Tribunal judiciaire, 01 juillet 2025. 25/00120

N° RG 25/00120 - N° Portalis DBYL-W-B7J-DGBX Minute n° : TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION JUGEMENT DU 01 Juillet 2025 COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRESIDENT : Jean-Marie VIGNOLLES GREFFIER : Delphine DRILLEAUD DEMANDEUR(S) : OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DES [Localité 4], sis [Adresse 3] représenté par Maître Sabine CAPES de la SELARL TOURRET CAPES, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN DÉFENDEUR(S) : Monsieur [M] [F] [Y], demeurant [Adresse 1] Madame [D] [Y] [O], demeurant [Adresse 1] non comparants ni représentés DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 03 Juin 2025 JUGEMENT MIS A DISPOSITION AU GREFFE : 01 Juillet 2025 copie exécutoire délivrée le à Me CAPES copie conforme délivrée le à DDETSPP EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 7 octobre 2020 à effet du surlendemain, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 4] XL HABITAT a donné à bail à Monsieur [M] [F] [Y] et Madame [D] [Y] [O] un local à usage d'habitation principale situé [Adresse 2]) moyennant un loyer mensuel, provision sur charges de 54,34 euros incluse, de 465,22 euros payable à terme échu. Le paiement du loyer étant émaillé d’incidents, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 4] XL HABITAT a fait délivrer à Monsieur [M] [F] [Y] et Madame [D] [Y] [O], le 12 décembre 2024, un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, une somme principale de 1 548,49 euros, outre 182,44 euros de frais. Les causes de ce commandement n'ayant pas été réglées, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 4] XL HABITAT a fait assigner Monsieur [M] [F] [Y] et Madame [D] [Y] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, par acte de commissaire de justice du 14 février 2025 et sur le fondement des articles 1103 et 1741 du Code civil, 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, 696 et 700 du Code de procédure civile, pour entendre : constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de location au 13 février 2025, jour d’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de corps et de biens de Monsieur [M] [F] [Y] et Madame [D] [Y] [O] et celle de tout occupant de leur chef dès que le délai légal sera expiré, au besoin avec le concours et l’assistance de la force publique, condamner Monsieur [M] [F] [Y] et Madame [D] [Y] [O] à lui régler la somme principale de 2 259,08 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 31 janvier 2025 avec intérêts de droit à compter du commandement de payer, condamner Monsieur [M] [F] [Y] et Madame [D] [Y] [O] à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges et subissant les augmentations légales à compter du mois de février 2025 et jusqu'à l’entière libération des lieux, condamner Monsieur [M] [F] [Y] et Madame [D] [Y] [O] à lui régler une somme de 200 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, condamner Monsieur [M] [F] [Y] et Madame [D] [Y] [O] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui comprendront notamment le coût du commandement de payer qui leur a été délivré le 12 décembre 2024. L'affaire a été évoquée lors de l'audience du 3 juin 2025. Représenté par Maître Sabine CAPES, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 4] XL HABITAT a sollicité le bénéfice intégral de l’acte introductif d’instance en précisant que sa créance locative arrêtée au 31 mai 2025 s’élève à 3 480,99 euros et que le paiement du loyer n’a pas été repris. Bien qu’ayant été régulièrement assignés par dépôt des actes en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, Monsieur [M] [F] [Y] et Madame [D] [Y] [O] n’ont pas comparu ni personne pour eux. Le délibéré a été fixé au 1er juillet 2025. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la recevabilité En application du paragraphe II de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au cas de l’espèce et dont les dispositions sont d'ordre public, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation d’un bail, sous peine d’irrecevabilité de la demande, avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés précédemment signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement et qui s'effectue par voie électronique ; Conformément au paragraphe III du même article, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée, à peine d'irrecevabilité de la demande et à la diligence de l’huissier de justice, au représentant de l’é Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, cette notification s'effectuant par voie électronique ; L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 4] XL HABITAT prouve avoir signalé à la CCAPEX, par courrier électronique du 13 décembre 2024 dont il produit l'accusé de réception, le commandement de payer délivré la veille à Monsieur [M] [F] [Y] et Madame [D] [Y] [O] ; Par ailleurs, l'assignation qui saisit le tribunal pour voir constater la résiliation du bail motivée par l'existence d'une dette locative a été notifiée au préfet par voie électronique le 17 février 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, l'accusé de réception électronique versé aux débats par l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 4] XL HABITAT l'atteste ; La demande de résiliation du bail sera donc déclarée recevable. Sur le fond Selon l'article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée ; Sur la résiliation du bail En application combinée des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi ; Aux termes du premier alinéa du paragraphe I de l'article 24 précédemment cité de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au cas de l’espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; Le contrat de location conclu entre les parties recèle, au paragraphe 5 intitulé LA RÉSILIATION POUR DEFAUT DE PAIEMENT de son article IV, une disposition prévoyant sa résiliation de plein droit, en cas notamment de défaut de paiement des loyers ou des charges régulièrement appelés, deux mois après un commandement de payer resté infructueux ; L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 4] XL HABITAT a fait délivrer à Monsieur [M] [F] [Y] et Madame [D] [Y] [O], le 12 décembre 2024, un commandement de payer, visant cette clause, une somme principale de 1 548,49 euros ; ceux-ci n’en ont pas pour autant régularisé leur situation dans le délai qui leur était imparti ni proposé à leur bailleur la moindre solution d’apurement de leur dette locative qu’ils ont au contraire laissé prospérer puisqu’elle s’élevait à 2 259,08 euros le jour de l’assignation ; Il convient par conséquent de constater la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties le 24 avril 2023 et d’enjoindre à Monsieur [M] [F] [Y] et Madame [D] [Y] [O], qui les occupent sans droit ni titre depuis le 13 février 2025, de libérer les lieux, tant de leurs personnes que de leurs biens et de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique. Sur la dette locative Selon l'article 1353 du Code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ; L'article 7 a) de la loi précédemment citée du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; Les pièces du dossier, notamment le commandement de payer, l'assignation et le dernier décompte de la créance locative de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 4] XL HABITAT arrêté au 28 février 2025, démontrent que Monsieur [M] [F] [Y] et Madame [D] [Y] [O] n’ont que rarement honoré, depuis leur prise à bail, leur obligation de locataires de régler le loyer et charges au terme convenu puisque leur compte locatif a été débiteur, sans discontinuer, du mois de décembre 2020 au mois de juin 2023 puis du mois de mars 2024 à aujourd’hui ; la somme de 3 480,99 euros réclamée par leur bailleur au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 mai 2025 est ainsi parfaitement justifiée ; Le silence observé par Monsieur [M] [F] [Y] et Madame [D] [Y] [O] depuis la naissance du litige, y compris en ne répondant pas à la proposition de rendez-vous de L’ADIL des [Localité 4] pour faire le point de leur situation, et leur absence aux débats tendent à démontrer qu’ils n’ont en réalité aucun argument sérieux à faire valoir ; En application combinée des articles 1231-6 et 1344 du Code civil, les intérêts moratoires des sommes réclamées sont dus, même s'ils n'ont pas été réclamés par un chef spécial des conclusions, à partir de la sommation de payer ou d'un acte équivalent, le même effet devant être attaché à la demande en justice ; Monsieur [M] [F] [Y] et Madame [D] [Y] [O] seront par conséquent condamnés à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 4] XL HABITAT, au titre de leur dette locative arrêtée au 31 mai 2025, une somme de 3 480,99 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2024 sur celle de 1 548,49 euros, du 14 février 2025 sur celle de 2 259,08 euros et de cette décision pour le surplus. Sur l'indemnité d'occupation mensuelle Le contrat de bail conclu entre les parties est résilié de plein droit depuis le 13 février 2025 ; Monsieur [M] [F] [Y] et Madame [D] [Y] [O] sont depuis redevables envers l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 4] XL HABITAT et jusqu'à leur départ effectif des lieux d'une indemnité mensuelle d'occupation ; leur dette locative, toutefois, a été arrêtée au 31 mai 2025 ; Ils seront par conséquent condamnés à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 4] XL HABITAT, à partir du 1er juin 2025 et jusqu'à leur complète libération des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant strictement égal à celui du dernier loyer et charges convenu et dont la demande d’augmentation, qu’aucun texte ne prévoit, sera par ailleurs rejetée. Sur l'article 700 du Code de procédure civile Les circonstances de la cause démontrent que sa responsabilité est imputable à Monsieur [M] [F] [Y] et Madame [D] [Y] [O] ; Il serait dès lors inéquitable de laisser à la charge de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 4] XL HABITAT les frais, non compris dans les dépens, qu'il a été contraint d'engager pour ester en justice ; Monsieur [M] [F] [Y] et Madame [D] [Y] [O] seront donc solidairement condamnés à lui payer une somme de 150 euros. Sur les dépens Conformément à l'article 699 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens ; Monsieur [M] [F] [Y] et Madame [D] [Y] [O], qui succombent, seront donc condamnés aux entiers dépens de l'instance et de ses suites qui incluront notamment le commandement de payer qui leur a été délivré le 12 décembre 2024. PAR CES MOTIFS LE TRIBUNAL JUDICIAIRE Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, Déclare l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 4] XL HABITAT recevable en sa demande de résiliation du bail. Constate la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties. Ordonne à Monsieur [M] [F] [Y] et Madame [D] [Y] [O] de libérer les lieux dans un délai de HUIT JOURS à compter de la signification de cette ordonnance. À défaut d'exécution spontanée, ordonne l'expulsion de Monsieur [M] [F] [Y] et Madame [D] [Y] [O], tant de leurs personnes que de leurs biens et de tout occupant de leur chef, par le commissaire de justice le premier requis, deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique. Condamne Monsieur [M] [F] [Y] et Madame [D] [Y] [O] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 4] XL HABITAT, au titre de leur dette locative arrêtée au 31 mai 2025, une somme de TROIS MILLE QUATRE CENT QUATRE-VINGTS EUROS et QUATRE-VINGT-DIX-NEUF CENTIMES (3 480,99 euros) abondée des intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2024 sur celle de 1 548,49 euros, du 14 février 2025 sur celle de 2 259,08 euros et de cette décision pour le surplus. Condamne Monsieur [M] [F] [Y] et Madame [D] [Y] [O] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 4] XL HABITAT, à partir du 1er juin 2025 et jusqu'à leur départ effectif des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle d’un montant égal à celui du dernier loyer et charges convenu. Déboute l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 4] XL HABITAT de sa demande d’augmentation de l’indemnité d’occupation mensuelle. Condamne Monsieur [M] [F] [Y] et Madame [D] [Y] [O] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 4] XL HABITAT une somme de CENT CINQUANTE EUROS (150 euros) fondée sur l'article 700 du Code de procédure civile. Condamne Monsieur [M] [F] [Y] et Madame [D] [Y] [O] aux entiers dépens de l'instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui leur a été délivré le 12 décembre 2024. Rappelle que l'exécution provisoire de cette ordonnance est de droit. Dit que cette décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département des [Localité 4] en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l'occupant dans le cadre du plan d'action pour le logement des personnes défavorisées. Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus, le greffier ayant signé avec le juge des contentieux de la protection. LE GREFFIER LE JUGE