Cour d'appel, 30 novembre 2023. 22/00893

PhD/ND Numéro 23/4011 COUR D'APPEL DE PAU 2ème CH - Section 1 ARRÊT DU 30/11/2023 Dossier : N° RG 22/00893 - N° Portalis DBVV-V-B7G-IFEP Nature affaire : Demande en dommages-intérêts formée par le bailleur en fin de bail en raison des dégradations ou des pertes imputables au locataire Affaire : [W] [K] C/ S.A. PACIFICA ASSURANCES, S.C.I. LOYS Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R Ê T Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 30 Novembre 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 12 Octobre 2023, devant : Monsieur Philippe DARRACQ, magistrat chargé du rapport, assisté de Madame Nathalène DENIS, greffière présente à l'appel des causes, Philippe DARRACQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de : Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller Madame Joëlle GUIROY, Conseillère qui en ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANT : Monsieur [W] [K] né le 10 Janvier 1957 à [Localité 7] de nationalité française [Adresse 1] [Localité 3] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/543 du 25/03/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PAU) Représenté par Me Olivia MARIOL de la SCP LONGIN/MARIOL, avocat au barreau de PAU INTIMEES : S.A. PACIFICA ASSURANCES immatriculée au RCS de Paris sous le n° 352 358 865, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège [Adresse 6] [Localité 5] S.C.I. LOYS immatriculée au RCS de Pau sous le n° 419 359 062, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège [Adresse 2] [Localité 4] Représentées par Me Cécile FELIX de la SELARL CASADEBAIG & ASSOCIES - ELIGE PAU, avocat au barreau de PAU sur appel de la décision en date du 18 NOVEMBRE 2021 rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE PAU FAITS - PROCEDURE - PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES Par acte sous seing privé du 14 mars 2014, la société civile immobilière Loys a donné à bail d'habitation à Mme [Z] [R] et M. [W] [K] un appartement F3 avec box et jardin privatif. Le bail a été résilié et les lieux libérés le 29 juin 2019. Un état des lieux de sortie a été contradictoirement établi le même jour. Par courrier du 22 août 2019, la société Pacifica assurances (sa), assureur locatif du bailleur, a mis en demeure M. [K] de payer la somme de 5.436,80 euros au titre des réparations locatives. Par courrier du 18 septembre 2019, M. [K] a contesté cette réclamation. Suivant exploit du 23 avril 2020, la SCI Loys et la société Pacifica assurances ont fait assigner M. [K] et Mme [R] par devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pau en indemnisation des réparations locatives, la première à hauteur de 4.332,40 euros, la seconde de 1.104,40 euros, sur le fondement de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Au cours de l'instance, les requérantes se sont désistées de leurs demandes formées contre Mme [R] qui était décédée plusieurs années auparavant. Par jugement du 18 novembre 2021, auquel il convient expressément de se référer pour un plus ample exposé des faits et des prétentions et moyens initiaux des parties, le tribunal a : - déclaré régulière l'assignation délivrée à M. [K] - constaté le désistement des requérantes de leurs demandes à l'encontre de Mme [R] - condamné M. [K] à payer, au titre des réparations locatives : - à la SCI Loys la somme de 4.332,40 euros - à la société Pacifica assurances la somme de 1.104,40 euros - débouté M. [K] de l'ensemble de ses demandes - condamné M. [K] à payer aux requérantes la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Par déclaration faite au greffe de la cour le 29 mars 2022, M. [K] a relevé appel de ce jugement. La procédure a été clôturée par ordonnance du 10 mai 2023. *** Vu les dernières conclusions notifiées le 29 juin 2022 par M. [K] qui a demandé à la cour d'infirmer le jugement entrepris, et statuant à nouveau, de : - débouter Pacifica et la SCI Loys de leurs demandes - constater qu'il ne saurait être mis à sa charge plus de 548,80 euros - constater que le bailleur a déjà perçu la somme de 600 euros - ordonner la compensation - condamner la SCI Loys à lui rembourser la somme de 51,20 euros - à titre subsidiaire, si par extraordinaire une somme devait rester à sa charge lui accorder les plus larges délais de paiement, sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil - condamner la SCI Loys au paiement de la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, outre celle de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. * Vu les dernières conclusions notifiées le 27 septembre 2022 par la société Pacifica assurances et la SCI Loys qui ont demandé à la cour de confirmer le jugement entrepris, et, y ajoutant, de condamner M. [K] à leur payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. MOTIFS L'appelant fait grief au jugement d'avoir accueilli la demande d'indemnisation alors que les travaux décrits dans les devis et factures n'ont pas de lien avec l'état des lieux de sortie, ne prennent pas en compte la vétusté et l'usure normale liée à la jouissance des lieux mais constituent des travaux d'amélioration, surestimés, de l'appartement et de certains équipements qui n'incombent pas au locataire, tandis qu'un coefficient de vétusté, tel que définit par le décret 2016-382 du 30 mars 2016, doit être appliqué sur les réparations nécessaires. En droit, il résulte de l'article 7c) de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire répond des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. En application de ces dispositions, le locataire est présumé responsable des dégradations survenues pendant la durée du bail jusqu'à la preuve contraire des faits exonératoires. Il ressort de l'état des lieux d'entrée du 13 mars 2014 que les lieux et les équipements sont livrés en bon état. L'état des lieux de sortie du 29 juin 2019 mentionne les dégradations suivantes : - terrasse en état de friche - entrée : tâches sur les murs - cuisine : les murs, le sol, les huisseries, le plafond, l'évier et la robinetterie sont sales ; état catastrophique des meubles, la crédence est rayée - séjour : le mur est à repeindre, le sol et le plafond sont sales - chambre 1 : la toile de verre sur les murs est arrachée - chambre 2 : les huisseries sont jaunies, le mur de droite présente des accrocs - salle de bains, : les murs, la porte et le sol sont sales, un robinet ne fonctionne plus - wc : les sanitaires sont sales, les murs sont sales et abîmés En conclusion, l'état des lieux de sortie porte la mention : « appartement rendu en très mauvais état et sale, toile de verre arrachée par les chats à de très nombreux endroits », signée par M. [K]. Il ressort des devis et factures versés aux débats que doivent être entièrement indemnisés, sans coefficient de vétusté eu égard aux dégradations constatées, les travaux suivants : - la remise en état de l'entrée pour 316,80 euros - la remise en état des façades des tiroirs de la cuisine pour 264 euros - la remise en état du mur de droite de la chambre 2 pour la somme de 501,60 euros - le changement du robinet et du miroir de la salle de bains pour 253 euros En revanche, concernant les travaux suivants : - la remise en état des murs du séjour pour 1.355,20 euros - remise en état des huisseries du séjour pour 440 euros - la remise en état des murs de la chambre 1 est justifiée pour la somme de 715 euros ne sont pas entièrement justifiés par les dégradations ou le défaut d'entretien constatés dans l'état des lieux de sortie mais procèdent du choix du bailleur d'améliorer l'état général de ces pièces en remplaçant le revêtement mural et la mise en peinture. Il convient de limiter ces trois postes à la somme de 1.700 euros. Concernant la remise en état de la terrasse, il n'est pas démontré que les travaux prévus, consistant en la pose d'un géotextile, puis la mise à niveau du sol sur lit de sable et une finition en pelouse synthétique pour 792 euros, sont en relation de causalité avec « l'état de friche » de la terrasse. Par conséquent, ce poste doit être rejeté. Concernant les travaux de nettoyage pour la somme de 799,20 euros, il ressort du devis que ce montant correspond à un nettoyage de l'ensemble des pièces de l'appartement qui ne tient pas compte des travaux de remise en état précités qui rendent sans objet ces prestations. En l'état, il convient de limiter à la somme de 250 euros le montant de ces travaux de nettoyage. Au total, l'indemnisation du bailleur doit être fixée à la somme de 3.285,84 euros. Le bailleur étant fondé à conserver le dépôt de garantie de 600 euros, le locataire reste devoir la somme de 2.685,84 euros. Par conséquent, le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné M. [K] à payer à la société Pacifica assurances, subrogée à due concurrence dans les droits de la SCI Loys, la somme de 1.104,40 euros. Et, infirmant partiellement le jugement à l'égard de la SCI Loys, la condamnation de M. [K] sera limitée à la somme de 1.581 euros. M. [K] n'ayant pas justifié de sa capacité à se libérer de sa dette locative dans le délai de deux ans, sa demande de délais sera rejetée. M. [K] sera condamné aux dépens. Les parties seront déboutées de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile en première instance et en appel. PAR CES MOTIFS la cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, FIXE les réparations locatives à la somme de 3.285,84 euros DIT que la SCI Loys est fondée à conserver, à titre de paiement partiel, le dépôt de garantie de 600 euros, CONFIRME le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. [K] à payer à la société Pacifica assurances la somme de 1.104,40 euros et condamné M. [K] aux dépens, INFIRME partiellement le jugement pour le surplus, et statuant à nouveau, LIMITE à la somme de 1.581 euros le montant de la condamnation mise à la charge de M. [K], déduction faite du dépôt de garantie, DEBOUTE M. [K] de sa demande de délais de paiement, CONDAMNE M. [K] aux dépens d'appel, DEBOUTE les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile Le présent arrêt a été signé par Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile. La Greffière La Présidente