Tribunal judiciaire, 19 août 2024. 24/00174

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS N° RG 24/00174 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GWUH MINUTE N° : 2024/ Notification Copie certifiée conforme délivrée le : 22/08/2024 à : Me ZAIR Abdelnasr Copie exécutoire délivrée le : 22/08/2024 à : Me BARRÉ (postulant Me REMONGIN) TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS - TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT -------------------- JUGEMENT DU 19 AOUT 2024 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION PARTIES DEMANDEUR : Etablissement public AGRASC [Adresse 4] [Localité 3] représentée par Maître Juliette BARRÉ, avocat au barreau de PARIS et ayant pour avocat postulant Maître REMONGIN Solenn, avocat au barreau de Saint-Denis de la Réunion DÉFENDEURS : Madame [J] [E] [U] [X] [Adresse 1] [Localité 5] Monsieur [T] [V] [Adresse 1] [Localité 5] représentés par Maître ZAIR Abdelnasr, avocat au barreau de Saint-Pierre COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Pascaline PILLET, Assistée de : Maureen ETALE, Greffier, DÉBATS : À l’audience publique du 01 Juillet 2024 DÉCISION : Prononcée par Pascaline PILLET, Juge du contentieux de la Protection, assistée de Maureen ETALE, Greffier, EXPOSE DU LITIGE : Par acte d’huissier en date du 6 mai 2024 auquel il convient de se reporter pour plus ample exposé par application de l’article 455 du Code de Procédure Civile, L’Agence de Gestion et de Recouvrement des Avoirs Saisis et Confisqués (AGRASC), a assigné Monsieur [T] [V] et Madame [J] [E] [U] [X] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de SAINT-BENOIT afin d’obtenir sous le bénéfice de l'exécution provisoire que soit : Jugé qu’elle est recevable et bien fondée en ses demandes, Jugé que les défendeurs sont occupants sans droit ni titre de la maison située [Adresse 1] à [Localité 5], cadastrée section AT numéro [Cadastre 2],Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [T] [V] et Madame [J] [E] [U] [X] ainsi que de tous occupants de leur chef, Supprimer les délais fixés par les articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; Condamner in solidum Monsieur [T] [V] et Madame [J] [E] [U] [X] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle de 1.800€ à compter du 18 octobre 2016, date de la décision définitive de la confiscation et jusqu’à libération effective des lieux, Ordonner la séquestration du mobilier sur place ou dans un garde meuble, aux frais et risques de Monsieur [T] [V] et Madame [J] [E] [U] [X], Dire qu’elle pourra se faire assister d’un serrurier et de la force publique, si besoin est ; Condamner in solidum Monsieur [T] [V] et Madame [J] [E] [U] [X] à lui payer la somme de 2.000€ en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens. A l'appui de ses prétentions, elle indique que par jugement du 3 octobre 2014 du Tribunal correctionnel de SAINT DENIS DE LA REUNION, Monsieur [T] [V] et Madame [J] [E] [U] [X] ont été déclarés coupables de délits de travail dissimulé et de blanchiment, et condamnés à des peines d’emprisonnement ; que le Tribunal a également ordonné la confiscation, comme produit direct de l’infraction, du bien immobilier situé dans la commune de [Localité 5], [Adresse 1], cadastré section AT numéro [Cadastre 2] ; que la maison a été construite sans aucun droit, à l’initiative de Madame [X] sur un terrain dont le propriétaire est décédé sans qu’aucun ayant cause ne soit connu ; que le jugement de condamnation a été confirmé par la Cour d’appel de SAINT DENIS ; que le pourvoi formé par Madame [X] a été déclaré non admis ; que la confiscation du bien est donc devenue définitive le 18 octobre 2016 et a été publiée le 7 décembre 2023 au service de la publicité foncière de [Localité 6]. Elle indique être chargée de l’exécution de la décision de confiscation en application des dispositions de l’article 707-1 du code de procédure pénale ; avoir adressé le 18 décembre 2023 une lettre aux occupants du bien confisqué pour les informer avoir la charge de l’exécution de la décision de confiscation et qu’ils devaient produire un titre d’occupation et une attestation d’assurance ; que cette lettre n’a pas été suivie de réponse, ni celle signifiée par commissaire de justice le 22 janvier 2024. Elle affirme que le commissaire de justice a constaté l’occupation du bien par les défendeurs et leurs deux enfants. Elle précise avoir fait délivrer une sommation de vider les lieux sous 15 jours, qui n’a pas été suivie d’effet et relève la mauvaise foi des occupants qui connaissent la décision de confiscation. L’affaire a été appelée à l’audience du 3 juin 2024 et renvoyée à deux reprises à la demande des parties. Aux termes de ses conclusions auxquelles il y a lieu de se référer pour plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, l’AGRASC maintient ses prétentions et moyens. Elle ajoute être opposée à la demande de sursis à statuer dès lors que la procédure en revendication initiée par Monsieur [S] [W] [X] est sans aucun lien avec la présente procédure et que la décision de confiscation est définitive et a été publiée au service de la publicité foncière. Elle souligne que les défendeurs ne sont pas parties à l’action en revendication, laquelle est vouée à l’échec au regard de la jurisprudence de la Cour de cassation relative aux exceptions préjudicielles fondées sur un droit réel immobilier. Elle ajoute que les défendeurs ne justifient d’aucun titre d’occupation, qu’il s’agisse d’un bail ou d’un prêt à usage, lequel lui serait en tout état de cause inopposable s’agissant du prêt à usage par nature personnel et non réel. Elle relève qu’elle n’est dès lors pas soumise aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989. Elle affirme que l’évaluation faite par les domaines de la valeur locative du bien corroboré par le procès-verbal descriptif du commissaire de justice, n’est pas une preuve faite à soi-même dès lors que chaque autorité est indépendante dans son mode de fonctionnement. Aux termes de leurs conclusions auxquelles il y a lieu de se référer pour plus ample exposé des faits, prétentions et moyens Monsieur [T] [V] et Madame [J] [E] [U] [X] demandent à titre principal in limine litis de voir ordonner le sursis à statuer dans l’attente de la décision qui sera prise par le Tribunal correctionnel de Saint-Denis ; à titre subsidiaire de voir dire et juger que la procédure d’expulsion de droit commun est applicable et que l’AGRASC aurait dû notifier un congé et un commandement de payer les indemnités d’occupation et saisir la CCAPEX deux mois avant l’assignation en expulsion ; que faute de l’avoir fait, elle doit être déboutée de l’intégralité de ses demandes. A titre infiniment subsidiaire, ils demandent à voir dire et juger que la demande d’indemnité d’occupation ne peut concerner que les cinq années antérieures à l’introduction de l’instance, désigner tel expert qu’il plaira avec pour mission d’évaluer le montant de l’indemnité d’occupation pour la période non prescrite avec un détail, année par année. En tout état de cause, ils sollicitent la condamnation de la demanderesse aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 2.000€ au titre des frais irrépétibles. A l’appui de leurs demandes, ils indiquent avoir pris attache avec la demanderesse le 6 mars 2024 pour lui expliquer leur situation, être dans l’attente de la confirmation du titre de propriété de Monsieur [S] [W] [X] qui les a autorisés à construire sur son terrain et l’occuper contre paiement de la taxe foncière et toutes les charges afférentes à l’occupation des lieux, mais ne pas avoir reçu de réponse. Ils exposent que le père de la défenderesse a déposé au Tribunal correctionnel de SAINT DENIS une requête en difficulté d’exécution sur le fondement de l’article 710 du code de procédure pénale, aux fins de se voir reconnaître la propriété de l’immeuble saisi par l’AGRASC en vertu de l’article 131-21 du code pénal ; que la juridiction sera contrainte de sursoir à statuer dans l’attente de la décision du Tribunal judiciaire sur la propriété conformément aux dispositions de l’article 384 du code de procédure pénale ; qu’il doit en être de même de la juridiction de céans. Ils précisent que même s’ils ne sont pas parties à la procédure en revendication engagée par Monsieur [S] [W] [X], ils en seront les bénéficiaires directs si la propriété immobilière de celui-ci est confirmée, car il leur permettra de continuer d’occuper les lieux et l’AGRASC sera dépourvue de qualité pour demander leur expulsion puisqu’elle ne sera plus propriétaire de l’immeuble. Le lien entre les deux procédures est donc évident et il est de l’intérêt d’une bonne administration de la justice qu’il soit sursis à statuer. Ils contestent le fait que la procédure en revendication soit vouée à l’échec, soulignant que son auteur n’était pas partie à l’instance pénale et que la décision de confiscation, même définitive, ne le prive pas du droit de revendiquer la propriété par usucapion, conformément aux dispositions de l’article 131-21 du code pénal et à la jurisprudence de la Cour de cassation. Ils soulignent qu’au contraire, le requérant à la revendication dispose de preuve solide de sa possession trentenaire. Ils soutiennent que le titre de propriété de la demanderesse n’ordonne pas leur expulsion ; qu’elle ne justifie pas d’un fondement juridique l’exonérant de ses obligations de bailleur alors qu’elle prétend être propriétaire du bien et qu’ils ne sont pas des squatteurs ni n’ont pénétré dans les lieux par violence ou voie de fait. Ils expliquent s’être installés sur le terrain et y avoir fait édifiée une maison avec l’accord de Monsieur [X], qui a toujours considéré ce terrain comme le sien pour l’avoir occupé depuis plus de 40 ans sans jamais avoir été troublé dans sa possession par un tiers. Ils affirment que l’AGRASC devait les traiter comme s’ils étaient les locataires de l’ancien propriétaire et qu’elle aurait dû respecter les règles applicables à l’expulsion de locataires, ce qu’elle n’a pas fait, de sorte que la procédure est irrégulière et la demande d’expulsion doit être rejetée. Ils indiquent que la relation contractuelle avec Monsieur [X] ne saurait être qualifiée de prêt à usage car le prêt n’était pas à titre gratuit dans la mesure où il a autorisé les défendeurs à occuper le terrain à charge pour eux d’obtenir un permis de construire une maison d’habitation et de payer toutes les charges et frais afférents à cette construction et notamment la taxe foncière. Ils affirment que l’opération s’analyse en un bail à construction ou un bail d’habitation avec pour contrepartie financière en guise de loyer le paiement des impôts, taxes et charges grevant le bien immobilier ; qu’il est établi qu’ils ne sont pas occupants sans droit ni titre et que leur titre d’occupation est opposable au nouveau propriétaire. Ils indiquent que les documents versés en demande pour fixer l’indemnité d’occupation ne sont pas de nature à fixer avec certitude la valeur locative, laquelle dépend de plusieurs facteurs (environnement social, qualité du bâti, désordres existants, …) ; que l’évaluation par le service des domaines émane d’une autorité administrative qui n’est pas indépendante et objective par rapport à l’AGRASC alors que nul ne peut se faire de preuve à lui-même ; que seule une mesure d’expertise permettra d’évaluer la valeur du bien de façon objective en prenant en compte la valeur sur l’ensemble de la période demandée. Ils soulignent qu’une partie des indemnités d’occupation demandée est prescrite, s’agissant de la période antérieure à 2019. Ils affirment qu’il est d’usage d’appliquer un abattement de 25% sur la valeur locative compte tenu de la précarité de la situation. Lors de l’audience du 1er juillet 2024, les parties ont repris oralement les termes de leurs écritures. La décision a été rendue par mise à disposition au greffe le 19 août 2024. MOTIFS de l’ordonnance : Sur le sursis à statuer : Conformément aux dispositions de l’article 73 et suivant du code de procédure civile, constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours. Les exceptions doivent, à peine d'irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. Il en est ainsi alors même que les règles invoquées au soutien de l'exception seraient d'ordre public. L’article 378 du même code prévoit quant à lui que la décision de sursis suspend le cours de l'instance pour le temps ou jusqu'à la survenance de l'événement qu'elle détermine. En l’espèce, les défendeurs sollicitent in limine litis qu’il soit sursis à statuer dans l’attente de l’issue d’une procédure initiée devant le Tribunal correctionnel par le père de Madame [X] aux fins de se voir restituer le bien saisi au regard de sa qualité de propriétaire de bonne foi. Cependant, cette procédure est étrangère aux défendeurs qui n’y sont pas partie ; la décision dont se prévaut la demanderesse qui lui confère la qualité de propriétaire est définitive et exécutoire et si l’action en revendication de Monsieur [S] [W] [X] venait à prospérer, la décision rendue par la présente juridiction n’impacterait pas ses droits. Par conséquent, il ne sera pas fait droit à la demande. Sur le rejet de la demande d’expulsion faute de respect des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 Les défendeurs soutiennent que la demanderesse aurait dû faire application des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 régissant les rapports locatifs et aurait dû notifier un congé et un commandement de payer les indemnités d’occupation et saisir la CCAPEX deux mois avant l’assignation en expulsion. Cependant, les dispositions de l’article 24 de cette loi reçoivent application aux cas de résiliation de baux d’habitation pour défaut de paiement du loyer ou des charges ou du dépôt de garantie. En l’espèce, les défendeurs n’apportent aucun élément susceptible d’établir la preuve de l’existence d’un bail d’habitation. Si le bail d’habitation peut être verbal, sa caractérisation implique toutefois d’établir que les parties se sont mises d’accord pour que l’une mette son bien à disposition de l’autre moyennant une contrepartie acquittée par ses soins. Or, les défendeurs ne versent aucun élément établissant l’existence d’une rencontre de volontés des parties sur une contrepartie financière à la mise à disposition d’un logement. Ils déclarent que la mise à disposition du logement avait été convenue en contrepartie du paiement de toutes les charges et frais afférents à cette construction et à l’habitation, notamment la taxe foncière. Cependant, d’une part, la prise en charge de ces charges et frais ne s’analyse pas comme la contrepartie de la mise à disposition d’un bien (puisque les défendeurs eux-mêmes les désignent comme des frais liés à la construction ou à l’habitation – sans autre précision – ou des charges d’impôt), mais au surplus, aucune preuve du versement de cette contrepartie n’est produite (ni d’ailleurs de l’accord des parties sur cette organisation de leur relation contractuelle). Enfin, il n’est pas davantage prouvé l’existence d’un défaut de paiement justifiant la mise en œuvre des dispositions de l’article 24. Par conséquent, la demanderesse n’avait pas à se soumettre au respect de ces dispositions. Elle n’avait pas davantage à délivrer congé aux défendeurs en l’absence de preuve rapportée de l’existence d’un bail. Il ne sera pas répondu aux surplus des moyens développés dans le corps des conclusions, qui sont inopérants au regard des termes des prétentions formées dans le dispositif. Il ressort ainsi de ce qui précède que la demanderesse est chargée de l’exécution d’une décision portant confiscation d’un bien immobilier situé dans la commune de [Localité 5], [Adresse 1], cadastré section AT numéro [Cadastre 2], appartenant à Monsieur [C] [Y], occupé par les défendeurs, lesquels ne contestent pas occuper ce bien et ne justifient d’aucun titre d’occupation. Dès lors, il convient d’ordonner leur expulsion, de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, avec, si besoin, le concours de la force publique. Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions de l'article L 433- 1 du code des procédures civiles d'exécution. Selon les dispositions de l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. En l’espèce, les défendeurs savent de longue date que le bien qu’ils occupent a fait l’objet d’une confiscation et se sont maintenus dans les lieux depuis toutes ces années, y compris après l’envoi du courrier produit en demande en pièce 5 et la délivrance d’une sommation de vider les lieux le 13 février 2024. Leur mauvaise foi est donc établie et justifie qu’il ne soit pas fait application du délai précité. Sur l’indemnité d’occupation  L’indemnité d’occupation à une double nature compensatoire et indemnitaire. Elle trouve sont fondement dans la responsabilité civile délictuelle. Elle vise ainsi à indemniser le propriétaire d’un bien de l’immobilisation de celui-ci du fait de son occupation par des occupants sans droit ni titre. Au soutien de sa demande, l’AGRASC verse un procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice dont il ressort que le bien est de type F5, avec jardin et piscine, entièrement clôturé ; que la maison a été édifiée en 2011 et qu’elle se compose d’un séjour, une cuisine, 3 chambres, un dressing, une salle de bains, un WC, un abri voiture, un garage, une terrasse. Elle produit également un avis de la valeur locative du bien établi par le service du Domaine. Cet avis fait état d’une surface de terrain de 985m2, d’immeuble de 160 m2, d’un garage de 68m2, d’une terrasse de 48m2, et d’une piscine de 48 m2, ainsi que d’un abri de voiture de 80m2. Il arrête la valeur locative du bien litigieux à la somme de 1.985€ par mois. Les défendeurs font état d’un usage qui conduirait à retenir un abattement de 25% sur le prix de la valeur locative mais ne rapportent pas la preuve de cet usage. Ils contestent la neutralité des domaines soulignant qu’on ne peut se faire de preuve à soi-même. Cependant, le service du Domaine relève de la Direction générale des finances publiques, alors que l’AGRASC est un établissement public. Surtout, les défendeurs n’apportent aucun élément – tel que des montant de loyers de bien équivalents dans la même zone géographique – de nature à remettre en cause l’objectivité de cette évaluation. Or, la démarche employée par le Domaine dans son évaluation ainsi que les éléments pris en considération paraissent tout à fait objectifs. En outre, le montant sollicité est inférieur à celui proposé par le Domaine. Enfin, cette évaluation est confortée par les estimations locatives émanant d’internet produites par la demanderesse. Par conséquent, la demande d’expertise sera rejetée et les défendeurs seront condamnés in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 1.800€ à compter du 6 mai 2019 en application de la prescription quinquennale (article 2224 du code civil) et jusqu’à libération effective des lieux. Sur les demandes accessoires Monsieur [T] [V] et Madame [J] [E] [U] [X], qui succombent, supporteront les entiers dépens. L’équité commande en l’espèce qu’il soit fait application de l’article 700 du Code de Procédure Civile au profit de L’AGRASC, à qui il sera alloué à ce titre la somme de 800 €. La présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : Le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité de Saint Benoit, par jugement contradictoire, et en premier ressort, REJETTE la demande de sursis à statuer, CONSTATE que Monsieur [T] [V] et Madame [J] [E] [U] [X] sont occupants sans droit ni titre de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5], cadastrée section AT numéro [Cadastre 2], ORDONNE en conséquence l’expulsion de Monsieur [T] [V] et Madame [J] [E] [U] [X], ainsi que celle de tous occupants de leur chef de ce lieu, au besoin avec le concours de la force publique sans être tenu au respect d'un délai de deux mois, DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions de l'article L 433- 1 du code des procédures civiles d'exécution, CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [V] et Madame [J] [E] [U] [X] à payer à L’AGRASC une indemnité mensuelle d’occupation de 1.800€ à compter du 6 mai 2019 jusqu’à libération effective des lieux, REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties, CONDAMNE Monsieur [T] [V] et Madame [J] [E] [U] [X] à payer à L’AGRASC la somme globale de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Monsieur [T] [V] et Madame [J] [E] [U] [X] aux entiers dépens. AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ par mise à disposition le 19 août 2024. Le Greffier Le Président