Cour de cassation, 07 février 2019. 18-14.977

CIV.3 MY1 COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 7 février 2019 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10042 F Pourvoi n° B 18-14.977 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par la société Lenôtre, société anonyme, dont le siège est [...] , contre l'arrêt rendu le 22 mars 2018 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (1re chambre C), dans le litige l'opposant à la société AIDABO, société civile immobilière, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 8 janvier 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Andrich, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Alain Bénabent , avocat de la société Lenôtre , de la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat de la société AIDABO ; Sur le rapport de Mme Andrich, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Lenôtre aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Lenôtre ; la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société Aidabo ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept février deux mille dix-neuf. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Alain Bénabent , avocat aux Conseils, pour la société Lenôtre. PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué, rendu en référé, d'avoir dit que le contrat de bail à usage commercial liant les parties se trouvait résilié de plein droit depuis le 18 novembre 2016 ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « le 28 avril 2008, la SCI Aidabo, bailleresse, a loué à la société Lenôtre des locaux à usage commercial sis [...] , à savoir une boutique faisant l'angle avec l'[...] et un sous-sol auquel on accède par un escalier intérieur ; que par déclaration en date du 27 juillet 2016, la société Lenôtre a avisé la ville de Nice de son intention de céder le bail commercial afférent à son fonds de commerce dans le cadre d'une vente amiable du fonds pour le montant de 300.000 € ; que le 4 août 2016, elle a signé une promesse synallagmatique de cession du droit au bail au profit de la société N2F sous certaines conditions suspensives, dont la purge de droit de préemption de la mairie de Nice ; qu'elle s'engageait à faire la déclaration nécessaire dans les deux semaines suivant la signature de l'acte ; que parallèlement, une promesse de bail était signée entre la Sci Aidabo et la société N2F le 31 août 2016, ainsi qu'un protocole d'accord entre la Sci Aidabo et la société Lenôtre le 23 août précédent ; que par lettre du 26 septembre 2016, la ville de Nice a manifesté son intention de préempter le bail commercial ; que dès lors, en application de l'article R. 214-9 du code de l'urbanisme, l'acte constatant la cession devait être signé dans le délai de 3 mois suivant la notification de l'accord sur le prix et les conditions indiquées dans la déclaration préalable ; que la signature n'est pas intervenue, la ville de Nice ayant fait savoir, par lettre du 16 novembre 2016, que la déclaration de cession initiale étant entachée d'irrégularité, elle souhaitait être destinataire d'une nouvelle déclaration afin de permettre à la collectivité d'apprécier la valeur réelle du bien ; qu'un litige est actuellement pendant devant le tribunal de grande instance de Nice entre la ville de Nice et la société Lenôtre concernant la validité de la déclaration du 27 juillet 2016 ; que le 14 octobre 2016, la société Lenôtre a fait dresser un constat d'huissier, duquel il ressort que toute activité a cessé dans les lieux loués depuis le 10 septembre précédent ; que le 18 octobre suivant, la Sci Aidabo a fait signifier à la société Lenôtre une mise en demeure reprenant la clause résolutoire du bail lui enjoignant d'avoir à maintenir les locaux loués en état permanent d'utilisation effective en application de l'article 7 du contrat ; que la société Lenôtre a restitué les clés et fait établir un état des lieux de sortie le 4 avril 2017 ; qu'elle prétend qu'à la date du 26 septembre 2016, du fait de l'exercice par la ville de Nice de son droit de préemption, elle n'était plus titulaire du bail et qu'elle n'avait donc pas à se conformer à la mise en demeure du 18 octobre 2016 ; que toutefois, sans que le juge des référés n'ait la compétence de statuer sur la validité ou non de la déclaration du 27 juillet 2016, il ressort à l'évidence que la ville de Nice n'a en l'état pas donné suite à sa proposition de préemption et qu'aucune cession n'a été réalisée dans le trois mois de l'accord sur le prix et les conditions de cession prévus par l'article R. 214-9 du code de l'urbanisme ; que la société Lenôtre n'était dès lors pas autorisée à cesser son exploitation du fonds, cette cessation constituant un trouble manifestement illicite au sens de l'article 809 alinéa 1er du code de procédure civile ; qu'en effet, la condition suspensive de la promesse synallagmatique de cession du droit au bail concernant la purge du droit de préemption n'était pas levée ; qu'enfin, le litige opposant la société Lenôtre à la ville de Nice n'est pas opposable à la Sci Aidabo qui avait un intérêt certain à poursuivre l'exploitation du fonds afférente aux lieux loués ; que l'exploitation du fonds n'ayant pas été reprise dans le mois de la mise en demeure, c'est à bon droit que le premier juge a constaté la résiliation du bail à effet du 18 novembre 2016, un mois après la mise en demeure d'exploiter et fixé l'indemnité d'occupation due à compter de cette date ; que la cour constatera que l'expulsion est devenue sans objet en raison du départ de la locataire au mois d'avril 2017 » ; ET AUX MOTIFS, A LES SUPPOSER ADOPTES, QUE « l'obligation d'exploitation des lieux est l'une des obligations essentielles du preneur en ce qu'elle permet de garantir la pérennité du fonds de commerce ; qu'il résulte de l'examen des pièces produites, à savoir notamment le contrat de bail et le constat d'huissier du 14 octobre 2016, que la société Lenôtre a cessé toute exploitation depuis le 10 septembre 2016 avant même la notification, le 26 septembre 2016, de la décision de préemption, qu'elle n'a pas régularisé sa situation malgré la délivrance, le 18 octobre et par ministère d'huissier de justice, d'une mise en demeure d'avoir à maintenir les lieux loués en état permanent d'utilisation effective ; qu'il lui appartenait a minima de maintenir l'exploitation des lieux dans le délai de 3 mois suivant la notification de la décision de préemption ; que le différend susceptible de l'opposer dorénavant à la ville de Nice, quant à la validité et aux conséquences devant être tirées de l'exercice par cette dernière de son droit de préemption, est inopposable au bailleur ; qu'il n'est, pour mémoire, pas justifié, nonobstant les écritures de la société Lenôtre, de l'effectivité de la saisine de la juridiction administrative à l'effet de trancher ce litige ; qu'à supposer qu'elle soit effectuée prochainement, le bailleur ne peut être contraint de supporter, malgré un paiement conservatoire des loyers, les aléas d'une procédure signifiant de fait la disparition totale de son fonds ; qu'il appartenait au preneur, avisé de cette difficulté depuis le 16 novembre 2016, de reprendre l'exploitation des lieux ; qu'il ne saurait être tiré argument valable d'une prétendue acceptation de l'arrêt de l'exploitation découlant de la signature par le bailleur d'un contrat de bail sous conditions suspensives ; que la juridiction de céans ne peut donc que constater, au vu du manquement du preneur à son obligation d'exploitation du fonds, la résiliation de la convention liant les parties avec toutes conséquences de droit ; qu'il sera notamment donné suite à la demande en fixation d'une indemnité d'occupation » ; 1°/ ALORS QUE l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; que ces prétentions sont fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions en défense ; qu'en l'espèce, la Sci Aidabo avait sollicité, auprès de juge des référés du tribunal de grande instance de Nice, « de voir constater, pour défaut d'exploitation caractérisé, l'acquisition d'une clause résolutoire insérée dans un contrat de bail commercial conclu le 28 avril 2008 » (cf. ordonnance, p. 3) ; que dans ses conclusions d'appel, la société Aidabo a sollicité de voir « confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé rendue le 10 mars 2017 par le président du tribunal de grande instance de Nice », en faisant valoir que celui-ci avait, à bon droit, « constaté que la société Lenôtre a cessé toute activité depuis le 10 septembre 2016 sans régulariser la situation malgré la délivrance d'une mise en demeure le 18 octobre 2016 et ce, en totale violation des termes et conditions du bail commercial du 28 avril 2008 » (cf. pp. 15 et 16) ; que la société Lenôtre a alors contesté l'acquisition de la clause résolutoire, en faisant valoir que « tant la mise en demeure du 18 octobre 2016 que l'assignation en référé du 7 décembre 2016 de la société Lenôtre par la société Aidabo étaient mal dirigées puisque la société Lenôtre n'était plus titulaire du droit au bail depuis le 26 septembre 2016. Les demandes du bailleur formées à l'encontre de la société Lenôtre étaient donc irrecevables. Du fait de cette contestation sérieuse, le juge des référés ne pouvait se fonder sur la mise en demeure notifiée à la société Lenôtre le 18 octobre 2016, pour prononcer l'acquisition de la clause résolutoire » et, subsidiairement, que « la société Aidabo s'est prévalue de la clause résolutoire de mauvaise foi » (cf. pp. 5 et 10) ; qu'à aucun moment, il n'a été soutenu que la cessation d'activité par la société Lenôtre aurait constitué un trouble manifestement illicite de nature à écarter les contestations sérieuses soulevées par celle-ci ; qu'en retenant, pour statuer comme elle l'a fait, que la société Lenôtre n'était « pas autorisée à cesser son exploitation du fonds, cette cessation constituant un trouble manifestement illicite au sens de l'article 809 alinéa 1er du code de procédure civile » (cf. arrêt, p. 4), la Cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile ; 2°/ ALORS QUE si l'existence d'une contestation sérieuse n'interdit pas au juge des référés de prendre les mesures prévues par l'article 809 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge doit apprécier le caractère manifestement illicite du trouble invoqué ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a expressément relevé que « par lettre du 26 septembre 2016, la ville de Nice a manifesté son intention de préempter le bail commercial ; que dès lors, en application de l'article R. 214-9 du code de l'urbanisme, l'acte constatant la cession devait être signé dans le délai de trois mois suivant la notification de l'accord sur le prix et les conditions indiquées dans la déclaration préalable ; que la signature n'est pas intervenue, la ville de Nice ayant fait savoir, par lettre du 16 novembre 2016, que la déclaration de cession initiale était entachée d'irrégularité, elle souhaitait être destinataire d'une nouvelle déclaration afin de permettre à la collectivité d'apprécier la valeur réelle du bien ; qu'un litige est actuellement pendant devant le tribunal de grande instance de Nice entre la ville de Nice et la Sa Lenôtre concernant la validité de la déclaration du 27 juillet 2016 » (cf. arrêt, p. 3) ; qu'il résultait nécessairement de ces constatations que n'était pas établie une illicéité manifeste du trouble prétendument subi par la Sci Aidabo du fait de la cessation d'exploitation des locaux loués par la société Lenôtre ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la Cour d'appel a violé l'artile 809 du code de procédure civile ; 3°/ ALORS QUE, subsidiairement et en toute hypothèse, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux » ; que constitue une contestation sérieuse à l'acquisition de la clause résolutoire par le juge de référés, la mauvaise foi du bailleur dans la mise en oeuvre de cette clause, laquelle s'apprécie au jour où le commandement a été délivré ; qu'en l'espèce, la société Lenôtre faisait expressément valoir, dans ses conclusions d'appel (cf. pp. 9 et 10), que « la société Aidabo était parfaitement informée de la cession du droit au bail qu'elle avait expressément autorisée. Bien plus, la société Aidabo avait elle-même conclu dès le 2 août 2016 un bail commercial sous conditions suspensives avec le cessionnaire. Ainsi, il n'existait aucune perte de valeur des lieux loués occasionnée par l'arrêt de l'activité, ce que la société Aidabo savait pertinemment. En effet, il s'agissait d'un arrêt de l'activité dans les lieux loués très ponctuel, puisque la cession du droit au bail et le nouveau bail devaient prendre effet le 15 octobre 2016. En outre, la ville de Nice a exercé son droit de préemption dès le septembre 2016, ce qui justifiait de plus fort l'arrêt de l'activité de la société Lenôtre à cette date. Par la suite, la société Lenôtre a eu à subir le refus de la ville de Nice de régulariser la vente du droit au bail, alors que l'arrêté de préemption est, à ce jour, toujours en vigueur. Le bailleur a été tenu informé de cette situation par la société Lenôtre. Il résulte de ce qui précède que la société Aidabo s'est prévalue de la clause résolutoire de mauvaise foi » ; qu'en omettant de rechercher, ainsi qu'il lui était demandé, si le commandement du 18 octobre 2016 visant la clause résolutoire, délivré alors que la Sci Aidabo était informée de la cession du droit au bail, qu'elle avait conclu un bail sous conditions suspensives avec le cessionnaire devant prendre effet le 15 octobre 2016 et qu'elle avait connaissance de l'arrêté de préemption du 26 septembre 2016, et près d'un mois avant le courrier de la ville de Nice sollicitant une nouvelle déclaration, n'avait pas été mis en oeuvre de mauvaise foi, de sorte qu'il ne pouvait y avoir lieu à référé, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 808 du code de procédure civile et L. 145-41 du code de commerce. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué, rendu en référé, d'avoir dit que dans l'attente de son départ effectif, la société Lenôtre serait tenue à compter du 18 novembre 2016 au règlement d'une indemnité d'occupation sans droit ni titre, égale au montant du loyer en cours ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « l'exploitation du fonds n'ayant pas été reprise dans le mois de la mise en demeure, c'est à bon droit que le premier juge a constaté la résiliation du bail à effet du 18 novembre 2016, un mois après la mise en demeure d'exploiter et fixé l'indemnité d'occupation due à compter de cette date » ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « la juridiction de céans ne peut donc que constater, au vu du manquement du preneur à son obligation d'exploitation du fonds, la résiliation de la convention liant les parties avec toutes conséquences de droit ; qu'il sera notamment donné suite à la demande en fixation d'une indemnité d'occupation » ; 1°/ ALORS QUE la cassation à intervenir sur le fondement du premier moyen de cassation, du chef de dispositif ayant dit que le contrat de bail à usage commercial liant les parties se trouvait résilié de plein droit depuis le 18 novembre 2016 entraînera, par voie de conséquence, et en application de l'article 624 du code de procédure civile, celle du chef de dispositif ayant dit que dans l'attente de son départ effectif, la société Lenôtre serait tenue à compter du 18 novembre 2016 au règlement d'une indemnité d'occupation sans droit ni titre, égale au montant du loyer en cours ; 2°/ ALORS QUE, subsidiairement, si le juge des référés a le pouvoir d'allouer une provision, il ne peut en revanche, sauf à excéder ses pouvoirs, prononcer une condamnation à réparation ; qu'en condamnant la société Lenôtre, non pas au paiement d'une provision à valoir sur l'indemnité d'occupation susceptible d'être due à la Sci Aidabo, mais au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer en cours, la Cour d'appel a excédé ses pouvoirs, en violation de l'article 809 du code de procédure civile.