriminée ayant eu pour effet d'imposer au bailleur un locataire qu'il n'a pas agréé. Le jugement sera donc réformé pour prononcer la résiliation judiciaire du bail. L'anéantissement du contrat produit ses effets au jour de la décision qui la prononce, la condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation ne saurait être maintenue. Monsieur Y... a rédigé l'acte de cession de bail, approuvé par les parties le 31 décembre 1987, en sa qualité d'administrateur de biens. En tant que rédacteur professionnel, M. Y... était donc tenu de s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions juridiques nécessaires à l'efficacité juridique de la convention. Force est de constater que la résiliation trouve son origine dans la méconnaissance des conditions de bail relatives à l'agrément écrit du bailleur pour parvenir à sa cession. Il est donc avéré que l'acte est juridiquement inefficace, et M. Y... ne démontre pas non plus qu'il aurait attiré l'attention de la société LA VERNOISE sur les conséquences possibles d'un défaut d'agrément et que celle-ci aurait accepté les risques en toute connaissance de cause. Aussi, c'est à juste titre que par application de l'article 1147 du Code civil, les premiers juges, statuant sur l'action en responsabilité professionnelle, distincte de l'appel en garantie non maintenu en appel, ont déclaré M. Y... responsable des conséquences dommageables subies par la société LA VERNOISE du fait des manquements du rédacteur d'actes professionnel, et ordonné une expertise aux fins d'évaluation de la valeur du fonds de commerce perdu ", ALORS QUE la renonciation à un droit résulte de l'accomplissement d'un acte manifestant sans équivoque la volonté de son auteur de renoncer ; que Monsieur Y... faisait valoir que Monsieur X... avait renoncé à invoquer le non-respect de la clause d'agrément en encaissant les loyers que lui versait directement le cessionnaire du bail, en établissant des quittances au nom de ce cessionnaire et en réclamant directement à ce cessionnaire une augmentation de loyer de sorte qu'en écartant toute renonciation de Monsieur X..., sans s'expliquer sur les éléments caractérisant une renonciation non équivoque à invoquer l'irrégularité de la cession, la Cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des dispositions de l'article 1134 du Code civil.