Tribunal judiciaire, 09 août 2024. 24/02136

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES Service des contentieux de la protection [Adresse 5] [Localité 3] JUGEMENT DU 09 Août 2024 N° RG 24/02136 - N° Portalis DBYC-W-B7I-K4IQ Jugement du 09 Août 2024 N° : 24/487 S.A. ESPACIL HABITAT C/ [Y] [R] EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE à S.A ESPACIL HABITAT COPIE CERTIFIEE CONFORME à Mme [R] Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 09 Août 2024 ; Par Manon LIPIANSKY, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Annie SIMON, Greffier lors des débats et de Géraldine LE GARNEC , Greffier, lors du délibéré ; Audience des débats : 17 Mai 2024. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 09 Août 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. ENTRE : DEMANDEUR S.A. ESPACIL HABITAT [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Mme [J] [C], munie d’un pouvoir ET : DEFENDEUR : Mme [Y] [R] [Adresse 2] [Localité 4] comparante en personne I.- EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé en date du 26 août 2009, la société ESPACIL HABITAT consentait un bail d’habitation à Mme [Y] [R] sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 439,40 € (euros). Par acte de commissaire de justice en date du 11 juillet 2023, ESPACIL HABITAT délivrait à la locataire un commandement de payer la somme principale de 322,23 € correspondant à l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. Concomitamment, par courrier électronique reçu, le 12 juillet 2023, la bailleresse signalait à la CCAPEX (Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives) d’ILLE-ET-VILAINE la situation d’impayé de [Y] [R]. Par assignation en date du 29 février 2024, ESPACIL HABITAT saisissait le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de : - Constater la résiliation du bail par effet de la clause résolutoire ; - Ordonner l’expulsion de [Y] [R] ; - Condamner [Y] [R] au paiement des sommes suivantes : Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux ; 337,57 € d’arriéré locatif, arrêté au 11 septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ; 120 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens. Le 29 février 2024, l’assignation était notifiée au Préfet d’ILLE-ET-VILAINE, représentant de l’État dans le département. Aucune enquête sociale ne parvenait au greffe avant l’audience. II.- PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES À l'audience du 17 mai 2024, ESPACIL HABITAT maintenait les demandes de son assignation. Elle réévaluait la dette à la somme de 4.409,95 € et le montant du loyer mensuel au jour de l’audience à 570,16 €. A l’appui de ses prétentions, la demanderesse déplorait un endettement depuis septembre 2022 et une absence de reprise de paiement. Il sera renvoyé à l’assignation de la demanderesse pour un plus ample exposé des moyens. En défense, [Y] [R] reconnaissait le montant de sa dette mais déclarait souhaiter rester dans le logement que sa famille occupait depuis 18 ans et sollicitait des délais de paiement. Elle proposait des échéances de remboursement de 200 € par mois. Sur sa situation personnelle et économique, [Y] [R] relatait vivre seule avec 4 enfants mineurs, âgés de 8 ans à 17 ans, être mère de 7 enfants au total dont 4 encore à charge, être sans emploi, percevoir une ARE de Pôle Emploi de 223 € par mois et bénéficier de prestations familiales (1.194,60 € en avril 2024) et d’une pension alimentaire de 256,74€ prélevée par son intermédiaire de la CAF. Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire formulée en défense, ESPACIL HABITAT s’y opposait sauf en cas de paiement d’un loyer au cours du délibéré. [Y] [R] était autorisée à produire, avant le 15 juin 2024, un justificatif de paiement d’un loyer. Le 13 juin 2024, ESPACIL HABITAT confirmait à la juridiction avoir effectivement reçu, début juin 2024, deux virements pour un montant total de 580 € en provenance de la défenderesse. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. III.- MOTIVATION 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail : 1.1. Sur la recevabilité de la demande : Le commandement de payer a été délivré, le 11 juillet 2023 et la CCAPEX saisie, le 12 juillet 2023, soit, l’un et l’autre, plus de deux mois avant l’assignation. L’assignation a été signifiée, le 29 février 2024, et une copie transmise à la préfecture d’ILLE-ET-VILAINE qui en a accusé réception, le 29 février 2024, soit plus de deux mois avant l’audience au fond. L’action de la demanderesse est donc recevable conformément aux dispositions de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989. 1.2. Sur le bien-fondé la résiliation du bail : Aux termes de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail litigieux : « I.- Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux [...] ». En l’espèce, le contrat du 26 août 2009 – portant sur les conditions générales de location – contient une clause résolutoire, reproduite dans le commandement de payer, notifié le 11 juillet 2023, à la locataire, pour un montant de 322.23 €. Or, vu l’historique des versements, la dette de loyer n’a pas été réglée dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer et aucun plan d’apurement du passif n’a été conclu. Dès lors, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire et, en conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail au 12 septembre 2023. 1.3. Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement : Aux termes de l’article 24 de la Loi du 06/07/1989 : « [...] V.- Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du Code Civil, au locataire en situation de régler sa dette locative [...] ». En l’espèce, la défenderesse sollicite le bénéfice de délais de paiement pour régler la dette locative, ce à quoi la bailleresse n’est pas formellement opposée en cas de reprise d’un paiement. Compte tenu des capacités financières du foyer ci-dessus exposées, de la reprise du versement du loyer par le locataire, de la proposition raisonnable d’échelonnement de la dette formulée en défense, du positionnement de la locataire à l’audience, de la composition de la famille, notamment, de l’accueil d’enfants mineurs et scolarisés au domicile et de l’intérêt du bailleur d’obtenir remboursement de sa créance dans un délai satisfaisant, il y a lieu d’accorder à [Y] [R] des délais pour rembourser l’arriéré locatif et de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve de respecter le plan d’apurement précisé ci-après. La proposition d’un plan par échéances de 200 € par mois apparait disproportionné par rapport à la situation sociale et financière de la défenderesse et risquerait de conduire à un échec en cas d’imprévu. Ainsi, les mensualités, fixées en fonctions des revenus et charges des parties et du montant de la dette peuvent, en l’état, être évaluées, plus raisonnablement, à une somme de 30 €, à régler en plus du loyer courant. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire. Dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef. En outre, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourrait avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux. 2. Sur la demande de condamnation au paiement de l’arriéré locatif : 2.1 Sur la dette locative : Aux termes de l’article 7 de la Loi du 06 juillet 1989 : « Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus [...] ». Aux termes de l’article 1103 du Code civil : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». Aux termes de l’article de l’article 1353 du Code civil : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ». En l’espèce, le montant de la créance de la bailleresse estimé à 4.409,95 € au 16 mai 2024, selon le décompte produit à l’audience par ESPACIL HABITAT, n’est pas contesté par [Y] [R]. Cependant, suite aux paiements opérés par la locataire en délibéré, l’arriéré locatif pourra être réévalué à 4.396,03 €. Le décompte arrêté au 13 juin 2024 et transmis par mail par la bailleresse permet de valider ce montant, soustraction faite des frais de procédure. [Y] [R] sera donc condamnée au paiement de cette somme de 4.396,03 € avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision. Néanmoins, eu égard à la suspension des effets de la clause résolutoire précédemment évoquée, il convient de différer l'exigibilité de cette dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. En l’état, le plan d’apurement du passif comprendra 36 mensualités fixées à la somme de 30 €, à régler en plus du loyer courant. Le droit à intérêt pourra être suspendu pendant l’exécution du plan. 2.2. Sur l’indemnité d’occupation pour non-respect du plan d’apurement du passif : En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, Mme [Y] [R] serait également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, jusqu’à libération effective et définitive des lieux avec remise des clés. En cas de contestation, cette indemnité sera fixée à 570,16 € par mois et sera comptabilisée à compter du 14 juin 2024, étant, en partie, déjà comprise dans l’arriéré locatif précité. 3. Sur les demandes accessoires : Succombant à la cause, [Y] [R] sera condamnée aux dépens. En revanche, l’équité commande de laisser à la charge des parties les frais engagés non compris dans les dépens. En vertu de l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de plein droit. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 11 juillet 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ; CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu, le 26 août 2009, entre la société ESPACIL HABITAT, d’une part, et Mme [Y] [R], d’autre part, sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4] est résilié depuis le 12 septembre 2023 ; CONDAMNE Mme [Y] [R] à payer à la société ESPACIL HABITAT la somme de 4.396,03 € (quatre mille trois cent quatre-vingt-seize euros et trois centimes) d’arriéré locatif arrêté au 13 juin 2024, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; AUTORISE Mme [Y] [R] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 30 € (trente euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ; DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ; DIT que le droit à intérêt pourra être suspendu pendant la durée du plan ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés àMme [Y] [R] ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception : • le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 12 septembre 2023 ; • le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ; • la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [Y] [R] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ; • le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution ; • Mme [Y] [R] sera condamnée à verser à la société ESPACIL HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux et, en cas de difficultés ou de contestation, FIXE cette indemnité à 570.16 € (cinq cent soixante-dix euros et seize centimes) par mois ; DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ; RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ; DÉBOUTE la société ESPACIL HABITAT de sa demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE Mme [Y] [R] aux dépens comprenant, notamment, le coût du commandement de payer du 11 juillet 2023 et de l'assignation du 29 février 2024 ; Ainsi jugé par mise à disposition au greffe, le 09 août 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière, La Juge,