Tribunal judiciaire, 16 août 2024. 24/52285

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 24/52285 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4MOK N° : 1-CH Assignation du : 21 Mars 2024 [1] [1] 2 Copies exécutoires délivrées le: ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 16 août 2024 par Cristina APETROAIE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Célia HADBOUN, Greffière. DEMANDERESSE La société SCI [Adresse 5], Société Civile [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Maître Bruno BARRILLON, avocat au barreau de PARIS - #R0054 DEFENDERESSE Société à responsabilité limitée CHEZ LA PRECIEUSE CHICHI [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Maître Joseph KENGNE, avocat au barreau de PARIS - #E1681 DÉBATS A l’audience du 14 Juin 2024, tenue publiquement, présidée par Cristina APETROAIE, Juge, assistée de Célia HADBOUN, Greffière, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, EXPOSE DU LITIGE Aux termes d'un acte sous signature privée du 4 juillet 2022, la SCI [Adresse 5] a donné à bail à la SARL LA PRECIEUSE CHICHI, des locaux à usage commercial dépendant d’un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant le paiement d'un loyer annuel en principal de 19 200 euros hors charges hors taxes. Faisant valoir le défaut de paiement de loyers, le bailleur a délivré à la SARL LA PRECIEUSE CHICHI par acte extrajudiciaire du 12 décembre 2023, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire portant sur la somme de 4 263,05 euros au titre des loyers échus, arrêtés au 8 décembre 2023, outre 436,30 euros au titre de la clause pénale et 156,99, au titre du coût du commandement. Se prévalant de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et de la non régularisation des causes du commandement de payer, la SCI [Adresse 5] a, par exploit délivré le 21 mars 2024, fait citer la SARL LA PRECIEUSE CHICHI devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de constatation de la clause résolutoire, expulsion et condamnation de la défenderesse au paiement provisionnel à hauteur de 6 381,64 euros au titre de l’arriéré locatif dû à compter du mois de janvier 2024 au mois de mars 2024 inclus, 580 euros au titre de la clause pénale et 3 300 euros par mois au titre d’indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 12 janvier 2024 et jusqu’à restitution définitive des locaux litigieux, conservation du dépôt de garantie, outre 2 500 euros et les entiers dépens, en ce compris le coût des commandements de payer du 12 décembre 2023. A l’audience du 14 juin 2024, la requérante précise que la dette locative a été apurée fin mai et maintient les prétentions formulées aux termes de son acte introductif d’instance. La défenderesse, régulièrement citée à personne morale, a constitué avocat mais n’a pas comparu. Conformément aux dispositions de l'article 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance ainsi qu’aux notes d’audience. MOTIFS DE LA DECISION Sur l'absence de constitution de la défenderesse Assignée régulièrement, la société LA PRECIEUSE CHICHI a constitué avocat mais n’a pas comparu. L’ordonnance sera en conséquence réputée contradictoire en application de l’article 473 du même code. Conformément aux dispositions de l’article 472 du même code, si le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur l’acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail. L'article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ». Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : - le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif, - le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, - la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation. Le juge doit vérifier la régularité du commandement ainsi que l’usage de la bonne foi de la clause résolutoire par le bailleur, la réalité des manquements invoqués de manière précise aux conditions du bail et leur imputabilité au preneur, et ce sans pouvoir apprécier le degré de gravité des infractions au bail reprochées, et la persistance de l’infraction aux clauses du bail après l’expiration du délai de mis en demeure. En l’espèce, le paragraphe du contrat de bail intitulé « clause résolutoire » stipule qu'à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, charges, taxes, frais ou accessoires le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux. Le commandement du 12 décembre 2023 mentionne le délai d'un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce. La lecture du décompte actualisé permet de constater que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement régularisées dans le délai d’un mois, de sorte le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire. Sur les demandes de provision Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Il résulte du décompte actualisé et des conclusions soutenues oralement lors des débats par la demanderesse, que l’arriéré locatif a été intégralement apuré le jour de l’audience. Par conséquent, la demande de condamnation provisionnelle formulée à ce titre est devenue sans objet et ne sera pas accueillie. Quant aux demandes relatives à des pénalités pouvant prendre la forme des indemnités contractuelles à payer au bailleur et de la conservation du dépôt de garantie, s’agissant des clauses pénales contractuelles dont l’interprétation comme l’appréciation de leur éventuel caractère excessif ou dérisoire relèvent du juge du fond, il n’y a pas lieu à référé sur ces points. Sur la demande d’expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation En conséquence de la résiliation de plein droit du bail, l’obligation du preneur de quitter les lieux n’est pas contestable et son expulsion sera ordonnée. En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire le 1er décembre 2023, la défenderesse causent un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. Ce préjudice sera réparé jusqu'au départ définitif du preneur par l'octroi d'une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et des taxes applicables, tel qu’il résulterait de la poursuite du contrat, jusqu'à libération des lieux. En effet, l'article du contrat de bail stipulant que le preneur sera redevable d'une indemnité d'occupation égale au double du montant du loyer s'analyse en une clause pénale, susceptible en l'espèce d'être modérée par le juge compte tenu du pourcentage retenu, cette appréciation ne relevant pas du juge des référés, juge de l'évidence. Sur les demandes accessoires En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, succombant à l’instance, la partie défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 12 décembre 2023. L’équité ne commande pas de faire application de la condamnation au titre des frais irrépétibles, compte tenu des efforts constants de paiement de la société défenderesse et en l’absence de toute démarche préalable à l’introduction de la présente instance. Il est par ailleurs rappelé qu’en vertu des articles 514 et 514-1 de ce code les décisions prises par le juge statuant en référé sont assorties de plein droit de l’exécution provisoire et que celle-ci ne saurait être écartée. PAR CES MOTIFS Statuant par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique, Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 13 janvier 2024, Ordonnons l’expulsion de la SARL LA PRECIEUSE CHICHI et de tous occupants de son chef des locaux donnés à bail situés [Adresse 2] à [Localité 3], avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique, Rappelons que le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant sur place est régi par les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, Condamnons la SARL LA PRECIEUSE CHICHI à payer à la SCI [Adresse 5] une indemnité d’occupation mensuelle, à titre provisionnel, égale au montant du loyer contractuel, augmenté des charges et taxes, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés, Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de l’indemnité d’occupation, Disons n’y avoir lieu à condamnation provisionnelle au titre de l’arriéré locatif, Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant au paiement provisionnel d’une somme de 580 euros au titre de la clause pénale et sur la demande tendant à la conservation du dépôt de garantie, Disons n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Condamnons la SARL LA PRECIEUSE CHICHI aux dépens en ce compris le cout du commandement de payer du 12 décembre 2023, Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit. Fait à Paris le 16 août 2024 La Greffière, La Présidente, Célia HADBOUN Cristina APETROAIE