Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] C.C.C. + C.C.C.F.E.
délivrées le :
à Me BENICHOU (P0009)
C.C.C.
délivrée le :
à Me MARTINE (E0185)
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18° chambre
2ème section
N° RG 22/11036
N° Portalis 352J-W-B7G-CXZFP
N° MINUTE : 1
Assignation du :
07 Septembre 2022
JUGEMENT
rendu le 15 Janvier 2025
DEMANDERESSE
S.C.I. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DES [Adresse 6] (RCS de PARIS n°424 256 626)
[Adresse 6]
[Localité 4]
représentée par Maître Guillaume MARTINE de l’AARPI BINSARD MARTINE ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0185
DÉFENDERESSE
S.A.R.L. APOLLON RESTAURANT (RCS de PARIS n°529 443 012)
[Adresse 6]
[Localité 4]
représentée par Maître Pierre-yves BENICHOU de la SCP BENICHOU ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0009
Décision du 15 Janvier 2025
18° chambre 2ème section
N° RG 22/11036 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXZFP
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Paulin MAGIS, Greffier.
DÉBATS
A l’audience du 06 Novembre 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 15 Janvier 2025.
JUGEMENT
Rendu publiquement
Contradictoire
en premier ressort
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé du 15 novembre 2011, la S.C. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DES [Adresse 6] a consenti à la S.A.R.L. APOLLON RESTAURANT un bail commercial portant sur un stand en rez-de-chaussée de l'immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 4], à compter du 1er octobre 2011 et pour une durée de trois, six, neuf années, moyennant un loyer annuel de 7 200 € HT et HC, payable trimestriellement et à terme à échoir.
La clause de destination du bail permettait au locataire d'y exercer une activité de « Tous commerces d'alimentation, y compris la vente de cidre à consommer sur place, sauf la vente de légumes ».
Par lettre datée du 20 mai 2020, recommandée avec accusé de réception, la locataire a sollicité le renouvellement du bail en application de l'article L.145-10 du code de commerce, à compter du 1er octobre 2020, ou, de manière anticipée, à compter du 1er juillet 2020.
Selon procès-verbal d'huissier du 07 septembre 2020, la bailleresse a fait constater qu'une activité de restaurant « kebab » était exploitée dans les lieux.
Par extrajudiciaire du 02 octobre 2020, la bailleresse a fait délivrer à sa locataire une sommation visant la clause résolutoire du bail et rappelant la clause de destination des lieux ainsi que celle interdisant au preneur « de mettre une enseigne en saillie sur la rue ainsi qu'aucune enseigne lumineuse », la mettant en demeure de :
- « cesser son activité de restauration et d'exercer une activité conforme à la destination des lieux prévue par le bail et ce dans un délai d'un mois,
-enlever sans délai l'enseigne lumineuse en saillie et ce dans un délai d'un mois ».
Par lettre du 21 octobre 2020, le conseil de la locataire lui a indiqué que la sommation était considérée comme infondée et délivrée de mauvaise foi puisqu'elle avait parfaitement connaissance de ce que l'activité de restauration était exercée dans les lieux loués depuis « au moins 2001, donc à une date antérieure au bail précité ».
Selon procès-verbal d'huissier du 17 décembre 2020, la bailleresse a fait constater que l'activité de restaurant « kebab » était toujours exploitée dans les lieux.
Par ordonnance du 22 septembre 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de PARIS, saisi par la bailleresse aux fins d'acquisition de la clause résolutoire du bail et d'expulsion de la locataire, a jugé n'y avoir lieu à référé sur cette demande, aux motifs « qu'il existe une contestation sérieuse sur la bonne foi du bailleur qui entend se prévaloir de l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire ensuite de la délivrance au preneur de la sommation du 02 octobre 2020, alors même qu'il n'est pas contesté que ce dernier exerce une activité de restauration depuis l'origine du bail, soit depuis neuf années, contraire au bail, ce dont le bailleur a eu parfaitement connaissance. »
Par acte extrajudiciaire du 30 décembre 2021, la bailleresse a signifié à la locataire un congé à effet au 30 juin 2022 avec refus de renouvellement et de paiement d'une indemnité d'éviction, compte tenu d'un défaut de respect de la clause de destination du bail et de celle interdisant l'enseigne en saillie, objet d'une sommation du 02 octobre 2020.
Par acte du 07 septembre 2022, la S.C. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DES [Adresse 6] a fait assigner la S.A.R.L. APOLLON RESTAURANT devant le tribunal judiciaire de PARIS.
Dans ses dernières écritures du 11 avril 2023, la S.C. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DES [Adresse 6] sollicite du tribunal qu'il :
-déclare valide le congé avec refus de renouvellement délivré le 30 décembre 2021,
-ordonne le départ des lieux de la locataire et de tous occupants de son chef dans le mois de la signification de « l'arrêt » et son expulsion si besoin est avec le concours de la force publique,
-dise qu'à défaut de départ volontaire à l'issue de ce délai, la défenderesse sera redevable d'une astreinte de 300 € par jour de retard,
-condamne la défenderesse à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle de 600 € à compter du 30 juin 2022 et jusqu'à son départ définitif,
-condamne la défenderesse à lui payer une somme de 3 000 € au titre de ses frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens.
Dans ses dernières écritures du 05 septembre 2023, la S.A.R.L. APOLLON RESTAURANT sollicite du tribunal de :
-juger que le congé délivré sans indemnité d'éviction par la bailleresse n'est pas fondé sur un motif grave et légitime,
-la débouter de l'ensemble de ses demandes,
et reconventionnellement ;
-juger qu'elle a droit à une indemnité d'éviction,
-avant dire droit sur le quantum de cette indemnité, ordonner une expertise afin de pouvoir en déterminer le montant,
-condamner la demanderesse à lui payer une somme de 2 500 € au titre de ses frais irrépétibles et en tous les dépens.
Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l'article 455 du code de procédure civile.
La clôture de la mise en état a été prononcée par ordonnance du 29 novembre 2023 et l'affaire, fixée initialement à l'audience du 11 décembre 2024, a été avancée à celle du 06 novembre 2024 et mise en délibéré au 15 janvier 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur les demandes de la bailleresse
La demanderesse fait valoir, à l'appui de ses demandes, que la locataire exerce une activité de restauration dans les lieux en violation de la clause de destination du bail, et a posé une enseigne lumineuse en saillie pourtant interdite par ledit bail, de sorte qu'elle lui a fait délivrer une sommation le 02 octobre 2020 de cesser ces infractions, et qu'à défaut de leur cessation dans le délai d'un mois, elle justifie d'un motif grave et légitime pour refuser à ladite locataire, à laquelle elle a ensuite délivré congé avec refus de renouvellement, le paiement d'une indemnité d'éviction.
Elle soutient qu'elle n'a pas autorisé l'exercice de cette activité de restauration, donc qu'elle n'a pas accepté un changement de destination, et que la locataire, qui est restée sourde à ses alertes le lui rappelant, se trouve occupante sans droit ni titre et doit libérer les lieux depuis le terme du bail intervenu le 30 juin 2022.
La défenderesse lui oppose qu'elle ne peut se prévaloir d'un motif grave et légitime justifiant un refus de lui payer une indemnité d'éviction, prétendant que la bailleresse a tacitement renoncé à se prévaloir de l'infraction puisqu'elle était avertie de l'exercice de l'activité de restauration litigieuse depuis le début du bail, qu'à plusieurs reprises elle a eu l'occasion de faire cesser cette « tolérance » mais ne s'en est pas prévalue et a même exprimé « une acceptation tacite de la non-conformité » en autorisant l'installation d'une hotte à charbon actif en 2016.
Elle ajoute que le bail s'est poursuivi paisiblement jusqu'au 02 octobre 2020, lorsqu'elle lui a pour la première fois demandé de respecter la clause de destination du bail, alors qu'elle venait de lui notifier son intention de renouveler le bail à compter du 1er octobre 2020.
En vertu de l’article L.145-8 du code de commerce, le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux objets d’un bail commercial bénéficie d’un droit de renouvellement dudit bail.
L'article L.145-9 dudit code prévoit notamment que le bail commercial ne cesse que par l'effet d'un congé par acte extrajudiciaire donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement.
Selon son article L.145-10 :
« À défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.
La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. (…)
Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l'alinéa ci-dessous.
Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent. »
Selon l’article L.145-14 de ce code, le bailleur qui refuse ce renouvellement doit verser au locataire une indemnité d’éviction égale au préjudice qui en résulte, sauf dans le cas des exceptions prévues par l’article L.145-17.
Ce dernier texte dispose que :
« I.-Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité : 1° S'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa. (...) »
L'article L.145-28 du code de commerce prévoit notamment qu'« Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. »
Si le motif grave et légitime invoqué n'apparaît pas fondé, le congé avec refus de renouvellement produit néanmoins, conformément à l'article L.145-9 précité, son effet mettant fin au bail, et le locataire peut prétendre au paiement d'une indemnité d'éviction.
En l'espèce, il convient au préalable de constater que si la locataire a sollicité le renouvellement du bail à effet au 1er octobre 2020 par lettre recommandée avec accusé de réception du 20 mai 2020, comme le permet l'article L.145-10 du code de commerce, susmentionné, elle ne se prévaut pas de ses effets, les parties ne discutant que des effets du congé du 30 décembre 2021.
Il est manifeste que la locataire a renoncé à ses prévaloir des effets de cette lettre du 20 mai 2020 car elle ne reproduit pas intégralement une mention dudit article L.145-10 du code de commerce, dont le défaut est sanctionné par la nullité de l'acte.
Le tribunal statuera donc sur les effets du congé avec refus de renouvellement délivré par la bailleresse le 30 décembre 2021.
Le congé délivré par la bailleresse le 30 décembre 2021 fonde le refus de paiement d'une indemnité d'éviction sur le défaut de cessation de deux infractions au bail, objets de la sommation du 02 octobre 2020, dans le délai d'un mois suivant celle-ci :
-la violation de la clause de destination du bail qui n'autorise pas l'activité de restauration exercée dans les lieux par la locataire,
-le défaut de retrait d'une enseigne lumineuse en saillie sur la rue, dont la pose était interdite par ledit bail.
Il convient néanmoins de relever qu'il s'agit d'infractions au bail susceptibles de régularisation et qu'il est constant qu'elles ne peuvent fonder un refus de versement d'une indemnité d'éviction que si le preneur a reçu une sommation de les cesser visant l'article L.145-17 du code de commerce, préalablement au congé, ou au plus tard au moment de celui-ci, et que le preneur n'a pas régularisé sa situation dans le mois suivant cette mise en demeure.
Or, si la bailleresse a délivré, préalablement au congé avec refus de renouvellement et de paiement d'une indemnité d'éviction, une sommation de cesser les infractions au bail qu'elle invoque à titre de motif grave et légitime, le tribunal note que ladite sommation ne visait pas l'article L.145-17 précité.
Dès lors, les conditions de l'article L.145-17 du code de commerce ne sont pas réunies, de sorte que le défaut de régularisation à la suite de cette sommation ne peut constituer un motif grave et légitime privant la locataire de son droit au paiement d'une indemnité d'éviction, et, dans l'attente, de son droit de se maintenir dans les lieux.
En tout état de cause, force est pour le tribunal de constater que ;
-dès la signature du bail, le nom même de la locataire, « APOLLON RESTAURANT », ne faisait pas de doute sur l'activité qu'elle allait exercer dans les lieux,
-dans une ordonnance du 12 février 2015, le juge des référés, saisi d'une demande d'acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut de règlement d'un arriéré locatif, avait écarté une exception d'inexécution soulevée par la locataire tenant au retrait d'un conduit d'extraction par la bailleresse, qui ne s'était pas donc prévalue, comme elle aurait pu alors le faire, de ce que la locataire n'avait pas le droit d'exercer son activité de restauration dans les lieux,
-dans un échange de mails du 04 février 2016, la bailleresse a autorisé la locataire à réaliser dans les lieux des travaux d'installation d'une hotte à charbon actif, tolérant ainsi très expressément l'activité de restauration, tout en rappelant que cela ne valait pas modification des clauses ou conditions du bail,
-il ne ressort d'aucun des éléments de la cause que la bailleresse aurait fait grief à sa locataire de l'exercice de l'activité de restauration dans les lieux loués avant que celle-ci lui notifie une demande de renouvellement du bail en mai 2020, soit, opportunément, au moment où un tel grief pouvait priver la locataire de ses droits nés du bail.
S'il est exact que la tolérance de la bailleresse concernant l'activité de restauration exercée dans les lieux loués ne vaut pas acceptation d'un changement de destination, comme elle l'a d'ailleurs rappelé dans le mail du 04 février 2016, il ressort des éléments précités qu'elle en était parfaitement informée depuis des années, si ce n'est depuis l'origine du bail, et n'a jamais cherché à y mettre fin avant que la locataire ne se prévale de son droit au renouvellement dudit bail ; dès lors, il convient de juger que le motif invoqué n'est pas grave et légitime au sens de l'article L.145-17 du code de commerce.
En conséquence, il sera constaté que le congé avec refus de renouvellement du 30 décembre 2021 a mis fin au bail au 30 juin 2022 et ouvert droit, pour la locataire, au paiement d'une indemnité d'éviction.
Les demandes de la bailleresse seront donc rejetées.
Sur la demande reconventionnelle de la locataire
Selon l’article L.145-14 du même code :
« Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. »
L'article L.145-28 de ce code dispose que :
« Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation. (...) »
Une expertise est nécessaire pour déterminer le montant de l'indemnité d'éviction revenant à la locataire ainsi que le montant de l'indemnité d'occupation qu'elle doit depuis le 1er juillet 2022.
Il y a lieu en conséquence, avant dire droit sur l'indemnité d'éviction, de désigner un expert pour évaluer les sommes dues, dans les conditions prévues dans le dispositif de la présente décision.
La locataire, qui a un intérêt certain à la réalisation de la mesure d'expertise et la sollicite, devra consigner la provision à valoir sur la rémunération de l'expert.
À titre provisionnel, l'indemnité d'occupation due par la locataire jusqu'à la libération des lieux est fixée à un montant égal au loyer contractuel majoré des charges et taxes à sa charge.
Les circonstances de la cause commandent, d'ores et déjà, de condamner la demanderesse aux dépens de la première partie de l'instance, ainsi qu'à payer une somme à la défenderesse au titre de ses frais irrépétibles déjà exposés qu'il convient de fixer à 1 000 € en l'état.
Il est rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant par jugement rendu publiquement, contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que le congé délivré le 30 décembre 2021 par la S.C. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DES [Adresse 6] à la S.A.R.L. APOLLON RESTAURANT a mis fin, à la date du 30 juin 2022 à minuit, au bail commercial les liant portant sur un stand en rez-de-chaussée de l'immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 4] ;
REJETTE les autres demandes de la S.C. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DES [Adresse 6] ;
JUGE que ce congé avec refus de renouvellement a ouvert droit au profit de la S.A.R.L. APOLLON RESTAURANT au paiement d'une indemnité d'éviction ;
Avant dire droit sur le montant de cette indemnité d'éviction,
ORDONNE une expertise pour déterminer le montant des indemnités d'éviction et d'occupation réciproquement dues et commet en qualité d'expert ;
[F] [I]
[XXXXXXXX01] / [XXXXXXXX02]
[Adresse 3] [Localité 5]
[Courriel 7]
avec pour mission :
*de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
* visiter les lieux sis [Adresse 6] à [Localité 4], les décrire, et dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire,
* rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l'état des locaux, tous éléments permettant :
1° de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction dans le cas :
- de la perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d'importance identique, de la réparation du trouble commercial,
- du transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d'un tel transfert, comprenant : acquisition d'un titre locatif ayant les mêmes avantages que l'ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial,
2° d'apprécier si l'éviction a entraîné la perte du fonds ou son transfert,
3° de déterminer le montant de l'indemnité due par le locataire pour l'occupation des lieux, objet du bail, à compter du 1er juillet 2022, sur les bases utilisées en matière de fixation des loyers de renouvellement, abattement pour précarité en sus,
DIT que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 15 mai 2026 ;
FIXE à la somme de 5 000 € (cinq-mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par la S.A.R.L. APOLLON RESTAURANT à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium Sud, 1er étage, Parvis du Tribunal de Paris 17ème) au plus tard le 15 avril 2025 inclus, avec une copie de la présente décision ;
DIT que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet ;
RENVOIE l'affaire à la mise en état du 04 juin 2025 à 11h30 pour qu'il soit justifié par les parties de la consignation de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert ;
CONDAMNE la S.C. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DES [Adresse 6] aux dépens de la première partie de l'instance (soit jusqu'à ceux de signification de la présente décision), ainsi qu'à payer une somme de mille euros (1 000 €) à la S.A.R.L. APOLLON RESTAURANT en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE le surplus des demandes de la S.A.R.L. APOLLON RESTAURANT ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.
Fait et jugé à Paris le 15 Janvier 2025
Le Greffier Le Président
Paulin MAGIS Lucie FONTANELLA
