Cour de cassation, 07 février 2019. 18-12.279

CIV.3 LG COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 7 février 2019 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10041 F Pourvoi n° U 18-12.279 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par la société Marionnaud Lafayette, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] , contre l'arrêt rendu le 22 novembre 2017 par la cour d'appel de Paris (pôle 5, chambre 3), dans le litige l'opposant à la société Viapy Doisy, société civile immobilière, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 8 janvier 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme X..., conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat de la société Marionnaud Lafayette, de la SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat de la SCI Viapy Doisy ; Sur le rapport de Mme X..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Marionnaud Lafayette aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Marionnaud Lafayette ; la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la SCI Viapy Doisy ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept février deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat aux Conseils, pour la société Marionnaud Lafayette Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir fixé à la somme de 99.450 euros par an et en principal à compter du 1er juillet 2013, le loyer du bail renouvelé depuis cette date entre la SCI Viapy Doisy propriétaire et la société Marionnaud Lafayaette, preneuse, pour les locaux sis [...] et d'avoir dit que les compléments de loyers consécutifs à cette fixation produiront intérêts à compter du 25 novembre 2013, date de l'assignation, et ce à compter de chaque échéance nouvelle, et seront capitalisés conformément aux dispositions de l'article 1154 du code civil le 25 novembre 2014, le 25 novembre 2015, et ainsi de suite jusqu'à complet règlement ; AUX MOTIFS QUE, sur le déplafonnement du loyer, l'appelante, qui sollicite le déplafonnement du loyer, invoque la modification notable des locaux ainsi que celle des facteurs locaux de commercialité ; que l'article L. 145-33 du code de commerce prévoit que le montant des loyers des baux à réviser ou à renouveler doit correspondre à la valeur locative ; que cette valeur locative ne s'applique que lors des fixations judiciaires du loyer révisé ou renouvelé, à défaut d'accord entre les parties ; que l'article L. 145-34 du code de commerce institue cependant un plafonnement du loyer lors des renouvellements auxquels il ne peut être dérogé qu'en cas de modification notable des caractéristiques des locaux, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties et des facteurs locaux de commercialité ; qu'il incombe à la SCI Viapy Doisy appelante et demanderesse au plafonnement [il faut lire : demanderesse au déplafonnement] de rapporter la preuve des modifications notables invoquées [...] ; que, sur la modification notable des facteurs locaux de commercialité, la SCI Viapy Doisy fait valoir que les facteurs locaux de commercialité ont évolué favorablement pour le commerce exploité en raison de : - l'évolution qualitative des commerces dans le secteur, en particulier la rénovation du Monoprix, les travaux de ravalement de la Fnac et l'installation de nouvelles enseignes, - l'augmentation de fréquentation des stations de métro Ternes, Argentine, Charles de Gaulle , Etoile, - l'augmentation du pouvoir d'achat de la population du 17ème arrondissement, - la construction de 12.231 m2 de logements et 1.591 m2 de bureaux ; qu'elle ajoute que la société Marionnaud Lafayette a bénéficié des travaux importants de rénovation de l'immeuble et de l'hôtel, ce qui a permis d'augmenter son taux de fréquentation et la qualité de sa clientèle qui fait ses achats dans les boutiques environnantes ; que l'intimée rappelle que les travaux de rénovation de l'immeuble et de l'hôtel ne peuvent être pris en compte au sens de l'article R. 145-8 du code de commerce que si la charge a été portée exclusivement par le bailleur ; que les conventions entre le bailleur appelant et la Sarl Doisy exploitant le fonds de commerce d'hôtellerie sont inconnues et ne permettent pas de déterminer comment la charge des travaux a été répartie ; qu'elle ajoute que ces travaux n'ont pas de lien direct avec l'activité de l'intimée ; qu'elle réfute toute évolution des facteurs locaux de commercialité aux motifs que : - l'hôtel n'a pas changé de catégorie, - les stations Argentine et Charles de Gaulle sont éloignées, d'autres pôles de commercialité sont situés entre ces stations et les locaux, susceptibles d'arrêter le chaland, et la station Ternes connaît une augmentation de fréquentation plus faible que la moyenne de l'ensemble du réseau parisien, - la population n'a pas particulièrement augmenté et s'il y a moins d'employés et plus de cadres il y a aussi plus d'ouvriers et de retraités, - les constructions neuves ont certes été acquises par des catégories de population à revenus plus aisés mais aussi à fort endettement, - la modification et la rotation des enseignes relèvent d'une évolution normale pour une artère de bonne commercialité et ne constitue pas une modification notable et certains remplacements d'enseignes par d'autres relèvent de la période antérieure au bail expiré ou sur un tronçon autre que celui où se situent les locaux litigieux ; qu'aux termes de l'article R. 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire ; que d'importants travaux de rénovation de l'immeuble où se situe le commerce exploité par la société Marionnaud Lafayette ont été effectués pendant la durée du bail entre 2007 et 2009 ; qu'ils ont pour l'essentiel porté, selon le rapport d'expertise judiciaire et sans que la preuve contraire n'en soit apportée, sur l'amélioration des prestations intérieures et extérieures de l'hôtel occupant la quasi-totalité de l'immeuble et exploité par la Sarl Viapy afin de répondre aux attentes d'une clientèle d'un hôtel 3 étoiles ; que, comme relevé par le preneur, ces travaux ne sont pas des travaux de modification des locaux donnés à bail et s'il s'agissait d'amélioration, ils ne peuvent en tout état de cause donner lieu à déplafonnement pour le présent renouvellement comme étant intervenus au cours du bail expiré ; qu'au demeurant, comme relevé par l'expert judiciaire, le ravalement de l'immeuble qui a été fait lors des travaux de rénovation fait partie des obligations du propriétaire de l'immeuble ; qu'en outre, il n'y a pas identité entre le bailleur de locaux donnés à bail qui est la SCI Viapy Doisy et l'exploitant et propriétaire de l'établissement hôtelier qui est la Sarl Viapy et la société nouvelle de l'hôtel Doisy et la répartition des travaux entre la SCI Viapy Doisy et les deux autres sociétés n'est pas connue ; mais que la SCI Viapy Doisy invoque principalement ces travaux de rénovation sous l'angle de l'évolution des facteurs locaux de commercialité ; qu'il ressort de la pièce 27 versée aux débats par la société Marionnaud Lafayette [il faut lire la Sci Viapy Doisy] que le taux d'occupation des chambres de l'hôtel est passé de 70% en 2006 à 97% en 2013 avec un prix par chambre en forte augmentation (86 euros à 159 euros) ; qu'il est exact comme le relèvent l'expert judiciaire et le preneur que l'hôtel n'a pas changé de catégorie puisqu'il s'agit toujours d'un hôtel trois étoiles ; qu'il n'en demeure pas moins que les travaux de rénovation de cet hôtel lui ont permis d'augmenter son taux d'occupation et le tarif de ses chambres ; que la clientèle ainsi drainée est nécessairement plus aisée vu l'augmentation des tarifs ; qu'il s'agit d'une modification des facteurs locaux de commercialité vu sa proximité avec le commerce exploité par la SCI Viapy Doisy [il faut lire la société Marionnaud Lafayette] ; que la population dans le secteur est en très légère augmentation (1,26%), ce qui n'est pas significatif, mais le revenu fiscal est en forte hausse, à savoir 66,19% ; que si l'expert judiciaire considère que l'ensemble de la population parisienne s'est enrichie dans son ensemble, il s'agit là, contrairement à ce qu'il retient, d'une modification des facteurs locaux de commercialité vu la forte augmentation du revenu fiscal traduisant une amélioration du niveau de vie ; que l'expert judiciaire a mis en exergue la construction et le changement de destination de 12.231 m2 (logements) dans un rayon de 400 mètres, ce qui représente un flux significatif comme il l'a mentionné dans son rapport, sans que le niveau d'endettement allégué par le preneur, et au demeurant non démontré, ne soit susceptible de minorer l'apport de catégories sociales aisées en découlant ; que la station Ternes située à 450 mètres a vu sa fréquentation augmenter de 17,81%, ce qui cependant est inférieur à la hausse de la fréquentation de l'ensemble du métro parisien (21,9%), les stations Argentine et Charles de Gaulle sont plus éloignées et en tout état de cause leur fréquentation est également inférieure à celle du métro parisien dans son ensemble ; qu'enfin, si l'expert a relevé pendant le bail expiré la faible rotation des enseignes nationales, considérant que la rotation de 25% était une évolution qu'il convenait de modérer eu égard au fait que l'avenue des Ternes a toujours constitué un axe au tissu commercial dynamique, il a relevé dans le secteur étudié (tronçon n° 3 de l'avenue des Ternes où se sont implantés les locaux) un renforcement de l'offre de prêt à porter, en particulier pour femmes, au cours du bail expiré relevant qu'il s'agit du secteur d'activité où l'augmentation du nombre d'enseignes nationales a été la plus significative, ce qui constitue une modification des facteurs locaux de commercialité ; qu'en revanche, le supermarché Monoprix et la Fnac ne sont pas situés sur le tronçon n° 3 de l'avenue des Ternes et le bailleur ne démontre pas que la rénovation de ces enseignes serait intervenue pendant le bail expiré, de sorte qu'il n'y a pas lieu de retenir l'impact éventuel de ces enseignes ; que si le preneur a évoqué la tendance baissière de son chiffre d'affaires, l'expert judiciaire n'a pas précisément repris les chiffres d'affaires dans son rapport, ni ne les a analysés, se contentant d'indiquer que cela traduisait une pression concurrentielle en raison de la présence d'une autre parfumerie Marionnaud et d'un magasin Sephora dans l'avenue des Ternes, de sorte que cet élément n'est pas un indicateur probant dans le cas d'espèce pour avoir un impact sur l'intérêt que peuvent présenter pour le commerce considéré les modifications susvisées ; que l'augmentation significative des logements aux alentours du commerce, la forte hausse du revenu fiscal de la population du 17ème arrondissement qui traduit une augmentation du pouvoir d'achat dans le secteur considéré, la hausse de la fréquentation de l'hôtel rénové qui se situe dans le même immeuble et le renforcement de l'offre de prêt à porter pour femmes dans le tronçon de l'avenue des Ternes où est implanté le local donné à bail constituent, pris ensemble, une modification notable des facteurs locaux de commercialité suffisamment significative pour le commerce exploité s'agissant d'une parfumerie/institut de beauté, car de nature à drainer un flux de chalands supplémentaires, aisés et pour partie féminin ; que par conséquent, il convient de déplafonner le loyer de sorte que le jugement entrepris sera infirmé sur ce point ; ALORS QUE, D'UNE PART, une modification notable des facteurs locaux de commercialité ne peut constituer un motif de déplafonnement du nouveau loyer qu'autant qu'elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité commerciale exercée par le preneur ; qu'en l'espèce, la cour a constaté d'une part, que le nombre de logements aux alentours du commerce exercé par Marionnaud avait augmenté de manière significative, mais d'autre part, que « la population dans le secteur est en très légère augmentation (1,26%), ce qui n'est pas significatif » ; qu'en retenant, pour faire droit à la demande de déplafonnement formée par le bailleur, que l'augmentation du nombre de logements à proximité du commerce exploité par Marionnaud constituait une modification notable de l'un des facteurs locaux de commercialité et que cette évolution présentait un intérêt pour le commerce considéré, sans rechercher, comme elle y était invitée (Prod. 2, concl. p. 10), si l'incidence favorable de la hausse du nombre de logements sur l'activité de parfumerie n'était pas tempérée par la faible augmentation de la population, la cour a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-33 et R. 145-6 du code de commerce ; ALORS QUE, D'AUTRE PART, les juges ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis, sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont soumis et sur lesquels un moyen est spécifiquement articulé ; qu'en l'espèce, la cour a énoncé qu'il ressortait de la pièce 27 versée aux débats par le bailleur que depuis les travaux de rénovation de l'hôtel au rez-de-chaussée duquel est exploitée le commerce de parfumerie, le taux d'occupation des chambres de l'hôtel était passé de 70% en 2006 à 97% en 2013 avec un prix par chambre en forte augmentation (86 euros à 159 euros), de sorte que la clientèle drainée était nécessairement plus aisée ; qu'en se fondant exclusivement sur une pièce établie par le bailleur lui-même, sans examiner, comme elle y était invitée (Prod. 2, concl. p. 9), le rapport d'expertise judiciaire de M. Y..., dont il résulte qu'aucun élément de comptabilité ne venait confirmer l'existence d'une augmentation qualitative et quantitative de la clientèle de l'hôtel trois étoiles, qui n'avait pas changé de catégorie à la suite des travaux de rénovation, la cour d'appel a privé sa décision de motifs et violé l'article 455 du code de procédure civile.