Cour d'appel, 21 juin 2023. 21/05068

N° RG 21/05068 - N° Portalis DBVX-V-B7F-NV4O Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de LYON au fond du 23 mars 2021 RG : 19/03430 SCI LES 4 AS C/ Association INSTITUT FORMATION RHONE ALPES RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE LYON 8ème chambre ARRÊT DU 21 Juin 2023 APPELANTE : La SCI LES 4 AS, société civile immobilière au capital de 112 000 €, immatriculée au RCS de LYON sous le numéro D 441 924 883, dont le siège social est sis [Adresse 3], représentée par son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège Représentée par Me Eric POUDEROUX, avocat au barreau de LYON, toque : 520 INTIMÉE : L'INSTITUT DE FORMATION RHONE ALPES, SIRET n°310 656 772 00046, ayant son siège social situé [Adresse 2] à [Localité 5], et représenté par son représentant légal en exercice domicilié ès-qualités audit siège. Représenté par Me Virginie MARRO de la SELARL VM AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 1439 * * * * * * Date de clôture de l'instruction : 13 Octobre 2022 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 03 Mai 2023 Date de mise à disposition : 21 Juin 2023 Composition de la Cour lors des débats et du délibéré : - Bénédicte BOISSELET, président - Karen STELLA, conseiller - Véronique MASSON-BESSOU, conseiller assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile. Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. * * * * La SCI 4 as est propriétaire d'un tènement immobilier [Adresse 1] à [Localité 4] sur lequel est édifié un bâtiment à usage de bureaux. Par contrat de location à usage professionnel du 14 décembre 2010, elle a donné à bail son local comprenant un bureau, un entrepôt aménageable avec combles et WC à l'association Institut de formation Rhône Alpes (ci-après IFRA) pour une durée de 6 ans à compter du 17 décembre 2010 moyennant un loyer de 10 800 euros HT par an. Le 10 janvier 2011, un état des lieux a été établi. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 14 septembre 2017, l'IFRA a fait part de sa volonté de résilier le bail moyennant le respect d'un préavis contractuel de six mois et de libérer les lieux au 15 mars 2018. Par courriel du 14 mars 2018, l'IFRA a indiqué proposer un loyer charges comprises de 700 euros net. Par courrier du 27 avril 2018, la SCI 4 As a fait part de son accord pour une prolongation du bail pour 4 mois aux mêmes conditions. Elle lui a accordé à titre participatif comme don payé par quatre chèques d'un montant de 490 euros soit 1 960 euros. Sous condition d'une reprise normale de l'activité en juin 2018, elle s'est engagée pour un bail professionnel mais qu'à défaut d'accord avant le 29 avril 2018, la date de l'état des lieux serait maintenue au 30 avril 2018. Par courriel du 14 mai 2018, la SCI 4 As a donné son accord pour un maintien de l'IFRA dans les lieux dans le cadre d'un bail précaire jusqu'à la fin juin 2018 moyennant le même loyer mensuel de 1 120 euros HT avec une remise de 420 euros par mois du 15 mars au 30 juin 2018. Elle a également fait part des importants dégâts dans les lieux et sollicité une remise en état avant la fin juillet 2018. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 13 juillet 2018, l'IFRA a confirmé qu'elle resterait dans les lieux jusqu'au mois de juillet 2018 rappelant la remise de 1 400 euros. Un devis pour les travaux du sol et des murs pour 1 303 euros TTC a été joint. Elle a considéré que ces travaux resteraient à la charge de la SCI 4 As compte tenu des compensations. Par lettre du 17 juillet 2018, la SCI 4 As a confirmé la donation de 1 400 euros sollicitant par retour le formulaire Cerfa n°11580 ' 03 pour ce montant. L'état des lieux de sortie a été réalisé le 2 août 2018 par huissier de justice. Par lettre du 11 septembre 2018, la SCI 4 As a transmis à l'IFRA une copie de ce procès-verbal décrivant les dégâts occasionnés au bâtiment et aux extérieurs. Elle a proposé que chacune devait faire établir un devis pour les travaux de remise en état en proposant dans l'attente du choix des entreprises de prendre en charge 50'% de la location en donation du 31 juillet 2018 jusqu'à la fin des travaux. La SCI 4 As a, par courrier du 13 novembre 2018, réitéré sa demande d'établissement d'un devis de travaux de réparation précisant avoir fait établir deux devis. Par courrier du 3 décembre 2018, l'IFRA a donné son accord pour prendre en charge les travaux en indiquant en avoir réalisé une partie contestant pour le surplus une partie des postes objets du devis. Par courriel et télécopie du 25 février 2019, le conseil de l'IFRA a contesté les réclamations de la SCI 4 As sa débitrice à hauteur de 5 316,93 euros TTC soit 1 800 euros de dépôt de garantie, 2 116,93 euros de trop-perçu au titre des loyers et 1 400 euros au titre de la réduction accordée. Par exploit du 17 avril 2019, la SCI 4 As a assigné l'IFRA devant le tribunal judiciaire de Lyon pour obtenir sa condamnation à 13 996 euros suivant devis société [H] pour 13 878 euros pour la salle de réunion, le hall d'entrée, les wc, les bureaux, le couloir, les salles de formation et le préau et le devis Fl Rose de 118 euros pour la baie vitrée pour pour les travaux de remise en état des lieux. Elle a demandé sa condamnation à lui payer 1 414 euros pour le loyer de juillet 2018, 986 euros pour la taxe foncière 2017, la moitié du coût du constat du 2 août 2018, 11 312 euros pour les dommages et intérêts pour l'impossibilité de relouer le local à la suite du départ de l'IFRA à compter d'août 2018, 3 000 euros de frais irrépétibles et les entiers dépens. Selon la SCI 4 As, l'IFRA est responsable des dégâts dans le préau dont elle était la seule utilisatrice pour son public dans les intercours. L'état des lieux d'entrée ne fait aucunement mention de traces antérieures. Les locaux étaient neufs. Cela ne correspond pas à une usure normale durant huit ans. Son décompte se limite jusqu'au mois de juillet 2018. L'IFRA ne conteste pas le principe de payer la taxe foncière 2017 et elle a réglé cette somme au vu de l'avis de mise en recouvrement de l'administration fiscale. Pour la moitié du coût du constat, il est prévu que cela se passe à la diligence de la partie la plus rapide aux frais partagés par moitié. Pour les demandes reconventionnelles': elles les conteste. l'IFRA a contesté le bien fondé des demandes en sollicitant à titre reconventionnel la condamnation du bailleur à lui payer 4 013,43 euros outre intérêts à compter du 25 février 2019 soit 1 800 euros pour le dépôt de garantie non restitué, 2 116,93 euros TTC pour le remboursement ratio temporis des loyers indûment versés, 1 400 euros pour la réduction accordée et non appliquée sous déduction du devis [H] de 1 303,50 euros soit un solde de 96,50 euros. Il y aurait lieu à procéder à la régularisation annuelle des charges locatives en fournissant les justificatifs à compter du 14 décembre 2010 sous 15 jours suivant la signification du jugement sous astreinte de 50 euros HT par jour de retard en se réservant la liquidation outre 5 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive, 3 000 euros d'article 700 du Code de procédure civile et les dépens. Elle fait notamment valoir que': sur les 13 996 euros': l'état des lieux mentionnait des traces sur les murs et elle a eu une occupation durant 8 ans. Le constat a été établi à charge pour la sortir. Il y a des détériorations dans des espaces qu'elle n'a pas loués' tel le préau reliant la maison du fils du gérant de la SCI Angélo [O] avec ses locaux pris à bail. La réfection de la totalité des peintures est contestée de même que la réfection du préau. Pour partir en bons termes, elle a accepté de prendre en charge une partie des réparations et des rafraîchissements des locaux à hauteur de 1 303,50 euros mais les demandes ne sont pas fondées. pour les 1 414 euros du loyer de juillet 2018': le loyer mensuel initial était de 900 euros HT et s'est élevé à 1 120 euros HT après les révisions. Elle a payé 11 995,91 euros TTC sur 2018 représentant 8,5 mois alors qu'elle a quitté les lieux le 31 juillet 2018. Il y a un trop-perçu au bénéfice de la SCI de 2 116,93 euros TTC incluant juillet 2018. pour les 986 euros au titre du remboursement de la taxe foncière 2017': la première page de l'avis de taxe foncière n'est pas produit. Il n'est pas possible de savoir si la SCI 4 As a payé la taxe. N'apparaît pas ce montant dans l'avis. En outre, elle n'a loué qu'une partie des locaux. le coût du constat d'huissier de justice'; il a été réalisé à la seule initiative de la SCI 4 As sans l'avertir. Selon l'article 57 B de la loi de 1986 sur les baux à usage professionnel qui est d'ordre public, en principe l'état des lieux se fait contradictoirement et amiablement mais le faire par huissier de justice ne peut se faire que lorsque cela n'est pas possible amiablement. pour les dommages et intérêts': les travaux ne lui incombent pas. pour les 4 013,43 euros au titre du dépôt de garantie et des loyers indûment versés': la SCI 4 As a accepté de réduire le loyer avant de faire volte face et de proposer de faire un don du même montant pour obtenir un avantage fiscal ce qui n'est pas possible juridiquement. pour les charges, elle versait 210 euros par trimestre et aucune régularisation n'est intervenue annuellement. elle avait tenté une solution amiable mais la SCI 4 As a refusé tout comme elle s'est opposée à une médiation. L'action est abusive. Par jugement du 23 mars 2021 le tribunal judiciaire de Lyon, a': condamné l'institut de formation Rhône Alpes à payer à la SCI 4 As la somme de 1 303,50 euros au titre de la remise en état des lieux, débouté la SCI 4 As de sa demande au titre du loyer de juillet 2018, condamné la SCI 4 As à payer à l'institut de formation Rhône Alpes la somme de 2 097,91 euros au titre des loyers indûment versés avec intérêts au taux légal à compter du 25 février 2019, débouté la SCI 4 As de sa demande au titre de la taxe foncière 2017, condamné l'association Institut de formation Rhône Alpes à payer à la SCI les 4 As la somme de 272,04 euros au titre de la moitié du coût du procès-verbal de constat dressé le 2 août 2018, débouté la SCI 4 As de sa demande au titre du préjudice résultant de l'impossibilité de relouer le local, condamné la SCI 4 As à payer à l'institut de formation Rhône Alpes 1 800 euros au titre du dépôt de garantie non restitué avec intérêts au taux légal à compter du 25 février 2019, condamné la SCI 4 As à payer à l'institut de formation Rhône Alpes 1 400 euros au titre de la réduction de loyer accordée avec intérêts au taux légal à compter du 25 février 2019, condamné la SCI 4 As à procéder à la régularisation, en fournissant toutes pièces justificatives au titre des charges appliquées depuis le 14 décembre 2010, dans le délai d'un mois suivant la date à laquelle le présent sera passé en force de chose jugée, dit qu'à défaut de régularisation dans ce délai, la SCI 4 As sera tenue de verser à l'association institut de formation Rhône Alpes une astreinte provisoire de 30 euros par jour de retard pendant une durée de trois mois, débouté l'association Institut de formation Rhône Alpes de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, débouté les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dit que les parties conserveront la charge de leurs dépens, dit n'y avoir lieu à exécution provisoire du jugement. Le juge a retenu que': sur la remise en état des lieux': le preneur doit répondre de ses dégradations et pertes et si la restitution doit se faire en parfait état d'entretien il n'implique pas une remise à neuf à sa charge mais à l'état initial sans qu'il puisse être tenu de l'usure normale du bien. Dans le devis, des travaux concernent des biens non compris dans le bail comme le préau. Il n'est pas prouvé que l'IFRA en a eu l'usage exclusif. Il y a lieu de rejeter la demande de réfection du préau et de la baie coulissante du préau. L'état d'entrée dans les lieux n'a pas mentionné un état neuf des locaux mais des traces au mur dans la pièce. Les traces noires peuvent être antérieures au bail ou relèvent de l'usage normal. Elles incombent pour leur reprise au bailleur. Toutefois, l'IFRA a par lettre du 3 décembre 2015 admis devoir prendre en charge la réfaction du sol et le nettoyage des traces noires au mur reconnaissant être à l'origine de ces dégradations avec un devis [H] pour 1 303,50 euros pour la remise en état de la salle de réunion (sol et murs). sur le loyer de juillet 2018 et la demande reconventionnelle de remboursement au prorata temporis': l'IFRA est restée 7 mois. Or, elle a payé pour 8,5 mois. Une somme de 1 414 euros provisions incluses est justifiée par la quittance du 25 juillet 2018 qui mentionne au débit du compter 1 120 euros de loyer, 224 euros de TVA et 70 euros de provisions sur charges. Pour les 7 premiers mois de 2018, il était dû 9 898 euros. L'IFRA justifie avoir payé 11 995,91 euros en 2018. sur la taxe foncière 2017': à l'article VI .8 du bail, il est dit que le preneur remboursera l'impôt foncier au bailleur. L'extrait produit pour l'avis de taxe foncière est incomplet pour 5 391 euros dont 215 euros de frais de gestion de la fiscalité directe locale. Il importe peu que le bailleur prouve un paiement car le preneur est contractuellement tenu. La SCI 4 As ne peut se contenter d'affirmer que les sommes dues sont de 986 euros sans expliquer le calcul et pourquoi les biens objet du bail correspondraient à 15,25'% de l'imposition. sur la moitié du coût du constat d'huissier': à raison l'IFRA invoque le contrat et l'article 57B de la loi 1986 pour les locaux à usage professionnel qui prévoit «'au moment de chaque prise de possession des locaux par le locataire et lors de leur restitution un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l'état des lieux ne peut être établi dans ces conditions, il est établi par un huissier de justice sur l'initiative de la partie la plus diligente à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Le constat qui vaut état de sortie a été fait à la diligence de la SCI 4 As. Cela doit être fait aux frais partagés. sur le préjudice du fait de l'impossibilité de relouer': seule une partie minime des travaux de remise en état est à la charge de l'IFRA. Il n'est pas prouvé une dégradation empêchant une relocation. Il n'est produit aucune pièce ni de l'impossibilité de louer ni les démarches pour une mise en location. sur la demande reconventionnelle au titre du dépôt de garantie': 1 800 euros ont été versés et la somme n'a pas été restituée. La condamnation doit être prononcée et se compensera avec les demandes de travaux. sur la réduction de loyer accordée': la participation financière de la SCI 4 As sous forme d'un don a évolué. L'IFRA a confirmé le 13 juillet 2018 qu'elle resterait contre remise du donataire de 400 euros entre le 15 mars et 30 juin. En réponse le 17 juillet la SCI a confirmé la donation de 1 400 euros. Est entrée dans le champ contractuel, une remise sur les loyers sous forme d'un don de 1 400 euros. sur la régularisation annuelle des charges locatives et la production des justificatifs sous astreinte': il ressort des quittances de loyers que l'IFRA versait tous les trimestres une somme de 210 euros au titre des provisions sur charges. L'IFRA expose sans être contredite qu'il n'y a pas eu de régularisation annuelle des charges locatives. Cette régularisation s'impose. sur les dommages et intérêts pour procédure abusive': bien que prospérant partiellement, l'IFRA ne prouve ni dol ni intention de nuire. sur les dépens et frais irrépétibles': les parties succombent l'une et l'autre partiellement dans leurs demandes. sur l'exécution provisoire': la procédure est antérieure au 1er janvier 2020. L'exécution provisoire n'apparaît pas nécessaire. Appel a été interjeté par déclaration électronique le 10 juin 2021 par le conseil de la SCI 4 As sur la condamnation de l'Institut de formation à lui payer 1 303,50 euros au titre des travaux de remise en état des lieux, sur le rejet de sa demande au titre du loyer de juillet 2018, sur sa condamnation à payer 2 097,91 euros pour les loyers indûment versés avec intérêts au taux légal à compter du 25 février 2019, sur le débouté de sa demande au titre de la taxe foncière de 2017, sur la condamnation de l'institut de formation à lui payer 272,04 euros au titre de la moitié du coût du procès-verbal du 2 août 2018, sur le rejet de sa demande au titre du préjudice lié à l'impossibilité de relouer le local, sur sa condamnation à payer 1 800 euros au titre du dépôt de garantie non restitué avec intérêts au taux légal à compter du 25 février 2019, sur sa condamnation à payer 1 400 euros au titre de la réduction de loyer accordée avec intérêts au taux légal à compter du 25 février 2019, sur sa condamnation à régulariser en fournissant les justificatifs, au titre des charges appliquées depuis le 14 décembre 2010 dans un délai d'un mois suivant la date à laquelle le jugement est passé en force de chose jugée, en ce que le jugement a dit que passé ce délai, et à défaut de régularisation, elle sera tenue de verser à l'institut de formation une astreinte provisoire de 30 euros par jour de retard pendant 3 mois, en ce qu'il a débouté l'association Institut de formation de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et en ce qu'elles ont été déboutées de leurs demandes au titre des frais irrépétibles outre qu'elles devront conserver la charge de leurs dépens. Suivant ses dernières conclusions n°3 notifiées par RPVA le 8 mars 2022, la SCI Les 4 As demande à la Cour de': la dire recevable et bien fondée en son appel'; réformer le jugement sur les chefs de jugement critiqués à la déclaration d'appel. Statuant à nouveau, Vu l'article 1103 du Code civil, condamner l'association IFRA à lui payer 13 996 euros en remboursement des travaux nécessaires à la remise en état des lieux, la condamner à lui payer 1 414 euros au titre du loyer de juillet 2018, la condamner à lui payer 986 euros pour la taxe foncière 2017, la condamner à lui rembourser la moitié du coût du procès-verbal de constat d'huissier valant état des lieux de sortie. Vu l'article 1231-1 du Code civil, la condamner à lui payer 11 312 euros de dommages et intérêts du fait de l'impossibilité de relouer les locaux du fait de l'inexécution des travaux de remise en état du local et de ses extérieurs fortement dégradés'; rejeter les demandes reconventionnelles financières comme mal fondées'; rejeter la demande au titre de la régularisation des charges dont elle ne précise pas la période'; la condamner à lui payer 3 000 euros au titre de l'article 700 devant le premier juge et 3 000 euros en appel'; la condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel, ces derniers étant «'sic'» distraits au profit de Maître Eric Pouderoux avocat sur son affirmation de droit. L'appelante fait notamment valoir au soutien de son appel que': le préau était d'un usage commun pour la détente. Ce sont les stagiaires qui l'ont dégradé.Le tribunal n'a pas pris en compte les pièces 22, 16, 17. Il est prouvé par une déclaration attestant de l'achèvement et de la conformité des travaux en date du 12 janvier 2010 que le local était neuf. En pièce 24, deux extraits de comptabilité de la SCI 4 As en 2010'montrent qu' aucun loyer n'a été encaissé en l'absence de location. Le cadastre du 9 janvier 2012 confirme ce point. la position du tribunal est contraire au bail pour les traces noires des murs «'charges et conditions de la répartition de la charge des travaux'». Il y apparaît que le preneur devait effectuer toutes réparations petites ou grosses sans distinction sauf celles prévues à l'article 606 du Code civil de telle sorte que les lieux soient restitués en fin de jouissance en parfait état d'entretien. Il doit les rendre en parfait état d'entretien et de réparation en avisant le bailleur immédiatement de toutes dégradations ou détériorations. Or, les devis sont tous en relation directe avec les dégradations constatées au moment de la restitution par le premier et unique locataire. sur l'impossibilité de relouer': en pièce 26 il s'agit de la justification d'une tentative de relocation ayant échoué. L'état du local et de son annexe le préau devaient faire l'objet de travaux. pour la taxe foncière 2017': elle produit l'avis en pièce 27, la question étant la répartition entre les différents locaux. Il s'agit d'un montant global pour tout le tènement immobilier et il fallait répartir au prorata des surfaces en m². La pièce 31 réunit les extraits des dossiers de diagnostic technique avec un plan des lieux montrant que le bâtiment objet de la taxation comporte deux locaux commerciaux de même surface de sorte qu'en fonction du montant total de la taxe foncière il y avait lieu de diviser par 2. Il n'y a jamais eu de contestation avant, les remboursements ayant eu lieu annuellement sur la base de ce calcul. En pièce 33, figure un courrier du 1er mars 2022 émanant du cabinet comptable expliquant le mode de calcul de la taxe foncière 2018 facturée à l'IFRA au prorata temporis au 31 juillet 2018. sur le dépôt de garantie': il viendra en déduction des sommes restant dues notamment des frais de remise en état alors que l'IFRA a rendu les locaux en mauvais état alors qu'elle devait les restituer en parfait état d'entretien. sur les demandes de réduction': cet engagement contractuel n'est pas avéré. Il n'y a pas eu échange de consentement. Il avait été suggéré l'éventualité d'un don mais pas une réduction directe. L'IFRA n'a jamais donné son accord. Elle se borne à réclamer une réduction qui n'était qu'une proposition jamais acceptée. sur la régularisation des charges': en pièce 28, un état des charges du local entre 2011 et 2018 montre que la provision sur charges de 210 euros par trimestre s'avère très inférieur au montant total des charges locatives. Le bailleur lui a épargné les paiements supplémentaires. En pièce 29, figurent les factures justifiant la consommation d'eau, d'électricité et de l'entretien imputable au locataire. En pièce 30, les grands livres d'exploitation de 2011/2018 montrent des charges d'un montant bien supérieur au montant des provisions acquittées. les factures de consommation d'eau de l'année 2016 sont produites. pour les frais d'entretien composant une fraction des provisions (en page 17 des conclusions adverses) il est impossible de savoir à quoi cela correspond car tout a été produit et justifié en pièce 29. il est critiqué la remise par le tribunal d'1,5 mois de loyer alors que la réclamation portait sur la période totale jusqu'à la date de restitution des clés. L'IFRA est de mauvaise foi en soutenant qu'elle n'était pas le premier locataire. Suivant ses conclusions n°2 notifiées par RPVA le 1er juin 2022, l'association institut de formation Rhône Alpes (IFRA) demande à la Cour de': Vu les articles 1103 et 1104 du Code civil, infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamnée à payer 272,04 euros au titre de la moitié du coût du procès-verbal de constat du 2 août 2018, en ce qu'il l'a déboutée de sa demande indemnitaire, en ce qu'il l'a condamnée à payer 2 097,91 euros outre intérêts à compter de la mise en demeure du 25 février 2019, le confirmer pour les condamnations mise à la charges de la SCI 4 As et en ce qu'il a débouté la SCI 4 As de ses autres demandes. Statuant à nouveau, condamner la SIC les 4 As à lui payer 2 116,93 euros TTC au titre du remboursement prorata temporis des loyers indûment versés, la condamner à lui payer les intérêts dus sur cette somme à compter de la mise en demeure du 25 février 2019, la condamner à lui payer 6 007,50 euros au titre des provisions sur charges réglées de façon injustifiée, la condamner à lui payer 5 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive. En toute hypothèse, débouter la SCI 4 As de ses demandes, fins et conclusions'; la condamner à lui payer 5 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et les entiers dépens de l'instance dont «'sic'» distraction au profit de la Selarl VM Avocats. Au soutien de son appel incident, l'IFRA expose que': elle n'est pas responsable des dégradations dans le préau qui ne fait pas partie du bail. le calcul de la taxe foncière n'est toujours pas justifié. Les documents sont illisibles notamment sur les surfaces, ce qui ne permet pas de vérifier le calcul. L'attestation de son expert comptable ne justifie pas de la valeur locative du local et de la valeur locative totale. Elle n'a toujours pas prouvé son paiement. pour le partage des frais du constat': le tribunal s'est trompé. Il n'est pas prouvé qu'un constat amiable et contradictoire ne pouvait pas être établi en application de l'article 57 B al 1) de la loi de 1986. pour les dommages et intérêts, la SCI 4 As est de mauvaise foi. Les travaux ne lui incombaient pas. Les mails s'agissant d'une annonce dans le boncoin concernent des locaux à [Localité 4]. L'annonce n'est pas produite et il n'est pas établi qu'il s'agit des mêmes locaux. Elle ne prouve toujours pas que c'est en raison des dégradations qu'elle n'a pas pu relouer et que les locaux étaient tellement dégradés que cela empêchait la location. Elle pouvait appliquer l'article VI §2 du bail et faire les travaux dont le coût sera mis la charge du preneur. la SCI 4 As n'a toujours pas fourni les justificatifs des charges et des frais d'entretien omposant une fraction des provisions. Il est fait sommation de les produire alors qu'il en est fait état dans la pièce 29. Elle avoue être dans l'impossibilité de les justifier. Elle sollicite le remboursement de 6 007,50 euros. le tribunal a mal apprécié l'abus de procédure au vu du comportement réitéré de la SCI 4 As d'éviter les solutions amiables et la médiation. Pour l'exposé des moyens développés par les parties, il sera fait référence conformément à l'article 455 du Code de procédure civile à leurs écritures déposées et débattues à l'audience du 14 mars 2023 à 9 heures. ****************** A l'audience, les conseils des parties ont pu faire leurs observations et/ou déposer ou adresser leurs dossiers respectifs. Puis, l'affaire a été mise en délibéré au 21 juin 2023. MOTIFS A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir la Cour «'constater'» ou «'dire et juger'» ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du Code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n'y a pas lieu de statuer sur celles-ci. Sur la demande au titre des travaux de remise en état des lieux Le bail ne mentionnait qu'un local comprenant un bureau, un entrepôt aménageable avec combles et wc outre deux places de parking. Il n'est pas mentionné de préau dans l'objet du contrat de bail. Il n'est pas contesté par la SCI 4 As que le préau est hors bail suivant son courrier du 16 juin 2016 (pièce 22). L'état des lieux d'entrée du 10 janvier 2011 n'a pas été produit par la SCI 4 As. Toutefois, le document fourni par l'IFRA (pièce 2) est non seulement une copie incomplète mais il comporte une distribution des pièces qui ne correspond pas à l'état complet et réel du local loué sur un rez-de-chaussée et un premier étage tel qu'il ressort du constat d'état des lieux de sortie qui s'est fait contradictoirement sous l'autorité d'un huissier de justice. Enfin, les mentions portées sur l'état des lieux d'entrée sont pour certaines illisibles. Il ne peut en être tiré que les conclusions suivantes': la serrure d'entrée est en mauvais état'; l'interphone n'ouvre pas la porte'; la pièce n°1 est en bon état mais comporte des traces sur la peinture et de la colle au plafond. Cette pièce doit correspondre à la pièce intitulée bureau n°1 dans le constat d'huissier établi à la sortie des lieux alors qu'il est fait mention par ailleurs d'un bureau n°2 puis de deux salles de réunion et enfin à l'étage de trois bureaux, ce qui n'apparaît pas dans la pièce n°2 de l'IFRA. Dans le bail, il est prévu que le preneur s'engage à tenir les lieux en bon état de réparations et effectue toutes les réparations grosses ou petites sauf celle de l'article 606 du Code civil. Il doit restituer les lieux en parfait état d'entretien. Il s'engage à entretenir et remplacer, à ses frais, quelle que soit l'importance des travaux et réparations (même par vétusté) tout ce qui est installations, canalisations, appareils, fermetures et tous les éléments garnissant ou composant les lieux. A défaut d'avoir effectué lui-même tous les travaux d'entretien, de réparation et de remplacement mis à sa charge, le bailleur peut effectuer les travaux que le preneur remboursera. Le 14 mai 2018, le bailleur a fait observer qu'il avait constaté des dégâts importants sur la baie vitrée du préau, la peinture des murs et sol et dans les toilettes privés où la vasque est cassée. L'IFRA a convenu dans son courrier du 13 juillet 2018 qu'elle prendrait en charge les travaux sur la vasque/meuble et le problème de la porte-fenêtre, outre les sols et murs de la salle de réunion pour 1 303,50 euros suivant devis de l'entreprise [H]. Le procès-verbal de constat d'huissier du 2 août 2018 a relevé des dégradations dans le local sous forme d'écailles de peinture, demarques noires sur peinture dans le hall, un plafond à l'état d'usage, des écailles de peinture sur les menuiseries intérieures du hall, desécailles de peinture sur la porte des wc, des marques noires sur les murs du bureau n°1, des marques de décoloration sur le sol du bureau n°2, des traces noires sur les parois, de quatre spots ne fonctionnant pas, des trous non rebouchés, des arrachements de peinture dans le dégagement intérieur, des marques noires sur les parois,d'une dalle du faux plafond ébréchée, des traces sur des parois amovibles, d'une zone de décoloration au sol sous l'escalier, de la peinture écaillée dans la salle de réunion n°1, des vitres à nettoyer, d'un petit meuble sale, de deux trous à reboucher, d'un sol écaillé dans la salle de réunion n°2, de parois comportant des traces noires, d'une vitrerie sale, des marques noires dans l'escalier, d'un revêtement du sol du bureau n°1 d'étage en état d'usure prononcée, des parois sales, Il en est de même du bureau n°2 et du bureau n°3. Dans le préau, il a été constaté un sol dégradé et des marques noires sur les parois. La baie vitrée est en mauvais état. L'un des joints est dégradé. Plusieurs dalles présentent des enfoncements. Il y a lieu de retenir à la charge de l'IFRA, qui est tenu de rendre les lieux en parfait état d'entretien sans avoir à remettre dans un meilleur état que celui reçu lors de l'entrée en jouissance, toutes les dégradations relevées dans le constat d'huissier du 2 août 2018 en dehors des traces de peinture du bureau n°1 car le preneur n'a pas à rendre en meilleur état les lieux loués. Pour le préau, qui ne figure pas au bail, il y a lieu de retenir à la charge de l'IFRA, qui s'en est reconnue responsable, la réparation de la porte coulissante. En revanche, la SCI 4 As ne démontre pas par son unique courrier de 2016 que les dégradations du préau constatées en 2018 seraient attribuables aux stagiaires de l'association. A défaut d'autres éléments de preuve, la SCI 4 As ne peut obtenir la réfection complète du préau par l'association IFRA d'autant qu'il est admis qu'il y avait bien deux locaux distincts, ce qui suppose la présence d'autres personnes qui auraient pu commettre les dégradations. Le devis [H] pour 1 303,50 euros pour la remise en état de la salle de réunion que l'association IFRA avait accepté de payer n'a pas à être pris en compte car l'entreprise [H] a fait un second devis le 10 octobre 2018 qui sert de fondement à la demande de condamnation de la SCI 4 As et qui reprend le poste de la réfection de la salle de réunion. Les calculs doivent s'effectuer à partir de ce second devis. Ainsi, du devis de la société [H] du 10 octobre 2018, il sera déduit le poste bureau n°1 et le poste préau. En revanche sera également retenu à charge de l'association IFRA le montant pour la réparation de la baie vitrée suivant facture (pièce 19) de la société FL Rose d'un montant de 77,40 euros HT avec TVA à 20'%. soit 92,88 euros TTC. Ainsi, la Cour infirme le jugement déféré sur ce point et statuant à nouveau condamne l'association IFRA à payer à la SCI 4 As la somme de 10 272 euros (TVA comprise à 20'%) au titre des réparations locatives hors la réfection du préau et du bureau n°1 mais comprenant la réparation de la baie vitrée du préau pour 98,88 euros (TVA comprise à 20'%) soit la somme totale de 10 364,88 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement pour que la SCI 4 As, qui aurait dû être accueillie dans une part importante de sa demande, ne souffre pas du délai écoulé jusqu'au présent arrêt en application de l'article 1231-7 du Code civil. Dès lors, s'imputera sur cette somme le montant du dépôt de garantie de 1800 euros qui n' a pas été restitué. Sur le coût de constat d'huissier A raison, l'IFRA se fonde sur le contrat de location de locaux à usage purement professionnel et l'article 57b de la loi 1986 pour les locaux à usage professionnel qui prévoit : «'au moment de chaque prise de possession des locaux par le locataire et lors de leur restitution un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l'état des lieux ne peut être établi dans ces conditions, il est établi par un huissier de justice sur l'initiative de la partie la plus diligente à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. » Le constat qui vaut état de sortie a été fait le 2 août 2018 à la diligence de la SCI 4 As mais il n'est pas démontré par la bailleresse qu'elle a été dans l'impossibilité de le faire établir amiablement. Ce n'est que par défaut, que l'option du constat d'huissier est offerte. Ainsi, il ne peut être fait droit de la demande de condamnation aux frais partagés des parties formée par la SCI 4 As. La Cour infirme le jugement déféré sur ce point et statuant à nouveau déboute la SCI 4 As de sa demande au titre du coût du constat d'huissier. Sur la réparation du préjudice résultant de l'impossibilité de relouer le local En appel, la SCI 4 As, à qui il était reproché une carence probatoire, a produit une pièce 26 qui prouverait un échec de relocation. Cette pièce qui est constituée de quelques mails indigents qui ne contiennent aucune précision quant au local concerné à [Localité 4] et qui ne fait aucunement état des raisons pour lesquelles, la relocation n'a pas pu être possible pendant huit mois est bien insuffisante à fonder la demande indemnitaire de la société As qui s'élève pourtant à une somme de plus de 11 000 euros. Il n'est même pas communiqué l'annonce de leboncoin. La Cour confirme le jugement en ce qu'il a rejeté ce chef de demande. Sur la demande de paiement de la taxe foncière 2017 Il est prévu à l'article VI .8 du bail que le preneur remboursera l'impôt foncier au bailleur. Un extrait a été produit portant avis de taxe foncière 2017 pour 5 344 euros pour l'adresse concernée (pièce 27). Il n'est nul besoin que le bailleur prouve son paiement dès lors qu'il a bien reçu un avis de taxe foncière. Le preneur devrait rembourser 15,25'% soit 986 euros de l'imposition du fait de la répartition de la taxe foncière entre les différents locaux au prorata des surfaces en m² de chacune. La SCI 4 As fournit un dossier de diagnostic technique des deux locaux loués pour le local Nord et pour le local Sud. S'agissant de l'attestation de l'expert comptable [W] [T] du cabinet Finex, elle n'est pas fournie en original et ne comporte aucun cachet. (pièce 33). Il n'est nullement fait allusion au taux de 15,25'% de l'imposition. Ce document, pas plus que les dossiers de diagnostic technique portant des plans avec différentes surfaces des locaux commerciaux, n'éclairent la Cour sur la régularité de la méthode de calcul. Dès lors, pas plus en première instance qu'en appel, il n'est possible de déterminer la somme que doit l'IFRA exactement au titre de la taxe foncière 2017 quand bien même elle n'aurait jamais contesté auparavant son imputation. La Cour confirme le jugement de rejet du tribunal sur ce point. Sur le loyer de juillet 2018 d'un montant de 1 414 euros suivant facture (pièce 20), sur le remboursement du trop perçu de loyer par la SCi 4 As et sur le don de 1 400 euros Sur le trop-perçu de loyers en 2018 La SCI 4 As conteste ce chef de jugement mais se borne dans ses conclusions à dire «'il est déjà incompréhensible que le tribunal ait fait droit à la demande de l'IFRA concernant le prorata temporis d'1,5 mois de loyer alors pourtant que la réclamation financière à ce titre porte sur la période totale jusqu'à la date de restitution des clés'». Elle ne s'est livrée à aucune démonstration chiffrée pour remettre en cause le raisonnement du tribunal qui a, en se fondant sur l'argumentaire et les justification de l'IFRA, retenu qu'en 2018, elle n'est restée que 7 mois, le mois de juillet 2018 inclus alors qu'elle justifie avoir payé une somme bien supérieure de 11 995,91 euros au lieu de payer la somme de 9 898 euros à raison d'un loyer de 1 414 euros. Dans ces conditions, la carence probatoire de la SCI 4 As conduit la Cour à confirmer le jugement qui a condamné la SCI 4 As à rembourser un trop-perçu de 2 097,91 euros avec intérêts au taux légal à compter du 25 février 2019, date de la mise en demeure. Sur le loyer de juillet 2018 La demande de paiement du loyer de juillet 2018 n'est pas fondée compte tenu du motif ci-dessus. En conséquence, la Cour confirme le jugement sur ce point. Sur le don de 1 400 euros Il ressort des courriers de l'IFRA du 13 juillet 2018 et de la réponse de la SCI 4 As du 18 juillet 2018 (pièces 7 et 8 de l'appelante) que l'IFRA a déclaré que le bail s'arrêterait le 31 juillet 2018. Elle a précisé avoir payé intégralement le mois de juin. Il reste le mois de juillet. Elle rappelle qu'il était prévu une remise donataire de 400 euros par mois du 15 mars au 30 juin 2018, soit 1 400 euros suivant courrier du 14 mai. L'IFRA a déclaré que sur les travaux, elle prendra en charge la vasque/meuble et le problème de la porte fenêtre. Pour les travaux sur sols et murs, elle a fourni un devis pour 1 303 euros à compenser avec les 1 400 euros de remise donataire. Elle en conclut que les travaux resteront à la charge de la SCI 4 As. [N] [O], gérant de la SCI 4 As, a répondu le 17 juillet 2018 à [D] [S] directeur de l'IFRA qu'il était d'accord avec l'ensemble des propositions et qu'il confirme la donation de 1 400 euros, soit un abattement mensuel sur la période évoquée. Il rappelle que la caution sera régularisée après l'état des lieux. Ainsi, il ressort clairement de ces deux courriers un échange de consentement sur le remise donataire de 1 400 euros. Le fait que le formulaire Cerfa devait être fourni et qu'il ne l'a pas été n'est pas formulé comme une condition suspensive ou résolutoire. En conséquence, la Cour confirme la condamnation de la SCI 4 As à payer à l'IFRA la somme de 1 400 euros au titre d'une remise donataire avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 25 février 2019. Sur la demande de régularisation annuelle des charges locatives et de production de pièces justificatives sous astreinte Il est constant et non contesté que l'IFRA payait une provision sur charge tous les trimestres de 210 euros. La pièce 29 et la pièce 30 sont insuffisantes, sans autre explication ni commentaire pour permettre d'établir que les provisions sur charge versées sont inférieures à celles effectivement payées s'agissant du local loué et que toutes les charges sont justifiées. Des pièces sont fournies mais sans pouvoir éclairer la Cour. La SCI 4 As a été condamnée à procéder à la régularisation en fournissant toutes les pièces justificatives. Des frais d'entretien ne sont pas justifiés. La pièce n°28, soit un récapitulatif des charges annuelles effectué par [N] [O], n'est pas une pièce justificative autre que faite à soi-même. En l'état du litige, l'association IFRA sollicite leur remboursement à hauteur de 6 007,50 euros. L'association IFRA n'étant pas mise en mesure de s'assurer qu'elle n'a pas eu à payer des charges indues, sa demande de paiement de la somme de 6 007,50 euros au titre des charges d'entretien doit être accueillie. Dès lors, la condamnation de première instance de production de justificatif et régularisation de charges n'est plus utile. Il y a lieu d'infirmer le jugement sur ce point. La Cour fait droit en revanche, compte tenu de l'évolution du litige, à la demande de la société IFRA et condamne la société SCI 4 As à payer à l'association IFRA la somme de 6 007,50 euros au titre des charges d'entretien non justifiées. Sur la procédure abusive La SCI 4 As ayant été accueillie dans une partie de ses demandes, il ne peut être retenu à sa charge un abus de procédure. La Cour confirme le jugement en ce qu'il a débouté l'IFRA de sa demande indemnitaire au titre de la procédure abusive. Sur les demandes accessoires Chaque partie succombant partiellement dans des demandes essentielles, chaque partie doit supporter la charge de ses propres frais et dépens de première instance comme d'appel. La Cour confirme le jugement déféré sur les frais irrépétibles et les dépens de première instance. A hauteur d'appel, la Cour laisse à la charge de l'IFRA d'une part et de la SCI 4 As d'autre part le montant de leurs propres frais irrépétibles et dépens d'appel. Corrélativement, la Cour déboute la SCI 4 As et l'association IFRA de toutes leurs demandes respectives au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et des dépens. Sur la compensation L'IFRA et la SCI 4 As étant débitrices l'une de l'autre, la compensation pourra s'opérer entre leurs dettes réciproques de sommes d'argent jusqu'à due concurrence. PAR CES MOTIFS La Cour, Confirme le jugement déféré sur le rejet de la demande de la SCI 4 As au titre du paiement du loyer de juillet 2018'; Confirme le jugement déféré en ce qu'il a condamné la SCI 4 As à payer à l'association Institut de formation Rhône Alpes (IFRA) la somme de 2 097,91 euros au titre des loyers indûment versés en 2018 avec intérêts au taux légal à compter du 25 février 2019'; Confirme le jugement déféré sur le rejet de la demande de paiement de la SCI 4 As contre l'association Institut de formation Rhône Alpes (IFRA) au titre de la taxe foncière 2017'; Confirme le jugement déféré en ce qu'il a débouté la SCI 4 As de sa demande de condamnation à lui payer la somme de 11 312 euros de dommages et intérêts pour réparer son préjudice lié à l'impossibilité de relouer le local de l'association Institut de formation Rhône Alpes (IFRA)'; Confirme le jugement déféré en ce qu'il a condamné la SCI 4 As à payer 1 400 euros à l'association Institut de formation Rhône Alpes (IFRA) au titre d'une remise donataire avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 25 février 2019'; Confirme le jugement déféré sur le rejet de la demande de condamnation à des dommages et intérêts, formée par l'association Institut de formation Rhône Alpes (IFRA) à l'encontre de la SCI 4 As au titre de l'abus de procédure'; Confirme le jugement sur les frais irrépétibles et les dépens de première instance'; Infirme le jugement déféré sur la demande de condamnation formée par la SCI 4 As à l'encontre de l'association Institut de formation Rhône Alpes (IFRA) au titre des réparations locatives. Statuant à nouveau, Condamne l'association Institut de formation Rhône Alpes (IFRA) à payer à la SCI 4 As la somme totale TTC de 10 364,88 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement'; Dit que le montant du dépôt de garantie de 1 800 euros s'imputera sur cette somme'; Infirme le jugement déféré sur le partage des frais du constat d'huissier du 2 août 2018. Statuant à nouveau, Déboute la SCI 4 As de sa demande de condamnation à l'encontre de l'association Institut de formation Rhône Alpes (IFRA) à payer la somme de 272,04 euros correspondant à la moitié du coût du constat d'huissier de l'état des lieux de sortie du 2 août 2018'; Infirme le jugement déféré sur la condamnation de la SCI 4 As à régulariser des charges en fournissant les pièces justificatives sous astreinte. Statuant sur ce point et tenant compte de l'évolution du litige, Condamne la SCI 4 As à payer à l'association Institut de formation Rhône Alpes (IFRA) la somme de de 6 007,50 euros au titre des provisions sur charge d'entretien non justifiées entre 2011 et 2018. Y ajoutant, Laisse à la charge de la SCI 4 As d'une part et de l'association Institut de formation Rhône Alpes (IFRA) le montant de leurs propres frais irrépétibles et dépens d'appel'; Déboute la SCI 4 As et l'association Institut de formation Rhône Alpes (IFRA) de toutes leurs demandes respectives au titre de l'application de l'article 700 du Code de procédure civile et des dépens'; Dit que les créances réciproques se compenseront jusqu'à due concurrence. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT