Tribunal judiciaire, 29 février 2024. 23/12983

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ Loyers commerciaux N° RG 23/12983 N° Portalis 352J-W-B7H-C27XL N° MINUTE : 7 Assignation du : 10 Octobre 2023 Jugement avant dire droit [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : Expert : [W] [J][2] [2] [Adresse 3] JUGEMENT rendu le 29 Février 2024 DEMANDERESSE Madame [P] [E] épouse [K] [Adresse 4] [Localité 6] représentée par Maître Philippe MAMMAR, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B1160 DEFENDERESSE S.A.R.L. [8] [Adresse 5] [Localité 10] représentée par Maître Judith BOURQUELOT, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #E0586 COMPOSITION DU TRIBUNAL Diana SANTOS CHAVES, Juge, Juge des loyers commerciaux Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ; assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition DEBATS A l’audience du 10 Janvier 2024 tenue publiquement JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort FAITS ET PROCÉDURE Par acte sous seing privé en date du 31 mars 2000, Mme [P] [K], née [E], a donné à bail à la SARL [8] des locaux à usage commercial situés [Adresse 5] à [Localité 10], pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2000 pour se terminer le 31 mars 2009, moyennant un loyer principal de 190.000 francs par an, hors taxes et hors charges, pour une destination de " café, brasserie, restaurant, et à titre accessoire 'vente à emporter' ". Par acte sous seing privé du 21 mars 2011, le bail a été renouvelé pour une durée de 9 ans à compter du 1er avril 2011 pour se terminer le 31 mars 2020, moyennant un loyer annuel en principal de 50.000 euros hors taxes et hors charges. Par acte extrajudiciaire en date du 31 mai 2021, la société [8] a sollicité le renouvellement du bail pour une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 2021. Par acte extrajudiciaire du 30 janvier 2023, Mme [K] a fait signifier à la société [8] un " nouveau prix de loyer de renouvellement " sollicitant la fixation du prix du loyer à la somme de 110.000 euros par an, hors charges et hors taxes. Après avoir notifié un mémoire préalable le 20 avril 2023, Mme [K] a fait assigner la société [8] par acte extrajudiciaire du 10 octobre 2023 devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris. Aux termes de son dernier mémoire régulièrement notifié le 5 janvier 2024, Mme [K] demande au juge des loyers commerciaux de : " - Voir dire et juger l'action engagée par Madame [P] [K] née [E], recevable et bien fondée ; - Fixer le loyer du bail renouvelé en principal, à effet du 1er juillet 2021 à la valeur locative des locaux, estimée à 110.000,00 euros (cent dix mille euros) hors droits et hors charges, par an, pour un renouvellement de bail de 3, 6 ou 9 années à compter de la même date pour les locaux sis [Adresse 5] loués à la société [8], les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées ; - Dire et juger que le loyer fixé portera intérêts au taux légal, de plein droit à compter de la date d'effet du nouveau loyer et que les intérêts échus depuis plus d'une année produiront eux-mêmes intérêts ; Subsidiairement, - Voir désigner tel expert qu'il plaira à Madame ou Monsieur le Juge des Loyers Commerciaux de designer, avec mission de : - se rendre sur les lieux dont s'agit si nécessaire, - fournir tous éléments d'informations permettant de déterminer la valeur locative des locaux sis [Adresse 5], objets du bail du 31 mars 2000, à la date du 1er juillet 2021, date d'effet de la demande de révision, - s'attacher au prix du marché locatif et non aux seules références judiciaires fournir toutes indications utiles à la solution du litige - de ces constatations et observations, dresser un rapport qu'il devra déposer au Secretariat-Greffe du Juge des Loyers Commerciaux du Tribunal de Judiciaire de PARIS et au Service du Contrôle des Expertises - Le cas échéant, constater en cas de conciliation des parties que sa mission est devenue sans objet et en faire rapport au Juge. - Ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel et sans caution ou garantie. " Aux termes de son mémoire en défense régulièrement notifié le 27 décembre 2023, la société [8] demande au juge des loyers commerciaux de : " - DEBOUTER Madame [P] [K] de sa demande de fixation du loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2021 à la somme annuelle HC HT de 110.000€, - FIXER le loyer du bail renouvelé à effet au 1er juillet 2021 à la somme HC HT de 56.709,09 €, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expire demeurant inchangées ; Subsidiairement, - CONDAMNER Madame [P] [K] aux entiers dépens, qui comprendront le cas échéant les honoraires d'expertise judiciaire. " L'affaire a été appelée à l'audience du 10 janvier 2024 et mise en délibéré à ce jour. MOTIFS DE LA DÉCISION À titre liminaire, il sera relevé que les parties s'accordent sur le principe du renouvellement du bail portant sur les locaux situés [Adresse 5] à [Localité 10], à compter du 1er juillet 2021. En revanche, elles s'opposent sur le montant du loyer du bail renouvelé. Au soutien de ses prétentions, Mme [K] fait valoir que, conformément à l'autorisation donnée à la locataire dans le bail initial, la société [8] a procédé à des travaux d'amélioration du local, ou à tout le moins à des travaux entrainant une modification des caractéristiques des lieux, que ces travaux ont eu lieu au cours du premier bail et que s'agissant de travaux financés par la locataire et en présence d'une clause d'accession en " fin de bail ", ces travaux constituent un motif de déplafonnement lors du second renouvellement de bail. Elle conteste le fait que ces travaux auraient déjà été pris en compte lors du premier renouvellement du bail. Elle retient une surface pondérée de 175,5 m²P. Produisant des références locatives à l'appui de ses prétentions, elle propose une valeur unitaire de 600 euros par m² pondéré et par an, soit une valeur locative totale de 105.300 euros par an avant correctif, portée à 110.565 euros après majoration de 5 % au titre de la terrasse et arrondie à 110.000 euros par an, hors taxes et hors charges. La société [8] conteste le déplafonnement du loyer au motif que la bailleresse ne démontre pas que les travaux réalisés sont des travaux d'amélioration et non de " modification des caractéristiques des locaux ". Elle estime que ces travaux auraient éventuellement justifié le déplafonnement lors du premier renouvellement et que si ces travaux étaient qualifiés d'amélioration, alors ils ont déjà été pris en compte lors de la signature du bail à effet au 1er avril 2000 puisque la description des locaux a été modifiée par rapport au bail antérieur et la destination restreinte, alors que le prix du loyer a augmenté. La société [8] fait valoir que la bailleresse ne rapporte pas la preuve de la surface qu'elle retient pour ses calculs et que les références locatives proposées ne sont pas pertinentes, de sorte que la valeur locative proposée est contestable même dans l'hypothèse où le déplafonnement serait retenu. Elle soutient que le loyer doit être fixé conformément à la règle du plafonnement à la somme de 56.709,09 euros par an hors taxes et hors charges par application de la variation de l'indice des loyers commerciaux. En l'état des moyens exposés et des pièces produites par les parties, il convient de rechercher et rassembler les éléments d'appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d'un constat. Il est de ce fait nécessaire de recourir à une mesure d'expertise en application de l'article R. 145-30 du Code de commerce, aux frais de Mme [K] dans les termes du présent dispositif. Il convient de fixer pendant la durée de l'instance un loyer provisionnel égal au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges, en application des dispositions de l'article L. 145-57 du code de commerce. Il convient de réserver les dépens et les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, sans qu'il soit nécessaire pour le juge des loyers de l'ordonner, la rappeler ou dire n'y avoir lieu à l'écarter. PAR CES MOTIFS Le juge des loyers commerciaux, statuant, après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, Constate, par l'effet de la demande de renouvellement du 31 mai 2021, le principe du renouvellement du bail liant les parties, concernant des locaux situés [Adresse 5], à [Localité 10], à compter du 1er juillet 2021 ; Avant dire droit pour le surplus, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, ordonne une mesure d'expertise et désigne, en qualité d'expert : Monsieur [W] [J] [Adresse 3] [XXXXXXXX01] - [XXXXXXXX02] [Courriel 9] Avec mission : - de convoquer les parties et, dans le respect du principe contradictoire ; - se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission ; - visiter les locaux litigieux sis [Adresse 5], à [Localité 10]; - entendre les parties en leurs dires et explications ; - de donner son avis sur les travaux réalisés au cours du bail précédant le bail expiré au regard de l'article R. 145-8 du code de commerce, - procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties, rechercher la valeur locative à la date du 1er juillet 2021 des lieux loués situés [Adresse 5], à [Localité 10], au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L. 145-33 et R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce, - donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 1er juillet 2021 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul, - rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er juillet 2021 au regard des dispositions des articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-3 à R. 145-8 du Code de commerce ; - de rendre compte du tout et de donner son avis motivé ; - de dresser un rapport de ses constatations et conclusions. Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 6 janvier 2025 ; Fixe à la somme de 4.000 euros (quatre mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par Mme [P] [K], née [E], à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal judiciaire de Paris, [Adresse 7]) avant le 15 avril 2024 inclus, avec une copie de la présente décision ; Dit que l'affaire sera rappelée le 23 mai 2024 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation ; Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet ; Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d'expertise ; Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ; Réserve les dépens et les demandes au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. Fait et jugé à Paris, le 29 février 2024. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE C. BERGER D. SANTOS CHAVES