Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me THIERRY LAISNE
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Agnès MARTIN DELION
Pôle civil de proximité
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PCP JTJ proxi fond
N° RG 23/04586 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2GRR
N° MINUTE :
1-2024
JUGEMENT
rendu le vendredi 27 septembre 2024
DEMANDERESSE
L’UNION DE SYNDICATS DE COPROPRIETAIRES DE DOMONT FOSSETTES V COPROPRIETE 1 ET COPROPRIETE 2, représenté par son président la sté 1001 VIES HABITAT dont le siège social est sis- [Adresse 1] - [Localité 3]
représentée par Me Agnès MARTIN DELION, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B1162
DÉFENDERESSE
S.D.C. FOSSETTES V COPROPRIETE 2, dont le siège social est sis Rép par la sté [Adresse 2] - [Localité 4]
représentée par Me THIERRY LAISNE, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 179
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge, statuant en juge unique
assisté de Antonio FILARETO, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 19 juin 2024
Délibéré le 27 septembre 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 septembre 2024 par Romain BRIEC, Juge assisté de Antonio FILARETO, Greffier
Décision du 27 septembre 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/04586 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2GRR
EXPOSE DU LITIGE
L’ensemble immobilier « DOMONT FOSSETTES V » est composé de deux syndicats de copropriétaires, FOSSETTES V – copropriété 1 et FOSSETTES V – copropriété 2.
L’UNION DE SYNDICATS DE COPROPRIETAIRES DE DOMONT FOSSETTES V a été constituée entre ces deux syndicats de copropriétaires, qui gère notamment les éléments et ouvrages communs aux deux copropriétés.
Se plaignant que le syndicat des copropriétaires FOSSETTES V copropriété n°2 ne règle pas régulièrement les appels de fond qui lui sont adressés, l’UNION DE SYNDICATS DE COPROPRIETAIRES DE DOMONT FOSSETTES V, représentée par son président la société 1001 VIES HABITAT en exercice, l’a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte de commissaire de justice en date du 16 juin 2023, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
6061,26 euros (43,72+6017,54) au titre des charges de copropriété (2ème trimestre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal majoré de trois points à compter du 10 mars 2020,192 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal majoré de trois points à compter du 10 mars 2020,1500 euros de dommages et intérêts,la capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l’article 1343-2 du code civil,1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance. Après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 19 juin 2024.
A l'audience, l’UNION DE SYNDICATS DE COPROPRIETAIRES DE DOMONT FOSSETTES V, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, sauf à actualiser sa créance à la somme de 5811,17 euros au 12 juin 2024, appel du 2ème trimestre 2024 inclus. Elle ne s’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement mais pour une durée inférieure à huit mois.
Le syndicat des copropriétaires FOSSETTES V copropriété n°2 a été représenté à l’audience utile et a fait viser des conclusions soutenues oralement par lesquelles elle a sollicité de voir sa dette actualisée à la somme de 5619,17 euros au 31 décembre 2023, l’octroi de délais de paiement sur une durée de huit mois à hauteur de versements de montants de 700 euros et le rejet des autres demandes de l’UNION DE SYNDICATS DE COPROPRIETAIRES DE DOMONT FOSSETTES V.
La décision a été mise en délibéré au 27 septembre 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux
Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat.
L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.
Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.
Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En l’espèce, l’UNION DE SYNDICATS DE COPROPRIETAIRES DE DOMONT FOSSETTES V produit à l'appui de sa demande :
les statuts et le mandat de son président,les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er janvier 2018 au 1er octobre 2023,
l’historique du compte du 1er janvier 2017 au 1er juin 2024 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 5811,17 euros (en ce inclus 192 euros de frais),
les procès-verbaux des assemblées générales des 24 avril 2017, 22 juin 2018, 27 septembre 2019, 15 septembre 2020, 3 mai 2021, 9 mars 2022 et 28 mars 2023 comportant : approbation des comptes des exercices 2016 à 2022,vote des budgets prévisionnels 2017 à 2024,fonds travaux 2017 à 2023,vote des travaux ou opérations suivantes : entretien du bac à orage (assemblée générale du 15 septembre 2020, résolution 9), débroussaillage du bassin de rétention (assemblée générale du 9 mars 2022, résolution 8), débroussaillage du bassin de rétention (assemblée générale du 28 mars 2023, résolution 7), les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,les mises en demeure des 10 mars 2020, 21 août 2020, 29 juillet 2021, sans justificatif d’envoi par courrier avec AR, la mise en demeure de payer la somme de 8593,59 euros envoyée par courrier avec AR le 1er décembre 2022 (signée le 5 décembre suivant), les échanges de correspondances entre les parties.En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par l’UNION DE SYNDICATS DE COPROPRIETAIRES DE DOMONT FOSSETTES V, la créance de cette dernière est parfaitement établie à hauteur de la somme de 5811,17 euros portant sur la période allant du 1er janvier 2018 au 1er juin 2024, incluant l'appel provisionnel du 2ème trimestre 2024.
Il convient de relever que le demandeur inclut au décompte des frais qui relèvent des dépens, de l’article 700 du code de procédure civile ou des frais exposés au titre du recouvrement de la créance et qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété, ceci pour un total de 192 euros. L’ensemble de ces sommes ne sera donc pas pris en compte dans le montant de la créance due au syndicat de copropriété, faute d’être exigible.
La créance de l’UNION DE SYNDICATS DE COPROPRIETAIRES DE DOMONT FOSSETTES V est donc fixée à la somme totale de 5619,17 euros (5811,17-192).
Conformément à l’article 36 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civil, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.
Il s’évince de la combinaison de cet article et de l’article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis de 1967 que les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.
En l’espèce, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date de réception de la mise en demeure dont l’envoi par courrier avec AR est justifié, soit le 5 décembre 2022.
Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges
Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »
Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.
Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.
Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.
En l'espèce, il est sollicité la somme totale de 192 euros se décomposant comme suit :
- 96 euros pour l'envoi de 4 mises en demeure,
- 96 euros pour la constitution du dossier avocat,
Or, il n’est pas établi que les mise en demeure aient été envoyées par lettre recommandée avec accusé de réception faute de production des accusés de réception. Cette somme sera par conséquent rejetée.
Pour l'envoi du dossier à l'avocat, il n’est pas justifié de diligences particulières ni du temps consacré à la constitution du dossier, ces frais constituants ainsi un acte élémentaire d’administration de la copropriété.
En conséquence, la demande au titre des frais de recouvrement sera rejetée.
Sur les dommages et intérêts
L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.
L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve.
Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.
Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.
En l'espèce, il est établi que le syndicat des copropriétaires FOSSETTES V copropriété n°2 présente, de manière récurrente depuis six années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important l’UNION DE SYNDICATS DE COPROPRIETAIRES DE DOMONT FOSSETTES V qui doit pallier ces paiements manquants. Ce montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance. La demande de dommages et intérêts sera donc accueillie à hauteur de 600 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement.
Sur la capitalisation des intérêts
La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d'annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.
En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 16 juin 2023 pour les charges et frais de recouvrement et la date du présent jugement pour les dommages et intérêts.
Sur les délais de paiement
En vertu de l'article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.
En l'espèce, compte tenu du contexte exposé par le syndicat des copropriétaires FOSSETTES V copropriété n°2 à l’audience et de l’absence d’opposition de l’UNION DE SYNDICATS DE COPROPRIETAIRES DE DOMONT FOSSETTES V à l’octroi de délais de paiement sur une durée inférieure à 8 mois, il convient d'octroyer les délais conformément aux modalités fixées au dispositif.
Il sera toutefois précisé qu'à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible.
Sur les demandes accessoires
Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires FOSSETTES V copropriété n°2 à payer à L’UNION DE SYNDICATS DE COPROPRIETAIRES DE DOMONT FOSSETTES V COPROPRIETE N°1 ET COPROPRIETE N°2, ayant pour président la société 1001 VIES HABITAT :
- la somme de 5619,17 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1er janvier 2018 au 19 juin 2024 et incluant l'appel provisionnel du 2ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 5 décembre 2022,
- la somme de 600 euros au titre des dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,
ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l'article 1343-2 du code civil, à compter du 16 juin 2023,
AUTORISE le syndicat des copropriétaires FOSSETTES V copropriété n°2 à s’acquitter des sommes susvisées en 6 mensualités de 900 euros, le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette,
DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires FOSSETTES V copropriété n°2 à payer à l’UNION DE SYNDICATS DE COPROPRIETAIRES DE DOMONT FOSSETTES V COPROPRIETE N°1 ET COPROPRIETE N°2 , la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
REJETTE le surplus des demandes,
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires FOSSETTES V copropriété n°2 aux dépens,
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire,
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.
Le greffier, Le président
