Tribunal judiciaire, 24 septembre 2024. 24/52280

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 24/52280 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4NX2 N° : 7 Assignation du : 25 Mars 2024 [1] [1] 1 Copie exécutoire délivrée le : ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 24 septembre 2024 par Frédérique MAREC, 1er Vice-Président adjoint au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier. DEMANDERESSE La S.C.I. CHOKOA [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Maître Olivier GANEM, avocat au barreau de PARIS - #D1404 DEFENDERESSE La S.A.S. ART RESTO [Adresse 1] [Localité 3] non comparante DÉBATS A l’audience du 01 Août 2024, tenue publiquement, présidée par Frédérique MAREC, 1er Vice-Président adjoint, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier, Nous, Président, après avoir entendu les conseils des parties, EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé en date du 31 juillet 2008, la SCI Chokoa a donné à bail à la SARL CFL des locaux commerciaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3], pour une durée de 9 années entières et consécutives à compter du 05 octobre 2008 moyennant un loyer de 2.392 euros payable d’avance mensuellement. Le fonds de commerce a été cédé à la SARL RDM et le bail a été renouvelé au profit de cette dernière par acte sous seing privé du 10 décembre 2018, moyennant le versement d'un loyer annuel en principal de 27.000 euros HT, taxes et charges en sus, payable mensuellement et à terme à échoir. La SARL RDM a cédé son fonds de commerce à la SAS Art Resto par acte du 21 décembre 2018 lequel prévoit que l’acquéreur exécutera toutes les conditions et charges du bail cédé. Par acte du 20 février 2024, la SCI Chokoa a fait signifier à la SAS Art Resto un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un arriéré locatif de 7.094,60 euros, arrêté au 19 février 2024. Par acte de commissaire de justice signifié le 25 mars 2024, la SCI Chokoa a fait assigner la SAS Art Resto devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris demandant à celui-ci de : " Vu les articles L 145-41 du Code de Commerce et 835 du Code de Procédure Civile, Il est demandé à Madame ou Monsieur le Président de : - Constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail dire que le bail liant la SCI CHOLOA à la société ART RESTO pour le local commercial sis [Adresse 1] à compter du 20 mars 2024 ; - Ordonner, si besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, l'expulsion de la société ART RESTO ou de tous occupants de son chef des locaux sis [Adresse 1] à défaut de libération volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de l'ordonnance à intervenir ; - Dire qu'en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés dans un autre lieu approprié et décrits par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai d'un mois non renouvelable à compter de la signification de l'acte, à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément aux articles L 433-1 et s. et R 433-1 CPCE - Condamner la société ART RESTO à payer à la SCI CHOKOA la somme de 7094,60 euros à titre de provision sur la créance de loyers et charges impayées arrêtée au 20 mars 2024 majorée des intérêts de retard à compter de la date du commandement de payer ; - Condamner la société ART RESTO à payer à la SCI CHOKOA une indemnité d'occupation égale au double du montant du loyer, des charges et autres sommes dues ; - Condamner la société ART RESTO à payer la somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du CPC, outre les dépens y inclus les coûts des commandements signifiés par voie de commissaire de justice. " À l'audience du 1er août 2024, la SCI Chokoa a, par l'intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son exploit introductif d'instance et les moyens qui y sont contenus. Bien que régulièrement assignée selon les formes prévues à l'article 656 du code de procédure civile, la SAS Art Resto n'a pas comparu, de sorte qu'il doit être statué par décision réputée contradictoire. Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux notes d’audience. MOTIFS DE LA DECISION En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes L'article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail. L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. En l’espèce, le contrat qui fait la loi des parties stipule qu’à défaut de paiement d'un seul terme de loyer ou de charges ou d’inexécution d’une seule clause du bail à son échéance, le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer ou d’une sommation d’exécuter restés infructueux. La SCI Chokoa a fait signifier à la SAS Art Resto, le 20 février 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un arriéré de loyers de 7.094,60 euros arrêté au 1 février 2024. Le commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce est régulier en la forme et justifié au fond. La lecture du décompte produit permet de constater que la défenderesse n'a pas soldé les causes du commandement dans le délai d'un mois, de sorte que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 20 mars 2024. L’expulsion de la SAS Art Resto et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée selon les termes du dispositif ci-après. Sur la provision Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier. Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation. La bailleresse sollicite que le montant de l'indemnité d'occupation soit fixé au double du montant du loyer majoré des charges et taxes. Cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouve privée du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail. En conséquence, le préjudice causé à SCI Chokoa par l'occupation sans droit ni titre des lieux loués sera réparé jusqu'au départ définitif du preneur par l'octroi d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et des taxes applicables. S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. En l’espèce, au vu du décompte produit tenant compte des acomptes versés, l’obligation du preneur de payer la somme demandée n’apparaît pas sérieusement contestable à hauteur de 7.094,60 euros au titre des loyers, charges et accessoires dûs au 20 mars 2024 (échéance du 1er mars 2024 incluse). Il convient dès lors de condamner la SAS Art Resto, par provision, au paiement de cette somme. Sur les intérêts de retard Aux termes de l'article 1231-5 du code civil, " Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire (…) ". La demanderesse sollicite l'application d'intérêts de retard conventionnels à compter du commandement de payer. Le bail prévoit qu’en cas de non paiement du loyer à son échéance, le bailleur percevra les pénalités de retard calculées à un taux mensuel de 1%, chaque mois commencé étant dû prorata temporis. Toutefois, cette clause contractuelle est susceptible comme telle d'être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l'article 1231-5 du code civil, de sorte qu'il n'y a pas lieu à référé sur cette demande. Sur les autres demandes En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, succombant à l'instance, la partie défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer taxé à la somme de 159,06 euros. Il n'apparaît enfin pas inéquitable de condamner la SAS Art Resto au paiement de la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés : Constatons l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail à la date du 20 mars 2024 ; Disons que la SAS Art Resto devra libérer les locaux situés [Adresse 1] et faute de l'avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, avec le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique; Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; Condamnons la SAS Art Resto à payer à la SCI Chokoa une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 1er avril 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ; Condamnons la SAS Art Resto à payer à la SCI Chokoa la somme provisionnelle de 7.094,60 euros à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et accessoires selon décompte arrêté au 20 mars 2024 (échéance du 1er mars 2024 incluse) ; Condamnons la SAS Art Resto aux dépens, en compris le commandement de payer du 20 février 2024 taxé à la somme de 159,06 euros. Condamnons la SAS Art Resto à payer à la SCI Chokoa la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Disons n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ; Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire. Fait à Paris le 24 septembre 2024 Le Greffier, Le Président, Larissa FERELLOC Frédérique MAREC