Cour de cassation, 14 février 2019. 18-14.391

CIV.3 MY1 COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 14 février 2019 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10059 F Pourvoi n° Q 18-14.391 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par : 1°/ M. R... T..., 2°/ Mme O... Y..., épouse T..., tous deux domiciliés [...] , contre l'arrêt rendu le 30 novembre 2017 par la cour d'appel de Nîmes (chambre civile, 2e chambre, section A), dans le litige les opposant : 1°/ à M. F... W..., 2°/ à Mme H... B..., épouse W..., tous deux domiciliés [...] , défendeurs à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 15 janvier 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Farrenq-Nési, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de Me Carbonnier, avocat de M. et Mme T..., de la SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat de M. et Mme W... ; Sur le rapport de Mme Farrenq-Nési, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne M. et Mme T... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme T... ; les condamne à payer à M. et Mme W... la somme globale de 2 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze février deux mille dix-neuf. Le conseiller rapporteur le president Le greffier de chambre MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par Me Carbonnier, avocat aux Conseils, pour M.et Mme T.... Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté les époux T... de leur demande de résolution de la vente pour vice caché et de toutes leurs demandes subséquentes ; AUX MOTIFS QUE « Les époux T... invoquent à la fois de ce chef, au titre des vices cachés matériels, la toiture, la cheminée et la piscine, faisant par ailleurs référence dans leurs conclusions à l'état de la charpente et à l'installation électrique, ainsi qu'au titre des vices cachés juridiques la réalisation par M. W... de certains travaux dont il n'est pas porté mention à l'acte et le silence gardé sur un projet d'exploitation d'une carrière située en face de la propriété. Selon les articles 1641 et suivants du code civil, le vendeur, qui n'est pas tenu des vices apparents dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même, est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui en diminue tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus. Par ailleurs, selon l'article 1643, lorsqu'une clause de non-garantie des vices cachés a été stipulée à l'acte, cette dernière est écartée lorsque la mauvaise foi du vendeur s'évinçant de sa connaissance du vice caché est démontrée. Il sera relevé au préalable qu'il résulte des écritures des parties et des pièces que les époux T..., acquéreurs, sont comme les époux W..., vendeurs, des professionnels de la location de gîtes (p. 23 de leurs dernières conclusions) et qu'ils ont acheté en l'état un ensemble immobilier au prix de 705 500 euros sans recours au crédit, ayant souscrit un prêt au titre des travaux d'aménagement à hauteur de 170 000 euros. Les vices invoqués seront examinés séparément. 1. L'état de la charpente et de l'installation électrique qui a, aux termes du premier rapport de constat de M. V... P..., déterminé les acquéreurs à faire appel à ce consultant ("quant aux découvertes faites sur le gros oeuvre des habitations et sur un corps d'état secondaire (électricité), ne caractérisent pas des vices cachés dont les vendeurs devraient répondre en l'état d'une clause de non-garantie des vices. En effet, s'agissant du système électrique, le rapport de diagnostic annexé à l'acte de vente était très explicite sur les anomalies affectant l'installation électrique et sur la recommandation tendant à "agir vite" afin d'éliminer les dangers qu'elle présente, de sorte que le vice était nécessairement connu des acquéreurs. Et, s'agissant de la charpente du grand gîte, l'expert judiciaire a noté que si la charpente, constituée d'anciens poteaux électriques protégés par du goudron, présentait d'inquiétants signes de faiblesse, les époux W..., qui ne sont pas intervenus sur cet ouvrage, ignoraient l'état de la charpente et de la poutraison qui leur étaient dissimulées par un faux plafond, dont il est constant qu'il a été posé par le propriétaire précédent en 1999 pour une acquisition par les consorts W... en 2005, de sorte que le vice ne leur étant pas connu, ils sont fondés à se prévaloir de la clause de non-garantie des vices cachés de ce chef. 2. S'agissant des problèmes d'étanchéité, les infiltrations en toiture et par le soubassement des murs méritent d'être distinguées. 2-1. Les infiltrations par les soubassements. L'expert judiciaire note que des infiltrations se sont produites dans le passé au travers des soubassements du ‘‘petit gîte et de la maison d'habitation", que M. W... a précisé durant les opérations d'expertise que des infiltrations s'étaient autrefois produites et notamment en novembre 2009 lors de pluies particulièrement intenses et que pour y porter remède il avait réalisé à l'époque un trottoir en béton autour de la maison d'habitation et un drain le long du mur du petit gîte afin d'évacuer plus rapidement les eaux pluviales (p. 7 et 16 du pré-rapport). Les déclarations de M. W... lors de l'expertise ne valent pas "aveu judiciaire" d'inondations récurrentes du terrain contrairement à ce que font plaider les époux T.... Et si l'antériorité du vice est acquise au débat, il résulte des déclarations de Mme I..., ancienne propriétaire qui a été entendue en qualité de sachant par l'expert judiciaire, que les infiltrations dans le soubassement étaient exceptionnelles pour n'être advenues "qu'à quatre ou cinq reprises pendant les 26 ans où elle avait occupé la maison" (p. 19 du pré-rapport), de sorte que si l'expert a relevé l'insuffisance du drainage réalisé par M. W... au regard de la configuration des lieux (terrain en forte pente pouvant entraîner des accumulations d' eau en cas de fortes pluies contre les façades en pierres apparentes de la maison d'habitation et du petit gîte, toutes choses visibles par les acquéreurs) et préconisé des travaux à ce titre pour un coût de 4 126 euros (p. 46 de son rapport définitif), il note dans son pré-rapport que les époux W... "pouvaient légitimement penser que les travaux de drainage réalisés pouvaient apporter une solution à ce problème" (p. 33 du pré-rapport). Les doutes finalement exprimés par l'expert dans son rapport définitif sur l'absence de connaissance par les vendeurs de la persistance de ce désordre après réalisation des travaux ne sont pas suffisants au regard des deux considérations suivantes : -les époux W... ne sont demeurés dans les lieux que deux ans après avoir réalisé les travaux de drainage, -les infiltrations par les murs n'ont lieu que lors d'épisodes pluvieux de particulière intensité, à raison d'une fois tous les cinq ans selon l'ancienne propriétaire. Or, les relevés météorologiques versés au débat établissent que l'événement climatique d'octobre 2011 a été particulièrement violent que les pluies ont été quotidiennes du 1er au 9 novembre et que jamais une décade de novembre n'avait été aussi pluvieuse aussi bien en quantité d'eau qu'en nombre de jours (pièce n° 32 des appelants). En cet état, le fait que des infiltrations murales aient eu lieu après les épisodes exceptionnels de pluies du 25 octobre 2011 puis des 5 et 6 novembre 2011, phénomène qui ne sera encore observé par les nouveaux acquéreurs qu'à une reprise (le 24 mai 2012) sur les 10 épisodes pluvieux analysés par l'expert judiciaire (p. 11 et 12 de son pré-rapport), ne suffit pas à établir que les vendeurs qui avaient réalisé deux ans auparavant des travaux de reprise destinés à remédier à ce désordre aient eu connaissance depuis lors de l'insuffisance de ces travaux ou de la persistance du vice. Les vendeurs non professionnels sont dès lors fondés à opposer aux acquéreurs la clause de non-garantie des vices cachés de ce chef. 2.2- Les infiltrations en toiture. Des infiltrations récurrentes en toiture ont été constatées après la vente à compter du mois d'octobre 2011, qui constituent un vice rendant l'immeuble impropre à sa destination. Le fait est constant. Aucun élément objectif ne permet de les imputer aux travaux que les acquéreurs ont commencé à entreprendre et qui auraient fragilisé les toitures ou les bâtiments. Pour faire la preuve de l'antériorité du vice et de sa connaissance nécessaire par les vendeurs, les époux T... se prévalent pour l'essentiel de trois attestations de locataires des précédents propriétaires, les époux I..., vendeurs des époux W..., et de l'attestation d'une voisine pour conclure que, si des infiltrations en toiture ont eu lieu avant l'acquisition du bien par les époux W... en 2005 puis après sa revente en 2011, il est difficile d'imaginer que les toitures soient restées parfaitement étanches pendant toute la période d'occupation des lieux par les époux W.... Mais il sera relevé, s'agissant des attestations des locataires des époux I... (auteurs des consorts W...), que toutes font exclusivement état d'infiltrations par les murs ("des infiltrations d'eau par le bas des murs" M. K... ; "l'eau rentrait par les pierres", Mme U... ; "les murs de la cuisine ainsi que la chambre à coucher étaient souvent couverts d'humidité", M. C...) et nullement d'infiltrations en toiture, celles-ci n'étant évoquées par M. K... qu'à titre de témoignage indirect s'agissant d'un studio voisin, de sorte que le fait rapporté est insuffisamment probant, l'auteur de l'attestation expliquant au demeurant avoir préconisé aux propriétaires d'alors la réalisation d'un drain autour des habitations, ce qui confirme encore que la cause des infiltrations déplorées provenait non pas des toitures mais des soubassements, problème auquel les époux W... ont cru de bonne foi avoir mis un terme par la réalisation de travaux en 2009, de sorte que l'existence d'infiltrations en toiture antérieures à l'acquisition de la propriété par les époux W... n'est pas attestée. L'attestation d'une voisine, Mme Caroline N..., à propos d'une conversation qu'elle aurait eue en 2009 avec Mme W..., laquelle se serait alors plainte d'avoir "les pieds dans l'eau" n'est pas plus probante, l'existence d'infiltrations par les soubassements des murs après des épisodes pluvieux d'exceptionnelle intensité pouvant expliquer le fait, M. W... ayant tenté, comme exposé précédemment, d'y mettre un terme par la réalisation d'un drainage, de sorte que la situation décrite par Mme N... dont aucun élément n'indique qu'elle aurait été postérieure à la réalisation de travaux de drainage par M. W... ne rapporte pas la preuve d'infiltrations en toiture à cette date. L'expert judiciaire note par ailleurs que Mme I..., précédente propriétaire, a indiqué qu'aucun de ses locataires n'avait eu à subir des infiltrations par les toitures et les appelants produisent deux attestations de leurs anciens locataires, dont aucun élément objectif ne permet de remettre en cause la valeur probante, indiquant n'avoir souffert aucune infiltration en toiture durant leur séjour après des jours de pluie (Mme A..., M. X...). Reste donc la perplexité dont l'expert judiciaire a fait part dans les conclusions de son rapport définitif sur l'éventuelle cause de soudaines infiltrations en toiture une fois le bien acquis par les époux T.... Mais les époux W... font valoir à juste titre que l'expert a lui-même constaté en commentaire des photographies prises qui en attestent "que l'état de vétusté des couvertures était perceptible pour un observateur vigilant" (leur pièce n° 30) de sorte que la succession rapprochée d'événements pluvieux et venteux de grande intensité fin octobre (octobre a été "exceptionnellement venté" - pièce 32 des appelants) et début novembre 2011 (près de 4 fois la pluviométrie moyenne enregistrée sur 20 ans - pièce n° 36 des appelants ; "décade" la plus pluvieuse sur "les 50 dernières années", pièce 32) ont pu, comme ils le soutiennent et compte tenu de l'état de la toiture présumé connu de l'acquéreur, professionnel de même spécialité que les vendeurs, créer des voies d'eau nouvelles qui, à ne pas être réparées aussitôt, ont provoqué la réitération du phénomène quelle que soit alors l'intensité des pluies ultérieures. Si aucun grief de retard à agir ne peut être fait aux acquéreurs à cet égard compte tenu de la vétusté de l'état de la charpente, lequel pouvait dissuader tout artisan ou entreprise de remédier dans l'urgence aux désordres d'infiltrations ponctuels, comme le souligne l'expert judiciaire, et rend incontestablement beaucoup plus coûteux toute intervention efficace en toiture, dans la mesure où la charpente doit préalablement être refaite, l'analyse des pièces au débat n'établissent à suffisance ni l'antériorité du vice caché tenant aux infiltrations en toiture ni sa connaissance par les vendeurs de sorte que, la mauvaise foi de ces derniers n'étant pas démontrée, les époux W... ne peuvent être déchus du bénéfice de la clause de non-garantie de ce chef. 2.3 - Il ne sera relevé que par souci d'exhaustivité que ni les infiltrations depuis les baies vitrées de l'habitation principale dont l'expert souligne sans contestation de quiconque qu'un jointoiement suffira à les supprimer (p. 36 du rapport définitif) ni l'état d'une toiture sommaire et inachevée sur une réserve d'eau, ne constituent des vices susceptibles de fonder l'action rédhibitoire, le premier, mineur, n'étant pas de la nature de ceux visés par l'article 1641 du code civil, le second étant apparent. 3. La dangerosité alléguée de la cheminée du grand gîte que les époux T... ont décidé d'enlever dans le cadre des travaux qu'ils avaient délibérément projeté de faire en souscrivant un emprunt de 170 000 euros à ce titre, n'est pas rapportée, ni le caractère caché du vice démontré. 4. La piscine s'est révélée fuyarde, ce que l'expert a en effet constaté en évaluant la reprise nécessaire de l'étanchéité à la somme de 10 365,73 euros (p. 46 du rapport définitif). Il résulte cependant de la chronologie des faits qu'étant entrés en jouissance dans le courant du mois d'août 2011, les époux T... n'ont signalé le fait aux vendeurs qu'à l'occasion de la dénonciation de la vétusté de la charpente au mois de novembre suivant, que leur propre expert, M. P..., a noté dans son rapport du 4 novembre 2011, que les éléments visibles (skimmers) confirmaient que l'ouvrage est fuyant en phase d'aspiration, que l'expert judiciaire a noté (en page 24 de son pré-rapport) que les skimmers étaient visiblement en mauvais état et que des traces de réparation de la maçonnerie du bassin étaient apparentes, de sorte que, même à supposer qu'un tel vice soit de la nature de ceux que vise l'article 1641 du code civil ce que ne confirme pas le seul le coût de la reprise de l'étanchéité pour 10 400 euros à rapprocher du prix d'acquisition de 707 000 euros et d'un financement prévu par les acquéreurs au titre des travaux à entreprendre de 170 000 euros, ledit vice, aisément décelable selon une diligence normale, est présumé connu par l'acquéreur de même spécialité que celle des vendeurs, en l'espèce, des exploitants de gîtes à destination des touristes, de sorte que les époux T... seront déboutés de leur demande de résolution de ce chef. 5. Les acquéreurs n'établissent pas que l'absence de déclaration par les vendeurs de la réalisation de travaux sans rapport aucun avec les désordres ou vices allégués au soutien de leur action en résolution (remplacement d'un toiture de la véranda, création d'ouvertures, remplacement d'une fenêtre, modification d'une ancienne réserve d'eau, réfection de la toiture d'une ancienne fromagerie, création d'une fenêtre à la place d'une porte-fenêtre, p. 48 du rapport définitif de l'expert), travaux non affectés de désordres, ou pour quelques-uns d'entre eux selon l'expert de désordres apparents et parfaitement visibles à la vente, ou encore de désordres mineurs (amélioration d'un joint entre la maçonnerie et le dormant d'une fenêtre, ou réparation à prévoir d'un linteau de fenêtre pour la somme de 530 euros), rende l'immeuble impropre à sa destination ou soit de nature à en diminuer l'usage dans une proportion telle que la vente n'aurait pas été conclue ou l'aurait été à moindre prix. 6. Enfin le vice caché juridique pris de l'éventualité de la réouverture d'une ancienne carrière, laquelle a fait l'objet d'une enquête publique lancée avant la vente n'est nullement établi par les époux T..., faute de toute pièce ou précision sur la proximité de cette carrière ou celle d'éventuelles voies d'accès à celle-ci avec le bien dont ils ont fait l'acquisition et de toute indication sur le sort ou l'actualité du projet plus de six ans après ladite enquête publique. Le jugement déféré ne peut par conséquent qu'être infirmé et les époux T... seront déboutés de toutes leurs demandes » ; 1°) ALORS QUE la contradiction de motifs équivaut à un défaut de motifs ; Qu'en l'espèce, pour débouter les époux T... de toutes leurs demandes, la cour d'appel a tout à la fois retenu que les époux W... étaient des professionnels (arrêt, p. 6, § 1) et qu'ils ne l'étaient pas (arrêt, p. 7, § 7) ; Qu'en se contredisant de la sorte, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 2°) ALORS QUE le vice n'est apparent que s'il est connu dans sa cause et son amplitude ; Qu'en l'espèce, pour débouter les époux T... de toutes leurs demandes, la cour d'appel a considéré que le rapport de diagnostic annexé à l'acte de vente est très explicite sur les anomalies affectant l'installation électrique et sur la recommandation tendant à agir afin d'éliminer les dangers qu'elle présente, de sorte que ce vice était nécessairement connu des acquéreurs, sans rechercher si les époux T... avaient pu, au moment de la vente, mesurer l'importance et les conséquences de ce vice ; Qu'en se déterminant de la sorte, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1642 du code civil ; 3°) ALORS QUE le vendeur professionnel ne peut ignorer les vices cachés affectant le bien vendu ou, du moins, est tenu de les connaître et qu'il n'est, par conséquent, pas fondé à se prévaloir d'une clause de non-garantie des vices cachés ; Qu'en l'espèce, pour débouter les époux T... de toutes leurs demandes, la cour d'appel a considéré que l'expert judiciaire avait noté que, si la charpente présentait d'inquiétants signes de faiblesse, les époux W... ignoraient l'état de la charpente et de la poutraison parce que la charpente leur était dissimulée par un faux plafond, de sorte qu'ils étaient fondés à se prévaloir de la clause de non-garantie des vices cachés, après pourtant avoir relevé que les époux W... étaient des professionnels de la location de gîtes ; Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 1645 du code civil ; 4°) ALORS QU'un vice caché est un défaut de la chose vendue qui la rend impropre à l'usage auquel on la destine ou qui diminue tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas achetée ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il l'avait connu ; Qu'en l'espèce, pour débouter les époux T... de toutes leurs demandes, la cour d'appel a considéré que les infiltrations depuis les baies vitrées de l'habitation principale ne constituent pas des vices susceptibles de fonder l'action rédhibitoire, sans rechercher si ces infiltrations, bien qu'elles ne rendent pas l'habitation principale impropre à l'usage auquel elle est destinée, ne diminuent cependant pas son usage au point que les époux T... en auraient donné un moindre prix s'ils les avaient connues ; Qu'en se déterminant de la sorte, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1641 du code civil ; 5°) ALORS QUE les juges du fond ne doivent pas dénaturer les éléments de preuve produits aux débats ; Qu'en l'espèce, pour débouter les époux T... de toutes leurs demandes, la cour d'appel a considéré, s'agissant des infiltrations en toiture, que l'expert judiciaire avait fait part de « perplexité » dans les conclusions de son rapport définitif sur l'éventuelle cause de soudaines infiltrations en toiture une fois le bien acquis par les époux T... (arrêt, p. 8, dernier §), quand cet expert écrivait que « Les toitures de l'habitation du petit gîte, du moyen gîte et du grand gîte présentent incontestablement des fuites qui se reproduisent à chaque pluie d'intensité même moyenne » (production n° 4, p. 45) et surtout qu'« On peut difficilement imaginer que les toitures soient restées parfaitement étanches pendant toute la période d'occupation des lieux par les époux W... pour devenir soudainement fuyardes dès que la vente aux époux T... a été réalisée » (production n° 4, p. 47) ; Qu'en dénaturant de la sorte le rapport d'expertise de M. J..., la cour d'appel a violé le principe selon lequel le juge ne doit pas dénaturer les éléments de la cause ; 6°) ALORS QU'un acheteur profane n'est tenu qu'à des vérifications normales, sans être tenu de se faire assister par un professionnel qui aurait décelé facilement le vice ; que la présomption de découverte du vice de la part de l'acheteur professionnel ne concerne que les professionnels de la chose viciée ; Qu'en l'espèce, pour débouter les époux T... de toutes leurs demandes, la cour d'appel a présumé, s'agissant des infiltrations en toiture, que les époux T... avaient eu connaissance de l'état de la toiture dans la mesure où ils étaient des acheteurs professionnels de la même spécialité que les vendeurs, après pourtant avoir constaté que les époux T... n'étaient que des professionnels de la location de gîtes et non des professionnels du bâtiment ; Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 1642 du code civil ; 7°) ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; Qu'en l'espèce, pour débouter les époux T... de toutes leurs demandes, la cour d'appel s'est bornée, s'agissant des vices cachés juridiques, à examiner celui tiré de la réouverture éventuelle d'une ancienne carrière ayant fait l'objet d'une enquête publique avant la conclusion de la vente, quand les époux T... faisaient également valoir que les époux W... avaient réalisé des travaux, à savoir la création d'une fenêtre au nord du séjour, l'agrandissement d'une ouverture entre la cuisine et la véranda et l'agrandissement de l'ouverture de l'ancienne réserve d'eau, sans faire de déclaration préalable (conclusions d'appel, p. 22, § 6) ; Qu'en ne répondant pas à ce moyen péremptoire des époux T..., la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. Le greffier de chambre