Tribunal judiciaire, 02 septembre 2024. 23/02708

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE ■ PÔLE CIVIL 8ème chambre JUGEMENT RENDU LE 02 Septembre 2024 N° R.G. : N° RG 23/02708 - N° Portalis DB3R-W-B7H-YI6T N° Minute : 24/ AFFAIRE Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 4 bis avenue Philippe le Boucher 92200 NEUILLY-SUR-SEINE représenté par son syndic : C/ [T] [M] [L] Copies délivrées le : DEMANDERESSE Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 4 bis avenue Philippe le Boucher 92200 NEUILLY-SUR-SEINE représenté par son syndic : Cabinet CAZALIERES 12 rue Eugène Flachat 75017 PARIS représentée par Me Sophie BILSKI CERVIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R093 DEFENDEUR Monsieur [T] [M] [L] 4 bis avenue Philippe LE BOUCHER 92200 NEUILLY-SUR-SEINE défaillant En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Mai 2024 en audience publique devant : Hugues BOUTHINON-DUMAS, magistrat à titre temporaire, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de : Elisette ALVES, Vice-Président Elsa CARRA, Juge Hugues BOUTHINON-DUMAS, magistrat à titre temporaire qui en ont délibéré. Greffier lors du prononcé : Maeva SARSIAT, Greffier. JUGEMENT prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats, prorogée au 02 septembre 2024. EXPOSE DU LITIGE L'immeuble sis 4 bis, avenue Philippe Le Boucher à NEUILLY-SUR-SEINE (92200) est soumis au statut de la copropriété. Se plaignant de la défaillance de Monsieur [T] [M] [L] dans le règlement des charges dont il est redevable, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, le cabinet CAZALIERES, l'a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 20 mars 2023 aux fins essentiellement d'obtenir le paiement de la somme de 8.944,87 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 17 janvier 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 21 septembre 2021, et la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts. Aux termes de ses conclusions signifiées le 18 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires, qui a actualisé ses demandes, sollicite du tribunal, de : CONDAMNER Monsieur [T] [M] [L] à payer au Syndicat des copropriétaires les sommes suivantes : - 11.852,07 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2023 à titre principal avec intérêts au taux légal à compter du 21 septembre 2021, - 2.000 euros à titre de dommages et intérêt, - 3.000 euros au titre de l'article 700 du CPC, CONDAMNER Monsieur [T] [M] [L] aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer délivré le 21 septembre 2021, DIRE qu'il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir. Monsieur [L], assigné par acte remis à domicile et déposé en l'étude du commissaire de justice instrumentaire, qui indique lui avoir adressé la lettre prévue à l'article 658 du code de procédure civile, n'a pas constitué avocat y compris après la signification des conclusions intervenue le 18 octobre 2023, dans les mêmes conditions. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l'article 473 du code de procédure civile. Ainsi que le permet l'article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer aux conclusions précitées du syndicat des copropriétaires, pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions. L'ordonnance de clôture est intervenue le 1er février 2024 et l'affaire a été fixée à l'audience du 28 mai 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION A titre liminaire En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires Sur la distinction entre les charges, les frais réclamés et les dépens Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme totale 11.852,07 euros au titre des charges arrêtées au 1er octobre 2023 et le paiement du coût du commandement de payer en date du 21 septembre 2021 au titre des dépens. L'article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. En l'espèce, il convient de distinguer les charges prévues par l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, des frais de recouvrement visés à l'article 10-1 de ladite loi. Par ailleurs, la loi n'exigeant pas la délivrance d'un commandement de payer au copropriétaire défaillant, le coût de cette diligence, mise en œuvre à l'initiative du syndicat des copropriétaires pour le recouvrement de sa créance en lieu et place de la mise en demeure prévue par l'article 10-1 précité, ne peut relever des dépens prévus par les articles 695 et 696 du code de procédure civile, mais doit être examinée au titre des frais nécessaires au recouvrement de ladite créance. Ainsi, conformément aux décomptes produits par le demandeur, les charges, d'un montant de 10.593,54 euros, seront examinées en application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et les frais de recouvrement, d'un montant de 1.416,61 euros (46,53 + 45 + 25 + 320 + 48 + 28 + 48 + 28 + 330 + 170 + 170 + 158,08), seront examinés en application de l'article 10-1 de la même loi. Sur les sommes réclamées au titre des charges Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 10.593,54 euros au titre des charges arrêtées au 1er octobre 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 21 septembre 2021. Il fonde sa demande sur l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et l'article 1231-6 du code civil. En application de l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux. L'approbation des comptes par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier de la qualité de propriétaire du défendeur et du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi. A l'appui de sa demande de paiement des charges, le syndicat des copropriétaires, qui supporte la charge de la preuve en application de l'article 9 du code de procédure civile, verse notamment les pièces suivantes : - un extrait de matrice cadastrale et une fiche d'immeuble, - un décompte des sommes facturées pour la période du 1er janvier 2019 au 1er janvier 2021, - les relevés de compte relatifs aux sommes facturées du 3 mars 2021 au 1er janvier 2023 et du 1er avril 2023 au 1er octobre 2023, - les appels de fonds adressés au défendeur, - les procès-verbaux des assemblées générales en dates des 2 mars 2021, 23 juin 2021, 16 mai 2022 et 5 juin 2023, - le commandement de payer signifié le 21 septembre 2021 aux fins d'obtenir le paiement de la somme de 5.187,71 euros en principal. Il ressort de la matrice cadastrale produite que Monsieur [L] est propriétaire des lots n°29 et 54 de l'état descriptif de division. Il résulte en outre de l'analyse des décomptes de charges produits que la demande de paiement formée au titre des charges est également fondée à hauteur de 10.593,54 euros, cette somme correspondant aux charges appelées pour la période du 1er janvier 2019 au 1er octobre 2023 (appels de charges du 4ème trimestre, de fonds travaux, de travaux réfection hall et d'élaboration PPT du 1er octobre 2023 inclus), conformément aux procès-verbaux d'assemblées générales susvisées qui ont respectivement approuvé les comptes des exercices 2019 à 2022 et voté les budgets prévisionnels 2023 et 2024, et déduction faite des crédits portés au compte du défendeur sur cette période. Le syndicat des copropriétaires sollicite que cette somme soit productive d'intérêts à compter du 21 septembre 2021, date de délivrance du commandement de payer. L'article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement : 1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1/6 du montant du budget prévisionnel ; 2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; 3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ; 4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ; 5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ; 6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l'article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ; 7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires. Selon l'article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant. En l'espèce, la prétention du syndicat des copropriétaires ne tient pas compte de la date d'exigibilité des charges dont le paiement est réclamé, qui ont pour partie été appelées après la délivrance du commandement de payer signifié le 21 septembre 2021 pour obtenir le paiement de la somme de 5.187,71 euros en principal, étant relevé que l'origine et la composition de la reprise de solde d'un montant de 3.873,52 euros en date du 3 mars 2021 sont inconnues. Les intérêts au taux légal courront donc à compter des conclusions d'actualisation des demandes du syndicat des copropriétaires signifiées le 18 octobre 2023, lesquelles valent mise en demeure et portent sur l'intégralité des charges réclamées. Partant, Monsieur [L] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10.593,54 euros au titre des charges dues pour la période du 1er janvier 2019 au 1er octobre 2023, appels de charges du 4ème trimestre, de fonds travaux, de travaux réfection hall et d'élaboration PPT du 1er octobre 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 18 octobre 2023. Sur les frais nécessaires au recouvrement Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 1.416,61 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 21 septembre 2021. Il fonde sa demande sur l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et l'article 1231-6 du code civil. Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur. Doivent être qualifiés de "frais nécessaires" au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure. Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l'avocat ou à l'huissier, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d'avocat ou d'huissier qui entrent dans les frais de l'article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel. A l'appui de sa demande de paiement des frais nécessaires au recouvrement de sa créance, le syndicat des copropriétaires communique les pièces suivantes : - un décompte des sommes facturées pour la période du 1er janvier 2019 au 1er janvier 2021, - les relevés de compte relatifs aux sommes facturées du 3 mars 2021 au 1er janvier 2023 et du 1er avril 2023 au 1er octobre 2023, - le commandement de payer signifié le 21 septembre 2021 aux fins d'obtenir le paiement de la somme de 5.187,71 euros en principal et la facture afférente, - les mises en demeure établies par le syndic en date des 28 juillet 2021 (avis de réception non pro-duit), 16 août 2022 (avis de réception non produit) et 28 octobre 2022 (avis de réception non pro-duit), - les lettres de relances établies par le syndic en date des 7 septembre 2021, 22 septembre 2022 et 22 novembre 2022, - les factures établies par le syndic le 18 janvier 2023 au titre des frais de remise du dossier à l'huissier et de remise du dossier à l'avocat, et le 16 octobre 2023 au titre des frais de constitution d'hypothèque et de suivi du contentieux, - différents contrats de syndic. En l'espèce, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de paiement des sommes suivantes qui ne répondent pas aux exigences des articles 9 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 : - frais de constitution d'hypothèque (170 euros), dans la mesure où aucune pièce n'est produite pour justifier de l'accomplissement de cette diligence qui n'apparaît pas sur la fiche d'immeuble communiquée, - frais de constitution et de transmission du dossier aux auxiliaires de justice (320 euros et 330 euros), ainsi que de suivi de contentieux (170 euros), ceux-ci relevant, ainsi que rappelé ci-dessus, de la mission de base de tout syndic dont le coût doit être réparti entre tous les copropriétaires à proportion de leurs tantièmes, en l'absence de diligence exceptionnelle, - frais de relance en date du 27 octobre 2020 (46,53 euros), faute de justifier de la mise en demeure régulière préalable imposée par l'article 10-1 précité dont les dispositions sont d'ordre public, - frais de mis en demeure en date du 28 juillet 2021 (45 euros) en l'absence de production de l'avis de réception justifiant de la réalité de son envoi, - frais de relance en date du 7 septembre 2021 (25 euros), faute de justifier de la mise en demeure régulière préalable imposée, - frais de mis en demeure en date des 16 août 2022 et 28 octobre 2022 (48 euros X 2), adressées après la délivrance du commandement de payer du 21 septembre 2021, qui en l'absence de produc-tion des avis de réception justifiant de la réalité de leur envoi s'analysent en de simples lettres de relance, lesquelles font cependant double emploi avec celles adressées les 22 septembre 2022 et 22 novembre 2022, alors qu'aucune nouvelle somme n'est venue à échéance. Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d'une créance d'un montant de 214,08 euros (158,08 +28 + 28) au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance, correspondant au coût du commandement mentionné sur l'acte délivré et aux frais de relance figurant sur les relevés de compte dont le montant est corroboré par le contrat de syndic. Il sollicite que cette somme soit productive d'intérêts au taux légal à compter du 21 septembre 2021, date de délivrance du commandement de payer. L'article 1231-6 alinéa 1 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le syndicat des copropriétaires produit certes le commandement signifié le 21 septembre 2021, mais celui-ci ne vise pas les sommes retenues au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance, lesquelles ont été portées au débit du compte du défendeur après sa délivrance. Les intérêts au taux légal courront donc à compter des conclusions d'actualisation des demandes du syndicat des copropriétaires signifiées le 18 octobre 2023, lesquelles valent mise en demeure et portent sur l'intégralité des frais réclamés. En conséquence, Monsieur [L] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 214,08 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance augmentée des intérêts au taux légal à compter du 18 octobre 2023. Débouté du surplus de sa demande au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires devra recréditer la somme totale de 1.202,53 euros sur le compte du défendeur. Sur les dommages-intérêts Le syndicat des copropriétaires demande le paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts en raison de la désorganisation de la trésorerie de la copropriété induite par le retard du défendeur dans le paiement de ses charges à l'échéance. En vertu de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d'un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s'acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. En l'espèce, la carence de Monsieur [L] dans le paiement régulier de ses charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à avancer les frais nécessaires au fonctionnement normal de la copropriété, et/ou à reporter les travaux votés, entraînant une désorganisation financière de la trésorerie de celle-ci. Il sera donc alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts, que Monsieur [L] sera condamné à lui payer. Sur les demandes accessoires Monsieur [L], qui succombe, supportera la charge des dépens de l'instance en application de l'article 696 du code de procédure civile. Ceux-ci ne comprendront pas le coût du commandement de payer signifié le 21 septembre 2021, qui a été retenu en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu'il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile que Monsieur [L] sera condamné à lui verser. Enfin, au vu de la date d'introduction de l'instance l'exécution provisoire est de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l'affaire, il n'y a pas lieu de l'écarter. PAR CES MOTIFS Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE Monsieur [T] [M] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 4 bis avenue Philippe Le Boucher à NEUILLY-SUR-SEINE (92200) représenté par son syndic : - la somme de 10.593,54 euros au titre des charges dues pour la période du 1er janvier 2019 au 1er octobre 2023, appels de charges du 4ème trimestre, de fonds travaux, de travaux réfection hall et d'élaboration PPT du 1er octobre 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 18 octobre 2023, - la somme de 214,08 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 18 octobre 2023, - la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts, - la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes, RAPPELLE que les sommes non retenues au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (1.202,53 euros) doivent être recréditées sur le compte de Monsieur [T] [M] [L], CONDAMNE Monsieur [T] [M] [L] au paiement des dépens de l'instance, qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer signifié le 21 septembre 2021, RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit. Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Maeva SARSIAT, Greffier présent lors du prononcé. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,