Texte intégral
CIV. 1
JT
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 16 novembre 2016
Rejet non spécialement motivé
Mme BATUT, président
Décision n° 10539 F
Pourvoi n° X 15-19.584
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par la société Office parisien de rénovation, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 3],
contre l'arrêt rendu le 26 février 2015 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige l'opposant :
1°/ à M. [O] [L], domicilié [Adresse 9] (Suisse),
2°/ à M. [Y] [T], domicilié [Adresse 6] (Belgique),
3°/ à la société Pierre Invest n° 1, dont le siège est [Adresse 4] (Luxembourg), société de droit luxembourgeois,
4°/ à M. [X] [S], domicilié [Adresse 1] (Luxembourg), pris en qualité de liquidateur de la société Pierre Invest n° 2,
5°/ à M. [O] [L], domicilié [Adresse 9] (Suisse), pris en qualité de liquidateur de la société Pierre Invest n° 2,
6°/ à Mme [Q] [B], domiciliée [Adresse 1] (Luxembourg), prise en qualité de liquidateur de la société Pierre Invest n° 2,
7°/ à la société Pierre Invest [Adresse 10], dont le siège est [Adresse 4] (Luxembourg),
8°/ à la société Pierre Invest [Adresse 8], société anonyme, dont le siège est [Adresse 4] (Luxembourg), devenue société Hôtel [Adresse 8], société de droit luxembourgeois,
9°/ à M. [C] [V], domicilié [Adresse 2],
10°/ à la société [V], société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 2],
11°/ à la société Poisson, Gaillard, Serougne, société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 5],
défendeurs à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 11 octobre 2016, où étaient présentes : Mme Batut, président, Mme Verdun, conseiller rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Randouin, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Monod, Colin et Stoclet, avocat de la société Office parisien de rénovation, de la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat de M. [V], de la société [V] et de la société Poisson, Gaillard, Serougne, de la SCP Spinosi et Sureau, avocat de M. [L], de la société Pierre Invest n°1, de M. [S], ès qualités, de M. [L], ès qualités, de Mme [B], ès qualités et de la société Pierre Invest d'[Adresse 8] devenue Hôtel d'[Adresse 8] ;
Sur le rapport de Mme Verdun, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Office parisien de rénovation aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et la condamne à payer, d'une part, à la société Pierre Invest n° 1, M. [S], ès qualités, M. [L], ès qualités, Mme [B], ès qualités, la société Pierre Invest d'[Adresse 8] devenue Hôtel d'[Adresse 8] la somme globale de 2 000 euros, et, d'autre part, à M. [V], la société [V] et la société Poisson, Gaillard, Serougne la somme globale de 2 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize novembre deux mille seize.MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par la SCP Monod, Colin et Stoclet, avocat aux Conseils, pour la société Office parisien de rénovation
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société OPR de sa demande tendant à ce que M. [L], M. [T], la société Pierre Invest n° 1, la société Pierre Invest [Adresse 10], la société Pierre Invest n° 2, la société Pierre Invest [Adresse 8], devenue Hôtel [Adresse 8], Me [V], la SCP Poisson Gaillard Serougne, et la SCP [V], soient solidairement condamnés à lui payer la somme de 1 500 000 euros, et d'avoir ordonné la mainlevée de l'hypothèque conservatoire prise sur l'immeuble du [Adresse 7], propriété de la société Pierre Invest [Adresse 8] ;
AUX MOTIFS QU'en application des dispositions des articles 65 et 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d'application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, l'agent immobilier ne peut valablement négocier aucune vente et ne peut prétendre à aucune commission ni indemnité compensatrice en l'absence de mandat écrit, numéroté et enregistré lors de sa signature sur un registre spécial, un exemplaire numéroté devant rester en possession du mandant ; qu'il ressort des dispositions d'ordre public de direction de l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce que « I - Les conventions conclues avec les personnes visées à l'article 1er ci-dessus et relatives aux opérations qu'il mentionne en ses 1° à 6°, doivent être rédigées par écrit et préciser conformément aux dispositions d'un décret en Conseil d'Etat : Les conditions dans lesquelles ces personnes sont autorisées à recevoir, verser ou remettre des sommes d'argent, biens, effets ou valeurs à l'occasion de l'opération dont il s'agit ; Les modalités de la reddition de compte ; Les conditions de détermination de la rémunération, ainsi que l'indication de la partie qui en aura la charge » ; que, par ailleurs, en application des dispositions des articles 65 et 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d'application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, l'agent immobilier ne peut valablement négocier aucune vente et ne peut prétendre à aucune commission ni indemnité compensatrice en l'absence de mandat écrit, numéroté et enregistré lors de sa signature sur un registre spécial, un exemplaire numéroté devant rester en possession du mandant ; qu'entrent notamment dans le champ d'application de la loi susvisée les personnes physiques ou morales qui, d'une manière habituelle, se livrent, ou prêtent leurs concours, même à titre accessoire, à certaines opérations portant sur les biens immobiliers d'autrui ; que sont notamment visés, l'entremise, l'apport d'affaires et plus généralement toute participation aux opérations de vente ou d'échange portant sur des biens immobiliers ; qu'en l'espèce il est versé aux débats un acte sous seing privé intitulé « contrat d'apporteur d'affaires » conclu entre MM. [Y] [T] et [O] [L], ou toute société d'investissement qu'ils se substitueront en France ou au Luxembourg, d'une part, et la société OPR, d'autre part, aux termes duquel notamment il est indiqué que la société OPR a identifié cinq immeubles sis à [Localité 1] détenus par la société civile immobilière du Castillon et s'est rapprochée de MM. [T] et [L] à l'effet de les acquérir et de les commercialiser par lot et aux termes duquel il a été également stipulé que « Messieurs [T] et [L] conviennent que la société OPR leur a présenté cette opération et qu'à ce titre ils acceptent de la rémunérer et de convertir la commission dans les conditions suivantes : 1- Honoraires : 1,5 % TTC du montant des ventes notariés. 2- Paiement des honoraires : a une commission de 0,75 % TTC du prix de chaque vente sera versée dès la signature de l'acte authentique et sur le produit de la vente par l'étude de Maître [C] [V] » ; que la société OPR prétend être créancière à l'encontre de MM. [O] [L], [Y] [T], la société Pierre Invest, la société Pierre Invest [Adresse 10], la société Pierre Invest [Adresse 8] et Monsieur [X] [S], ès qualités de liquidateur de la société Pierre Invest [Adresse 10], de la somme de 1 500 000 euros, sauf à parfaire, en application des stipulations de la convention susvisée suite à la réalisation de la vente d'immeubles concernés par l'opération immobilière litigieuse ; que la société OPR conteste que son activité réalisée dans l'opération immobilière litigieuse entrerait dans le champ d'application la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, la société OPR excipant de l'existence d'une société de fait pour soutenir que les rapports entre les parties sont des rapports entre associés ; que toutefois la société OPR, qui exerce l'activité de marchand de biens, ne rapporte pas la preuve qu'elle ait été associée des sociétés Pierre Invest ni qu'elle ait été associée de MM. [T] et [L], ni qu'elle ait été intéressée avec ces derniers quant aux investissements, bénéfices ou pertes réalisés dans le cadre des opérations d'achat et de vente des biens immobiliers litigieux ; que la société OPR est donc défaillante dans l'administration de la preuve de l'existence d'une prétendue société de fait ; qu'en revanche, il ressort des pièces versées aux débats qu'en exécution de la convention susvisée, la société OPR a prêté son concours, en qualité d'apporteur d'affaires, pour l'acquisition par MM. [T] et [L], ou toute société substituée, des immeubles de la SCI du Castillon et pour la commercialisation de ces biens immobiliers en contrepartie du paiement de commissions ; qu'il s'en déduit que l'activité litigieuse de la société OPR, qui exerce d'une manière habituelle des opérations portant sur des biens immobiliers, relève du champ d'application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ; que par conséquent il appartient à la société OPR pour valablement prétendre au paiement de ses commissions de prouver l'existence d'un mandat écrit, numéroté et enregistré lors de sa signature sur un registre spécial, un exemplaire numéroté devant rester en possession du mandant ; que les pièces versées aux débats ne permettent pas à la cour de s'assurer que le mandat litigieux a été enregistré effectivement sur le registre spécial visé par les dispositions susvisées lors de sa signature ; qu'il s'en déduit que ce mandat doit être déclaré nul en application des dispositions susvisées ; que la conséquence de la nullité du mandat est la perte de tout droit à commission pour la société OPR ; qu'il y a donc lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit que le contrat non daté intitulé « contrat d'apporteur d'affaires », conclu entre MM. [T] et [L] et la société OPC, est un mandat portant sur l'acquisition et la commercialisation d'immeubles, et que la loi du 2 janvier 1970 et son décret d'application du 20 juillet 1972 lui sont applicables et que ce contrat est nul, et débouté en conséquence la société OPR de toutes ses demandes ;
ALORS QUE la nullité emporte l'effacement rétroactif du contrat et a pour effet de remettre les parties dans leur situation initiale, de sorte que la partie qui a bénéficié des services de l'autre partie doit restituer en valeur à celle-ci les services dont elle a bénéficié ; qu'en l'espèce, la société OPR faisait valoir que la réalité des diligences qu'elle avait accomplies n'était pas contestée et qu'« il n'[était] pas sérieux de prétendre que la société OPR aurait pu déployer gratuitement son activité commerciale au profit de MM. [L] et [T], (
) entre les années 2004 et 2007 » (conclusions, p. 17) ; que l'arrêt attaqué constate qu'en exécution de la convention litigieuse, la société OPR a prêté son concours pour l'acquisition des immeubles de la SCI du Castillon et pour la commercialisation de ces biens (arrêt, p. 10 § 4) ; qu'en se bornant, pour rejeter la demande de la société OPR, à déclarer nul le contrat litigieux sans rechercher, comme elle y était invitée, si MM. [L] et [T], ainsi que les sociétés Pierre Invest, ne devaient pas restituer en valeur à la société OPR les services dont ils avaient bénéficié, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1304 du code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société OPR à restituer la somme de 456 702,19 euros à la société Pierre Invest SA n° 2, avec intérêt au taux légal courant sur cette somme à compter du 17 décembre 2014 ;
AUX MOTIFS QUE la société Pierre Invest n° 2 demande à la société OPR la restitution de la somme de 456 702,19 euros qui lui a été versée à titre de commission au cours de l'opération litigieuse ; que cette demande ne saurait être regardée comme nouvelle au sens des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile dès lors qu'une telle demande de restitution avait déjà été formée devant les premiers juges comme cela résulte de la lecture du jugement entrepris ; que le mandat en vertu duquel la société OPR a perçu les commissions litigieuses étant déclaré nul, il s'en infère que les choses doivent être remises au même état que si les obligations nées du mandat n'avaient jamais existé ; que par conséquent, il y a lieu de condamner la société OPR à restituer la somme de 456 702,19 euros à la société Pierre Invest SA n° 2, somme qu'elle a perçue, comme cela résulte de l'attestation de M. [V], notaire, du 12 décembre 2008, au cours de l'opération litigieuse à titre de commission lors de l'exécution du mandat litigieux ; que les intérêts au taux légal courront sur cette somme à compter du 17 décembre 2014, date de signification des conclusions de la société Pierre Invest SA n° 2 ;
ALORS QUE la nullité d'un mandat exécuté entraîne des restitutions réciproques et que la partie qui a bénéficié d'une prestation en nature qu'elle ne peut restituer doit s'acquitter d'une indemnité équivalente ; qu'en l'espèce, la société OPR faisait valoir que la réalité des diligences qu'elle avait accomplies pour la commercialisation de l'ensemble immobilier n'était pas contestée, que la restitution des sommes perçues entraînerait un enrichissement sans cause de MM. [L] et [T] et des sociétés Pierre Invest et qu'« il n'[était] pas sérieux de prétendre que la société OPR aurait pu déployer gratuitement son activité commerciale au profit de MM. [L] et [T], (
) entre les années 2004 et 2007 » (conclusions, p. 17) ; qu'en se bornant, pour condamner la société OPR à restituer la somme qu'elle avait perçue à titre de commission, à déclarer nul le contrat litigieux, sans rechercher, comme elle y était invitée, si cette somme n'était pas la contrepartie en valeur des services dont la société Pierre Invest n° 2 avait bénéficié, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1304 du code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société OPR de sa demande subsidiaire tendant à ce que Me [V], la SCP Poisson Gaillard Serougne et la SCP [V] soient condamnés à lui verser la somme de 1 500 000 euros au titre d'un manquement à leur devoir de conseil ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE c'est par des motifs pertinents que la cour adopte, que les premiers juges ont débouté la société OPR de ses demandes en dommages et intérêts formées à l'encontre de M. [C] [V], notaire associé à Paris, la SCP Poisson Gaillard Serougne, notaires associés à Paris, et la SCP [V], étant observé qu'il n'est nullement établi que les notaires visés par la société OPR aient été rédacteurs du contrat litigieux dénommé « contrat d'apporteur d'affaires », la société OPR ne rapportant pas davantage la preuve que ces notaires l'auraient conseillée ou seraient intervenus, à quelque titre que ce soit, lors de la rédaction du contrat litigieux ; qu'il s'en déduit que la société OPR ne rapporte pas la preuve d'une faute des notaires ayant un lien de causalité direct avec le préjudice allégué ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il résulte des termes de la convention que Me [V] a signé cette convention exclusivement dans la mesure où le paiement des commissions devait intervenir lors de chaque vente par lot par son intermédiaire en sa qualité de notaire destiné à recevoir les différents actes authentiques de vente ; qu'il soutient à juste titre qu'il n'a commis aucune faute dans l'exécution de sa mission, n'ayant jamais été ni le conseil de la société OPR, ni le rédacteur de l'acte mais étant seulement intervenu en qualité de répartiteur des sommes, sa mission étant limitée au paiement de la société OPR grâce au prix de revente par lot des biens acquis en sa qualité de notaire destiné à recevoir les actes authentiques de vente et recueillir les prix de vente ; que de plus suite au litige entre les parties, il ne pouvait se défaire du produit de la vente de lots sans engager sa responsabilité professionnelle ;
ALORS QUE les notaires, qui engagent leur responsabilité délictuelle en cas de manquement à leur devoir de conseil, doivent s'assurer de l'utilité et de l'efficacité, non seulement des actes qu'ils rédigent, mais également des actes, rédigés par les parties, qu'ils signent ès qualités de notaire ; que le notaire signataire d'un acte est tenu d'un devoir de conseil à l'égard de toutes les parties à l'acte ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté, par motifs adoptés, que Me [V] avait signé le contrat litigieux en sa qualité de notaire et qu'il avait pour mission de s'assurer du paiement de la société OPR grâce au prix de revente des biens immobiliers (jugement, p. 17) ; qu'il résultait de ces constatations que le notaire avait commis une faute en n'indiquant pas à la société OPR que le contrat était nul et que, par conséquent, elle ne pourrait obtenir aucun paiement sur la base de ce contrat ; qu'en jugeant pourtant que le notaire n'avait commis aucune faute, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1382 du code civil.
