Texte intégral
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-1
ARRÊT AU FOND
DU 16 MAI 2023
N° 2023/165
Rôle N° RG 19/15792 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BFAGH
[N] [U]
C/
SARL PROPRIETES DE PROVENCE
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Charles REINAUD
Me Philippe MAIRIN
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de TARASCON en date du 11 Juillet 2019 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 17/01822.
APPELANT
Monsieur [N] [U]
né le 30 Mars 1974 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Charles REINAUD, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Cédrine RAYBAUD, avocat au barreau de TARASCON,
INTIMEE
SARL PROPRIETES DE PROVENCE
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Philippe MAIRIN, avocat au barreau de TARASCON
PARTIE(S) INTERVENANTE(S)
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 27 Mars 2023 en audience publique devant la cour composée de :
Monsieur Olivier BRUE, Président
Madame Danielle DEMONT, Conseillère
Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Mai 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Mai 2023,
Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
M. [N] [U] est propriétaire d'un appartement sis [Adresse 3].
Le 1er juin 2004, il a signé un contrat de mandat-gérance avec l'Office central de location exerçant sous l'enseigne commerciale 'agence Bouet' avec une assurance garantissant les impayés et vacances locatives.
M. [U] a adhéré par la suite le 26 mars 2011 toujours auprès de l'agence Bouet au contrat GRL garantissant les loyers impayés, protection juridique-bailleur et départ prématuré qu'elle avait souscrit auprès de la société DAS assurances mutuelles.
L'enseigne Office central de location ayant fait l'objet d'une liquidation judiciaire le 14 août 2012, M. [U] a signé un mandat de gestion avec la société Propriété de Provence exerçant toujours sous la dénomination commerciale 'agence Bouet'.
Par exploit du 22 novembre 2007, M. [U] a assigné la société Propriétés de Provence en paiement de divers dommages-intérêts, en soutenant qu'elle avait commis des fautes dans l'exécution de son mandat.
Par jugement en date du 11 juillet 2019, le tribunal de grande instance de Tarascon a condamné l'agence Bouet-SARL Propriétés de France à payer à M. [N] [U] la somme de 5000 € au titre des réparations locatives et 1100 € au titre de la perte de loyer ; débouté M. [U] du surplus de ses demandes, et condamné l'agence Bouet-SARL Propriétés de France à lui payer la somme de 1500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens et l'exécution provisoire.
Le 11 octobre 2019 M. [N] [U] a relevé appel de cette décision.
Par conclusions du 15 juillet 2021, il demande à la cour :
' de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a reconnu le défaut d'information et de conseil et de bonne foi ;
' de réformer le jugement entrepris en ce qu'il l'a débouté de l'indemnisation de perte de loyers pour absence de recherche de locataires, en ce qu'il a limité le quantum du préjudice pour dégradations locatives à 5000 €, et en ce qu'il l'a débouté de l'indemnisation des charges récupérables ;
statuant à nouveau
' de condamner le mandataire à indemniser le mandant au titre de son préjudice financier résultant de la perte de loyer depuis avril 2016, soit la somme de 33'518,88 € somme arrêtée au mois de janvier 2021, à parfaire au jour de l'arrêt à intervenir ;
' de condamner le mandataire à indemniser le mandant à hauteur du préjudice subi intégralement à hauteur de 25'436 € ;
' de condamner la société requise au paiement des loyers impayés par Mme [B] le locataire, soit la somme de 1350 € à parfaire avec la communication d'un décompte de la dette locative actualisée ;
' de débouter la société Propriétés de Provence de toutes ses demandes ;
' et de la condamner à lui payer la somme de 2800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens avec distraction.
Par conclusions du 11 juillet 2022, la SARL Propriétés de Provence demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions l'ayant condamnée à paiement, statuant à nouveau, de débouter M. [U] de toutes ses demandes, et de le condamner à lui payer la somme de 3 000 €, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens avec distraction.
La cour renvoie aux écritures précitées pour l'exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties.
Motifs
Attendu que dans le cadre de son mandat l'Agence Bouet - SARL la société Propriétés de Provence devait remplir les obligations suivantes :
- Gérer le bien désigné, rechercher des locataires, le louer, après avoir avisé le mandant de la vacance du logement, renouveler les baux, au prix que le mandataire jugera à propos, donner ou accepter tous congés, dresser ou faire dresser tous constats d'étal des lieux, signer ou résilier tous baux ou accords, procéder à la révision des loyers.
- Substituer, faire appel à tout concours et faire lout ce qu'il jugera utile en vue de procéder à la recherche de locataire et de mener à bonne fin la conclusion de la location des biens sus désigné;
- Encaisser, percevoir, déposer tous loyers, charges cautionnement, indemnité d'occupation, provisions, ainsi que toutes sommes, effets ou valeurs relatives au bien géré,
- Procéder à tous règlements dans le cadre de la même administration et notamment des charges de copropriété, acquitter les sommes dues au titre des impositions et les recouvrer éventuellement auprès des locataires,
- Faire exécuter toutes les réparations et tous les travaux inférieurs ou égaux à 200 € ou urgents en avisant rapidement le mandant ou régler les factures correspondantes.
Le mandataire devra en référer préalablement au. mandant lorsqu'il s 'agira de travaux dont le montant sera supérieur à cette somme, prendre toutes les mesures conservatoires,
- En cas de difficultés et à défaut de paiement, exercer toutes poursuites judiciaires faire tous commandements, sommations, assignations et citations devant tous tribunaux.
- Souscrire, résilier, tout contrat d'assurance relevant de la gestion courante du bien ou encore de sa protection, s'il n 'a pas été souscrit par le mandant, faire toutes déclarations de sinistres, encaisser toutes indemnités.
Le mandataire rendra compte de SCl gestion à chaque fin de mois.
Attendu que M. [N] [U] fait donc valoir exactement qu'aux termes du contrat de mandat de gérance, le mandataire avait ainsi pour mission de rechercher des locataires, le louer, après avoir avisé le mandant de la vacance du logement ; que l'appelant n'a appris que sept mois après le départ de sa locataire au mois d'avril 2016, après un impayé de loyer que le logement n'était pas reloué depuis lors, et qu'aucune recherche n'était effectuée en ce sens par le gestionnaire du bien, compte tenu de son état de dégradation; que la société Propriétés de Provence a prétendu qu'il avait décidé de ne pas relouer le bien, ce qu'à aucun moment M. [U] n'avait indiqué, ayant seulement sollicité à toutes fins une estimation de sa valeur vénale, laquelle ne lui a été communiquée que le 30 novembre 2016 ; qu'il a perdu plusieurs mois de loyers, lesquels devaient couvrir le montant de son prêt immobilier (237,89 € et les charges mensuelles (354,59 € ) ;
Attendu en effet, que n'ayant pas fait de réponse par coupon-réponse, M. [U] avait donné son accord tacite à la poursuite de la location de son bien immobilier, dans la mesure où il lui avait été clairement indiqué par le gérant de biens que « sans instructions de votre part sous huitaine nous rechercherons un nouveau locataire » ; qu'il ne ressort d'aucun élément autre que du logiciel du gestionnaire lui-même que M. [U], que ce dernier aurait souhaité vendre le bien, une demande d'estimation de valeur vénale étant insuffisante à cet égard ;
Attendu qu'en ce qui concerne l'état d'insalubrité de l'appartement empêchant de le remettre en location, il appartenait à la société Propriétés de Provence de signaler les désordres au propriétaire résultant de l'état sortant pour que ce dernier puisse procéder aux travaux de rénovation et d'entretien nécessaires ; qu'à défaut le mandataire a engagé sa responsabilité contractuelle à l'égard de son mandant ;
Attendu que la nature des désordres tels que décrits par le procès-verbal d'huissier affectant à l'appartement, dont le tribunal a justement souligné qu'ils étaient pour la plupart déjà présents lors de précédents états des lieux en 2004 et le 1er avril 1998, ne permet pas de les imputer suffisamment au locataire sortant ; que le gestionnaire de biens soutient ainsi sans pouvoir être contredit que l'état des lieux de sortie effectué au mois de mai 2016, comparé à l'état des lieux d'entrée de la locataire, fait apparaître que les dégradations sont dues à l'usure normale du logement, la résidence ayant été construite en 1968 et n'ayant fait l'objet d'aucuns travaux d'importance entre 1998 et 2017 ;
Que les clichés photographiques montrent un appartement défraîchi non entretenu,ni rénové, ni mis aux normes notamment électriques depuis plusieurs années, travaux incombant tous au bailleur ;
Attendu que les désordres constatés n'étant imputables,ni à la faute du gestionnaire de biens ni à des dégradations par la locataire, M. [U] n'est pas fondé à solliciter le remboursement de travaux selon son devis les évaluant à 25'430 € ;
Attendu que M. [U] sollicite l'indemnisation d'une perte de loyers depuis avril 2016, soit la somme de 592,48 € durant 56 mois jusqu'en janvier 2021, et un montant total de 33'178,88 € ;
Attendu que la société Propriétés de Provence a fait perdre à M. [U] une chance, une fois informé, de faire les travaux de rénovation nécessaires et de pouvoir relouer son appartement rapidement ;
Attendu que s'il a appris, en novembre 2016, cette nécessité, selon procès-verbal de constat du 4 septembre 2020, M. [U] n'a fait procéder qu'à cette date à la réfection entière de son logement en vue de sa location à un nouveau locataire trouvé par ses soins ; qu'il en résulte que s'il avait été correctement informé des mesures à prendre au fur et à mesure, il aurait pu entretenir régulièrement son bien et le relouer rapidement ;
Qu'il n'a été privé de loyers que durant la période allant du mois de mai 2016, jusqu'en novembre 2016, où il a eu connaissance personnellement des travaux qui, par nature, lui incombaient et qu'il n'a accomplis qu'en septembre 2020, sans explication sur ce point ; qu'il s'ensuit une perte de loyers en lien de causalité avec la faute de la société Propriétés de Provence à compter du mois de mai 2016 jusqu'en novembre 2016, pendant 7 mois seulement ;
Attendu que la réparation de la perte d'une chance ne pouvant pas équivaloir à la chance perdue, cette perte de chance sera entièrement réparée par l'octroi de la somme de 4 000 €, à titre de dommages-intérêts ;
Attendu ensuite que M. [U] soutient que la situation de son compte ne lui a été transmise que fin août 2016 par la société Propriétés de Provence, de sorte que l'agence ne lui a jamais fourni le décompte des charges pour la période du 1er août 2014 au 1er mai 2016 et qu'il n'a pas pu connaître sa dette ; qu'il demande la réparation intégrale de ce dommage par l'allocation de la somme de 1390 €, au titre de son préjudice financier suite à son non-récupération des charges récupérables auprès de sa locataire ;
Attendu qu'en effet la société Propriétés de Provence, selon ses propres productions (pièce n° 5) était le seul interlocuteur du syndic pour le paiement des charges, lequel ne disposait pas de l'adresse personnelle de M. [U] et adressait tous ses appels de fonds à « M. [U] chez agence Bouet » jusqu'à ce que le gestionnaire lui fournisse l'adresse personnelle de M. [U] par courriel du 29 novembre 2016 ;
Attendu qu' au vu des appels de fonds, M. [U] aurait pu en répercuter le montant sur la locataire ; qu'il s'agit toutefois là encore d'une perte de chance, compte tenu des impayés locatifs ;
Attendu que cette perte de chance sera entièrement réparée par l'octroi de la somme de 1000 € sur les 1390 € réclamés ;
Attendu s'agissant du non-paiement des loyers M. [U] reproche utilement à son mandataire de ne pas avoir suffisamment vérifié la solvabilité de la locataire qu'il avait trouvée et d'être responsable des conséquences liées au défaut de paiement des loyers par sa locataire ;
Attendu que l' agence Bouet n'est en mesure de produire qu'une simple fiche de renseignements sur Mme [X] [B] faisant état d'un salaire net mensuel de 1068,61 € et de 1477, 21 € de ressources mensuelles totales ; que la profession de la locataire, les coordonnées de l'employeur, ne sont même pas renseignés sur la fiche, et qu'aucun document ne vient justifier des déclarations de Mme [B], de sorte qu'il n'est justifié d'aucune vérification de sa situation financière par la société Propriétés de Provence ;
Attendu en conséquence que l'agence Bouet a manqué à la prudence requise pour l'exercice de son mandat pour le compte du propriétaire en s'abstenant de vérifier la solvabilité du preneur ; que la locataire s'est toutefois acquittée du montant des loyers d'août 2014 inclus, jusqu'en février 2016 et qu'elle n'a connu des difficultés que dans le dernier trimestre de location, sa dette locative s'élevant alors à 2482, 56 € au titre des loyers et charges locatives ;
Attendu que M. [U] a donc subi la perte d'une chance d'avoir un locataire plus solvable et de ne pas souffrir cet impayé de loyers ;
Attendu que la perte d'une chance ne pouvant équivaloir à la chance perdue, comme il a été dit supra, ce préjudice sera entièrement réparé par l'octroi de la somme de 1982 €, à titre de dommages-intérêts ;
Attendu que cette demande à laquelle il est fait droit ne peut se cumuler avec la prétention de M. [U] au titre de l'absence de souscription d'une garantie des loyers impayés (comportant une franchise de 500 €) la précédente ayant été résiliée depuis 2012, sans qu'il en ait été informé par son mandataire au moment de la signature du nouveau mandat ;
Attendu M. [U] n'est pas davantage fondé à invoquer la résiliation de sa garantie GRL applicable pour les dégradations locatives avec un plafonnement à 7700 €, s'agissant de réparations, comme il a été dit plus haut, incombant au bailleur ;
Attendu en définitive que la société Propriétés de Provence sera condamnée à verser à M. [U] la somme de 6 982 € (4000 + 1000 + 1982 =) , toutes causes de préjudices confondues ;
Attendu que l'intimée succombant encore plus large part, devra supporter la charge des dépens d'appel, et verser en équité la somme de 2800 € à l'appelant, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ne pouvant elle-même prétendre au bénéfice de ce texte ;
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
Confirme le jugement déféré, sauf en ce qu'il a condamné l'agence Bouet-SARL Propriétés de France à payer à M. [N] [U] la somme de 5000 €, au titre des réparations locatives et celle de 1100 € au titre de la perte de loyer,
Statuant à nouveau sur les chefs infirmés,
Condamne l'agence Bouet-SARL Propriétés de France à payer à M. [N] [U] la somme de 6 982 € à titre de dommages-intérêts, toutes causes de préjudices confondues,
Y ajoutant,
Condamne l'agence Bouet-SARL Propriétés de France à payer à M. [N] [U] la somme de 2800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, et dit que ceux-ci pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
