Cour d'appel, 22 octobre 2024. 23/05239

N° RG 23/05239 - N° Portalis DBVX-V-B7H-PB5D ------------ [U] [R] veuve [N], [F] [N] épouse [E] C/ Commune DE [Localité 19] -------------- APPEL D'UNE DECISION DU : Juge de l'expropriation de LYON du 05 Juin 2023 RG : 22/00033 COUR D'APPEL DE LYON 1ère CHAMBRE CIVILE- EXPROPRIATIONS ARRET DU 22 Octobre 2024 APPELANTES : Mme [U] [R] veuve [N] [Adresse 3] [Localité 19] Mme [F] [N] épouse [E] [Adresse 6] [Localité 19] Représentées par Me Pierre-marie DURADE-REPLAT de la SELARL DELSOL AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 794 INTIMEE : La commune DE [Localité 19] [Adresse 22] [Localité 19] Représentée par Me Jean-marc PETIT de la SELEURL JEAN-MARC PETIT-AVOCAT, avocat au barreau de LYON, toque : 658 En présence de : Monsieur [I] [B] représentant Monsieur le Directeur Régional des Finances Publiques du département du Rhône Commissaire du gouvernement [Adresse 20] [Adresse 20] [Localité 11] * * * * * * * * Date des plaidoiries tenues en audience publique : 09 Septembre 2024 Date de mise à disposition : 22 Octobre 2024 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE : Madame Patricia GONZALEZ, Présidente de chambre Mme Stéphanie LEMOINE, Conseiller Mme Bénédicte LECHARNY, Conseiller désignés conformément à l'article L 211-1 du Code de l'expropriation, assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier A l'audience, un des membres de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile. ARRET : Contradictoire Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ; Signé par Patricia GONZALEZ, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ''' EXPOSE DU LITIGE La commune de [Localité 19] a entrepris l'aménagement de la [Adresse 24]. Par arrêté préfectoral du 23 mai 2013, cette opération a été déclarée d'utilité publique. Par arrêté préfectoral du 27 avril 2018, la déclaration d'utilité publique a été prorogée pour une durée de 5 ans. Par arrêté préfectoral du 11 mai 2018 rectifié par arrêté du 27 octobre 2018, le Préfet du Rhône déclaré cessibles les propriétés nécessaires à la réalisation du projet d'aménagement de la [Adresse 24]. Par ordonnance du 12 novembre 2018, le juge de l'expropriation du département du Rhône a notamment prononcé l'expropriation pour cause d'utilité publique au profit de la commune de [Localité 19] d'une emprise de 334 m² sur la parcelle cadastrée AY n°[Cadastre 14] appartenant à [U] [R] veuve [N] et [F] [N] épouse [E]. L'emprise sur la parcelle AY [Cadastre 14] est désormais cadastrée AY n° [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 10] et le reliquat AY n°[Cadastre 7]. Par courrier recommandé avec avis de réception du 27 juillet 2022, la commune de [Localité 19] a notifié à Mmes [N] son mémoire valant offre d'indemnisation. Aucun accord amiable n'est intervenu. Par mémoire reçu au greffe du juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Lyon le 16 novembre 2022, la Commune de Gleizé a saisi le juge de l'expropriation, afin de faire fixer judiciairement le montant des indemnités d'expropriation dues à [U] et [F][N]. Le transport sur les lieux prévu par les articles R 311-14 et suivants du code de l'expropriation s'est déroulé le 20 mars 2023. A l'audience foraine du même jour, l'examen des prétention des parties a été renvoyé à l'audience du 25 avril 2023. Par jugement du 5 juin 2023, le juge de l'expropriation a : - déclaré Mmes [N] irrecevables en leur demande de sursis à statuer, - rejeté la demande de sursis à statuer du commissaire du gouvernement, - fixé le montant global des indemnités dues à Mmes [N] sur les parcelles AY n° [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 10] à la somme de 22.158,57 euros se décomposant comme suit, - 19.235,06 euros au titre de l'indemnité principale de dépossession - 2.923,51 euros au titre de l'indemnité de remploi - débouté [U] et [F] [N] du surplus de leurs demandes indemnitaires, - condamné la commune de [Localité 19] à payer à [F] et [U] [N] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. [F] et [U] [N] ont interjeté appel le 26 juin 2024. * * * Par mémoire du 26 mars 2024, Mmes [N] demandent à la cour de : - Réformer la décision du 5 juin 2023 ayant fixé l'indemnité principale et l'indemnité de remploi - Fixer le montant des indemnités à la somme de : ' 45.570 euros ou a minima 40.080 euros pour l'indemnité principale de dépossession, ' 5.557 euros ou a minima 5.008 euros pour l'indemnité de remploi, - Condamner la Commune de [Localité 19] à leur verser la somme de 8.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Elles soutiennent que : - les références de vente de la commune datent de 2015 et celles du commissaire du gouvernement sont plus récentes ; les valeurs de la commune ne sont pas significatives puisque issues de négociations avec des propriétaires (28 % de la superficie de la ZAC) après la déclaration d'utilité publique et auxquels l'indisponibilité de leurs terrains avec la création de la ZAC interdisait d'en exiger un prix conforme au marché et se rapportant à des parcelles pentues de moindre valeur, - le juge de l'expropriation a, à tort, tenu compte d'une augmentation de 29 % entre le prix d'acquisition de ces terrains et leur prix de revente, estimé un abattement de 40 % insuffisant pour tenir compte de la différence de prix au m² d'une parcelle nue sans qualité de terrain à construire et la même parcelle viabilisée, et retenu un abattement de 71% (57,59 euros le m²) alors qu'une telle différence ne correspond pas seulement au coût de viabilisation mais intègre de nombreux autres paramètres, le coût de viabilisation revenant pour partie aux propriétaires, - la démonstration du commissaire du gouvernement est pertinente et objective, elle a justement considéré que les offres de la commune étaient insuffisantes et a pris en compte un abattement retenu par la commune dans le cadre de l'aménagement d'une autre ZAC ; compte tenu des éléments de comparaison, il a justement retenu un montant de 120 euros le m², - la qualification de terrain à bâtir n'est pas contestable, la question principale d'appréciation tourne autour de l'existence ou non de réseaux suffisants au regard de la zone concernée, et/ou de l'importance des nouveaux réseaux envisagés, la charge de la preuve du caractère insuffisant incombe à la commune selon la jurisprudence, - la commune ne procède que par affirmations, le fait que des travaux d'agrandissement de réseaux soient prévus est insuffisant à en démontrer l'absolue nécessité, - les parcelles en cause ne sont pas issues de la division de la parcelle AY [Cadastre 14] mais d'une amputation de 334 m² artificielle et arbitraire prise sur une parcelle à bâtir, de sorte qu'il est illégitime d'appliquer une décote de 45% ; en outre, le terrain n'est nullement enclavé ni dépourvu d'accès à la route et aux réseaux. * * * Par mémoire récapitulatif déposé le 23 août 2024, le commissaire du gouvernement demande à la cour de : - réformer le jugement dont appel, - fixer les indemnités dues par la commune de [Localité 19] aux sommes de : - indemnité principale 22.000 - indemnité de remploi 3.000. Il fait valoir que : - la zone est classée Auda, soit une zone à vocation principale d'habitation nécessitant la réalisation d'équipements internes, qui peut être urbanisée à l'occasion de la réalisation d'opérations d'aménagement ou de constructions compatibles avec un aménagement cohérent de la zone tel que qu'il est défini par les 'orientations d'aménagement et de programmation' et le règlement, cela correspond à un habitat pavillonnaire, - les Domaines ont émis un avis de valeur vénale unitaire de 97 euros HT le m² sol avec une marge d'appréciation de 10%, - il a été recherché pour comparaison des ventes intervenues entre 2016 et 2022 dans le périmètre de la ZAC et aux alentours immédiats, certains terrains étant vendus viabilisés, il a été retenu un abattement de 40% du prix pour prendre en compte les frais de viabilisation (retenue par la commune pour la [Adresse 18]), - les comparaisons de la commune sont trop anciennes même si elles ne peuvent être des termes de comparaison, s'agissant de ventes participant au marché de l'immobilier, la nature pentue des terrains ne doit pas être prise en compte, - le prix de vente d'une parcelle ne compose de nombreux éléments et pas seulement la viabilisation (frais de commercialisation, publicité, frais généraux, marge commerciale), - les termes retenus par le jugement portent sur des terrains sis à [Localité 19], viabilisés contrairement aux parcelles expropriées et il a été nécessaire d'extrapoler les prix de vente de terrains non viabilisés à partir des prix connus de terrains viabilisés ; pour les ventes de 2015, la commune a omis certaines charges, et n'a pas tenu compte de divers frais, - la chiffre de 40% est cohérent et en adéquation avec les valeurs estimées par l'aménageur de la ZAC, il représente la proportion que les frais de viabilisation représentent dans le prix total des parcelles concernées, - aucune étude de capacité des réseaux d'assainissement, d'eau potable ou d'électricité n'a été transmise par la commune, le dossier communiqué ne comporte pas d'éléments chiffrés des capacités des réseaux avant construction de la ZAC ni de projections des besoins de capacité à la suite de la mise en place de la ZAC, l'existence de telles études apparaît incertaine ; il doit donc être retenu que sont en cause des terrains à bâtir non viabilisés, - la parcelle est une petite bande de trois parcelles de quelques mètres de largeur et ne permet pas de constructibilité de par sa configuration ; la moyenne des terrains non viabilisés s'élève à 256,10 euros et celle des terrains viabilisés à 133,68 euros ; sur la commune de [Localité 19], la moyenne est de 119,16 euros ; le tènement n'étant pas constructible, il est d'usage de retenir un abattement d'usage de 45% portant la valeur des parcelles à 66€/m². * * * Par mémoire en réponse et appel incident du 21 août 2024, la Commune de [Localité 19] demande à la cour de : - rejeter les demandes des consorts [N] - rejeter les demandes du commissaire du gouvernement - confirmer le jugement querellé dans toutes ses dispositions - condamner les consorts [N] à lui verser àla somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Elle fait valoir que : - la zone AUda nécessite la réalisation d'équipements internes ; les terrains nus sont insuffisamment desservi par les réseaux à l'échelle de la ZAC, c'est le cas des tènements expropriés ; dès lors que la parcelle expropriée étant classée par le plan local d'urbanisme dans une zone d'aménagement concertée, la dimension des réseaux la desservant s'apprécie au regard de l'ensemble de cette zone ; c'est la raison pour laquelle, l'opération d'aménagement de la ZAC prévoit des travaux sur réseaux et sur les voiries, ainsi que la création de nouvelles voies et équipements internes (le coût à ce jour à 776.460 euros, hors option et 1.184 460 euros avec option (giratoire et la voirie du lot 3) ; la réalisation d'agrandissements des réseaux démontre évidemment la nécessité de ces travaux, - une telle opération, engageant les deniers publics, ne va pas prévoir des travaux qui ne seraient pas nécessaires au projet ; elle produit le dossier de réalisation de la ZAC ainsi que les plans des réseaux qui démontrent bien que les réseaux existants ne sont pas suffisants pour l'opération d'ensemble, notamment la voirie nécessite la création de voies nouvelles et l'assainissement nécessite la mise en place de noues végétales et d'un bassin de rétention, - en application de l'article L.322-3 du code de l'expropriation les terrains ne peuvent donc être qualifiés de terrains à bâtir et doivent donc être valorisé selon leur usage effectif, - sur l'indemnité principale, l'abattement proposé de 40 % pour frais de viabilisation ne correspond pas du tout à la réalité, - pour la [Adresse 18], et la vente des parcelles AC [Cadastre 4] à [Cadastre 5], les parcelles sont elles sont issues ont été vendues 42 euros le m² non viabilisées et après aménagement de la ZAC, revendues entre 132 et 195 euros le m² ; le fait d'être en ZAC avec ses coûts de viabilisation et d'équipements à l'échelle de l'opération doit être pris en compte, - le commissaire du gouvernement présente également des ventes de terrains non viabilisés alors qu'ils l'étaient, (AT [Cadastre 2] [Localité 19], [Localité 17]), - si ses références sont anciennes, elles sont sur la commune de [Localité 19] au sein de la même ZAC et les valeurs n'en sont pas faussées, les ventes ont été librement consenties et constituent un prix de marché, un prix de 40 euros le m² doit être retenu, aucune indemnité d'éviction ne doit être ajoutée, - il doit être tenu compte d'une actualisation, ce qu'a justement fait le premier juge (57,59 euros le m²). Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article L 321-1 du Code de l'Expropriation, les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain, causé par l'expropriation. Selon l'article L 322-2 du même code : « Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'article L. 121-8 du code de l'environnement ou par l'article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L. 311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique. Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l'utilisation ou l'exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive. Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé l'immeuble. » L.322-3 du même code dispose que : «La qualification de terrain à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 ou, dans le cas visé à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, tout à la fois: 1) Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols rendu public ou approuvé ou par un document d'urbanisme en tenant lieu ('). 2) Effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols rendu public ou approuvé comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone ; Les terrains qui, à l'une des dates indiquées ci-dessus, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l'article L.322-2. » L'article L.213-6 du code de l'urbanisme dispose que : « Lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L. 213-4. » L'article L.213-4 du même code prévoit : « a) La date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est : -pour les biens compris dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé : i) la date de publication de l'acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d'aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l'acte créant la zone est publié dans le délai de validité d'un périmètre provisoire ; ii) la date de publication de l'acte créant la zone d'aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d'aménagement différé n'a pas été délimité ; iii) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l'acte créant la zone d'aménagement différé ; -pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ; » Sur la consistance des biens La parcelle anciennement cadastrée AY n° [Cadastre 14] était constituée d'un terrain nu jouxtant la parcelle AY n° [Cadastre 15] et des parcelles nues AY [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 16] et [Cadastre 1]. Elle a été divisée en trois parcelles expropriées AY n° [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 10]. Le surplus de 2.617 m² est désormais cadastré AY [Cadastre 7]. L'emprise au nord ouest de la parcelle initiale est de forme triangulaire et constituée de terrain nu herbeux, à usage de jardin, non viabilisé et désormais enclavé entre les parcelles contiguës et dépourvu d'accès aux réseaux et à la route. Elle est libre de toute occupation. Les surfaces ne sont pas contestées. La date de référence du 29 mars 2018 n'est pas contestée. Sur la qualification juridique des terrains Le premier juge a estimé que les terrains expropriés ne pouvaient être qualifié de terrains à bâtir au regard de l'insuffisance des réseaux de la ZAC compte tenu du coût prévisionnel des travaux à réaliser. La zone Auda du PLU est à vocation principale d'habitation nécessitant la réalisation d'équipements internes, qui peut être urbanisée à l'occasion de la réalisation d'opérations d'aménagement ou de constructions compatibles avec un aménagement cohérent de la zone tel que défini par les orientations d'aménagement et de programmation et le règlement ; elle correspond de fait à un habitat pavillonnaire. Il est rappelé, comme précisé supra à l'article L 322-3 du code de l'expropriation sur la qualification à bâtir, que lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols rendu public ou approuvé comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension des réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone. La charge de la preuve de l'insuffisance des réseaux ne permettant pas de retenir la qualification de terrain à bâtir appartient à la partie expropriante qui est la seule à même de rapporter les éléments de preuve concrets sur l'existence, la configuration et la capacité de ces réseaux et il ne peut ainsi être reproché à l'exproprié ni au commissaire du gouvernement de ne pas rapporter la preuve du caractère suffisant du dimentionnement contrairement à ce qui a été mentionné dans le jugement querellé. En l'espèce, la charge de la preuve repose donc sur la seule commune, responsable de l'aménagement de la ZAC. Or, ainsi que justement relevé par le commissaire du gouvernement, le chiffrage, même à hauteur de coûts conséquents, par la commune de travaux d'agrandissement des réseaux, est tout à fait insuffisant à caractériser le besoin de l'engagement de tels travaux au regard des réseaux existants. Les choix urbanistiques de la commune ou projections n'en établissent pas à eux seuls la nécessité. La commune doit donc apporter des éléments concrets et déterminants sur la capacité des réseaux existants et démontrer leur insuffisance. La commune s'appuie ainsi, en sus des chiffrages de ses travaux projetés, sur le dossier de réalisation de la ZAC produit pour la première fois en appel. Cependant, ce document ne rapporte pas les éléments probants nécessaires en ce qu'il est purement descriptif et affirmatif ; il mentionne l'existence de réseaux (assainissement, adduction d'eau potable, eaux pluviales, alimentation électrique) mais il est dénué d'éléments chiffrés sur les capacités réelles des réseaux existants antérieurement à la création de la ZAC (assainissement, eau potable, électricité) mais également de projections des besoins de capacité des réseaux suite à la mise en place de la ZAC. Il ne permet pas non plus de distinguer ce qui relève de l'extension des réseaux et ce qui relève de la viabilisation des terrains. En conséquence, il doit être retenu, contrairement à ce qui a été jugé en première instance, que les parcelles en cause sont des terrains à bâtir en l'absence d'éléments probants et déterminants de la commune sur l'insuffisance des réseaux existants. Sur le calcul des indemnités Il convient de manière liminaire de se prononcer sur l'abattement proposé par le commissaire du gouvernement en ce que la parcelle expropriée serait une petite bande de trois parcelles de terrain de quelques mètres de largeur et ne permettrait pas la constructibilité de par sa figuration, que cette parcelle serait donc non viabilisée et non constructible. Il ne peut cependant être suivi dans son raisonnement. Il résulte en effet du plan cadastral que les trois petites parcelles litigieuses proviennent d'une emprise de 334 m² expropriée sur une parcelle à l'origine de 2.951 m² et constructible. La circonstance que la bande de terrain litigieuse soit devenue, suite à l'expropriation, insusceptible d'être construite de par sa configuration et sa surface, ne justifie pas de l'application d'une décote, alors que cette emprise provient d'une parcelle à bâtir et non enclavée. Il n'y a donc pas lieu à abattement pour parcelle non constructible. S'agissant de l'indemnité principale de dépossession, le débat concerne l'évaluation de l'abattement pour frais de viabilisation pour l'appréciation des éléments de comparaison (la commune retient un abattement de 71% pour fixer la valeur du terrain non viabilisé tandis que le commissaire du gouvernement et les expropriés retiennent un taux de 40%) et l'évaluation du prix au m² permettant le calcul de l'indemnité principale. Le premier juge a tenu compte des éléments comparatifs produits par la commune sur des parcelles de [Localité 19] non viabilisées ([Adresse 24] et [Adresse 18]) et précisé que s'il semblait ne pas avoir eu d'évolution du prix des parcelles eu égard à une promesse de vente de 2022, cette seule référence non confirmée n'était pas probante et qu' il était indéniable que le prix des terrains viabilisés ou non dans la zone entre 2016 et 2021 avait connu une augmentation sensible (d'où la retenue d'un prix au m² de 57,59 euros au lieu de 40 euros). Il n'a examiné, s'agissant des références du commissaire du gouvernement, que celles situées sur la commune expropriante et estimé qu'un abattement de 40% étant insuffisant s'agissant de terrains nus n'étant pas à bâtir mais il est rappelé que cette dernière qualification n'est pas retenue par la cour. Il a estimé qu'une vente d'un terrain non viabilisé de 2021 avait un prix aberrant au sens statistique et de nature à fausser une moyenne basée sur peu de données et qu'il convenait de ne pas en tenir compte. Cependant, à défaut d'autres éléments contraires déterminants, cette vente ne peut être écartée pour ces motifs au regard des mentions de l'acte de vente faisant effectivement état d'un terrain non viabilisé. S'agissant des ventes réalisées en 2015 et invoquées à nouveau par la commune en appel et résultant de négociations menées par elle dans le cadre de la ZAC, elles ne peuvent être retenues comme termes privilégiés, ne répondant pas aux conditions de l'article L 322-8 du code de l'expropriation, et si elles pourraient néanmoins être prises en compte comme termes de comparaison, leur ancienneté ne permet cependant pas de les retenir à titre d'éléments probants alors que les biens sont estimés à la date de la première instance et que le marché sur la région lyonnaise est en hausse constante. Les termes de comparaison plus nombreux du commissaire du gouvernement portaient initialement sur les années 2016 à 2018 et sur des ventes intervenues soit dans le périmètre de la [Adresse 24], soit hors [Adresse 24] sur les communes de [Localité 19], d'[Localité 17] et de [Localité 21] (communes ayant des caractéristiques proches en banlieue de [Localité 23]) et ont été actualisés par de nouvelles ventes plus récentes. Ces comparaisons plus nombreuses et récentes sont pertinentes et adaptées à l'espèce. Les terrains vendus viabilisés ont été affectés par le commissaire du gouvernement d'un abattement de 40% pour tenir compte des frais de viabilisation alors que la commune se prévaut d'un abattement supérieur de 71%. C'est cependant de manière justifiée que les expropriés et le commissaire du gouvernement soutiennent que le prix de vente d'une parcelle viabilisée ne se compose pas uniquement du prix de la parcelle nue non viabilisée auquel on ajoute le coût des viabilisation mais qu'il comporte également des frais supplémentaires tenant aux frais de commercialisation, publicité, marge commerciale et autres. C'est donc à tort que le jugement a retenu un abattement pour viabilisation tenant à la seule différence entre le prix d'achat d'une parcelle nue et son prix de revente après aménagement. L'abattement proportionnel de 40% retenue par le commissaire du gouvernement dans ses termes de comparaison apparaît plus juste que celui revendiqué par la commune et il est cohérent avec les données ressortant, tant de la convention de projet urbain partenarial conclu entre la commune et l'aménageur pour la [Adresse 18] que du traité de concession de la [Adresse 24] versés aux débats. Les éléments de comparaison produits par le commissaire du gouvernement permettent ainsi de retenir une moyenne des cessions de terrains viabilisés après déduction des fris de viabilisation de 133,68 euros et du montant arrondi de 120 euros pour les terrains situés sur la commune de [Localité 19]. Il est cependant plus juste de retenir les termes de comparaison situés sur cette seule commune de [Localité 19] afin de tenir compte des nécessaires spécificités locales par rapports aux communes limitrophes tenant à l'impact de l'existence de deux ZAC à [Localité 19], ce qui a limité l'évolution des prix de cession. Le montant de 120 euros du m² pour un terrain à bâtir non viabilisé doit ainsi être retenu. Le jugement sera réformé et l'indemnité principale doit être fixée à la somme de 120 x 334 m² = 40.080 euros. S'agissant de l'indemnité de remploi, son calcul ne fait pas débat de sorte qu'elle est fixée à 5.008 euros. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Les dépens d'appel sont à la charge de la commune de [Localité 19] qui versera en outre à Mmes [N] la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. Les dépens de première instance et l'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile sont confirmés. PAR CES MOTIFS Statuant dans les limites de l'appel, Infirme le jugement querellé sauf en ce qu'il a mis les dépens de première instance et une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile à la charge de la commune de [Localité 19]. Statuant à nouveau, Fixe le montant global des indemnités dues à Mmes [F] [N] épouse [E] et [U] [R] veuve [N] par la commune de [Localité 19] comme suit - au titre de l'indemnité principale la somme de 40.080 euros - au titre de l'indemnité de remploi la somme de 5.008 euros Condamne la commune de [Localité 19] aux dépens d'appel et à payer à Mmes [F] [N] épouse [E] et [U] [R] veuve [N] la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La greffière, La Présidente,