Cour d'appel, 29 novembre 2023. 22/06731

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 29 NOVEMBRE 2023 N° 2023/ 488 N° RG 22/06731 N° Portalis DBVB-V-B7G-BJLYK [P] [K] [V] [T] épouse [K] C/ [H] [U] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Pascal ANTIQ Me Pierre-Yves IMPERATORE Décision déférée à la Cour : Jugement du tribunal judiciaire de DIGNE LES BAINS en date du 01 Avril 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/00045. APPELANTS Monsieur [P] [K] né le 05 Janvier 1992 à [Localité 4] (13), demeurant [Adresse 5] Madame [V] [T] épouse [K] née le 30 Avril 1963 à [Localité 1] (25), demeurant [Adresse 6] représentés par Me Pascal ANTIQ, membre de la SCP MAGNAN - ANTIQ, avocat au barreau des ALPES DE HAUTE-PROVENCE INTIME Monsieur [H] [U] né le 05 Juin 1945 à [Localité 7] (AUTRICHE), demeurant [Adresse 3] représenté par Me Pierre-Yves IMPERATORE, membre de la SELARL BOULAN-CHERFILS-IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée et plaidant par Me Rachid CHENIGUER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Novembre 2023. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Novembre 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE Suivant contrat ayant pris effet à compter du 1er janvier 2018, Monsieur [H] [U] a donné à bail d'habitation à Monsieur [P] [K] une maison individuelle de cinq pièces située dans le village de [Localité 2], moyennant un loyer mensuel de 460 euros. Madame [V] [T] épouse [K] s'est portée caution solidaire des obligations souscrites par son fils. Le bail a pris fin le 22 novembre 2019 par l'effet d'un congé donné par le locataire, et un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement par Maître [J], huissier de justice. Par acte du 30 novembre 2020, Monsieur [H] [U] a assigné Monsieur [P] [K] et Madame [V] [T] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Digne-Les-Bains pour les entendre condamner solidairement à lui payer : - 5.439 euros au titre des frais de remise en état du logement, - 3.680 euros au titre de l'impossibilité de remettre immédiatement le bien en location, - 5.000 euros en réparation de son préjudice moral. Les défendeurs ont conclu au rejet de l'ensemble de ces prétentions, et Monsieur [P] [K] a réclamé reconventionnellement paiement de 10.350 euros en réparation de son préjudice de jouissance et de 3.000 euros au titre de son préjudice matériel, faisant valoir que le logement donné à bail ne respectait pas les critères de décence. Par jugement rendu le 1er avril 2022, le tribunal a : - condamné solidairement les consorts [K] à payer à M. [U] la somme de 4.725,40 euros au titre des réparations locatives et celle de 1.840 euros au titre de la perte de loyers, - débouté M. [U] du surplus de ses prétentions, - débouté les consorts [K] de leurs demandes reconventionnelles, - et condamné les défendeurs aux dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Les consorts [K] ont interjeté appel de cette décision par déclaration adressée le 9 mai 2022 au greffe de la cour. MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Aux termes de ses conclusions notifiées le 19 juillet 2022, Monsieur [P] [K] rappelle que les dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, imposant au bailleur de délivrer à son locataire un logement décent, sont d'ordre public, et que le premier juge ne pouvait donc le débouter de sa demande en réparation d'un préjudice de jouissance au motif qu'il avait accepté de contracter en toute connaissance de cause. Il précise que l'insalubrité du logement a été mise en évidence par un rapport de l'agence régionale de santé du 1er octobre 2019, à la suite duquel : - un arrêté préfectoral a été pris le 10 octobre 2019, mettant en demeure le propriétaire de supprimer tout risque d'intoxication au monoxyde de carbone en mettant en place un dispositif de chauffage et un système de ventilation adapté au logement et conforme à la réglementation, - un arrêté de péril a été pris le 12 novembre 2019 par le maire de la commune, imposant au propriétaire de réaliser divers travaux, sous peine d'astreinte. Il évalue la réparation de son préjudice de jouissance à une somme équivalente à la totalité des loyers versés durant la période de location, soit 10.350 euros. Il invoque également un préjudice matériel du fait d'une surconsommation d'électricité et de bois de chauffage. Dans ces mêmes conclusions, Madame [V] [T] épouse [K] conteste la validité de son engagement de caution, au motif qu'il n'aurait pas été précisément défini dans le temps. Les appelants demandent à la cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande de la partie adverse en réparation d'un préjudice moral, mais de l'infirmer pour le surplus et, statuant à nouveau, de débouter Monsieur [U] de toutes autres prétentions et de le condamner à payer la somme de 10.350 euros en réparation du préjudice de jouissance, outre celle de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et leurs entiers dépens. Par conclusions en réplique notifiées le 25 octobre 2022, Monsieur [H] [U] rappelle pour sa part que le logement donné à bail a fait l'objet d'une convention conclue le 28 juillet 2014 avec l'agence nationale pour l'amélioration de l'habitat après l'exécution de travaux de rénovation. Il conteste l'objectivité du rapport de l'ARS et invoque un défaut d'impartialité de la part du maire de la commune, dont l'intervention intempestive serait à l'origine du litige. Il fait valoir que le locataire a entrepris des travaux de transformation de la chose louée sans recueillir son accord préalable, notamment en retirant certains convecteurs électriques, en installant un système de chauffage au bois inadapté sans respecter les règles de l'art, en supprimant la VMC et en obturant les grilles d'aération, qui sont seuls à l'origine de son préjudice de jouissance. Il ajoute que la porte et le volet d'un local non compris dans la location ont été fracturés. Il indique que les travaux de réparation de ces désordres lui ont coûté la somme totale de 5.899,86 euros, et l'ont empêché de remettre le bien en location durant huit mois, ce qui a représenté un manque à gagner de 3.680 euros. Il invoque également un préjudice moral du fait de l'atteinte portée à son honneur et à sa réputation. S'agissant de la caution, il fait valoir que Madame [T] ne pouvait se méprendre sur la durée de son engagement, calquée sur la durée du bail consenti à son fils. Il demande en conséquence à la cour d'infirmer le jugement déféré quant au montant des indemnités qui lui ont été allouées et, statuant à nouveau, de condamner solidairement Monsieur [P] [K] et Madame [V] [T] épouse [K] à lui payer : - 5.439 euros au titre de la remise en état du logement, déduction faite du dépôt de garantie, - 3.680 euros au titre de la perte de loyers, - 5.000 euros en réparation de son préjudice moral. Il conclut également au rejet de l'ensemble des prétentions adverses. Il réclame enfin paiement de 5.000 euros au titre de ses frais irrépétibles exposés tant en première instance qu'en cause d'appel, outre ses entiers dépens. La clôture de l'instruction a été prononcée le 3 octobre 2023. DISCUSSION Sur les demandes principales du bailleur : En vertu de l'article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du bail dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. D'autre part, suivant l'article 7 f) de cette même loi, il est interdit au locataire de transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger la remise en état des lieux ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation. En l'espèce, il est établi par l'état des lieux de sortie dressé contradictoirement le 22 novembre 2019 par Maître [J], huissier de justice, que [P] [K] a procédé à des transformations de la chose louée sans l'accord du bailleur, en installant dans la cuisine un insert de cheminée avec hotte et trappe de visite, couplé à un dispositif de récupération de chaleur dans le salon et l'une des chambres. Il a également aménagé dans une autre chambre une penderie et des étagères en béton cellulaire. Mis en demeure de supprimer ces aménagements, il n'a pas respecté les engagements qu'il avait pris en ce sens, ainsi qu'il résulte d'un courriel adressé au bailleur le 23 janvier 2020, contraignant ce dernier à confier les travaux de remise en état à un artisan Monsieur [L] [B], pour un coût de 4.130,40 euros se décomposant comme suit : - poste n° 5 de la facture n° 85 du 09/01/20 (réfection du conduit de cheminée) pour 450 €, - facture n° 86 du 21/01/20 d'un montant de 450 € (démolition de la cheminée et du placard), - facture n° 91 du 05/03/20 d'un montant de 900 € (réparation des cloisons), - facture n° 126 du 07/05/20 d'un montant de 2.330,40 € (reprise du carrelage endommagé). Doivent être également mises à la charge du locataire sortant les réparations des dégradations locatives révélées par le constat susvisé, à savoir : - devis MOSCADELLI pour la pose d'un nouveau barillet de porte : 49,46 €, - devis SEB PEINTURE pour le remplacement d'une porte isoplane manquante : 290 €, - facture [B] pour le remplacement de la porte du local fracturée : 250 €, - facture MOSCADELLI pour le remplacement d'un volet fracturé : 245 €. Déduction faite du dépôt de garantie de 460 euros, Monsieur [P] [K] reste donc débiteur de la somme de 4.504,86 euros au titre du coût de la remise en état du logement. En revanche, il ne résulte pas de l'état des lieux de sortie que deux radiateurs électriques étaient manquants, de sorte que leur coût ne peut être mis à la charge du locataire. D'autre part, Monsieur [H] [U] ne peut prétendre à une indemnité au titre de la perte de chance de relouer immédiatement son bien, dans la mesure où celui-ci faisait parallèlement l'objet de décisions administratives imposant la réalisation de travaux de mise en conformité du logement avec les normes de décence, les travaux prescrits n'ayant été achevés qu'au mois de mai 2020. Enfin, il ne justifie pas avoir subi un préjudice moral appelant réparation. Sur l'obligation de la caution : Aux termes du contrat de cautionnement produit aux débats, Madame [V] [T] épouse [K] s'est portée caution solidaire de son fils pour le paiement du loyer et des charges, des réparations locatives, des dommages-intérêts, frais et dépens, et plus généralement de toutes sommes dues en exécution du contrat de location. Elle s'est engagée pour la durée du bail initial et de son éventuel renouvellement dans la limite de six ans s'agissant d'une location non meublée. En application de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, elle a également reproduit de manière manuscrite une mention suivant laquelle, s'agissant d'un cautionnement à durée déterminée, elle reconnaissait avoir été informée qu'elle ne pouvait le résilier avant l'expiration de la période pour laquelle il était donné. La caution s'est ainsi engagée en pleine connaissance de cause, de sorte qu'elle est solidairement tenue de garantir le bailleur des sommes restant dues par le locataire sortant. Sur la demande reconventionnelle du locataire : Les dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, imposant au bailleur de délivrer un logement décent, sont d'ordre public, de sorte que le locataire ne peut jamais être réputé y avoir renoncé. C'est donc à tort que le premier juge a débouté [P] [K] de sa demande en réparation d'un préjudice de jouissance, en retenant que celui-ci avait contracté en toute connaissance de cause après avoir visité le logement et s'être rendu compte de sa vétusté et de ses défauts. Le fait que le logement donné à bail ait donné lieu à la signature d'une convention avec l'agence nationale de l'habitat ne signifie pas qu'il avait été reconnu conforme aux normes d'habitation, son propriétaire ayant simplement été invité à cette occasion à souscrire une déclaration relative à l'état de l'immeuble ainsi qu'à adhérer à un certain nombre d'engagements. En revanche, le caractère insalubre du logement est clairement mis en évidence par le rapport d'enquête de l'agence régionale de santé du 1er octobre 2019, dont rien ne permet de mettre en doute l'objectivité, et dont il résulte notamment que : - le bâtiment souffrait d'un manque d'entretien évident et présentait des désordres structurels importants au niveau de tous les murs extérieurs, des combles, du sol et de la toiture, - il existait une absence de dispositif de chauffage adapté et un risque d'intoxication au monoxyde de carbone constituant un danger pour la santé de ses occupants, - l'absence d'isolation des combles et de la toiture provoquait une déperdition de chaleur manifeste, - le logement ne disposait d'aucune ventilation spécifique, les pièces de vie étaient dépourvues d'entrée d'air frais, et les sorties d'air vicié des pièces de service n'étaient pas suffisantes. L'enquêteur n'impute pas en revanche la responsabilité de ces désordres aux travaux entrepris par le locataire, et il n'est pas établi que ce dernier aurait retiré certains convecteurs électriques, supprimé la VMC ou obturé les grilles d'aération comme le soutient M. [U]. En réalité il apparaît que ces désordres procédaient manifestement de la vétusté de l'immeuble et de son défaut d'entretien. Il convient en conséquence d'allouer à [P] [K] une indemnité en réparation de son préjudice de jouissance, qui sera calculée sur la base de la moitié du montant du loyer acquitté durant toute la période de location, soit la somme de 5.175 euros. La cour n'est pas saisie en revanche par le dispositif de ses conclusions de la demande en réparation de son préjudice matériel qu'il avait soumise au premier juge. Sur les dépens et les frais irrépétibles : La compensation entre les créances respectives des parties faisant apparaître un solde en faveur du locataire sortant, Monsieur [H] [U] doit être considéré comme la partie perdante et condamné aux entiers dépens de première instance et d'appel. L'équité ne commande pas en revanche d'allouer à l'une ou l'autre des parties une indemnité au titre de ses frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Infirme le jugement déféré, et statuant à nouveau : Condamne solidairement Monsieur [P] [K] et Madame [V] [T] épouse [K] à payer à Monsieur [H] [U] la somme de 4.504,86 euros au titre du coût de la remise en état du logement, déduction faite du dépôt de garantie, Déboute Monsieur [U] de ses demandes fondées sur l'existence d'une perte de loyers et d'un préjudice moral, Condamne Monsieur [H] [U] à payer à Monsieur [P] [K] la somme de 5.175 euros en réparation de son préjudice de jouissance, Condamne Monsieur [U] aux entiers dépens de première instance et d'appel, Rejette les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile. LA GREFFIERE LE PRESIDENT