Tribunal judiciaire, 24 septembre 2024. 24/03622

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [L] [E] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/03622 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4PLQ N° MINUTE : 4 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 24 septembre 2024 DEMANDERESSE Etablissement public [Localité 3] HABITAT- OPH, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096 DÉFENDEUR Monsieur [L] [E], demeurant [Adresse 1] comparant en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 24 juin 2024 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 24 septembre 2024 par Anne BRON, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier Décision du 24 septembre 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/03622 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4PLQ EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 22 novembre 1994, modifié par avenant du 20 septembre 2021, l'établissement public [Localité 3] HABITAT-OPH a consenti un bail d'habitation à M. [L] [E] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4]. Par acte de commissaire de justice du 15 mai 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1382,85 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [L] [E] le 15 mai 2023. Par assignation du 18 mars 2024, l'établissement public PARIS HABITAT-OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de M. [L] [E] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : - une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer en cours et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, - 2772,66 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, - 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 19 mars 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture. À l'audience du 24 juin 2024, l'établissement public [Localité 3] HABITAT-OPH maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 1er juin 2024, s'élève désormais à 3297,03 euros. M. [L] [E] sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande L'établissement public [Localité 3] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 15 mai 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 1382,85 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties. Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 16 juillet 2023. Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, M. [L] [E] n'a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience et propose de verser chaque mois une somme inférieure au montant du loyer de sorte qu'il n'est pas en mesure de régler la dette locative. Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire. Il convient, en conséquence, d'ordonner au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser l'établissement public [Localité 3] HABITAT-OPH à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant. Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux. 2. Sur l'indemnité d'occupation et la dette locative et d'indemnités d'occupation Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. M. [L] [E] est redevable des loyers et charges impayés jusqu'à la date de la résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail crée un préjudice au bailleur justifiant de lui allouer une indemnité d'occupation mensuelle qu'il y a lieu de fixer provisoirement en l'espèce compte tenu de la demande au montant du loyer en cours et des charges. L'établissement public [Localité 3] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 1er juin 2024, M. [L] [E] lui devait la somme de 3297,03 euros, soustraction faite des frais de procédure, terme de mai inclus, au titre de l'arriéré locatif et d'indemnités d'occupation. M. [L] [E] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la décision. Il sera également condamné à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle pour la période courant du terme de juin 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant du loyer en cours et des charges. 3. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. M. [L] [E], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. En revanche, l'équité justifie de rejeter la demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 15 mai 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat du 22 novembre 1994 modifié par avenant du 20 septembre 2021 entre l'établissement public [Localité 3] HABITAT-OPH, d'une part, et M. [L] [E], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4] est résilié depuis le 16 juillet 2023, REJETTE la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire de M. [L] [E], ORDONNE à M. [L] [E] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, CONDAMNE M. [L] [E] à payer à l'établissement public [Localité 3] HABITAT-OPH la somme de 3297,03 euros (trois mille deux cent quatre-vingt-dix-sept euros et trois centimes) à titre de provision sur l'arriéré locatif et d'indemnités d'occupation arrêté au 1er juin 2024, terme de mai inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, CONDAMNE M. [L] [E] à payer à l'établissement public [Localité 3] HABITAT-OPH une indemnité d'occupation mensuelle à titre provisionnel égale au loyer en cours et aux charges à compter du terme de juin 2024 et jusqu'à libération des lieux, REJETTE les autres demandes, RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire, DÉBOUTE l'établissement public [Localité 3] HABITAT-OPH de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE M. [L] [E] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 15 mai 2023 et celui de l'assignation du 18 mars 2024. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 septembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge