Tribunal judiciaire, 19 novembre 2024. 22/05304

N° RG 22/05304 - N° Portalis DB2E-W-B7G-LFRY 3ème Ch. Civile Cab. 1 N° RG 22/05304 - N° Portalis DB2E-W-B7G-LFRY Minute n° Copie exec. à : Me Muriel KEPPI Me Marie kim PHAM Le Le greffier Me Muriel KEPPI Me Marie kim PHAM RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE STRASBOURG JUGEMENT DU 19 NOVEMBRE 2024 DEMANDEURS : Monsieur [M] [N] né le 11 Août 1969 à [Localité 10], demeurant [Adresse 5] représenté par Me Marie kim PHAM, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 12 Madame [C] [H] née le 02 Mai 1978 à [Localité 8], demeurant [Adresse 5] représentée par Me Marie kim PHAM, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 12 DEFENDEURS : Monsieur [P] [K] né le 05 Juin 1972 à [Localité 10], demeurant [Adresse 1] représenté par Me Muriel KEPPI, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 210 Madame [O] [I] épouse [K] née le 26 Janvier 1976 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4] représentée par Me Muriel KEPPI, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 210 COMPOSITION DU TRIBUNAL : Vincent BARRÉ, Vice-président, Président, assisté de Aude MULLER, greffier OBJET : Autres demandes tendant à faire sanctionner l’inexécution des obligations du vendeur DÉBATS : A l'audience publique du 24 Septembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Vincent BARRÉ, Vice-président, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 19 Novembre 2024. JUGEMENT : Contradictoire en Premier ressort, Rendu par mise à disposition au greffe, Signé par Vincent BARRÉ, Vice-président et par Aude MULLER, greffier Selon un contrat de vente conclu en la forme authentique le 12 juin 2020, Mme [O] [I] épouse [K] et M. [P] [K] ont cédé à Mme [C] [H] et M. [M] [N] une maison à usage d’habitation située [Adresse 5] à [Localité 9] (commune de [Localité 6]). A compter de septembre 2020, les consorts [H]-[N] ont constaté la présence de nuisibles dans l’immeuble et ont fait intervenir une entreprise spécialisée.  Le 17 novembre 2020 une expertise amiable a été diligentée par l’assurance protection juridique de Mme [H] et M. [N], expertise qui s’est tenue en présence des époux [K]. Par actes d’huissier de justice délivrés à M. et Mme [K] le 11 juin 2022, Mme [H] et M. [N] ont saisi le tribunal judiciaire de Strasbourg d’une action sur le fondement des vices cachés, subsidiairement sur le manquement à l’obligation de délivrance conforme, aux fins d’indemnisation. Saisi en parallèle par les consorts [H]-[N], le juge des référés du tribunal judiciaire de Strasbourg a, par une ordonnance du 19 janvier 2023, rejeté la demande d’expertise judiciaire présentée.  Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 6 mai 2024, Mme [H] et M. [N] demandent au tribunal de : - dire et juger leurs demandes recevables et en tout état de cause bien fondées, - condamner M. et Mme [K] à leur régler la somme de 31 007,94 €, au titre des travaux de reprise et permettant de stopper l’infestation de leur maison, - condamner M. et Mme [K] à leur régler la somme de 50 000 € au titre de la perte de la valeur de leur maison d’habitation, - condamner M. et Mme [K] à leur régler la somme de la somme de 919,81 € au titre des intervention des sociétés Easy services est, Pro Alsace, et de la clinique vétérinaire, - condamner M. et Mme [K] à leur régler la somme de 3 000 € au titre du préjudice de jouissance, - dire et juger les demandes reconventionnelles de M. et Mme [K] irrecevables et mal fondées, - débouter en conséquence M. et Mme [K] de l’intégralité de leurs demandes, - condamner M. et Mme [K] à leur régler la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, - condamner M. et Mme [K] aux entiers frais et dépens, - ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir concernant leurs demandes, - à titre subsidiaire, dire et juger qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire de la décision à intervenir concernant les demandes formulées par M. et Mme [K]. À l’appui de leurs prétentions, Mme [H] et M. [N] exposent que la vente du 12 juin 2020 est affectée d’un vice caché, soit l’infestation de l’immeuble par des blattes et par des rats. Ils précisent que ces éléments se sont révélés trois mois après la vente, par une odeur importante et des auréoles au plafond, mais que cette infestation existait déjà avant la vente. Ils considèrent que cette infestation rend impropre la chose à son usage en ce que cette présence de nuisibles est de nature à causer un risque sanitaire important. Ils relèvent encore que les vendeurs ne pouvaient pas ignorer l’infestation d’une maison qu’ils ont occupée durant plus de dix années et qu’ils ne peuvent donc se prévaloir de la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés stipulée au contrat de vente. A titre subsidiaire, les acquéreurs estiment que les vendeurs ont manqué à leur obligation de délivrance conforme, en délivrant une chose qui ne répond pas aux exigences sanitaires permettant de l’habiter.  À l’un ou l’autre de ces titres, les acquéreurs sollicitent l’indemnisation des différents préjudices que leur cause ces infestations : un préjudice moral, de jouissance, une perte de valeur de l’immeuble et le coût de reprise et de dératisation.  Ils contestent tout caractère abusif à leur action. Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 31 mai 2024, M. et Mme [K] demandent au tribunal de : - déclarer la demande irrecevable, subsidiairement mal fondée, - débouter les consorts [H]-[N] de l’intégralité de leurs fins, moyens et conclusions, - déclarer leur demande reconventionnelle recevable et bien fondée, - condamner solidairement consorts [H]-[N] à leur régler la somme de 2 000 € en réparation de leur préjudice moral, - condamner solidairement consorts [H]-[N] à leur régler la somme de 5 000 € pour procédure abusive ; - débouter les consorts [H]-[N] de l’intégralité de leurs fins, moyens et conclusions, - condamner solidairement consorts [H]-[N] à leur régler la somme de 3 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens. A l’appui de leurs prétentions, M. et Mme [K] contestent que ces infestations puissent trouver leur origine antérieurement à la vente, n’ayant jamais constaté aucun trouble de cette nature. Ils contestent en ce sens la valeur probante et la qualité des experts qui sont intervenus pour le compte des consorts [H]-[N], et dont les conclusions sont contredites par les conclusions de l’expert mandaté par l’assurance de ceux-ci. Ils considèrent encore que leur ignorance de ce vice est de nature à permettre l’application de la clause exclusive de garantie des vices cachés stipulée au contrat du 12 juin 2020. En ce qui concerne l’obligation de délivrance, ils font valoir avoir délivré l’immeuble objet de la vente. Ils indiquent que les consorts [H]-[N] ne rapportent pas la preuve de l’existence, du quantum et du lien de causalité des préjudices qu’ils allèguent.   A titre reconventionnel, ils font valoir qu’ils subissent un préjudice moral consistant dans les souffrances psychiques subies en lien avec cette situation et un préjudice en lien de causalité avec le caractère abusif de la procédure. Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l’exposé du surplus de leurs prétentions et moyens. L'instruction a été clôturée par ordonnance du 3 septembre 2024. Par un message transmis par voie électronique le 23 septembre 2024, le conseil de Mme [H] et M. [N] demande que la dernière pièce produite par les défendeurs quatre jours avant la date de la clôture soit écartée des débats. L'affaire a été évoquée à l'audience du 24 septembre 2024 et mise en délibéré au 19 novembre 2024. MOTIFS A titre liminaire : Il sera rappelé qu’en application de l'article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif. Si M. et Mme [K] demandent que les demandes de Mme [H] et M. [N] soient déclarées irrecevables et que Mme [H] et M. [N] sollicitent que les demandes reconventionnelles de M. et Mme [K] soient déclarées irrecevables, ni M. et Mme [K], ni les consorts [H]-[N] ne développent de moyens à l’appui de ces irrecevabilités, étant en outre rappelé que les assignations étant postérieures au 1er janvier 2020, le juge de la mise en état est exclusivement compétent, et non le tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir. Sur la demande tendant à ce que la pièce n° 9 produite par M. et Mme [K] soit écartée des débats : Mme [H] et M. [N] demandent que la pièce n° 9 par M. et Mme [K] quatre jours avant la date de la clôture soit écartée des débats. Aux termes de l’article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait et de droit sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense. L’article 135 du code de procédure civile énonce quant à lui que le juge peut écarter du débat les pièces qui n’ont pas été communiquées en temps utile. En l’espèce, M. et Mme [K] ont conclu en dernier lieu le 31 mai 2024, le bordereau de pièces faisant état de 8 pièces, soit les 8 pièces mentionnées dans le cadre de l’assignation initiale. Le dossier winci ne fait état d’aucune communication d’une pièce n° 9 de la part du conseil de M. et Mme [K] à celui de Mme [H] et M. [N]. Par ailleurs, la communication, par un mode inconnu du tribunal la veille de l’ordonnance de clôture de cette pièce, soit une annonce immobilière modifiée en dernier lieu le 15 juin 2024, est tardive, une telle communication empêchant Mme [H] et M. [N] d’en prendre connaissance en temps utile et d’y répondre. La pièce n° 9 de M. et Mme [K] sera écartée des débats. Sur la demande principale au titre de la garantie des vices cachés : L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. L’article 1642 du code civil précise que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.   L’article 1643 du code civil ajoute que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. L’application de ces textes supposent la démonstration d’un vice inhérent à la chose objet de la vente, antérieur à cette vente, indécelable pour l’acquéreur au moment de l’achat et qui compromet l’usage normal de cette chose au point de la rendre impropre à celui-ci. La preuve d’un tel vice caché quand il est allégué repose sur l’acquéreur. La connaissance ou non de ce vice par le vendeur est sans influence sur le manquement dont il peut s’être rendu responsable, à moins qu’il n’ait exclu cette garantie du champ de la vente. En ce cas, il n’y est pas tenu, à moins qu’il en ait eu connaissance au moment de la vente.  En l’espèce, les consorts [H]-[N] allèguent de vices consistant dans la présence dans la maison objet de la vente d’une infestation de blattes et de rats. En ce qui concerne la présence de blattes, cette circonstance ne ressort que du rapport d’intervention de la société Easy services est du 28 septembre 2020, rapport qui n’est corroboré par aucun autre élément, en dehors des affirmations des demandeurs, étant relevé que dans le cadre de l’expertise amiable organisée par l’assureur de protection juridique de Mme [H] le 6 novembre 2020, l’expert de l’assureur de M. et Mme [K], la société Texa, a rédigé un rapport aux termes duquel il est précisé que le technicien de la société Texa a indiqué que si son rapport d’intervention mentionnait l’existence de blattes orientales de huit mois, « il s’agissait d’une erreur », que la provenance de blattes était variée, qu’il n’était pas en mesure de dater l’origine des blattes et que le traitement mis en place avait permis d’éradiquer la colonie (page 5/8). Il n’est dans ces conditions pas établi la présence de ces nuisibles, à supposer qu’elle puisse constituer un vice rédhibitoire au sens de l’article 1641 du code civil.  Par ailleurs, aucun élément versé aux débats ne vient encore démontrer que les autres conditions nécessaires à la caractérisation d’un vice caché sont remplies. Les éléments sont en effet contradictoires quant à la durée de la supposée présence de blattes de sorte que les consorts [H]-[N] ne rapportent pas la preuve du caractère antérieur à la vente. Par conséquent, ce vice n’est pas démontré.  En revanche, l’infestation de l’immeuble par des rats ou autres rongeurs est établie par le rapport d’intervention de la société Easy services est précité, le rapport d’expertise amiable rédigé par la société Texa, l’attestation de la société Pro Alsace services du 23 octobre 2021, société également intervenue pour dératisation et enfin par la note du docteur vétérinaire [D] [E] du 23 mars 2023, qui, s’étant rendue sur place, a pu constater la présence de nombreux excréments de rongeurs notamment dans le garage et le faux plafond d’une chambre ainsi que la présence d’auréoles au plafond de la chambre résultant d’urine séchée et différents câbles rongés. Le vice est donc inhérent à la chose vendue, puisque l’infestation de rongeur concerne la maison objet de la vente.  Il ressort du rapport du docteur [E], confirmé par l’attestation de la société Pro Alsace services que la présence de ces rongeurs est susceptible de propagation de certaines maladies par zoonose. Or, la possibilité de vivre sainement dans une maison d’habitation constitue l’un des éléments essentiels de l’usage de la chose objet de la vente. Ce risque sanitaire compromet donc gravement l’usage de cette chose. De même, les fils électriques rongés par ces rongeurs favorisent le risque de court-circuit et par conséquent d’incendie, compromettant la sécurité de l’habitation de cet immeuble. Un tel vice présente dans ces conditions un caractère rédhibitoire. Il résulte par ailleurs du rapport de la société Easy services est qu’au regard du nombre de traces laissées, de la présence d’auréoles au plafond, ce qui suppose une présence de rats s’étendant dans le temps au jour où des premières constatations de la société Easy services est en septembre 2020 - constatations confirmées par la société Pro Alsace services et le docteur [E] - les rongeurs avaient envahi la maison depuis plus d’une année, soit avant la vente intervenue le 12 juin 2020. Le vice précité est en conséquence antérieur à la vente.  Quant à son caractère caché, aucun élément indique que les manifestations retenues de ce vice (auréoles, odeurs, câbles rongés) étaient visibles avant le mois de septembre 2020, notamment lors des visites de Mme [H] et M. [N] les 7 et 10 février, 16 mai et 2 et 11 juin 2020. En effet, le temps nécessaire pour que les auréoles apparaissent, que l’odeur se diffuse et la nécessité de démonter certaines installations pour constater que les câbles sont rongés exclut leur caractère apparent au jour de la vente du 18 juin 2020. Il sera en conséquence retenu que le vice était caché. Le vice constitué par l’infestation de rongeur de l’immeuble objet de la vente présente donc toutes les caractéristiques du vice caché au sens des articles 1641 et suivant du code civil.  Cependant, au titre de la clause « état du bien », figurant en page 7 du contrat de vente du 18 juin 2020, il est mentionné que « l'acquéreur prend le bien dans son état au jour de l'entrée en jouissance, tel qu'il l'a vu et visité, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état de la ou des constructions pouvant exister, du sol ou du sous-sol, vices même cachés, erreur dans la désignation, le cadastre ou la contenance cadastrale, toute différence, excédât-elle un vingtième devant faire son profit ou sa perte ». Il convient donc d’établir en sus des éléments précédents, la connaissance des époux [K] de ce vice.  En l’espèce toutefois, si les manifestations de cette infestation de rats n’étaient pas visibles pour les consorts [H]-[N] lors de leurs visites du bien avant la vente, il n’est pas démontré que le vice était décelable pour les époux [K] durant leur occupation du bien, aucun élément versé aux débats permettant de démontrer le contraire. L’attestation de M. [L] censée démontrer cette connaissance est particulièrement imprécise et repose sur de pures spéculations sur les causes du vice ; elle n’établit pas la connaissance par les époux [K] de ce vice.  Par conséquent, faute de preuve de la connaissance des époux [K] du vice affectant la chose vendue, la clause excluant la garantie des vices cachés doit trouver pleine application. Les demandes indemnitaires des consorts [H]-[N] seront en conséquence rejetées. Sur l’obligation de délivrance : L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. L’engagement de la responsabilité civile contractuelle suppose la démonstration d’une faute, consistant dans l’inexécution ou la mauvaise exécution des obligations contractuelles et d’un préjudice en lien de causalité avec cette faute contractuelle. L’article 1604 du code civil pose au rang des obligations contractuelles du vendeur celle de délivrer une chose conforme aux stipulations du contrat. Le vendeur qui manque à une telle obligation commet donc une faute contractuelle, de nature à l’obliger à indemniser les préjudices en découlant sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil. Par ailleurs, selon l’article 1605 du code civil, l’obligation de délivrer les immeubles est remplie de la part du vendeur lorsqu'il a remis les clefs, s'il s'agit d'un bâtiment, ou lorsqu'il a remis les titres de propriété. En l’espèce, la chose objet de la vente est une maison à usage d’habitation située [Adresse 5] à [Localité 9] (commune de [Localité 6]), construite sur les parcelles cadastrées section 391/1, nos [Cadastre 2] et [Cadastre 3], d’une contenance totale de 6 ares et 15 centiares.  Cet immeuble a été délivré par M. et Mme [K] aux consorts [H]-[N], qui en ont reçu les clefs et qui l’occupent depuis la vente.  Le défaut de conformité de la chose vendue à sa destination normale ne relève pas d’un manquement à l’obligation de délivrance, mais des vices cachés. Par conséquent, les époux [K] n’ont pas manqué à leur obligation de délivrance conforme. La demande subsidiaire des consorts [H]-[N] sera rejetée.  Sur les demandes indemnitaires formées par M. et Mme [K] : M. et Mme [K] demandent que les consorts [H]-[N] soient condamnés à leur payer une somme de 2 000 € en réparation de leur préjudice, reprochant à ces derniers la multiplication de procédures ainsi que la somme de 5 000 € pour procédure abusive. L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. L’engagement de la responsabilité civile délictuelle suppose la démonstration d’une faute et d’un préjudice en lien de causalité avec cette faute. En l’espèce, M. et Mme [K] produisent un certificat médical du docteur [F] [J], psychiatre selon laquelle elle a suivi en consultation Mme [K] à sept reprises de mai à septembre 2022. D’une part, les époux [K] ne rapportent pas la preuve que Mme [H] et M. [N] auraient multiplié fautivement des procédures judiciaires. D’autre part, le préjudice invoqué concerne uniquement Mme [K]. Enfin, M. et Mme [K] ne démontrent pas l’existence d’un lien de causalité entre le préjudice allégué et la multiplication de procédures dont il est fait état. Ils seront en conséquence déboutés de cette demande. S’agissant de la demande au titre de la procédure abusive, il est constant que le simple fait que les demandeurs aient été déboutés de l’intégralité de leurs moyens et prétentions ne suffit pas à caractériser l’abus, sauf à priver de toute substance le droit fondamental d’agir en justice. Par ailleurs, une telle action vient réparer le préjudice subi par une partie en raison d’une action abusivement introduite contre elle et non pas pour sanctionner le comportement du demandeur à l’action. Elle suppose en conséquence de démontrer, outre le caractère abusif et donc fautif de l’action, un préjudice directement causé par cette faute. En l’espèce, en dehors de l’introduction de la présente procédure, les époux [K] n’expliquent pas pour quelles raisons la procédure intentée à leur encontre par Mme [H] et M. [N] présenterait un caractère abusif, alors que leur action se fondait certes sur un argumentaire qui s’est révélé erroné, mais ne reposait pas sur des arguments fallacieux. Par ailleurs, les époux [K] n’expliquent pas la nature ni la consistance que viendrait réparer l’octroi de la somme de 5 000 € qu’ils sollicitent à titre de réparation. À défaut de faute démontrée et d’un préjudice, la demande formée de ce chef par M. et Mme [K] sera rejetée.  Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile : Les consorts [H]-[N], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Ils seront également condamnés in solidum à payer aux époux [K] la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La demande formée à ce titre par M. et Mme [K] sera rejetée. Sur l’exécution provisoire : L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, aucune raison ne justifie d’écarter l’exécution provisoire. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe, ECARTE des débats la pièce n° 9 produite par M. [P] [K] et Mme [O] [I] épouse [K], DÉBOUTE Mme [C] [H] et M. [M] [N] de l’ensemble de leurs demandes, DÉBOUTE M. [P] [K] et Mme [O] [I] épouse [K] de leurs demandes de dommages et intérêts, CONDAMNE in solidum Mme [C] [H] et M. [M] [N] aux dépens, CONDAMNE in solidum Mme [C] [H] et M. [M] [N] à payer à M. [P] [K] et à Mme [O] [I] épouse [K] la somme de deux mille cinq cents euros (2 500 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, RAPPELLE l’exécution provisoire du jugement. Le Greffier Le Président Aude MULLER Vincent BARRÉ