Texte intégral
Du 24 mai 2024
5AA
SCI/DL
PPP Référés
N° RG 23/01641 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YHXS
GIRONDE HABITAT
C/
[R] [S]
- Expéditions délivrées aux parties
- FE délivrée à GIRONDE HABITAT
Le 24/05/2024
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 24 mai 2024
PRÉSIDENT : Madame Bénédicte DE VIVIE DE REGIE,
GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER,
DEMANDERESSE :
GIRONDE HABITAT, Office Public de l’Habitat
RCS BORDEAUX 404 877 086
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représenté par Mme [K] [H] (Membre de l’entreprise) munie d’un pouvoir spécial
DEFENDERESSE :
Madame [R] [S]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 5]
Présente à l’audience du 16/11/2023
Absente à l’audience du 29/03/2024
DÉBATS :
Audience publique en date du 29 Mars 2024
PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 17 Août 2023
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.
La défenderesse ayant précédemment comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire.
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé en date du 27 septembre 2017, à effet au 15 novembre 2017, l'établissement public GIRONDE HABITAT - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT a donné à bail à Madame [R] [S] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 5].
Par acte d'huissier de justice du 16 mars 2023, l'établissement public GIRONDE HABITAT - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT a fait délivrer à Madame [R] [S] un commandement de payer la somme de 4973,80 euros au titre de l'arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.
Par acte de commissaire de justice du 17 août 2023, l'établissement public GIRONDE HABITAT - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT a assigné Madame [R] [S] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 16 novembre 2023 aux fins de voir :
o Payer la somme principale de 5997,08 euros pour les causes sus énoncées avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure,
o Faire jouer corrélativement la clause résolutoire insérée dans le bail et l'article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 ainsi que l'article 7 alinéa g de la même loi,
o Prononcer son expulsion ainsi que de toute personne vivant sous son toit avec le concours de la force publique, si besoin est,
o Allouer à la requérante une indemnité égale au montant du loyer jusqu'au départ effectif des lieux,
o Condamner Madame [R] [S] à la somme de 150 euros en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
o Condamner Madame [R] [S] au paiement des frais et dépens dans lesquels seront compris les frais accessoires, les frais de procédure et divers engagés jusqu'à ce jour conformément aux dispositions de l'article 696 du Code de Procédure Civile.
Par décision en date du 26 octobre 2023 la commission de surendettement des particuliers a déclaré recevable la demande de traitement de la situation de surendettement formée par Madame [R] [S].
A l'audience du 16 novembre 2023, l'affaire a été renvoyée à celle du 18 janvier 2023 puis à celle du 29 mars 2024 dans l'attente de la décision de la commission de surendettement.
Une décision relative aux mesures imposées a été rendue le 13 février 2024 par la commission de surendettement des particuliers de la Gironde a été contestée et fait l'objet d'une nouvelle audience prévue en date du 14 mai 2024.
Lors de l'audience du 29 mars 2024, l'établissement public GIRONDE HABITAT - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT, régulièrement représenté, expose que la dette locative s'élève désormais à la somme de 6716,90 euros au 20 mars 2024 et confirme les termes de sa demande initiale. Il indique que Madame [R] [S] a repris le paiement du loyer courant. Il explique que Madame [R] [S] a justifié de la souscription à une assurance couvrant les risques locatifs de sorte que sa demande n'est désormais fondée que sur le défaut de paiement des loyers et charges. Il sollicite l'octroi de délais de paiement dans l'attente de la décision de la commission de surendettement.
En défense, si Madame [R] [S] a comparu à l'audience du 16 novembre 2023, elle n'a toutefois pas comparu à celle du 29 mars 2024.
Le diagnostic social et financier a été porté à l'audience à la connaissance des parties comparantes.
A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 24 mai 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la non-comparution de la défenderesse
En application des dispositions de l'article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l'une des parties s'abstient d'accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.
La défenderesse non comparante ayant été régulièrement informée du renvoi à l'audience du 29 mars 2024 et ayant disposé d'un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance contradictoire et en premier ressort.
Sur la régularité de la procédure
Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 18 août 2023, soit au moins six semaines avant la date de l'audience du 29 mars 2024.
L'établissement public bailleur justifie également avoir saisi la Caisse d'allocations familiales en date du 25 janvier 2022, de sorte qu'aux termes de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 6 août 2015, la saisine de la CCAPEX est réputée constituée.
L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.
Sur la résiliation du bail et l'expulsion
L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de leur compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.
En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.
L'établissement public GIRONDE HABITAT - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT a fait signifier à Madame [R] [S] un commandement d'avoir à payer la somme de 4973,80 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 16 mars 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.
La locataire n'a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal.
Ce défaut de régularisation fonde l'établissement public GIRONDE HABITAT - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 17 mai 2023, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.
L'établissement public GIRONDE HABITAT - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT demande néanmoins le bénéfice des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 pour obtenir la suspension des effets de la résiliation du bail.
Selon l'article 24 VI -1° de cette loi, par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire, que la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité et qu'au jour de l'audience le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location, accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.
En l'espèce la commission de surendettement des particuliers a, le 26 octobre 2023, déclaré recevable le dossier de surendettement déposé par Madame [R] [S].
Si des mesures imposées ont été prise par une décision rendue en date du 19 janvier 2024, celles-ci ont fait l'objet d'une contestation, de sorte qu'aucune décision définitive n'a été rendue en l'espèce.
L'établissement public GIRONDE HABITAT - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT justifie de la reprise du paiement des loyers par Madame [R] [S] qui se trouve en conséquence bien fondée à bénéficier des dispositions précitées de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Dès lors au regard de ses capacités financières il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision en l'attente des mesures définitives adoptées dans le cadre de la procédure de surendettement qui s'y substitueront.
Pendant le déroulement des délais accordés par la présente décision puis dans le cadre des mesures résultant de la procédure de surendettement, les effets de la clause résolutoire seront suspendus.
Il convient de rappeler que le délai accordé dans le cadre des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Dès lors tout défaut de paiement d'une mensualité ou d'un terme de loyer à son échéance entraînera après notification par lettre recommandée avec accusé de réception de la caducité des mesures, permettra à l'établissement public GIRONDE HABITAT - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT de se prévaloir de la résiliation du contrat de location par l'effet de la clause de résiliation de plein droit, et l'expulsion sera autorisée sans qu'il y ait lieu à nouvelle décision.
En cas de non-respect des modalités d'apurement de la dette, une indemnité d'occupation sera fixée à titre provisionnel ; due jusqu'à libération effective des lieux, son montant sera fixé à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail augmenté des charges et taxes récupérables.
Sur la provision et les indemnités d'occupation
En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut, dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l'espèce, au soutien de sa demande, l'établissement public GIRONDE HABITAT - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s'établirait à la somme de 6716,90 euros à la date du 20 mars 2024, déduction faite des frais de procédure.
Cette créance n'étant pas sérieusement contestée ni contestable, Madame [R] [S] sera donc condamnée au paiement de la somme de 6716,90 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation dus à la date du 20 mars 2024 - échéance du mois de février 2024 incluse.
S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.
Dans l'hypothèse où Madame [R] [S] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchue, elle sera en outre condamnée, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d'occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er mars 2024.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [B] [L].
Aux termes de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu'il détermine en tenant compte de l'équité. Il convient de condamner Madame [B] [L] à verser à l'établissement public GIRONDE HABITAT - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT la somme de 150 euros.
Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS,
Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, et dès à présent, vu l'urgence :
CONSTATONS la réunion à la date du 17 mai 2023 des conditions d’acquisition de la clause résolutoire que l'établissement public GIRONDE HABITAT - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT a régulièrement mis en oeuvre pour défaut de paiement des loyers par commandement de payer en date du 16 mars 2023 ;
CONDAMNONS Madame [R] [S] à payer à l'établissement public GIRONDE HABITAT - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT la somme de 6716,90 euros à titre d'indemnité provisionnelle à valoir sur le montant des sommes dues à la date du 20 mars 2024 (échéance du mois de février 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;
ACCORDONS à Madame [R] [S] des délais de paiement pour acquitter sa dette locative, en principal et intérêts, les dépens et indemnité de procédure ;
L'AUTORISONS à s'acquitter de cette dette ainsi que des intérêts, dépens et indemnité de procédure dans un délai de 22 mois à compter de la signification de la présente décision par 21 versements mensuels de 300 euros, suivie d'une 22ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts et frais de procédure, jusqu'à selon le cas :
- l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article 732-1 du code de la consommation,
- la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L.733-7 et L. 741-1 du même code,
- la décision prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire,
- le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire
- ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;
DISONS que le loyer courant et les charges devront être versés à leur date d'échéance ;
DISONS qu'en cas d'entrée en vigueur d'un plan ou de mesures élaborés par la Commission de surendettement des particuliers de la Gironde, ou à l'occasion d'une procédure judiciaire subséquente, les modalités de remboursement de la dette locative fixées dans le cadre de la procédure de surendettement se substitueront aux dispositions de la présente ordonnance, sans avoir pour effet de faire perdre à Madame [R] [S] le bénéfice de la suspension de l'effet de la clause de résiliation du bail de plein droit ;
DISONS que les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation puis sur les intérêts, dépens ;
SUSPENDONS en conséquence les effets du commandement de payer en date du 16 mars 2023 aux fins de résiliation de plein droit du bail ;
DISONS que si le moratoire est respecté la clause de résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais joué ;
DISONS qu'en cas de non versement des mensualités à la charge de Madame [R] [S] au plus tard au dernier jour de chaque mois, ou du loyer courant et des charges locatives à leur date d'échéance, et après notification par lettre recommandée avec accusé de réception de la caducité du plan ou des mesures, la totalité des sommes restant dues redeviendra exigible, et que si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation le commandement de payer reprendra plein effet emportant la résiliation du bail, CONDAMNONS en ce cas Madame [R] [S] à quitter les lieux loués situés à [Adresse 1] à [Localité 5] et DISONS qu'à défaut pour elle de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l'assistance de la force publique deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
DISONS qu'en cas de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu'un jugement de clôture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou du jugement de clôture, que si Madame [R] [S] s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa de l'article 24- VIII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et que dans le cas contraire, elle reprendra son plein effet, l'expulsion de Madame [R] [S] et de tous occupant de son chef étant en ce cas autorisée ;
FIXONS en cas de non-respect du moratoire et à titre provisionnel le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à libération complète des lieux, au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (516,56 euros par mois à la date de l'audience), et de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables sur production de justificatifs, et CONDAMNONS Madame [R] [S], en deniers ou quittances valables, à son paiement à compter du 1er mars 2024 ;
CONDAMNONS Madame [R] [S] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l'assignation, du dénoncé à la CAF et de la notification de l'assignation au représentant de l'État ;
CONDAMNONS Madame [R] [S] à payer à l'établissement public GIRONDE HABITAT - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT la somme de 150 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS les demandes autres, plus amples ou contraires ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
