Cour d'appel, 19 décembre 2024. 24/00409

SdF/ND Numéro 24/3892 COUR D'APPEL DE PAU EXPROPRIATIONS ARRÊT DU 19/12/2024 Dossier : N° RG 24/00409 - N° Portalis DBVV-V-B7I-IYD2 Nature affaire : Demande de fixation de l'indemnité d'expropriation Affaire : S.C.I. MCV C/ REGION NOUVELLE AQUITAINE DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R Ê T Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 19 Décembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 14 Novembre 2024, devant : Madame Sylvie DE FRAMOND, Conseillère faisant fonction de Présidente Madame Alexandra BLANCHARD, Conseillère Madame Véronique FRANCOIS, Vice-Présidente placée qui en ont délibéré conformément à la loi. En présence de Madame [R] Commissaire du Gouvernement représentant le Directeur départemental des Finances Publiques des Pyrénées-Atlantiques et des Landes. Assistées de Madame Nathalène DENIS, Greffière. dans l'affaire opposant : APPELANTE : S.C.I. MCV immatriculée au RCS de Dax sous le n° 399 945 393 [Adresse 1] [Localité 18] assistée de Me Pierre CAMBOT de la SELARL CABINET CAMBOT, avocat au barreau de Pau INTIMEE : REGION NOUVELLE AQUITAINE représentée par son Président en exercice dûment habilité et domicilié en cette qualité [Adresse 17] [Localité 6] assistée de Me Guillaume FRANCOIS (SELARL AQUI'LEX), avocat au barreau de Mont-de-Marsan, Assistée de Me Céline LHERMINIER (SELAS SEBAN ET ASSOCIES), avocat au barreau de Paris sur appel de la décision en date du 09 JANVIER 2024 rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE, JUGE DE L'EXPROPRIATION DES LANDES RG : 23/6 EXPOSÉ DU LITIGE La SCI MCV est propriétaire d'un ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 18] cadastré section AM [Cadastre 9], AM [Cadastre 12] et AM [Cadastre 13] d'une superficie totale de 2792 m² situé dans le périmètre du schéma directeur d'aménagement du Port de [Localité 16] établi en 2013 classant cette zone comme stratégique pour le développement économique du port et l'aménagement de ses accès. Le 9 janvier 2023, la SCI MCV a déclaré son intention d'aliéner son bien au prix de 780'000 €. Par arrêté du 24 mai 2023, la Région Nouvelle-Aquitaine a notifié à la SCI MCV représentée par M. [E] [J] son intention d'exercer son droit de préemption et a offert d'acquérir le bien au prix de 315'000 € suivant l'évaluation du service des domaines. La SCI MCV ayant refusé le prix proposé, la Région Nouvelle-Aquitaine a saisi le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan par acte du 17 juillet 2023. La visite des lieux et l'audition des parties ont eu lieu le 10 novembre 2023. Par jugement du 9 janvier 2024, le Juge de l'Expropriation des Landes a : - Déclaré la requête en fixation judiciaire du prix recevable -Débouté la SCI MCV de sa demande subsidiaire de désignation d'un expert - Fixé le prix du bien situé [Adresse 5] à [Localité 18] cadastré section AM [Cadastre 9], AM [Cadastre 12] et AM [Cadastre 13] d'une superficie totale de 2792 m² correspondant à un bâti sur terrain propre comprenant un local à usage artisanal (un hangar et un local de bureaux) libre d'occupation, à la somme totale de 315'000 € hors-taxes ; - Condamné la Région Nouvelle-Aquitaine à payer à la SCI MCV la somme de 2500 € au titre de l'article 700 du cpc - Débouté les parties de leurs plus amples demandes. Dans sa décision, le Juge de l'Expropriation a notamment constaté sur la fixation du prix, que : - le bien préempté était classé en zone UEI à la date de référence du 27 juillet 2021 date à laquelle le PLU de [Localité 18] avait été publié et rendu opposable aux tiers ; - le bien est un ensemble composé de 2 locaux professionnels, hangar de 250 m² et des bureaux pour 80 m², constructions implantées sur la partie droite du terrain ; que les locaux présentent un état général relativement dégradé, le terrain est partiellement goudronné et comprend outre une zone de lavage des engins de chantier sur l'arrière du hangar, d'anciennes cuves enterrées de gasoil et de fioul toujours présentes. Le bien situé à l'entrée du port de [Localité 18] et à proximité des terrains de l'aciérie de l'Atlantique, bénéficie d'une bonne visibilité depuis la route. Le juge ayant constaté que les 3 méthodes pour évaluer le bien, proposées par la SCI MCV, aboutissaient à des évaluations relativement similaires selon l'expertise amiable produite, la méthode par comparaison, dont les termes sont vérifiables, devait donc être privilégiée. Le juge a relevé que les termes de références de la SCI MCV issues d'estimations d'agences immobilières ou de l'expertise amiable qui ne correspondaient pas à des mutations effectives ou étaient relatives à des biens situés sur les communes de Bayonne-Anglet devaient être écartés, alors que ceux proposés par la Région Nouvelle-Aquitaine et le Commissaire du Gouvernement correspondaient à des cessions intervenues entre décembre 2019 et avril 2022 sur la commune de [Localité 18] proche du bien à évaluer ; au regard des possibilités de construction offertes par le terrain mais qui ne peuvent se cumuler avec l'avantage de laisser la place de stationnement et de retournement aux véhicules gros-porteurs, de sa configuration actuelle avec l'emprise de l'emplacement réservé, ainsi que de la présence des cuves de gasoil et de fioul, le juge retient une valeur vénale du hangar de 225'000 € (900 € le m2) et des bureaux de 88'000 € (1100 € le m2) soit un total de 313'000 € arrondis à 315'000€. Par déclaration adressée le 1er février 2024 et reçue le 5 février 2024 par le Greffe de la Cour, la SCI MCV a relevé appel de la décision. Dans son mémoire reçu au greffe le 29 avril 2024 , la SCI MCV appelante, demande à la cour de réformer le jugement rendu et statuant à nouveau : - Fixer à 780'000 € TTC le prix des parcelles cadastrées AM [Cadastre 9], [Cadastre 12] et [Cadastre 13] situées [Adresse 5] à [Localité 18] ou, si ce prix devait être modéré, un prix qui ne saurait être inférieur à 611'000 € hors-taxes ; - Le cas échéant, désigner tel expert qu'il plaira compte tenu du décalage entre l'offre de l'autorité préemptrice et les demandes de la SCI propriétaire ; - Condamner la Région Nouvelle-Aquitaine à verser la somme de 2500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens ; Au soutien de ses prétentions, la SCI MCV fait valoir que : - Les références 3 et 4 proposées par la Région ne sont pas comparables aux biens préemptés pour n'avoir pas de terrain attenant disponible, et l'emplacement réservé grevant le bien préempté ne doit pas être pris en compte pour son évaluation en vertu de l'article L. 322-6 du code de l'expropriation ; - la référence 2 de la Région doit être écartée car ce bien n'a jamais été vendu sur le marché mais a fait l'objet d'un apport à une Société, qui ne requiert pas une appréciation indépendante mais une simple déclaration de valeur de l'apporteur ; - seule la référence 1 de la Région correspondant à celle retenue par Mme [U] dans l'expertise immobilière et valorisant à 1300 €/ m2 la surface bâtie doit être retenue, avec une sur-cote pour le terrain disponible à évaluer, aucune dépréciation pour la présence des anciennes cuves de gasoil et de fioul n'étant justifiée, le prix de vente devant s'entendre également TTC. ** Dans son mémoire reçu au Greffe le 25 juillet 2024, la Région Nouvelle-Aquitaine intimée, demande à la cour de : - Confirmer le jugement rendu en première instance, - Rejeter la demande par la SCI MCV de fixation de la valeur du bien préempté à la somme de 780'000 € TTC libre d'occupation, - condamner la SCI MCV à lui payer la somme de'' 3000 €'' au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La Région Nouvelle-Aquitaine fait valoir principalement que : - le juge de l'expropriation doit retenir la méthode permettant de définir une valeur certaine selon le prix du marché ce qui justifie de privilégier la méthode par comparaison ; - La méthode par capitalisation présente un taux de rendement de 6 % arbitraire alors que les statistiques font état d'une moyenne proche de 10 %, que le bien actuellement libre de toute occupation est vétuste, aucune comparaison avec des loyers avoisinants n'est possible ; la méthode d'estimation par fonds et construction n'est pas plus certaine et doit être écartée ; - La valeur ne peut pas être fixée selon les potentialités non démontrées d'agrandissement des bâtiments actuels d'autant que la présence de cuves de gasoil laisse supposer l'existence d'une pollution, qu'il existe un emplacement réservé et qu'il faut ménager une aire de contournement des camions pour accéder au site du port de [Localité 16] ; - La SCI MCV ne produit pas des termes de référence de cessions effectives publiées au service de la publicité foncière, les termes de référence non situés à [Localité 18] devront également être écartés ; - un apport en Société constitue bien selon la jurisprudence un terme de comparaison recevable qui doit donc être pris en compte ; - les limites aux possibilités de construction de la parcelle ne tiennent pas au fait de l'existence d'un emplacement réservé mais de ce qu'elle se situe dans une zone UEi du PLU qui n'autorise pas tout type de construction. ** Dans son mémoire reçu au Greffe le 17 juillet 2024, Mme la Commissaire du Gouvernement demande la confirmation du jugement, l'évaluation du bien à la somme totale de 315'000 € (88'000 € pour les bureaux et 225'000 € pour le hangar) considérant qu'il doit être valorisé comme bâtiment et terrain intégrés, et non pas en valorisant de manière distincte un surplus de terrain à détacher. Le 13 novembre 2024, veille de l'audience, la SCI MCV a déposé au greffe de nouvelles conclusions ne modifiant pas ses prétentions et une pièce nouvelle consistant en une note complémentaire au rapport d'expertise privée de Mme [U], établie par celle-ci le 21 octobre 2024. La Région Nouvelle-Aquitaine, interrogée par la présidente sur la recevabilité de ces éléments à l'audience, a conclu à leur irrecevabilité pour communication tardive, ne permettant pas le respect du contradictoire. Mme la Commissaire du Gouvernement confirmait n'avoir pas reçu le mémoire et la nouvelle pièce de la SCI MCV. MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité des pièces et conclusions de la SCI MCV déposées au Greffe le 13 novembre 2024 : Selon l'article R. 311-26 du code de l'expropriation, à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel. A peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.[...] Les conclusions et les documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un. Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du Gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises. Quand bien même les éléments contenus dans le dernier mémoire de l'appelante ne feraient que répondre aux conclusions de l'intimée ou de Mme la Commissaire du Gouvernement, notamment sur le nouveau terme de comparaison communiqué par celle-ci dans son mémoire du 17 juillet 2024, le dépôt de ce mémoire et de cette nouvelle pièce consistant en une note complémentaire de l'expert immobilier Mme [F], la veille de l'audience, ne permettait pas au Greffe de les adresser aux autres parties, selon le texte précité, qui n'en avaient donc pas eu connaissance, ce qui ne respectait pas le principe du contradictoire rappelé à l'article 16 du code de procédure civile, conduisant la Cour à rejeter des débats ce dernier mémoire et cette pièce n°11 de la SCI MCV du 13 novembre 2024. Sur la fixation du prix du bien préempté : Aux termes des articles L. 213-4 et suivants du Code de l'Urbanisme relatifs au droit de préemption urbain, à défaut d'accord amiable, le prix d'acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation et selon les règles applicables en matière d'expropriation. Toutefois, dans ce cas la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est : - pour les biens non compris dans une zone d'aménagement différé, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. Il n'est pas contesté par les parties que la date de référence pour déterminer la nature juridique du bien en l'espèce est celle du PLU approuvé par délibération du 26 mai 2021 et publié le 27 juillet 2021, classant le bien en zone UÉi, c'est-à-dire en secteur urbain économique destiné à accueillir industrie, artisanat, entrepôt, service public ou d'intérêt collectif. Des activités de bureau, hébergement hôtelier et commerce, peuvent être autorisées dans la mesure où, du fait des services qu'elles proposent, leur implantation à proximité des activités industrielles et artisanales est nécessaire. En vertu de l'article L. 322- 6 du code de l'expropriation, lorsqu'il s'agit de l'expropriation d'un terrain compris dans un emplacement réservé par un plan local d'urbanisme en application des 1° à 4° de l'article L. 151-41 du code de l'urbanisme, par un document d'urbanisme en tenant lieu, ou par un plan d'occupation des sols en application du 8° de l'article L. 123-1 de ce code dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, le terrain est considéré, pour son évaluation, comme ayant cessé d'être compris dans un emplacement réservé. En effet, l'emplacement réservé est une indication donnée aux tiers d'un projet éventuel de la Commune concernant cet emplacement, simple intention de la collectivité qui peut y renoncer ou la réaliser dans un délai indéterminé, ne pouvant donc justifier de minorer la valeur du bien préempté comprenant cet emplacement reservé. Selon l'article L. 322-2 du code de l'expropriation les biens sont estimés à la date de la décision de première instance même en cas d'appel. En l'espèce, le jugement a été rendu le 9 janvier 2024. * Sur la méthode d'évaluation : A défaut de transactions amiables constituant des références suffisantes pour l'évaluation du bien dans la même zone, il pourra être tenu compte des mutations et accords amiables intervenus pour des biens de même qualification situés dans des zones comparables. En première instance la SCI MCV a produit un rapport d'expertise privée rédigé par Mme [U] expert foncier qui a recherché la valeur du bien : - par comparaison directe avec des ventes répertoriées sur demande de valeurs foncières (DVF) - par capitalisation des revenus locatifs avec application d'un taux de rendement de 6% - par distinction entre la valeur du terrain à bâtir encombré et le coût des constructions selon leur état. Les deux dernières méthodes sont pertinentes pour des investisseurs dont l'intérêt est financier et projectif et repose sur la rentabilité du bien espérée et son potentiel de constructibilité. Elles ne reflètent cependant pas avec certitude la réalité du marché local pour ce type de bien. Ainsi d'une part la méthode par capitalisation appliquée par Mme [F] présume le taux de rendement à 6 % (revenus locatifs) alors que la moyenne était de 9% selon l'expert lui-même outre qu'en l'espèce le bien est libre de toute occupation ; d'autre part la méthode par fonds et construction repose sur des données théoriques non objectivées se basant sur une mutation du 6 octobre 2022 à [Localité 15], et non à [Localité 18] tandis que la méthode par comparaison se fonde sur l'état du marché réel pour des biens de même nature si on trouve les termes de comparaison suffisamment pertinents et proches du bien à évaluer, quitte à appliquer des majorations ou minorations au prix moyen pour tenir compte justement de la situation particulière du bien à évaluer, et c'est donc à juste titre que le 1er juge a privilégié cette méthode que la Cour approuve. * Sur les termes de comparaison : La valeur vénale d'un bien est normalement exprimée en valeur nette (hors frais d'acte, et HT pour l'immobilier d'entreprise soumis au régime de la TVA). Le bien à évaluer est une parcelle supportant : - un algeco de bureaux dont le sol est en linoléum, les fenêtres en simple vitrage, les murs et la toiture en acier ; il comprend des sanitaires, les pièces sont équipées de radiateurs électriques, le bâtiment est relativement dégradé, et d'une superficie de 80m2 ; - un bâtiment à usage d'entrepôt au sol en béton avec une fosse de graissage et une cuve de récupération des huiles de vidange, il comprend également une mezzanine, des sanitaires et un local électrique ainsi que des locaux de rangement pour une superficie totale de 250m2 ; - le terrain est partiellement goudronné et dispose d'une aire de stationnement importante ; - les locaux ont été loués jusqu'en août 2022 ; - le bien est soumis au plan de prévention des risques technologiques et au plan de prévention des risques d'inondation. Il y a lieu de procéder à des comparaisons avec les ventes présentant des caractéristiques similaires dans un secteur géographique proche et les plus récentes possibles. Les termes de comparaison à privilégier sont donc ceux situés à [Localité 18] compte tenu du secteur particulier portuaire. Dès lors que le bien à évaluer comprend des locaux industriels et commerciaux, la valorisation doit se faire en poursuite d'usage, en tenant compte de leur état actuel. Les bureaux peuvent être valorisés à un prix supérieur aux locaux à usage de hangar, compte tenu des équipements nécessaires pour l'accueil d'employés et de la qualité des matériaux plus importants. Les termes de référence suivants sont discutés par les parties devant la Cour : Adresse': [Localité 18] Références Date de cession Surface du bâti surface totale Prix total du bien Prix/ m2 bâti nature des biens 1) [Adresse 4] AM [Cadastre 11] 4 avril 2022 600 m² 1578 m² 650'000 1083,33 2 entrepôts avec une société locataire et un entrepôt de stockage et de réparation 2) [Adresse 8] AL[Cadastre 7] 29 juillet 2021 500 m² 4873 m² 300'000 600 Bâtiments à usage industriel apportés en société par la gérante de la SCI 3)[Adresse 3] AM [Cadastre 10] 4 août 2023 cession prise en compte dans jugement (28 octobre 2019) 360 m² 1552 m² 440'000 330000 1222,22 916,67 Garage concessionnaire de voitures 4) [Adresse 2] AM [Cadastre 14] 2 décembre 2019 318 m² 1278 m² 221'000 694,97 biens à usage de bureaux et d'atelier Au regard des termes de comparaison proposés, le bien à évaluer présente des éléments de plus-value : - une bonne desserte et visibilité dans le secteur portuaire de [Localité 18] - un terrain d'assiette de bonne superficie notamment pour le stationnement et la possibilité de retournement de gros porteurs sur la zone, un accès direct depuis la [Adresse 5] avec une circulation au sein de la propriété confortable, et une implantation au c'ur d'une zone dédiée à l'activité industrielle et portuaire attractive ; et des éléments de moins-value: - un état général de l'ensemble immobilier très moyen avec des bâtiments d'aménagement sommaire et dans un état intérieur et extérieur dégradé, - une situation urbanistique contrainte ( zone Uéi, PPRT et PPRI), La SCI MCV reproche à la méthode d'évaluation retenue par le juge de n'avoir tenu compte que de la surface bâtie soit 330 m² sur une superficie totale de 2792 m², sans valoriser celle-ci, le PLU offrant des possibilités d'aménagement y compris sur la seule partie non affectée par l'emplacement réservé ( qu'elle estime à environ 2130 m² ). Les références 1, 3 et 4 ont effectivement des terrains plus petits (1200 ou 1500 m²) que celui préempté qui dispose donc d'une réserve potentielle d'aménagement ou de construction supplémentaire. Mais la réalisation du potentiel de constructibilité compte tenu de la taille des parcelles et de la localisation du bâti viendrait alors supprimer la plus-value actuelle du fait de l'aire de stationnement et de retournement importante pour les gros porteurs circulant dans la zone portuaire, ce que le 1er juge a retenu à juste titre en indiquant que ces plus-values ne pouvaient pas se cumuler. Sur les termes de comparaison proposés, la Cour relève : - que si le terme de comparaison numéro 2, s'agissant de la valorisation d'un apport en société familiale, peut être considéré selon la jurisprudence comme une cession effective, la valeur provient de la simple déclaration de l'apporteur qui a bien un intérêt fiscal, notamment en termes de taxation de sa plus-value ou de droits de mutation à payer, à ne pas donner une valeur trop élevée de son propre bien. Le prix au m2 indiqué dans cet apport, très bas au regard des cessions récentes dans le même secteur alors que le bien a une superficie de plus de 4000 m2 ne paraît pas correspondre au prix du marché actuel et ce terme sera écarté comme non suffisamment pertinent. - que le terme de comparaison numéro 3 ayant fait l'objet d'une revente récente en 2023 , il doit être conservé, la cession précédente d'octobre 2019 prise en compte par le 1er juge étant écartée, désormais trop ancienne. - que de même, le terme de comparaison n°4 correspondant à une cession de décembre 2019 antérieure de 4 ans au jugement rendu en 1ère instance n'est donc plus pertinent pour refléter l'état du marché actuel de ce type de bien. Il sera donc également écarté. La SCI MCV demande une expertise judiciaire mais les élements versés au dossier à partir de cessions récentes de biens similaires dans le même secteur du port de [Localité 18] permettent à la Cour de fixer le prix des biens préemptés. Cette demande subsidiaire sera donc rejetée et le jugement confirmé sur ce point. La Cour retient donc, s'agissant de la valeur des bureaux, le terme de comparaison n° 3 situé [Adresse 3] à [Localité 18] (garage et concession automobile) cession du 4 août 2023 dont les photos montrent des bureaux en très bon état, qui conduisent à appliquer la moins value de 10% proposée par Mme la Commissaire du Gouvernement au prix de 1222,22 € le m2, donnant ainsi un prix de 1100 € /m2 pour les 80 m2 de bureaux, soit une valeur de 88.000 €. Pour le hangar, la Cour retient la référence n°1 située [Adresse 4] cession du 4 avril 2022 pour 1083 € le m2 pour les 250m2 du hangar, soit une valeur de 270.750 €. Le bien préempté doit ainsi être évalué à la somme de 88.000 + 270.750 = 358.750 € En conséquence, le jugement déféré doit être infirmé sur le prix fixé pour le bien préempté. Sur les demandes accessoires : Selon l'article L. 312-1 du code de l'expropriation, l'expropriant supporte seul les dépens de première instance. La Cour constate que la SCI MCV demande la réformation du jugement sur les dépens et l'indemnité au titre de l'article 700 du cpc, mais réclame la même somme que celle qui lui a été accordée, 2500 €, que la Cour confirme donc. Il y a lieu également de condamner la Région Nouvelle-Aquitaine aux dépens de la procédure d'appel. ''''''''''''''''''''''''''''''''''' '' PAR CES MOTIFS, LA COUR Statuant dans les limites de sa saisine, publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et rendu en dernier ressort, Rejette des débats le mémoire et la pièce complémentaire déposés le 13 novembre 2024 par la SCI MCV, Infirme le jugement en ce qu'il a fixé le prix du bien préempté à la somme de 315.000 € Statuant à nouveau Fixe le prix du bien situé [Adresse 5] à [Localité 18] cadastré AM [Cadastre 9], [Cadastre 12] et [Cadastre 13] d'une contenance de 2792 m2 correspondant à un bâti sur terrain propre libre d'occupation comprenant un local à usage artisanal (un hangar et un local de bureaux) à la somme de 358.750 €. Confirme les autres dispositions du jugement, Rejette la demande de la Région Nouvelle-Aquitaine fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Condamne la Région Nouvelle-Aquitaine aux dépens de la procédure d'appel. Arrêt signé par Madame Sylvie DE FRAMOND, Conseillère faisant fonction de Présidente, et par Madame Nathalène DENIS, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. La Greffière, La Présidente,