Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1]
Expéditions
exécutoires
délivrées le:
Me PUYLAGARDE
Me JOVE DEJAIFFE
■
18° chambre 2ème section
N° RG 22/00499 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVZWQ
N° MINUTE :
Assignation du :
06 Janvier 2022
JUGEMENT
rendu le 17 Octobre 2024
DEMANDERESSE
[Localité 5] HABITAT OPH, Etablissement public à caractère industriel et commercial, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 3]
[Localité 5]
représentée par Maître Bernard PUYLAGARDE de la SELARL DALIN GIE PUYLAGARDE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0349
DÉFENDERESSE
S.A.R.L. CERCLE ROUGE PRODUCTIONS prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 4]
[Localité 5]
représentée par Maître Thierry JOVE DEJAIFFE de la SELARL JOVE-LANGAGNE-BOISSAVY, avocats au barreau de MELUN, vestiaire #41
Décision du 17 Octobre 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 22/00499 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVZWQ
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Lucie FONTANELLA, Vice-présidente
Madame MaiaESCRIVE, Vice-président
Monsieur Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge
assistés de Henriette DURO, Greffière, lors des débats et de Alice LEFAUCONNIER, Greffière, lors de la mise à disposition
DÉBATS
A l’audience du 06 Juin 2024 tenue en audience publique devant Madame FONTANELLA, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. Avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 17 Octobre 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé non daté, l'établissement public à caractère industriel et commercial [Localité 5] HABITAT – OPH a consenti à la SARL CERCLE ROUGE PRODUCTIONS le renouvellement d'un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 6], pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2012 et moyennant un loyer de 8 734,95 € HT et HC, pour l'exercice d'une activité d' « éditions et productions musicales ».
Par acte extrajudiciaire du 15 avril 2021, la bailleresse a signifié à la locataire un congé à effet au 31 décembre 2021 portant dénégation du bénéfice du statut des baux commerciaux, et donc du droit au renouvellement du bail, se prévalant de son défaut d'immatriculation au RCS à l'adresse des locaux loués.
Par acte signifié le 14 juin 2021, la locataire a contesté le congé et la dénégation de son droit au renouvellement du bail, faisant valoir qu'elle était immatriculée au RCS de Paris à l'adresse de son siège social, ce que le bailleur ne pouvait ignorer puisqu'un extrait Kbis du 15 avril 2015 était annexé audit bail, et qu'elle avait procédé à la formalité d'immatriculation de l'établissement du [Adresse 2].
Par acte du 06 janvier 2022, l'établissement public à caractère industriel et commercial PARIS HABITAT – OPH a assigné la SARL CERCLE ROUGE PRODUCTIONS devant le tribunal judiciaire de PARIS.
Dans ses dernières écritures du 22 juin 2022, l'établissement public à caractère industriel et commercial [Localité 5] HABITAT – OPH sollicite :
-la validation du congé portant dénégation du droit au bénéfice du statut à effet du 31 décembre 2021,
-qu'il soit jugé que la SARL CERCLE ROUGE PRODUCTIONS ne peut bénéficier du droit au renouvellement de son bail, ni au maintien dans les lieux et au paiement d'une indemnité d'éviction,
-que soit ordonnée l'expulsion de la SARL CERCLE ROUGE PRODUCTIONS et celle de tous occupants de son chef, sans délai et avec l'assistance de la force publique si besoin est,
-sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation de 2 871,79 € par trimestre, outre les charges et taxes, à compter du 1er janvier 2022 et jusqu'à la remise des clés des locaux,
-que soit ordonnée l'exécution provisoire de la décision à intervenir,
-que la SARL CERCLE ROUGE PRODUCTIONS soit déboutée de toutes ses demandes,
-sa condamnation à lui payer une somme de 4 000 € au titre de ses frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens de l'instance.
Dans ses dernières conclusions du 06 septembre 2022, la SARL CERCLE ROUGE PRODUCTIONS sollicite :
-que le congé portant dénégation du droit au bénéfice du statut à effet du 31 décembre 2021 soit déclaré nul,
-le rejet de l'ensemble des demandes de l'établissement public à caractère industriel et commercial [Localité 5] HABITAT – OPH,
-sa condamnation à lui payer une somme de 3 000 € au titre de ses frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.
Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Il convient, pour statuer sur la demande tendant à faire produire ses effets au congé litigieux, de statuer préalablement sur la contestation afférente à sa validité.
Sur le moyen tiré de la nullité du congé
En l'espèce, la défenderesse fait valoir en premier lieu que le congé qui lui a été délivré est nul en ce que :
-il ne se réfère qu'à l'acte de renouvellement à effet au 1er janvier 2012 et nullement aux dispositions contractuelles initiales,
-cet engagement à effet au 1er janvier 2012 n'est pas daté et si la date de ses effets peut être déterminée, ce n'est pas le cas des délais inscrits et portés au bail initial dont aucune copie n'est transmise à la procédure,
-l'article L.145-17 du code de commerce ne permet au bailleur de refuser le renouvellement du bail sans indemnité d'éviction qu'en cas de motif grave et légitime à l'encontre du locataire ou en cas d'insalubrité de l'immeuble exigeant une démolition,
-en n'invoquant pas la possibilité de l'indemniser de son éviction et en ne se référant pas aux dispositions de l'article L.145-9 du code de commerce, alors que la loi ne soumet pas la validité du bail, et plus encore le droit à son renouvellement, à l'immatriculation du fonds de commerce, tandis que par leur convention les parties ont délibérément placé leurs obligations sous l'empire des textes régissant les baux commerciaux, le congé est nul et fait grief au preneur.
Le bailleur réplique que :
-la loi subordonne le droit au renouvellement du bail à l'immatriculation du preneur à l'adresse des lieux loués et la locataire ne conteste pas le défaut d'une telle immatriculation au moment de la délivrance du congé,
-la défenderesse prétend que le congé serait nul en citant le bail initial du 28 août 2022, sans étayer son affirmation par la moindre argumentation,
-en outre, elle affirme que le bail venu à expiration ne serait pas daté, tout en admettant que sa date d'effet est connue,
-in fine, le congé rappelle les termes de l'article L.145-9 du code de commerce.
L'article L.145-8 du code de commerce prévoit un droit au renouvellement du bail commercial qui peut être invoqué par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux.
L'article L.145-9 dudit code dispose que :
«Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement.
(...)
Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction doit, à peine de forclusion, saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. »
Force est de constater que la défenderesse ne justifie pas d'un motif de nullité du congé contesté, étant relevé que la référence à l'acte de renouvellement à effet au 1er janvier 2012 est suffisante puisqu'il s'agit précisément du bail commercial que le bailleur n'entendait pas renouveler et qu'il n'est pas expliqué ni justifié en quoi des délais seraient ignorés et en quoi cela affecterait la validité de cet acte.
En outre, le bailleur ne s'est pas prévalu d'un refus de renouvellement sans indemnité d'éviction tel que prévu par l'article L.145-17 du code de commerce, mais d'un refus de renouvellement lié à un défaut de bénéfice du statut protecteur des baux commerciaux prévu par les articles L.145-1 et suivants du code de commerce.
Le congé litigieux précise bien les motifs pour lesquels il est donné et ceux pour lesquels le droit au renouvellement est dénié, ainsi que le recours et le délai pour le contester ou solliciter le paiement d'une indemnité d'éviction, dont la mention est exigée à peine de nullité.
La demande tendant à ce que le tribunal constate la nullité du congé sera donc rejetée.
Sur la demande tendant à faire produire ses effets au congé portant dénégation du bénéfice du statut des baux commerciaux
Le demandeur fait valoir que l'immatriculation du preneur au registre du commerce et des sociétés à l'adresse des locaux loués est une condition indispensable pour l'application du statut des baux commerciaux et que sa non-observation peut être soulevée par le bailleur pour justifier le non-renouvellement du bail sans indemnité d'éviction.
Il répond aux moyens soulevés par la défenderesse qu'il n'a pas renoncé à s'en prévaloir et qu'elle opère une confusion entre validité du bail et droit au renouvellement statutaire, ainsi qu'en rappelant le caractère impératif des dispositions du code de commerce, et critique une jurisprudence qui n'est pas isolée.
La défenderesse lui oppose qu'elle est bien immatriculée au registre du commerce conformément à l'article R.123-41 du code de commerce et que la loi ne prévoit pas que la qualification de fonds de commerce, la validité du bail commercial et l'exercice effectif des droits ressortant du statut des baux commerciaux, sont conditionnés par l'inscription au RCS de l'établissement secondaire.
Elle ajoute, au visa des articles 1189 et 1190 du code civil que les parties, en 2000 puis dans l'acte à effet du 1er janvier 2012, se sont soumises volontairement au statut des baux commerciaux, alors que l'immatriculation de l'établissement situé [Adresse 2] n'était pas enregistrée et qu'il ressort de lettres émanant du bailleur du 08 avril 2011 et du 07 novembre 2011 que, conseillé par un professionnel du droit, et maîtrisant lui-même le droit des baux, il n'a pas entendu tirer avantage du défaut d'immatriculation du local exploité, puisqu'il a admis qu'elle bénéficiait des droits attachés au statut des baux commerciaux alors que son extrait Kbis ne mentionnait pas d'immatriculation d'un établissement secondaire.
L'article L145-1 du code de commerce prévoit les conditions dans lesquelles l'on peut prétendre au bénéfice du statut des baux commerciaux, lequel ouvre notamment un droit au renouvellement du bail prévu par les articles L145-8 et suivants du même code, ainsi qu'au paiement d'une indemnité d'éviction en cas de refus de renouvellement en application de l'article L145-28 dudit code.
Pour y prétendre, le propriétaire du fonds de commerce doit, entre autres conditions, démontrer qu'il est immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers.
En cas de pluralité d'établissements, le commerçant doit être immatriculé pour son établissement principal et en complément pour chacun des établissements secondaires, sauf dans le cas d'une exploitation indivisible dans des locaux formant un ensemble ; ainsi, pour prétendre au renouvellement d'un bail et au paiement d'une indemnité d'éviction, il convient de justifier d'une immatriculation à l'adresse des locaux objets dudit bail.
Il est constant que le preneur doit justifier remplir ces conditions tant à la date du congé ou du refus de renouvellement qu'à la date d'effet du congé, et que toute régularisation postérieure de l'immatriculation est inopérante.
Le défaut de cette inscription peut donc être invoqué par le bailleur pour justifier le non-renouvellement du bail sans indemnité d'éviction (dénégation du statut).
Le bailleur peut toutefois renoncer à se prévaloir des conditions auxquelles est subordonnée l'application du statut, cette renonciation pouvant être tacite dès lors qu'elle est sans équivoque.
En l'espèce, le bailleur produit un extrait Kbis de la société CERCLE ROUGE PRODUCTIONS du 31 mars 2021 ne mentionnant qu'un établissement principal à l'adresse du [Adresse 1] à [Localité 5].
La locataire ne fournit pas d'extrait Kbis mentionnant un établissement secondaire à l'adresse des locaux loués au [Adresse 2] à [Localité 6] et ne démontre donc pas d'immatriculation de l'établissement exploité dans les lieux loués au moment du congé délivré par le bailleur.
Cependant, elle produit des lettres que le bailleur lui a adressées, dans le cadre de la négociation du bail renouvelé :
-une lettre du 08 avril 2011 évoquant l'arrivée du terme du bail et sa tacite reconduction ainsi que la délivrance prochaine d'un acte extrajudiciaire pour son renouvellement, en application des dispositions réglementaires du décret du 30 septembre 1953,
-une lettre du 07 novembre 2011 prenant acte de l'acceptation par la locataire du renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2012 et lui demandant d'adresser à l'étude de notaires [V], pour la rédaction du bail, un extrait Kbis de moins de trois mois.
Elle produit également un extrait Kbis du 14 novembre 2011 ne mentionnant que son établissement principal.
Elle démontre ainsi qu'à l'époque de la négociation du renouvellement du bail, le bailleur, qui s'était fait communiquer cet extrait Kbis, ne pouvait ignorer que l'établissement exploité dans les lieux loués n'avait fait l'objet d'aucune immatriculation.
Dès lors, le demandeur, établissement spécialisé dans la location de locaux d'habitation et commerciaux, censé maîtriser parfaitement les règles en matière de bail commercial, et assisté au surplus d'un notaire, professionnel du droit, était informé du défaut d'immatriculation de l'établissement exploité dans les lieux loués et a donc, en parfaite connaissance de cause, consenti à lui accorder le bénéfice, non seulement du statut des baux commerciaux, mais aussi du droit au renouvellement alors que l'une de ses conditions légales faisait défaut.
Il est donc justifié d'une renonciation du demandeur à se prévaloir du défaut d'immatriculation, qui est dépourvue d'équivoque.
En conséquence, il y a lieu de le débouter de ses demandes tendant à constater que la défenderesse ne peut prétendre au bénéfice du statut des baux commerciaux ni au droit au renouvellement, lequel ouvre droit au maintien dans les lieux en vertu de l'article L.145-28 du code de commerce et au paiement d'une indemnité d'éviction prévue par l'article L.14514 du même code.
Par suite, les demandes subséquentes d'expulsion de la locataire et de paiement d'une indemnité d'occupation seront également rejetées.
Sur les demandes accessoires
Le demandeur, qui succombe, sera condamné aux dépens de l'instance, ainsi qu'à payer une somme à la défenderesse au titre de leurs frais irrépétibles que les circonstances de la cause commandent de fixer à 2 000 €.
Il est rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,
REJETTE la demande tendant à déclarer que le congé à effet du 31 décembre 2021 est nul ;
REJETTE les demandes tendant à juger que la SARL CERCLE ROUGE PRODUCTIONS ne peut prétendre au bénéfice du statut des baux commerciaux ni au droit au renouvellement, lequel ouvre droit au maintien dans les lieux en vertu de l'article L.145-28 du code de commerce et au paiement d'une indemnité d'éviction prévue par l'article L.145-14 du même code ;
REJETTE les demandes d'expulsion de la SARL CERCLE ROUGE PRODUCTIONS et de paiement d'une indemnité d'occupation ;
CONDAMNE l'établissement public à caractère industriel et commercial [Localité 5] HABITAT – OPH aux dépens de l'instance ainsi qu'à payer une somme de deux-mille euros (2 000 €) à la SARL CERCLE ROUGE PRODUCTIONS en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE le surplus des demandes des parties ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.
Fait et jugé à Paris le 17 Octobre 2024
La Greffière La Présidente
