Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Monsieur [F] [J]
Madame [J]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Maître Catherine HENNEQUIN
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 24/03000 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4KVO
N° MINUTE :
JUGEMENT
rendu le mardi 17 septembre 2024
DEMANDERESSE
La REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP)
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LGH & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483
DÉFENDEURS
Monsieur [F] [J]
demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté
Madame [J]
demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Juge des contentieux de la protection
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 07 juin 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 septembre 2024 par Sandra MONTELS, Juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffier
Décision du 17 septembre 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/03000 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4KVO
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 1er avril 1968, M. [Z] [B] a consenti un engagement de location à M. [F] [J] et Mme [J] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 5].
La ville de [Localité 4] a acquis le 16 décembre 2022 l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6] - au sein duquel se trouve le logement de M. [F] [J] et Mme [J] - et l'a donné à bail emphytéotique à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (ci-après la RIVP), le 13 avril 2023.
Par acte de commissaire de justice du 19 juin 2023, la RIVP a fait délivrer un congé à M. [F] [J] et Mme [J] sur le fondement de l'article 4 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948.
Par actes de commissaire de justice du 26 février 2024, la RIVP a assigné M. [F] [J] et Mme [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
-faire prononcer la déchéance de leur droit au maintien dans les lieux,
-être autorisée à faire procéder à l'expulsion de M. [F] [J] et Mme [J] , avec suppression du délai de deux mois prévu par l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution et obtenir leur condamnation in solidum au paiement des sommes suivantes :
-une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer augmenté des charges et taxes locatives, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
- 1200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
A l'appui de ses demandes, la RIVP expose, sur le fondement de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948, avoir fait délivrer le 19 juin 2023 un congé à M. [F] [J] et Mme [J] de sorte que le bail est résilié depuis cette date, que ces derniers ne résident plus dans l'appartement depuis au moins le mois de mai 2022 de sorte qu'ils ne l'ont pas occupé durant 8 mois l'année précédant la date d'effet du congé, que dès lors en application de l'article 10 2° de ladite loi ils sont déchus du droit au maintien dans les lieux.
À l'audience du 7 juin 2024, la RIVP, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance.
Régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés selon les formes prévues par l'article 659 du code de procédure civile, M. [F] [J] et Mme [J] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter
À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIVATION
En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux et l'expulsion
L'article 4 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 précise que les occupants de bonne foi des locaux définis à l'article 1er bénéficient de plein droit et sans l'accomplissement d'aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.
Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l'expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d'un bail écrit ou verbal, d'une sous-location régulière, d'une cession régulière d'un bail antérieur, d'un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.
L'acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu'il met fin au contrat de louage et qui entraîne l'application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu'il ne comporte pas en lui-même obligation d'avoir à quitter effectivement les lieux.
L'article 10 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 prévoit que n'ont pas droit au maintien dans les lieux les personnes définies aux articles 4, 5, 6, 7 et 8 :
2° Qui n'ont pas occupé effectivement par elles-mêmes les locaux loués ou ne les ont pas fait occuper par les personnes qui vivaient habituellement avec elles et qui sont, soit membres de leur famille, soit à leur charge. L'occupation doit avoir duré huit mois au cours d'une année de location, à moins que la profession, la fonction de l'occupant ou tout autre motif légitime ne justifie une occupation d'une durée moindre. En particulier, lorsque l'occupant apportera la preuve qu'il est tenu par ses obligations professionnelles à résider temporairement hors de la France métropolitaine, la durée d'occupation susvisée pourra être réduite à six mois pour une période de trois années.
3° Qui ont plusieurs habitations, sauf pour celle constituant leur principal établissement, à moins qu'elles ne justifient que leur fonction ou leur profession les y oblige ;
9° Qui ont à leur disposition ou peuvent recouvrer, en exerçant leur droit de reprise, un autre local répondant à leurs besoins et à ceux des personnes membres de leur famille ou à leur charge, qui vivaient habituellement avec elles depuis plus de six mois ;
En l'espèce, par procès-verbal du 25 novembre 2022, le commissaire de justice sollicité par M. [B] exposait que selon ce dernier la serrure de la porte d'entrée du logement, laquelle avait été retrouvée ouverte au mois de mai 2022, avait été changée sans que M. [F] [J] et Mme [J] ne se manifestent pour demander les nouvelles clés. Il constatait par ailleurs que la clé fournie par la gestionnaire locative, d'aspect neuf, ouvrait ladite porte et qu'une serrure était présente sur le sol de l'entrée de l'appartement.
Par procès-verbal du 29 juin 2023 le commissaire de justice relatait que personne ne lui avait répondu lors de ses passages les 19 et 29 juin.
Par acte de commissaire de justice du 19 juin 2023, la RIVP a fait délivrer un congé à M. [F] [J] et Mme [J] en visant l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948.
Un procès-verbal de constat sur ordonnance était dressé par commissaire de justice. Celui- ci, qui s'était déplacé les 5 décembre 2023, 4 janvier 2024, 14 février 2024 constatait que le nom [J] figurait sur la boîte aux lettres et la liste des occupants, que personne ne lui avait répondu à la porte du logement dans lequel il relevait un défaut d'alimentation en électricité, un encombrement important rendant l'une des pièces inaccessible, la présence de vêtements féminins sans accès possible à l'armoire, de nombreux sacs et objets, une banquette avec couverture et oreillers visibles, l'absence d'aliments et de documents. Des photographies étaient jointes.
Si le constat sur ordonnance est peu circonstancié, il convient néanmoins de relever qu'aucun aliment et document n'ont été retrouvés, que l'électricité est coupée, que par ailleurs l'encombrement au sol a empêché une libre circulation dans les lieux, qu'enfin le logement est dépourvu de salle de bains de sorte qu'aucun constat n'a pu être fait sur la présence ou l'absence d'objets d'hygiène.
Par ailleurs, la serrure de la porte d'entrée, toujours en place, a été changée au mois de mai 2022 sans que M. [F] [J] et Mme [J] ne sollicitent les nouvelles clés auprès du bailleur.
Il ressort de l'ensemble de ces éléments que M. [F] [J] et Mme [J] n'occupent plus le logement depuis au moins le mois de mai 2022, date de changement des serrures, soit de façon constante depuis près de deux ans à la date de l'assignation ce qui justifie qu'ils soient déchus de leur droit au maintien dans les lieux.
Il convient en conséquence d'ordonner leur expulsion selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
M. [F] [J] et Mme [J] seront condamnés in solidum au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer versé en cas de poursuite du bail, outre les charges, à compter du 19 juin 2023 et jusqu'à libération des lieux.
Sur la demande de suppression du délai prévu à l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution
Aux termes de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement. Ce délai ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
En l'espèce, M. [F] [J] et Mme [J] n'occupent plus leur logement depuis plusieurs années sans avoir délivrer congé ce qui caractérise un comportement de mauvaise foi.
Le délai susvisé sera en conséquence supprimé.
Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.
M. [F] [J] et Mme [J], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.
L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de la RIVPconcernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE la déchéance du droit au maintien dans les lieux de M. [F] [J] et Mme [J] portant sur l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 5],
ORDONNE à M. [F] [J] et Mme [J] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,
DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance de la force publique,
ORDONNE la suppression du délai prévu à l'article L412-1 du code des procédures civiles,
CONDAMNE in solidum M. [F] [J] et Mme [J] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail
DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 19 juin 2023, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,
CONDAMNE in solidum M. [F] [J] et Mme [J] aux dépens ;
CONDAMNE in solidum M. [F] [J] et Mme [J] à payer à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.
Le greffier, Le juge des contentieux de la protection
