Tribunal judiciaire, 21 février 2025. 23/05210

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE ORDONNANCE DE REFERE N° 25/ Référés Cabinet 4 ORDONNANCE DU : 27 Décembre 2024 prorogée au 21 Février 2025 Président : Madame HERBONNIERE, Première Vice-Présidente adjointe Greffier : M. MEGHERBI, Greffier Débats en audience publique le : 25 Octobre 2024 N° RG 23/05210 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4BTQ PARTIES : DEMANDEURS S.D.C. De l’immeuble sis [Adresse 2], prise en la personne de son syndic en exercice la société E.U.R.L. LA MAISON BLEUE IMMOBILIER (exercant sous l’enseigne LISA IMMOBILIER) dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal représentée par Maître Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE Maître [W] [M], de la SCP AJILINK [M]-[C], pris en qualité d’administrateur judiciaire du S.D.C. De l’immeuble sis [Adresse 2], demeurant [Adresse 3] représenté par Maître Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE DEFENDERESSE S.A.S. FONCIA [Adresse 6], dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal représentée par Me Nicolas MERGER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS : L’immeuble sis [Adresse 2] est soumis au statut de la copropriété. La société AJILINK [M]-[C] a été désignée en qualité d’administrateur provisoire par ordonnance du président du tribunal judiciaire de MARSEILLE du 01.03.2023, en lieu et place de la société FONCIA [Adresse 6]. Par courrier daté du 12 septembre 2023, le conseil du syndicat des copropriétaires a vainement mis en demeure la société FONCIA [Adresse 6] de remettre les pièces suivantes : - LES ETATS DES DEPENSES + LES ANNEXES SRU de 2008 à 2019, - DECOMPTES DE CHARGES + BALANCES DES COPROPRIETAIRES DE 2008 à 2020, - RELEVES COMPTES BANCAIRES DE 2008 à 2020, - DOSSIERS MUTATIONS DE 2008 à 2022, - DOSSIERS SINISTRES DE 2008 à 2022, - FEUILLES DE PRESENCE AG DE 2008 à 2022, -DOSSIER FACTURES PHYSIQUES DE 2008 à 2021. - COPIE DES CONVOCATIONS AG DE 2008 à 2022. - RETOUR DES RECOMMANDES AG 2008 à 2022. - GRAND LIVRE DE 2011, 2012, 2013, 2015, 2017. Le 08 décembre 2023, une annonce de modification et mutations diverses, publiée au BADACC, a informé de la transmission universelle du patrimoine de la société FONCIA [Adresse 6] à la société FONCIA [Localité 5]. Au cours de l’Assemblée Générale tenue le 07 mai 2024, la société LA MAISON BLEUE IMMOBILIER sous l’enseigne LISA IMMOBILIER, a été élue en qualité de syndic de copropriété par les copropriétaires. * Par assignation du 22.11.2023, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], représenté par son administrateur provisoire en exercice, Maître [W] [M], membre de la SCP AJILINK [M]-[C], SCP, désigné à cette fonction par ordonnance sur requête du Tribunal Judiciaire de Marseille du 1er mars 2023 et Maître [W] [M], membre de la SCP AJILINK [M]-[C], SCP, ont fait attraire la société FONCIA MARSEILLE, S.A.S., venant aux droits de la Société FONCIA [Adresse 6], S.A.S., , devant le juge des référés du tribunal judiciaire de MARSEILLE au visa de l’article 18-2 de la Loi du 10 juillet 1965, et aux fins de voir : « CONDAMNER la société FONCIA [Adresse 6] à remettre au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] et à Maître [W] [M], membre de la SCP AJILINK [M]-[C], sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, les pièces suivantes : - LES ETATS DES DEPENSES + LES ANNEXES SRU de 2008 à 2019, - DECOMPTES DE CHARGES + BALANCES DES COPROPRIETAIRES DE 2008 à 2020, - RELEVES COMPTES BANCAIRES DE 2008 à 2020, - DOSSIERS MUTATIONS DE 2008 à 2022, - DOSSIERS SINISTRES DE 2008 à 2022, - FEUILLES DE PRESENCE AG DE 2008 à 2022, -DOSSIER FACTURES PHYSIQUES DE 2008 à 2021. - COPIE DES CONVOCATIONS AG DE 2008 à 2022. - RETOUR DES RECOMMANDES AG 2008 à 2022. - GRAND LIVRE DE 2011, 2012, 2013, 2015, 2017. CONDAMNER la société FONCIA [Adresse 6] à payer aux requérants la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance. » A l’audience du 25.10.2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société LA MAISON BLEUE IMMOBILIER (exerçant sous l’enseigne commerciale LISA IMMOBILIER), EURL, par des conclusions auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des moyens, au visa de l’article 18-2 de la Loi du 10 juillet 1965, demande de : « CONDAMNER la société FONCIA [Localité 5], venant aux droits de la société FONCIA [Adresse 6], à remettre au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, les pièces suivantes : - Les annexes SRU des états de dépenses des années 2018 et 2019 ; - Les relevés bancaires du mois de janvier à avril 2015 ; - Les relevés bancaires du mois de janvier 2019 et de juin à décembre 2019 ; - Les relevés bancaires de l’année 2020 ; - Les relevés bancaires des mois de janvier, février, mai et aout 2021 ; - Les dossiers sinistres de 2008 à 2022 ; - Les convocations d’assemblée générales pour l’année 2018 ; - Le GL 2019 ; - Les décomptes de charges individuels copropriétaires de 2008 à 2022. CONDAMNER la société FONCIA [Localité 5], venant aux droits de la société FONCIA [Adresse 6], à payer aux requérants la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance. » Par des conclusions auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des moyens, la société FONCIA [Localité 5], S.A.S., venant aux droits de la Société FONCIA [Adresse 6], S.A.S., par des conclusions auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des moyens, au visa des articles 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et 33-1 du décret du 17 mars 1967, demande de : « Constater que la Société FONCIA [Localité 5] a remis au nouveau Syndic l’ensemble des documents et archives qu’elle détenait pour le compte du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 2] ; Constater que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 2] ne justifie pas de ce que son nouveau Syndic serait empêché dans sa mission ni que la Société FONCIA [Localité 5] conserverait les pièces qu’il continue de réclamer ; En conséquence, débouter le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 2] de toutes ses demandes, fins et conclusions ; Condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 2] à payer à la Société FONCIA [Localité 5] la somme de 2.000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ; Le condamner aux entiers dépens ». L’affaire a été mise en délibéré au 27.12.2024. Cette date a été prorogée en raison d’une surcharge de travail du magistrat. SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS, Sur la demande principale L’article 18-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version en vigueur du 01 juin 2020 au 11 avril 2024, applicable à la présente espèce, dispose que : « En cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d'un mois à compter de la même date, l'ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l'ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l'alinéa 11 du I de l'article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l'hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d'informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic. Dans le délai de deux mois suivant l'expiration du délai mentionné ci-dessus, l'ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture. Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts. » Il résulte des débats que suite à un versement de pièces en cours de procédure, ne sont plus concernés que : - Les annexes SRU des états de dépenses des années 2018 et 2019 ; - Les relevés bancaires du mois de janvier à avril 2015 ; - Les relevés bancaires du mois de janvier 2019 et de juin à décembre 2019 ; - Les relevés bancaires de l’année 2020 ; - Les relevés bancaires des mois de janvier, février, mai et aout 2021 ; - Les dossiers sinistres de 2008 à 2022 ; - Les convocations d’assemblée générales pour l’année 2018 ; - Le GL 2019 ; - Les décomptes de charges individuels copropriétaires de 2008 à 2022. S’agissant de : - annexes SRU des états de dépenses des années 2018 et 2019, - relevés bancaires du mois de janvier à avril 2015, - relevés bancaires du mois de janvier 2019 et de juin à décembre 2019, - relevés bancaires de l’année 2020, - dossiers sinistres de 2008 à 2022, - décomptes de charges individuels copropriétaires de 2008 à 2022, la société FONCIA [Localité 5], S.A.S., venant aux droits de la Société FONCIA [Adresse 6], S.A.S., indique ne pas en disposer, ou en tout cas pas au-delà de ce qui a déjà été transmis. Il n’est pas possible d’ordonner à une partie qui n’en dispose pas la production de pièces, à plus forte raison sous astreinte. Le cas échéant, il appartiendra à le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société LA MAISON BLEUE IMMOBILIER (exerçant sous l’enseigne commerciale LISA IMMOBILIER), EURL, de tirer toutes conséquences de l’absence de ces documents dans le dossier de la copropriété, y compris devant le juge du fond. En ce qui concerne le Grand Livre 2019, la société FONCIA [Localité 5], S.A.S., venant aux droits de la Société FONCIA [Adresse 6], S.A.S., indique que le document aurait été communiqué, mais qu’il serait en effet incomplet en ce que courant 2019, c’est le Cabinet IMMO VESTA qui aurait été élu comme syndic de la copropriété et qu’elle ne serait redevenue syndic de cette copropriété que suite au rachat de ce cabinet le 1er mars 2021. Elle se prévaut également de ce que le demandeur serait par ailleurs trop imprécis en ce qui concerne l’incomplétude de ce document. Toutefois, un tel raisonnement prouve trop, en ce que la société FONCIA [Localité 5], S.A.S., venant aux droits de la Société FONCIA [Adresse 6], S.A.S., reconnaît que le Grand Livre transmis était incomplet, et qu’elle a absorbé le Cabinet IMMO VESTA. Dans ces conditions, le Grand Livre, dans son intégralité est revenu en sa possession en 2021, de sorte qu’il lui appartenait de le transmettre dans son intégralité au moment où elle a été déchargée de sa fonction de syndic de la copropriété en cause. Néanmoins, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société LA MAISON BLEUE IMMOBILIER (exerçant sous l’enseigne commerciale LISA IMMOBILIER), EURL, ne prend pas soin d’indiquer en quoi ce document serait incomplet et la société FONCIA [Localité 5], S.A.S., venant aux droits de la Société FONCIA [Adresse 6], S.A.S., indique ne pas disposer d’autre élément. Il conviendra donc d’en tirer les mêmes conséquences que précédemment. S’agissant des convocations d’assemblée générales pour l’année 2018, la société FONCIA [Localité 5], S.A.S., venant aux droits de la Société FONCIA [Adresse 6], S.A.S., indique avoir déjà transmis la convocation et l’avoir recommuniquée le 16.05.2024. Ce document est versé aux débats, de sorte que cette demande est devenue sans objet (pièce 6-2 de la société FONCIA [Localité 5], S.A.S., venant aux droits de la Société FONCIA [Adresse 6], S.A.S., ). En ce qui concerne les relevés bancaires des mois de janvier, février, mai et aout 2021, la société FONCIA [Localité 5], S.A.S., venant aux droits de la Société FONCIA [Adresse 6], S.A.S., n’apporte aucune explication quant à l’absence de communication de ces documents. L’argument général tiré de ce que « seul le Syndic est habilité à les demander et le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas que son nouveau Syndic ne serait pas parvenu à les obtenir auprès de la Banque » n’est évidemment pas opérant, le but même du texte suscité étant qu’en cas de changement de syndic, les copropriétés soient gérées de façon continue, sans rupture et sans surcoût liés notamment à la nécessité de reconstituer intégralement le dossier en permettant le suivi. La société FONCIA [Localité 5], S.A.S., venant aux droits de la Société FONCIA [Adresse 6], S.A.S., sera dès lors condamnée à remettre ces documents à le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société LA MAISON BLEUE IMMOBILIER (exerçant sous l’enseigne commerciale LISA IMMOBILIER), EURL. Au regard de la difficulté dans la communication d’un dossier complet résultant des débats et des pièces, il convient d’assurer la bonne exécution de la présente décision par le prononcé d’une astreinte. Sur les demandes accessoires Aux termes des dispositions des articles 696 et 700 du Code de procédure civile, la partie défaillante supporte la charge des dépens de l’instance et des frais irrépétibles, sous réserve de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. la société FONCIA [Localité 5], S.A.S., venant aux droits de la Société FONCIA [Adresse 6], S.A.S., sera condamnée à payer à le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société LA MAISON BLEUE IMMOBILIER (exerçant sous l’enseigne commerciale LISA IMMOBILIER), EURL, la somme de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile. la société FONCIA [Localité 5], S.A.S., venant aux droits de la Société FONCIA [Adresse 6], S.A.S., , qui succombe à l’instance, supportera les dépens de la présente instance en référé. Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision. PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT, Ordonnons à la société FONCIA [Localité 5], S.A.S., venant aux droits de la Société FONCIA [Adresse 6], S.A.S., de transmettre au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société LA MAISON BLEUE IMMOBILIER (exerçant sous l’enseigne commerciale LISA IMMOBILIER), EURL, les relevés bancaires de la copropriété des mois de janvier, février, mai et aout 2021, et ce dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance ; Faute d’exécution spontanée passé ce délai, condamnons la société FONCIA [Localité 5], S.A.S., venant aux droits de la Société FONCIA [Adresse 6], S.A.S., à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société LA MAISON BLEUE IMMOBILIER (exerçant sous l’enseigne commerciale LISA IMMOBILIER), EURL, une astreinte provisoire de 50 € par document et par jour de retard, et ce pendant 12 mois ; Constatons que la demande de communication des convocations d’assemblée générales pour l’année 2018 est devenue sans objet ; Rejetons les demandes de condamnations à la transmission de tous autres documents ; Condamnons la société FONCIA [Localité 5], S.A.S., venant aux droits de la Société FONCIA [Adresse 6], S.A.S., à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société LA MAISON BLEUE IMMOBILIER (exerçant sous l’enseigne commerciale LISA IMMOBILIER), EURL, la somme de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamnons la société FONCIA [Localité 5], S.A.S., venant aux droits de la Société FONCIA [Adresse 6], S.A.S., aux dépens de l’instance en référé. LE GREFFIER LE MAGISTRAT