Tribunal judiciaire, 29 octobre 2024. 21/05926

N° RG 21/05926 - N° Portalis DBX6-W-B7F-VXCX PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE 63B N° RG 21/05926 - N° Portalis DBX6-W-B7F-VXCX Minute n° 2024/00 AFFAIRE : S.A.R.L. [14] C/ S.C.P. [10] [V][10], S.A. [12] Exécutoires délivrées le à Avocats : la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU l’AARPI RIVIERE - DE KERLAND TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE JUGEMENT DU 29 OCTOBRE 2024 COMPOSITION DU TRIBUNAL : Lors des débats et du délibéré : Madame Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente, Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente, Madame Delphine DUPUIS-DOMINGUEZ, Juge, Monsieur David PENICHON, Greffier DEBATS : A l’audience publique du 17 septembre 2024 sur rapport de Madame Delphine DUPUIS-DOMINGUEZ, Juge, conformément aux dispositions de l’article 785 du Code de Procédure Civile. JUGEMENT: Contradictoire Premier ressort, Par mise à disposition au greffe, DEMANDERESSE : TRANSACT’IMMO S.A.R.L dont le siège social est : [Adresse 5] [Localité 1] Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Représentée par Maître Vianney LE COQ DE KERLAND de l’AARPI RIVIERE - DE KERLAND, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant DEFENDERESSES : [10] [Y] [V][10] Société civile professionnelle dont le siège social est : [Adresse 4] [Localité 1] Prise en la personne de son représentant légal N° RG 21/05926 - N° Portalis DBX6-W-B7F-VXCX [12] Société anonyme ayant un établissement domicilié : [Adresse 13] [Adresse 13] [Localité 2] Prise en la personne de son représentant légal Toutes deux représentées par Maître Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant, et Maître Frédéric MADY de la SELARL interbarreaux MADY-GILLET-BRIAND-PETILLON, barreaux de POITIERS-LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat plaidant EXPOSE DU LITIGE La SARL [14] exerce une activité de promotion immobilière, lotisseur. Suivant promesse unilatérale de vente, reçue par Me [Y] [V] le 15 septembre 2017, Mme [G] [S], MM. [C] et [J] [S] ont promis de lui vendre un terrain situé à [Localité 6], lieudit [Localité 8], cadastré section BA n°[Cadastre 3], classé en zone agricole, donné en location suivant contrat de fermage à l’EARL [11], dont le gérant est M. [O] [E]. La promesse de vente a été consentie sous la condition suspensive que le Plan Local d’Urbanisme Intercommunal rende constructible le terrain vendu et autorise, soit l’aménagement de 8 terrains à bâtir, soit la construction d’un groupe d’habitations de 8 maisons et que la SARL [14] obtienne un permis d’aménager ou de construire. Le promettant déclarait dans le chapitre des conditions de vente, qu’il s’engageait à rendre le terrain libre pour le jour de la signature de l’acte authentique. La réitération de la vente, initialement fixée au 15 octobre 2019 a été reportée au 15 octobre 2020, afin de permettre au Plan Local d’Urbanisme Intercommunal d’être modifié. Le Plan local d’Urbanisme Intercommunal approuvé en date du 19 décembre 2019 a rendu le terrain constructible et autorisé l’aménagement projeté. Un permis d’aménager a été délivré à la SARL [14] par arrêté du 24 juin 2020. Par courrier recommandé avec accusé de réception du 11 septembre 2020, Me [Y] [V] a notifié à l’EARL [11] les modalités de la vente projetée afin qu’elle puisse exercer le droit de préemption prévu par les articles L.412-1 et suivants du code rural et de la pêche maritime. Par courrier recommandé avec accusé de réception du 2 octobre 2020, M. [O] [E], gérant de l’EARL [11] a fait valoir son droit de préemption. Suivant mise en demeure signifiée le 8 avril 2021, l’EARL [11] a été sommée de justifier de ce que la vente du terrain avait été réalisée dans le délai de deux mois suivant la date à laquelle elle a préempté. Estimant que Me [Y] [V] a commis une faute et manqué à son obligation de conseil, ce qui lui a fait perdre une chance de réaliser la vente, la SARL [14], par acte du 16 juin 2021, a fait citer la SCP [10], [Y] [V][10], notaires à [Localité 9] et la SA [12] devant le tribunal judiciaire de BORDEAUX. Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 4 octobre 2023, la SARL [14] demande au tribunal, sur le fondement des articles 1231-1 et 1240 du code civil de : condamner in solidum la SCP [10] [Y] [V] [10] et la SA [12] au paiement d’une somme de 615.381 euros au titre de la perte de chance de réaliser son programme immobilier subi par la SARL [14] par la faute de ladite SCPà titre subsidiaire, juger que la SCP [10] [Y] [V] [10] et la SA [12] engagent leur responsabilité et avant dire droit sur le montant de la condamnation désigner tel expert judiciaire qu’il plaira pour confirmer le préjudice demandé par la société [14]condamner in solidum la SCP [10] [Y] [V][10] Par conclusions notifiées le 7 décembre 2023, la SCP FREDERIQUE [10] [Y] [V][10] demande au tribunal de : dire et juger que la société [14] ne justifie pas de la réunion des conditions cumulatives de la mise en jeu de la responsabilité civile professionnelle de la SCP [10] [V] LABBE RAGUET LINET DELBOS notairedire et juger que la société [14] ne peut justifier d’aucune perte de chance imputable à la SCP [10] [V] [10] de ne pouvoir mener à bien son programme immobilierdébouter en conséquence la société [14] de ses demandes présentées à l’encontre de la SCP [M] [V] [10] et de la SA [12] visant à obtenir leur condamnation in solidum à lui payer :la somme de 615.381 euros au titre de la perte de chance de réaliser son programme immobilier3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civileles entiers dépens de l’instancele tout avec exécution provisoiresubsidiairement pour le cas impossible où une condamnation serait prononcée à l’encontre de la SCP [10] [V] [10] et de la SA [12], dire et juger qu’elle ne saurait dépasser la somme de 22.355 euros correspondant au montant de la clause pénale contenue dans la promesse unilatérale de vente régularisée par la société [14] le 15 septembre 2017 avec les consorts [S]en tout état de causecondamner au contraire la société [14] à payer à la SCP [10] [V] [10] et à la SA [12] une somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civilela condamner en outre en tous les frais et dépens de l’instance dont distraction au profit de la SCP LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSSEAU, avocat, qui sera autorisée à les recouvrer dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civiledire et juger n’y avoir lieu à exécution provisoire du jugement à intervenir Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 juin 2024. MOTIVATION Sur la responsabilité du notaire A-Sur les fautes La SARL [14] fait grief au notaire d’avoir fait perdre toute efficacité à la promesse de vente, en proposant au fermier d’exercer son droit de préemption au lieu de lui signifier la résiliation du bail, laquelle aurait eu pour conséquence de faire disparaître ce droit de préemption à temps pour la réitération de la vente. La SARL [14] reproche également au notaire, dès lors que la déclaration de préemption de M. [O] [E] s’est avérée encourir la nullité, de ne pas avoir fait le nécessaire pour faire constater cette nullité et ainsi réaliser la vente à son profit, alors même qu’elle lui avait donné instruction de le faire par courrier du 26 mars 2021. Elle reproche également au notaire de garder le silence sur l’avancée de la vente du terrain au fermier est fautif. La SCP FREDERIQUE [10] [Y] [V][10] ne conteste pas avoir ouvert à M. [O] [E] la purge de son droit de préemption. Elle considère qu’elle a rempli ses obligations en mettant en demeure celui-ci de justifier de la réalisation de la vente, par acte de commissaire de justice du 8 avril 2021. Elle ajoute qu’il ne lui a pas été donné mandat pour engager la procédure en nullité de la déclaration de préemption, que seule la société [14] avait qualité pour intenter. L’absence de régularisation de la vente procéderait dès lors d’un choix de la demanderesse. L’étude notariale dément disposer d’informations sur la vente du terrain au fermier. SUR CE, S’agissant d’un acte auquel il a prêté son concours en sa qualité d’officier ministériel ce qui est le cas d’une promesse unilatérale de vente, le notaire engage sa responsabilité civile sur le fondement de la responsabilité délictuelle de l’article 1240 du code civil, en cas de manquement préjudiciable à ses obligations. La responsabilité du notaire ne peut toutefois être retenue et ouvrir droit à des dommages et intérêts sur ce fondement, que si le demandeur établit l’existence d’une faute commise par le notaire, ayant directement causé un dommage à celui qui l’invoque. Il est constant que le notaire est tenu à un devoir de conseil pour tout acte qu’il a authentifié ou dont il a supervisé la rédaction. L’obligation de conseil s’entendant comme l’obligation d’éclairer les parties et d’attirer leur attention de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes qu’il reçoit, ce devoir ne pouvant être atténué, ni par la présence d’un conseiller personnel aux côtés du client, ni par les compétence personnelles de celui-ci. Sur le défaut de résiliation du bail et la notification du droit de préemption En l’espèce, au terme de la promesse unilatérale de vente, l’obligation de libérer les lieux pour le jour de la signature de l’acte authentique est mise à la charge du promettant, c’est à dire du vendeur, et non du notaire, auquel il ne peut donc être fait grief de ne pas avoir procédé à la résiliation du bail. Il entre par ailleurs dans les obligations légales du notaire chargé d’instrumenter une vente de notifier au preneur son droit de préemption, conformément aux dispositions de l’article 412-8 du code rural et de la pêche maritime, qui dispose : “(...)Après avoir été informé par le propriétaire de son intention de vendre, le notaire chargé d'instrumenter doit faire connaître au preneur bénéficiaire du droit de préemption, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte d'huissier de justice, le prix, les charges, les conditions et les modalités de la vente projetée, ainsi que, dans l'hypothèse prévue au dernier alinéa du présent article, les nom et domicile de la personne qui se propose d'acquérir.(...)” Il en ressort que le notaire a rempli ses obligations et qu’aucune faute ne saurait lui être reprochée de ces deux chefs. Sur le manquement à l’obligation de conseil M. [O] [E] gérant de l’EARL [11] a fait usage de son droit de préemption par courrier recommandé avec accusé de réception du 1re octobre 2020. S’apercevant qu’il n’avait pas justifié de la réalisation de la vente dans les deux mois, Me [V], par courriel du 25 mars 2021, en a informé la SARL [14], sollicitant ses instructions “après consultation de son avocat”. Comme il est prévu à l’article L.412-8 du code rural et de la pêche maritime, Me [V] par acte de commissaire de justice du 8 avril 2021, a mis en demeure le fermier de justifier de la réalisation de la vente , ce qui faisait courir un délai de 15 jours à l’issue duquel sa déclaration de préemption était nulle de plein droit. A l’issue de ce délai de 15 jours, en l’absence de réponse de M. [O] [E], il incombait au notaire, en exécution de son devoir de conseil, d’indiquer à la SARL [14] de faire constater cette nullité en justice. Le silence gardé après la signification de la mise en demeure restée sans effet caractérise un manquement du notaire, qui aurait dû, à tout le moins, adresser un courrier aux parties ou convoquer celles-ci afin de convenir des suites à donner à la vente. B-Sur le préjudice et le lien de causalité La requérante affirme que les manquements du notaire lui ont fait perdre une chance de conclure la vente, qu’elle évalue à la marge nette qui ressort du bilan prévisionnel de l’opération qu’elle verse aux débats, soit 615.381 euros. Ce bilan étant corroboré par les attestations d’un cabinet d’expert comptable et du [7]. L’étude notariale considère pour sa part que la société [14] ne peut prétendre avoir perdu une chance de réaliser son projet immobilier de son fait. Elle soutient que si la résiliation du bail avait été notifiée au fermier, celui-ci, dès lors qu’il a fait valoir son droit de préemption, n’aurait pas manqué de demander à se maintenir dans les lieux jusqu’à expiration de l’année culturale, outre le paiement d’une indemnité d’éviction plus élevée que la somme de 5.000 euros prévue dans la promesse de vente. Le notaire affirme que la fixation de l’indemnité d’éviction aurait nécessité une procédure dont les délais auraient conduit la SARL à renoncer à son acquisition. La SARL [14] rétorquant à ce sujet que dans son bilan prévisionnel, l’indemnité d’éviction est prévue à hauteur de 30.000 euros et que les délais de réitération permettaient la réalisation de la vente, nonobstant la procédure de fixation de l’indemnité d’éviction. Enfin, l’étude notariale affirme que la SARL [14] ne justifie pas de sa capacité financière à réaliser le programme immobilier. A titre subsidiaire, la SCP [10] [Y] [V] [10], pour le cas où une condamnation serait prononcée à son encontre, demande qu’elle soit limitée à 22.355 euros, ce qui était prévue dans la clause pénale de la promesse de vente. SUR CE La perte de chance consiste en la disparition de la probabilité d’un événement favorable, même si par définition la réalisation d’une chance n’est jamais certaine. Afin de statuer sur le caractère réparable de ce préjudice, il convient de déterminer si une chance de succès a été perdue de manière certaine, et le cas échéant, dans quelle proportion, c’est à dire de mesurer la probabilité de succès de l'action si la faute n’avait pas été commise. En l’espèce, il convient de déterminer si la vente avait une chance de prospérer, si le notaire avait rempli son obligation de conseil. Il ne résulte d’aucun élément du dossier que le bail rural conclu entre les consorts [S] et l’EARL [11] a été résilié, de sorte que l’une des conditions de la vente, n’est pas satisfaite. Par conséquent, à supposer que la SARL [14], conseillée par le notaire, ait fait constater la nullité de la déclaration de préemption, il aurait néanmoins fallu que les vendeurs procèdent à la résiliation du bail en l’absence de laquelle la vente n’avait aucune chance d’être conclue, la SARL [14] ayant déclaré, non pas qu’elle souhaitait acquérir un terrain loué, mais un terrain libre, sur lequel elle avait l’intention de construire un lotissement. Dès lors, aucune perte de chance de réaliser la vente n’est imputable au notaire. Il n’est pas davantage établi que l’opération aurait abouti en cas de résiliation du bail par les vendeurs car même signifiée avant la réitération de l’acte, elle n’aurait pris effet qu’un an après sa signification, comme prévu à l’article L.411-32 du code rural et de la pêche maritime : “(...)La résiliation doit être notifiée au preneur par acte extrajudiciaire, et prend effet un an après cette notification (...)”. Contrairement à ce qu’affirme la demanderesse, il a été jugé par la cour de cassation que, durant ce délai, le preneur conserve son droit de préemption, de telle sorte qu’il avait la possibilité d’en faire usage. (Cass. 3e civ. 6 févr. 1974 : Bull.civ; 1974 III n°60, en ce sens également : CRIDON-Lyon, Les droits de préemption, 1988, p.50-51.) A défaut de préjudice, il ne peut être fait droit aux demandes indemnitaires présentées en demande. Sur la demande d’expertise judiciaire Le demandeur sollicite une mesure d’expertise judiciaire aux fins de confirmer son évaluation du montant de son préjudice. SUR CE L’article 263 du code de procédure civil prévoit que l’expertise n’a lieu d’être que dans le cas où des constatations ne pourraient suffire à éclairer le juge. Le sens de la décision conduit à rejeter cette prétention. Sur les demandes annexes En application de l’article 696 du code de procédure civile, la demanderesse supportera la charge des entiers dépens de l’instance. L’équité commande par ailleurs de la condamner à payer à la SCP FREDERIQUE [10] [Y] [V][10] et à la SA [12] la somme de 2.000 euros sur fondement de l’article 700 du code de procédure civile. L’exécution provisoire est de droit. PAR CES MOTIFS Le tribunal : -DEBOUTE la SARL [14] de sa demande au titre de la responsabilité de la SCP [10] [Y] [V][10] -DEBOUTE la SARL [14] de sa demande d’expertise -CONDAMNE la SARL [14] à payer à la SCP [10] [Y] [V][10] et à la SA [12] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile -CONDAMNE la SARL [14] aux dépens qui seront recouvrés par la SCP LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSSEAU conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile La présente décision est signée par Madame Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente, et Monsieur David PENICHON, Greffier. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT