Cour de cassation, 08 novembre 1995. 93-14.152

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le pourvoi formé par Mme Gabrielle Y..., demeurant ..., en cassation d'un arrêt rendu le 5 mars 1993 par la cour d'appel de Versailles (3e chambre), au profit : 1 / de la société Britton Expansion, dont le siège est ..., 2 / de M. Marcel Z..., demeurant 14, place du Général Leclerc, 29870 Lannilis, 3 / de la société Trecobat, dont le siège est 14, place du Général Leclerc, 29870 Lannilis, défendeurs à la cassation ; La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 4 octobre 1995, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Pronier, conseiller référendaire rapporteur, MM. Douvreleur, Aydalot, Boscheron, Toitot, Mmes Di Marino, Borra, M. Bourrelly, Mme Stephan, conseillers, M. Chollet, Mme Masson-Daum, conseillers référendaires, M. Sodini, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller référendaire Pronier, les observations de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de Mme Y..., de Me Garaud, avocat de la société Britton Expansion, de la SCP Monod, avocat de M. Z... et de la société Trecobat, les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur les deux premiers moyens, réunis : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 5 mars 1993), que, suivant deux actes successifs des 30 novembre 1990 et 7 décembre 1990, Mme Y..., titulaire de la charge de commissaire-priseur à Neuilly-sur-Seine, a fait une offre d'acquérir divers locaux, destinés à l'implantation d'un Hôtel des ventes, à M. Z..., qui avait acquis ces locaux de la société Promotion Richelieu et avait conjointement racheté une promesse de vente consentie par cette société à la société Eiffel développement ; que suivant un acte notarié du 6 février 1991, la vente intervenue entre M. Z..., la société Promotion Richelieu et la société Eiffel développement a été résolue amiablement ; que par un second acte notarié du même jour, les biens litigieux ont été acquis par la société Britton Expansion ; que suivant un acte sous seing privé du même jour, la société Britton Expansion les a revendus à Mme Y... moyennant le prix de 15 500 000 francs, ramené ultérieurement à la somme de 14 800 000 francs ; que Mme Y... ayant refusé de régulariser la vente, la société Britton Expansion l'a assignée pour faire déclarer la vente parfaite ; que Mme Y... a invoqué la nullité pour erreur et dol, puis a assigné en garantie M. Z... et la société Trecobat dont il est le gérant ; Attendu que Mme Y... fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande en annulation de la vente, alors, selon le moyen, "1 ) que loin de reconnaître que les plans dits Z... auraient fait apparaître la véritable superficie des locaux, Mme Y... faisait valoir que ces plans qui ne distinguaient pas la superficie existante et celle à créer, que ce soit dans les étages, ou au sous-sol, l'avaient induite en erreur sur la superficie existante de l'immeuble ; qu'ainsi, l'arrêt attaqué a dénaturé les conclusions d'appel de Mme Y... en violation de l'article 4 du nouveau Code de procédure civile ; 2 ) que les plans dits Z... ne faisaient nullement apparaître une superficie existante de 322,11 m et en surface à créer une superficie de 140,80 m , mais une superficie totale sans distinction entre la surface existante et celle à créer de 468,71 m ; qu'ainsi, l'arrêt attaqué a également dénaturé ce plan en violation de l'article 1134 du Code civil ; 3 ) qu'en ne recherchant pas si Mme Y..., qui n'est pas professionnel de l'immobilier, était à même de déceler qu'un immeuble de 3 étages ne comportait que 335 m au lieu de 471 m annoncés, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1116 et 1110 du Code civil ; 4 ) que Mme Y... faisait valoir que l'architecte n'avait pas vérifié les métrés et avait travaillé à partir des plans Z... et, dès lors, sur une superficie erronée ; qu'en estimant que les plans de l'architecte seraient exclusifs d'un dol ou d'une erreur sur la superficie de l'immeuble vendu sans vérifier si les plans de l'architecte mentionnaient la véritable superficie de l'immeuble, la cour d'appel a encore privé sa décision de base légale au regard des articles 1116 et 1110 du Code civil ; 5 ) qu'en se bornant à relever que Mme Y... aurait été informée du principe de l'existence d'une taxe en cas de construction de tout mètre carré supplémentaire en raison du plafond légal de densité, sans rechercher, comme elle y était invitée, si Mme Y... avait été informée du montant de cette taxe, et savait que, pour la construction qu'elle envisageait, elle aurait à payer un surcoût de 5 millions de francs au titre de cette taxe de plafond légal de densité, et si, dès lors, son consentement n'avait pas été vicié de ce chef, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1110 et 1116 du Code civil ; 6 ) que l'erreur doit être appréciée au moment de la formation du contrat ; qu'en ne recherchant pas, comme elle y était invitée, si l'information donnée par le responsable du service de l'urbanisme à Mme Y... "dans la phase de mise au point du permis de construire" n'était pas dès lors postérieure à la signature du compromis de vente, et si à la date de ce compromis le consentement de Mme Y... était définitivement vicié par l'ignorance où elle était des obligations résultant du respect ou du dépassement du plafond légal de densité, et du coût de ce dépassement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1110 du Code civil ; 7 ) que Mme Y... n'avait pas été avertie de ce que, au-delà même des exigences du plafond de densité, le coefficient d'occupation des sols applicable à Neuilly-sur-Seine interdisait, en réalité, formellement toute extension de la construction acquise en vue d'en faire un hôtel de ventes ; que le seul fait que le POS de Neuilly-sur-Seine constituant le COS ait été annulé par la juridiction administrative avant l'acte d'acquisition était sans influence sur l'existence de l'erreur ayant vicié son consentement, dès lors qu'un nouveau POS était en cours d'élaboration et que la seule question posée était de savoir si, au moment où elle demanderait un permis de construire, il existait de fortes probabilités que, en raison d'une saturation du COS, ce permis lui serait refusé ; qu'en s'abstenant totalement, à la faveur d'un motif inopérant, de rechercher si Mme Y... avait été informée des risques de voir instaurer un coefficient d'occupation des sols qui interdirait en pratique toute extension de construction, et donc si son consentement avait été vicié de ce chef, la cour d'appel a, à nouveau, violé l'article 1110 du Code civil ; 8 ) que la seule erreur commise par Mme Y... sur l'existence des contraintes et sur le surcoût liés à la construction projetée, et dont la réalisation constituait un élément déterminant de son consentement, suffit à entraîner la nullité du contrat, nonobstant la question de l'existence à la charge du vendeur d'une obligation de renseignement ; qu'ainsi, l'arrêt attaqué a ajouté une condition à l'article 1110 du Code civil qu'il a violé ; 9 ) que commet une faute constitutive d'une réticence dolosive, le vendeur, professionnel de l'immobilier qui, informé du projet de construction en sous-sol de l'acquéreur profane en matière de vente et de construction immobilière, omet de l'avertir de la nécessité de régler une taxe pour toute construction supérieure à une densité de 1, sans pouvoir se décharger de son obligation à raison de la possibilité pour l'acquéreur d'obtenir cette information par son architecte ; qu'ainsi, l'arrêt attaqué a violé les articles 1116 et 1382 du Code civil" ; Mais attendu qu'ayant relevé que Mme Y..., à qui une clé des locaux avait été confiée, s'était adressée à M. X..., architecte, pour la réalisation du projet, qu'elle avait visité les locaux avec lui en janvier 1991 et que, par une lettre du 3 janvier 1991, il lui avait adressé un premier projet de plan en lui précisant qu'elle trouverait une coupe transversale avec l'indication en pointillé de l'existant et en hachuré le sur-bâti nécessaire à la bonne habilitation des espaces à créer et ayant constaté que Mme Y... avait exécuté partiellement le contrat en remettant, le 14 mars 1991, à son vendeur, un chèque de 500 000 francs et qu'elle avait à plusieurs reprises, et notamment le 16 octobre 1971, lorsqu'il lui avait été fait sommation de réaliser la vente, déclaré qu'elle désirait toujours acquérir les locaux, la cour d'appel, qui n'avait pas à procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef ; Sur le troisième moyen : Attendu que Mme Y... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en annulation de la vente alors, selon le moyen, "que la vente n'est valable qu'entre personnes ayant une existence réelle au moment de l'échange des consentements ; que Mme Y... faisait valoir que, à la date de la promesse synallagmatique de vente, la SNC Britton expansion, vendeur, n'existait pas et n'avait pas été immatriculée au registre du commerce ; qu'en conséquence, le vendeur inexistant n'avait pu lui donner son accord à la vente, laquelle doit résulter de l'échange des consentements au jour de la vente elle-même ; qu'en refusant de constater l'inexistence du contrat de vente, la cour d'appel a violé les articles 66 du décret n 84-406 du 30 mai 1984 et 1589 du Code civil" ; Mais attendu que la cour d'appel a retenu que l'assemblée générale des associés de la société Britton Expansion avait, par délibération du 6 février 1991, donné mandat à M. Z..., associé, de signer l'acte de vente passé le même jour entre la société et Mme Y... ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne Mme Y... à payer à la société Britton Expansion, d'une part, à M. Z... et à la société Trecobat, ensemble, d'autre part, la somme de 8 000 francs en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ; La condamne, également, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du huit novembre mil neuf cent quatre-vingt-quinze. 1988