Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Fatiha AKLI
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Sarah KRYS
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
N° RG 24/03845 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4R5W
N° MINUTE : 9
JUGEMENT
rendu le 13 septembre 2024
DEMANDERESSE
S.A. ELOGIE SIEMP,
[Adresse 2]
représentée par Maître Sarah KRYS de l’AARPI KOSMA, avocats au barreau de PARIS,
DÉFENDERESSE
Madame [R] [U],
[Adresse 1]
représentée par Me Fatiha AKLI, avocat au barreau de PARIS,
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 24 mai 2024
JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 13 septembre 2024 par Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier
Décision du 13 septembre 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/03845 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4R5W
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 31 mai 2007, la SA ELOGIE-SIEMP a consenti un bail d’habitation à Mme [U] [R] sur des locaux situés au [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 272 euros.
Par acte de commissaire de justice du 27 octobre 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1 816,66 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.
La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [U] [R] le 30 octobre 2023.
Par assignation du 13 mars 2024, la SA ELOGIE-SIEMP a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [U] [R], statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2 488,18 euros au titre de l’arriéré locatif à parfaire le jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 14 mars 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.
À l'audience du 24 mai 2024, la SA ELOGIE-SIEMP, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, précise que la dette locative, actualisée au 24 mai 2024, s'élève désormais à 1 732,61 euros. Elle considère qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, déclare accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par la défenderesse et se dit favorable à la suspension des effets de la clause résolutoire pendant ces délais.
Mme [U] [R] reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 200 euros, en plus du loyer courant.
En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Mme [U] [R] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
Dans le cours du délibéré, la SA ELOGIE-SIEMP a adressé un décompte actualisé duquel il ressort que la dette, arrêtée au 04 juin 2024, s’élève à la somme de 1 517,16 euros.
MOTIVATION
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Sur la recevabilité de la demande
La SA ELOGIE-SIEMP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Toutefois, les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi qui est d’application immédiate mais non rétroactive (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).
En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a été signifié au locataire le 27 octobre 2023 lui laissant un délai de six semaines pour régler la somme de 1 816,66 euros au principal.
Or, au jour de la délivrance du commandement de payer, le bail avait été tacitement reconduit, pour la dernière fois le 31 mai 2019, soit antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi, de sorte que seul le délai de deux mois, prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version alors en vigueur, pouvait être appliqué. Il a y donc simplement lieu de considérer qu’en l’absence de règlement intégral des causes du commandement dans ce délai, les effets de la clause résolutoire sont acquis depuis le 28 décembre 2023.
Sur la dette locative
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
Mme [U] [R] est redevable des loyers, en application des articles 1103 et 1217 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.
En l’espèce, la SA ELOGIE-SIEMP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 04 juin 2024, Mme [U] [R] lui devait la somme de 1 517.16 euros, soustraction faite des frais de procédure.
Mme [U] [R], qui reconnaît cette dette tant dans son principe que dans son montant, sera condamnée à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, conformément à l’article 1231-6 du code civil et à la demande du requérant.
Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire
Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce, il ressort du dernier décompte adressé par la bailleresse qu’au jour de l’audience, Mme [U] [R] avait repris le paiement intégral du loyer courant.
Elle sollicite de pouvoir apurer sa dette en versant la somme de 200 euros par mois en plus du loyer courant. Elle indique être employée par la ville de [Localité 3] en tant qu’ATSEM et percevoir un salaire d’environ 1700 euros par mois, ce qui est confirmé par le diagnostic social et financier reçu.
Dans ces conditions et compte-tenu de l’accord de la bailleresse, il convient de lui accorder les délais de paiement sollicités, dont les modalités seront précisées au dispositif de la présente décision et de faire droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire forme par Madame [U].
En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.
En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.
En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi, à partir du 28 décembre 2023 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire.
Sur les demandes accessoires
Mme [U] [R], partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 27 octobre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 31 mai 2007 entre la SA ELOGIE-SIEMP, d’une part, et Mme [U] [R], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] est résilié depuis le 28 décembre 2023,
CONDAMNE Mme [U] [R] à payer à la SA ELOGIE-SIEMP la somme de 1 517.16 euros (mille cinq cent dix-sept euros et seize centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 04 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
AUTORISE Mme [U] [R] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 7 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 200 euros (deux cents euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,
DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [U] [R],
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,
DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 28 décembre 2023,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [U] [R] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,Mme [U] [R] sera condamnée à verser à SA ELOGIE-SIEMP une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
DÉBOUTE SA ELOGIE-SIEMP de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Mme [U] [R] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 27 octobre 2023 et celui de l'assignation du 13 mars 2024,
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire, de droit, à titre provisoire
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 septembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
