Cour d'appel, 21 décembre 2023. 22/00171

ARRÊT N° 23/ OC R.G : N° RG 22/00171 - N° Portalis DBWB-V-B7G-FVB6 [X] C/ [P] [I] [F] COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS ARRÊT DU 21 DECEMBRE 2023 Chambre civile TGI Appel d'une décision rendue par le TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-BENOIT en date du 24 JANVIER 2022 suivant déclaration d'appel en date du 17 FEVRIER 2022 RG n° 11-21-0300 APPELANT : Monsieur [B] [X] [Adresse 1] [Localité 4] Représentant : Me Philippe CREISSEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION INTIMÉS : Monsieur [C] [U] [J] [P] [I] [Adresse 3] [Localité 5] Représentant : Me Normane OMARJEE de la SELARL KER AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION Madame [K] [U] [A] [F] [Adresse 2] [Localité 4] Représentant : Me Normane OMARJEE de la SELARL KER AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION DATE DE CLÔTURE : 23 mars 2023 DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été appelée à l'audience publique du 22 septembre 2023 devant Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre, assisté de Sarah HAFEJEE, greffière, les parties ne s'y étant pas opposées. Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 22 novembre 2023. A cette date, le délibéré a été prorogé au 21 décembre 2023. Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Président : Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre Conseiller : Madame Chantal COMBEAU, Présidente de chambre Conseiller : Monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, Président de chambre Qui en ont délibéré Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 21 décembre 2023. Greffière lors de la mise à disposition : Madame Nathalie BEBEAU. * * * LA COUR EXPOSÉ DU LITIGE 1- Par acte sous seing privé du 25 juin 2018, M. [C] [U] [J] [P] [I] et Mme [K] [U] [A] [F] ont donné à bail à M. [B] [X], pour une durée de 3 ans, une maison à usage d'habitation, sise [Adresse 1], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 900 €. 2- Par une lettre recommandée avec accusé de réception délivrée le 16 novembre 2020, M. [C] [U] [J] [P] [I] et Mme [K] [U] [A] [F] ont délivré congé au locataire pour cause de vente pour le terme du contrat le 25 juin 2021. 3- Leur lettre contenant offre de vente restant sans réponse et M. [B] [X] n'ayant pas quitté les lieux au terme du bail, M. [C] [U] [J] [P] [I] et Mme [K] [U] [A] [F] ont fait citer leur locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis par acte d'huissier du 22 septembre 2021 aux fins de voir juger valable le congé pour vente, ordonner l'expulsion, fixer le montant de l'indemnité d'occupation et allouer une indemnité pour frais irrépétibles. 4- Par jugement du 24 janvier 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis a : - Déclaré le congé délivré à M. [B] [X] par M. [C] [U] [J] [P] [I] et Mme [K] [U] [A] [F] régulier ; - Constaté que Monsieur [X] est occupant sans droit ni titre de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4] ; - Dit que du jour de la décision jusqu'au jour de la libération effective des lieux, M. [B] [X] sera tenu au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation de 600 euros ; - Ordonné en conséquence l'expulsion de M. [B] [X], ainsi que celle de tous occupants de son chef de ce lieu, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ; - Dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions de l'article L 433- 1 du code des procédures civiles d'exécution ; - Rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties ; - Condamné M. [B] [X] à verser à M. [C] [U] [J] [P] [I] et Mme [K] [U] [A] [F] la somme globale de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamné M. [B] [X] aux entiers dépens. 4- Par déclaration du 17 février 2022, M. [B] [X] a interjeté appel de ce jugement. 5- Par des écritures en date du 23 mars 2022 transmises par RPVA le 11 mai 2022, M. [B] [X] a demandé à la cour : - D'INFIRMER LE JUGEMENT en ce qu'il a dit le congé régulier, dit que le locataire est occupant sans droit ni titre et ordonné son expulsion; ET de: - JUGER que le congé délivré au locataire est irrégulier; - JUGER que le congé délivré est inopposable au locataire; - JUGER n'y avoir lieu à expulsion du locataire dont le bail s'est valablement poursuivi en l'absence de congé opposable; - REJETER la demande d'expulsion du locataire; - REJETER toutes leurs demandes, fins et conclusions à l'encontre de l'exposant locataire; Et à titre reconventionnel de: - JUGER qu'en l'absence de congé régulier notifié au locataire, le bail s'est poursuivi par tacite reconduction pour une durée de trois ans à compter du mois de juin 2021, au prix fixé par le juge en avril 2021 soit un loyer mensuel de 600 euros,'jusqu'à ce qu'il soit remédié à l'indécence du logement (et notamment les infiltrations dans le plafond de la cuisine); A défaut, - JUGER que le congé donné par le bailleur est frauduleux et maintenir et réintégrer le locataire dans le bail d'habitation et le logement au prix fixé par le juge dans le jugement d'avril 2021, soit 600 € par mois; - JUGER que le bail se poursuit par tacite reconduction pour une nouvelle durée de trois ans à compter du mois de juin 2021, au prix fixé par le juge en avril 2021 soit un loyer mensuel de 600 euros, jusqu'à ce qu'il soit remédié à l'indécence du logement; A défaut, - JUGER qu'en application des dispositions 1719 du code civil, le tribunal ne peut prononcer l'expulsion de l'occupant du logement indécent et fixer l'indemnité d'occupation à la somme fixée par le juge en avril 2021, soit à la somme totale de 600'€ par mois, jusqu'à ce qu'il soit remédié à l'indécence du logement s'agissant des infiltrations d'eau dans la cuisine du logement ; - CONDAMNER solidairement les demandeurs à payer à l'exposant la somme de 3000 euros par application des dispositions de l'article 700 du CPC, ainsi qu'aux entiers dépens. 6- Pour l'essentiel, M. [B] [X] fait valoir : - que les bailleurs ne rapportent pas la preuve que leur lettre lui délivrant congé comportait la reproduction obligatoire sous peine de nullité des alinéas 1 à 5 de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 ; - que sans cette omission, il aurait compris que les bailleurs n'avaient pas l'intention de remédier aux désordres qu'il dénonçait et aurait pu poursuivre la nullité du congé devant la juridiction de proximité qu'il avait alors saisie, ce qui lui a fait grief ; - que l'objet de la vente et ses conditions essentielles n'ont pas été exactement précisées dans le congé, notamment l'existence d'un droit de propriété des vendeurs sur le fonds contigüe permettant la desserte de la parcelle et leur engagement de solder le financement accordé lors de l'installation du chauffe-eau solaire équipant le logement ; - que le prix proposé au locataire était surévalué au regard des prix pratiqués dans le secteur, de l'état d'indécence du logement constaté par le juge de proximité de Saint-Benoit le 12 avril 2021, de la réduction de loyer qu'il ordonne et de l'importance des travaux à réaliser ; - que le congé a été donné de manière frauduleuse afin de pousser le locataire à quitter les lieux et ainsi éviter d'avoir à remédier aux désordres qui affectaient le logement ; - que l'état d'indécence du logement ayant été constaté, les bailleurs ne pouvaient plus délivrer un congé pour vente en application des dispositions de l'article 1719 du code civil qui interdisent au propriétaire d'un logement indécent de se prévaloir de la nullité ou de la résiliation du bail pour obtenir l'expulsion du locataire. 7- Par des écritures transmises par RPVA le 11 juillet 2022, M. [C] [U] [J] [P] [I] et Mme [K] [U] [A] [F] ont demandé à la cour de : - CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement rendu le 24 janvier 2022 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Saint Benoit ; - DÉBOUTER M. [B] [X] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; - CONDAMNER M. [B] [X] à verser à M. [C] [U] [J] [P] [I] et Mme [K] [U] [A] [F] la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel. 8- Pour l'essentiel, M. [C] [U] [J] [P] [I] et Mme [K] [U] [A] [F] font valoir : - que le congé qu'ils ont délivré reproduit les alinéas 1 à 5 de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que la loi leur en fait l'obligation ; - qu'il appartient au destinataire de la lettre contenant congé de rapporter la preuve de ce que la seconde page sur laquelle figurait les dispositions sus-visées de la loi du 6 juillet 1989 manquait, ainsi qu'il le soutient, à l'envoi; - que la fixation d'un prix excessif ne suffit pas à signer l'intention frauduleuse; - qu'ils ont trouvé acquéreur au prix qu'ils proposaient à leur locataire ce qui suffit à écarter l'hypothèse d'un prix excessif ; - que leur décision de vendre est la conséquence de leur séparation et de leur difficulté à assurer le remboursement du crédit souscrit lors de l'acquisition de l'immeuble litigieux ; - que l'offre de vente est caduque et le contrat résilié de sorte que l'occupation de M. [B] [X] se poursuit sans droit ni titre ce qui justifie une mesure d'expulsion ; - que le logement litigieux n'est pas indécent des travaux ayant été réalisés ; - que les dispositions de l'article 1719 du code civil interdisent au bailleur de se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion du locataire lorsque le logement est impropre à sa destination mais ne visent pas l'hypothèse du congé pour vendre. 9- La procédure a été clôturée par une ordonnance du 23 mars 2023. 10- La cause a été appelée à l'audience du 22 septembre 2023. 11- Par un envoi sur le RPVA du 6 octobre 2023, M. [C] [U] [J] [P] [I] et Mme [K] [U] [A] [F] ont communiqué une attestation de Maître [T] [M], notaire à [Localité 6], faisant état de la vente de l'immeuble litigieux, par acte du 17 août 2022 pour le prix de 185 500 €. MOTIFS Sur le caractère frauduleux du congé : 12- Aux termes des dispositions de l'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, le congé que le bailleur donne à son locataire doit être justifié soit pas sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. 13- Un congé ne peut être «'justifié'» que s'il est exclusif de toute intention frauduleuse de la part du bailleur. 14- Quand le motif allégué est la vente du logement, il y a fraude lorsque le locataire parvient à rapporter la preuve que le bailleur n'a manifestement aucune intention de vendre. 15- En l'espèce, M. [B] [X] soutient que les bailleurs ont'intentionnellement fixé le montant de leur offre à un niveau excessif pour le décourager de se porter acquéreur. 16- La fixation d'un prix excessif ne peut suffire à elle seule à caractériser une intention frauduleuse de la part du vendeur. 17- M. [B] [X] ne démontre pas non plus par la production d'éléments de comparaison précis et probants que le prix qui lui a été offert n'est pas en rapport avec les prix pratiqués dans le secteur ou encore avec l'état dans lequel se trouvait le logement. 18- Ses allégations sont de surcroît contredites par les événements postérieurs à la délivrance du congé dans la mesure où il est établi que M. [C] [U] [J] [P] [I] et Mme [K] [U] [A] [F] ont effectivement trouvé acquéreur pour le prix qu'ils proposaient à leur locataire. 19- C'est à juste titre, dans ces conditions, que le premier juge a écarté le moyen tiré de la fraude. Sur la régularité du congé : 20- Le congé pour vendre doit, à peine de nullité, comporter un certain nombre d'indications et d'informations. En ce qui concerne l'indication des conditions de la vente : 21- Selon les dispositions de l'article 15 II al 1 de la loi du 6 juillet 1989, le congé doit indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. 22- Les «'conditions de la vente'» sont non seulement les conditions essentielles de la vente, mais également toutes les conditions de la vente susceptibles de constituer des avantages particuliers pour l'acquéreur. 23- En l'espèce, il est établi que l'accès à l'immeuble litigieux s'effectue par une servitude de passage et que le logement est équipé d'un chauffe-eau solaire dont l'installation a été financée à crédit, crédit que les vendeurs se sont engagés à solder dans le cadre de la vente. 24- Il est de fait que le congé que M. [C] [U] [J] [P] [I] et Mme [K] [U] [A] [F] ont adressé à leur locataire ne contient aucune indication sur l'un et l'autre de ces deux points. 25- Il présente donc à cet égard un caractère incomplet. En ce qui concerne l'information sur les dispositions légales : 26- Le congé pour vendre doit également, toujours à peine de nullité, reproduire les termes des 5 premiers aliénas de l'article 15. II de la loi du 6 juillet 1989 conformément aux dispositions de l'alinéa 6 de la loi. 27- En l'espèce, les bailleurs produisent une copie de la lettre recommandée avec accusé de réception contenant congé qu'ils soutiennent avoir adressée à leur locataire puis conservée. 28- Leur copie comporte en annexe un document, expressément annoncé dans le corps du congé, reproduisant les cinq premiers alinéas de l'article'15. II de la loi du 6'juillet 1989. 29- En présence d'une contestation, la production d'une simple feuille, sans date, ni signature, qui aurait prétendûment été jointe à la lettre recommandée contenant congé, sur laquelle figurent les dispositions obligatoires de l'article 15. II al 1 à 5, ne peut suffire, en l'absence de tout autre élément, à considérer qu'il a été satisfait aux prescriptions de l'alinéa 6 de l'article 15. II de la loi du 6 juillet 1989. 30- M. [C] [U] [J] [P] [I] et Mme [K] [U] [A] [F] n'ont donc pas justifié sur ce point de la régularité du congé pour vendre qu'ils ont délivré à leur locataire. Sur la nullité du congé : 31- Aux termes des dispositions de l'article 114 al 2, du nouveau Code de procédure civile, la nullité d'un acte de procédure ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public. 32- En l'espèce, M. [B] [X] ne démontre pas qu'il a été empêché de faire valoir le droit de préemption que lui accorde la loi. 33- Ses prétentions se limitent à solliciter la reconduction du bail et il n'a jamais manifesté son intention de se porter acquéreur du logement. 34- Il ne justifie en définitive d'aucun grief qui aurait résulté des irrégularités affectant le congé qui lui a été délivré. 35- Dans ces conditions, le congé délivré par M. [C] [U] [J] [P] [I] et Mme [K] [U] [A] [F] ne peut être sanctionné par une nullité. 36- Il est par conséquent parfaitement opposable à M. [B] [X]. Sur l'expulsion de M. [B] [X] : 37- Le congé délivré par les bailleurs ne pouvant être tenu pour nul, il s'ensuit que M. [B] [X] est déchu de tout titre d'occupation sans pouvoir revendiquer un quelconque maintien ou réintégration dans les lieux, ni reconduction du bail. 38- Le congé pour vendre que délivre le bailleur pour s'opposer au droit au renouvellement accordé au locataire à l'échéance du bail n'est ni une résiliation ni une nullité. 39- Les dispositions de l'article 1719. 1° du code civil qui interdisent au bailleur qui manque à son obligation de délivrer un logement décent de demander l'expulsion de son locataire ne sont donc pas applicables. 40- Il n'est d'ailleurs pas établi que M. [C] [U] [J] [P] [I] et Mme [K] [U] [A] [F] ont manqué à leur obligation de délivrer un logement décent, les désordres survenant en cours de bail ressortant d'une obligation d'entretien qui est distincte de l'obligation de délivrance du bailleur. 41- C'est par conséquent à bon droit que le premier juge a ordonné l'expulsion de M. [B] [X] et accordé à M. [C] [U] [J] [P] [I] et Mme [K] [U] [A] [F] une indemnité d'occupation jusqu'à complète libération des lieux. Sur les dépens et les frais irrépétibles: 42- M. [B] [X], partie succombante, aura la charge des dépens de première instance et d'appel. 43- En tant qu'il doit supporter les dépens, M. [B] [X] n'est pas fondé à se prévaloir des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 44- Il serait inéquitable de laisser M. [C] [U] [J] [P] [I] et Mme [K] [U] [A] [F] supporter la charge des frais irrépétibles qu'ils ont été amenés à exposer en première instance puis en cause d'appel. 45- La décision du premier juge sera confirmée et il sera alloué une nouvelle indemnité à M. [C] [U] [J] [P] [I] et à Mme [K] [U] [A] [F] au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel dont le montant sera fixé à la somme globale de 2000 €. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile, Confirme le jugement rendu le 24 janvier 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis sauf en ce qu'il déclare régulier le congé délivré à M. [B] [X] par M. [C] [U] [J] [P] [I] et Mme [K] [U] [A] [F] ; Statuant à nouveau, Dit que M. [C] [U] [J] [P] [I] et Mme [K] [U] [A] [F] ne justifient pas d'un congé régulièrement délivré à M. [B] [X] ; Dit que le congé délivré à M. [B] [X] par lettre recommandée avec accusé de réception retirée le 16 novembre 2020 lui est opposable ; Déboute M. [B] [X] de ses demandes aux fins de maintien ou réintégration dans les lieux et de reconduction du bail ; Déboute M. [B] [X] de sa demande sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne M. [B] [X] à verser à M. [C] [U] [J] [P] [I] et à Mme [K] [U] [A] [F] la somme globale de 2000 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel ; Condamne M. [B] [X] aux dépens de l'appel. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre, et par Nathalie BEBEAU, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT