Tribunal judiciaire, 01 août 2024. 24/03954

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Me Christine GALLON Copie exécutoire délivrée le : à : Monsieur [R] [G] Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 24/03954 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4STG N° MINUTE : 14 JUGEMENT rendu le 01 août 2024 DEMANDERESSE S.A.S. FONCIERE CRONOS, [Adresse 3] représentée par Me Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS, DÉFENDEUR Monsieur [R] [G], [Adresse 1] comparant en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 03 juin 2024 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 01 août 2024 par Françoise THUBERT, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier Décision du 01 août 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/03954 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4STG FAITS ET PROCEDURE Par acte du 4/ 09/ 2019 à effet au 4/ 09/ 2019, la SA IN'LI a donné à bail à M. [G] [R] un appartement à usage d'habitation, situé [Adresse 1], pour un loyer de 854.75 euros et 208.03 euros de provision sur charges. Selon attestation notariale du 15/01/2021 , la SA IN'LI a apporté à la SAS FONCIERE CRONOS le bien immobilier où se situent les lieux loués. Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à M. [G] [R] le 12/ 01/ 2024 pour avoir paiement d'un arriéré de 3677,10 euros en principal. Par acte de commissaire de justice du 22/ 03/ 2024, la SAS FONCIERE CRONOS a fait assigner M. [G] [R] aux fins de : - voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayé de loyer, - voir ordonner l'expulsion de M. [G] [R] ainsi que tous occupants de son chef avec assistance du commissaire de police et d'un serrurier, - voir ordonner le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble ou autre local de son choix aux frais, risques et péril de qui il appartiendra - voir condamner M. [G] [R] au paiement : - D'une somme de 2944,22 euros au titre de l'arriéré au mois de mars 2024 inclus, à parfaire des loyers échus à la date de la décision à intervenir - D'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges, qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié, à compter de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux loués - D'une somme de 500 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens incluant les frais de commandement -voir dire n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit L'assignation a été dénoncée à M.LE PREFET de [Localité 2] le 25/ 03/ 2024. A l'audience du 03/06/2024, le bailleur réduit sa demande au titre de l'arriéré à la somme de 1212,22 euros, au 24/ 05/ 2024, mai 2024inclus, maintient ses autres demandes. Il précise qu' il ne s'oppose pas à des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, sollicite en cas de non- respect la fixation et la condamnation au paiement de l'indemnité d'occupation. Il indique que le commandement de payer prévoit un délai de deux mois, compte tenu de la clause résolutoire contractuelle, que les sommes visées dans cet acte n'ont pas été réglées entre six semaines et deux mois à compter de la date de cet acte, que le délai visé de deux mois est dans l'intérêt du locataire. Il précise que le loyer courant est repris. Sur l'augmentation de la provision sur charges, le bailleur fait valoir que compte-tenu de l'augmentation du coût de l'énergie, il avait été augmenté les provisions pour éviter des régularisations importantes, mais que cette mesure a été interrompue à la suite de contestations des locataires. M. [G] [R] a comparu . Il soutient que les provisions sur charges ont augmenté de plus de 20% en septembre 2023, ce qui a été contesté, qu'il a demandé à payer une provision sur la base de sa consommation réelle et non un forfait , sans réponse du bailleur. M.[G] souligne que de 2019 à 2022 sa régularisation de charges était toujours créditrice. Il précise que de ce fait il a interrompu ses prélèvements automatiques puis omis de régler les loyers. Il indique que lors du commandement de payer , il était en déplacement puis n'a pas réglé, que par la suite il a conclu un plan d'apurement , dont les échéances n'ont pas toutes été respectées, puis qu'il a effectué une proposition de paiement compte-tenu de son variable, sans réponse. Il conteste donc le montant figurant au commandement de payer, indique vouloir régler le solde restant dû en délibéré , souligne qu'il n'a connu qu'un incident de paiement en 5 ans. Il précise être marié et avoir un enfant mineur. Il sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire. Aucun diagnostic social n'a été reçu au Greffe . En délibéré sur autorisation , le bailleur a fait part d'un solde de 134 euros débiteur au 14/06/2024 dont 152.29 euros de frais de commandement. Le bailleur n'a pas précisé sa demande récapitulative dans sa note, qui est incomplète. (voir 2ème phrase). MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité : En application de l'article 24 II de la loi du 06/07/89, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d'irrecevabilité de la demande , une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l'article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L821-1 du Code de la Construction et de l'Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 15/01/2024 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l'assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 2] six semaines avant l'audience en application de l'article 24 III de la loi . Sur la résiliation du bail : Le commandement de payer délivré le 12/ 01/ 2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989. Selon les termes de l'avis rendu le 13/06/2023 par la Cour de cassation, il a été observé que la loi ne déroge pas aux dispositions de l'article 2 du code civil, selon laquelle une loi ne dispose que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif. Elle en déduit que le délai de 6 semaines de l'article 10 de la loi du 27/07/2023 ne s'applique pas immédiatement aux baux en cours , qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction. Il s'en déduit que si le bail a été renouvelé ou tacitement reconduit à partir du 29/07/2023 , la clause résolutoire prévoit alors un délai de 6 semaines. Le bail date du 04/09/2019 et stipule une durée de 5 ans renouvelable par tacite reconduction. Le délai de deux mois de la clause résolutoire contractuelle est donc applicable. Pour produire effet le commandement doit être signifié de bonne foi ; par ailleurs un commandement délivré pour une somme inexacte n'est pas nul mais valide à concurrence des sommes dues. En application de l'article 23 de la loi du 06/07/89 : Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie : 1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ; 2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ; 3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée. Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale. Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande. Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise ou d'un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur. Selon le décompte aux débats entre février 2021 et avril 2022 il n'a pas été procédé à des régularisations de charges. En avril 2022, la régularisation de charges 2020 est créditrice de 197.98 euros , elle ne comprend pas de régularisation pour l'eau froide. Il n'a pas été procédé à une adaptation des provisions sur charges. La régularisation des charges 2021 en juillet 2022 est créditrice de 522.76 euros, dont un crédit de 495.58 euros de " charges locatives " . Elle ne comprend pas de régularisation pour l'eau froide. Il n'a pas été procédé à une adaptation des provisions sur charges. En septembre 2023 , la part de charges "provisions locatives " est augmentée de 151.18 euros à 331.18 euros , alors que la régularisation des charges 2022 effectuée ce mois-là est créditrice de 706.89 euros outre régularisation créditrice pour l'eau froide de 324 euros. La part de charges "provisions locatives " est maintenue à 331.18 euros jusqu'au mois de décembre 2023, puis ramenée en janvier 2024 à 151.18 euros. Il en résulte que le montant des provisions sur charges n'a pas été adapté, notamment pour la partie " provisions locatives " pour fixer la provision sur charges en 2022, mais même en 2023, ni même en 2024. De plus les régularisations sont tardives, et même différée à septembre 2023 pour les charges de 2022. Dans ces conditions, le locataire était bien fondé à contester les sommes réclamées de ce chef. Le montant total réclamé au commandement de payer est de 3677.10 euros et contient une part de loyer impayé, qui avait débuté en février 2021 par un rejet de prélèvement qui n'a pas été payé jusqu'en novembre 2022. En décembre 2022 le prélèvement est rejeté . Il ne peut donc être considéré que le commandement portait sur des sommes totalement infondées. En ramenant les " provisions locatives " depuis 2023 sur la base de la régularisation 2021 à leur part de 131 euros par mois ( base 151.18 x12 - 495.58 = 1318.58 euros), le commandement reste valide pour la somme de : 3677.10- 2685.34+ 1703 = 2694.76 euros de loyer et provision sur charges fondée. Cependant dans la période de deux mois impartie jusqu'au 12/03/2024, la somme de 3000 euros a été payée par M. [G] [R] , si bien que l' acquisition de la clause résolutoire pour les causes réellement dues n'est pas fondée. Il convient de débouter la SAS FONCIERE CRONOS de sa demande en acquisition de la clause résolutoire et des demandes accessoires . Sur la demande en paiement de l'arriéré : Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte fourni, avec provision sur charges pour la part " provisions locatives " ramenée à 131 euros, que M. [G] [R] restait devoir : - 2694.76 euros au mois de janvier 2024 inclus - 5568.22 de février 2024 à juin 2024 ( hors frais) - Dont à déduire 9364.51 euros payés du 29 janvier 2024 au 12 juin 2024, soit un solde créditeur de 1101.53 euros. Il convient en conséquence de débouter la SAS FONCIERE CRONOS de toute demande en paiement. Sur les dépens : Il y a lieu de condamner la SAS FONCIERE CRONOS aux dépens incluant les frais de commandement, de l'assignation, de signification de la décision. Sur l'article 700 du Code de Procédure Civile : Il convient de débouter la SAS FONCIERE CRONOS de sa demande en en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile. PAR CES MOTIFS Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au Greffe : DECLARE le bailleur recevable à agir DEBOUTE la SAS FONCIERE CRONOS de sa demande de constatation de la résiliation de plein droit du bail par acquisition de la clause résolutoire , pour le contrat conclu entre les parties, portant sur les lieux loués situés au [Adresse 1]. DEBOUTE la SAS FONCIERE CRONOS des demandes accessoires DIT que la SAS FONCIERE CRONOS n'a pas fixé le montant des provisions sur charges à compter de 2023 selon les régularisations annuelles créditrices 2021, alors que celle-ci était pour la part " provisions locatives " de 131 euros DIT que M. [G] [R] est créditeur au 12/06/2024 de la somme de 1101.53 euros sur cette base DEBOUTE la SAS FONCIERE CRONOS de toute demande en paiement Dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions, CONDAMNE la SAS FONCIERE CRONOS aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation, de signification de la décision DEBOUTE la SAS FONCIERE CRONOS de sa demande en en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT