Cour d'appel, 22 mai 2023. 20/02216

22/05/2023 ARRÊT N°319/2023 N° RG 20/02216 - N° Portalis DBVI-V-B7E-NVTJ EV/IA Décision déférée du 07 Juillet 2020 - Tribunal de proximité de SAINT-GIRONS ( 11-18-18) V.ANIERE [B] [T] C/ [D] [P] INFIRMATION PARTIELLE Grosse délivrée le à REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 3ème chambre *** ARRÊT DU VINGT DEUX MAI DEUX MILLE VINGT TROIS *** APPELANTE Madame [B] [T] [Adresse 5] [Localité 1] Représentée par Me Justine BEAUVAIS, avocat au barreau de TOULOUSE INTIMÉE Madame [D] [P] [Adresse 2] [Localité 3] Représentée par Me Jannick CHEZE de la SCP VINCENT-CHEZE, avocat au barreau de TOULOUSE COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Mars 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant E.VET, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : E.VET, président O. STIENNE, conseiller A. MAFFRE, conseiller Greffier, lors des débats : M. BUTEL ARRET : - CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par E.VET, président, et par M. BUTEL, greffier de chambre Par acte du 23 juin 2012, M. [G] [P] a donné à bail à Mme [B] [T] un logement de type T3 dans une maison située à [Localité 7], [Adresse 4], qu'il avait préalablement fait restaurer dans le cadre d'une convention ANAH passée avec l'Etat, pour un loyer mensuel de 404,56 €, soit 375,58 € au titre du loyer et 28,98 € au titre des accessoires: un «stationnement jardin». Le loyer était ainsi fixé sur la base d'une surface fiscale de 74,52 m² dont annexes de 6,50 m². A la suite du décès de son époux, Mme [D] [M] épouse [P] a poursuivi le contrat de bail conclu par ce dernier. Par exploit du 8 février 2018, Mme [O] [T] a fait citer Mme [D] [P] devant le tribunal d'instance de Saint-Girons pour obtenir sa condamnation sous astreinte à modifier le contrat de location en fixant le montant maximal du loyer mensuel au jour de la convention sur la base d'une surface habitable de 62,2 m² et en supprimant le loyer accessoire de 28,98 €, et sa condamnation à lui payer la somme de 6464,45 € au titre des loyers perçus indument avec intérêts au taux légal, la somme de 3000 € à titre de dommages-et-intérêts pour résistance abusive, la somme de 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Par jugement du 7 juillet 2020, le juge de proximité de Saint-Girons a : ' dit n'y avoir lieu à ordonner une expertise, ' débouté Mme [B] [T] de l'ensemble de ses demandes à l'égard de Mme [D] [P], ' condamné Mme [B] [T] à payer à Mme [D] [P] la somme de 843,31 € au titre des loyers impayés au 31 décembre 2019, ' débouté les parties de leurs demandes sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ' dit que chaque partie conservera la charge des dépens qu'elle a exposés à l'occasion de l'instance. Par déclaration du 7 août 2020, Mme [B] [T] a fait appel de la décision en ce qu'elle a - «Dit n'y avoir lieu à ordonner une expertise avant-dire droit ; -Débouté Mme [B] [T] de l'ensemble de ses demandes à l'égard de Mme [D] [P] en ce compris celles visant à entendre condamner Mme [P] d'une part à modifier le contrat de bail en fixant à la baisse le montant du loyer total mensuel et d'autre part à rembourser la faction des loyers indument perçus et payer la somme de 3000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; - Condamné Mme [B] [T] à payer à Mme [D] [P] la somme de 843,31 € au titre des loyers impayés au 31 décembre 2019 ; et en ce que la décision déférée n'a pas : -Ordonné une expertise judiciaire avant dire-droit visant à voir fixer la surface du logement ; -Condamné sous astreinte Mme [D] [P] à modifier le contrat de bail du 23 juin 2012 conventionné ANAH, en fixant le montant du loyer mensuel sur la base d'une surface fiscale de 62,2 m2 et en supprimant le loyer accessoire au titre des annexes d'un montant de 28,98 € par mois;-Condamné Mme [P] à rembourser la fraction des loyers indument perçue pour un montant de 9618,25 € ;-Condamné Mme [P] au paiement de la somme de 3000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; Dit irrecevable et mal-fondée la demande en paiement de loyers arréragés formulée par Mme [D] [P] pour l'en débouter.». Par arrêt avant-dire droit du 20 janvier 2022, une expertise était ordonnée aux fins de déterminer la surface habitable et les surfaces annexes du bien donné en location en fonction des critères définis pour les logements conventionnés ANAH au regard des dispositions du code de la construction applicables le 23 juin 2012 et de l'arrêté du 9 mai 1995. L'expert a déposé son rapport le 30 janvier 2023. Par dernières conclusions du 16 mars 2023, Mme [B] [T] demande à la cour de : Réformer la décision déférée en ce qu'elle a : - dit n'y avoir lieu à ordonner une expertise avant-dire droit ; - débouté Mme [B] [T] de l'ensemble de ses demandes à l'égard de Mme [D] [P] en ce compris celles visant à entendre condamner Mme [P] d'une part à modifier le contrat de bail en fixant à la baisse le montant du loyertotal mensuel et d'autre part à rembourser la faction des loyers indument perçus ; - condamné Mme [B] [T] à payer à Mme [D] [P] la somme de 843,31 € au titre des loyers impayés au 31 décembre 2019, Statuant à nouveau : - déclarer recevables et bien fondées les demandes formulées par Mme [T], - constater que Mme [P] ne verse pas aux débats le contrat de bail d'habitation concédé à Mme [V] [N] ni celui concédé en suivant à Mme [E] [K], portant sur le logement n°2 de la maison sis [Adresse 6] à [Localité 7] en dépit de la sommation faite en ce sens, En tirer toutes conséquences utiles à savoir Déclarer que Mme [P] a concédé à bail le logement n°2 à Mme [E] moyennant un loyer identique à celui pratiqué précédemment, sans déplafonnement effectif, tout en supprimant le loyer accessoire, - fixer le montant du loyer mensuel du logement n°1 concédé à bail à Mme [P] à la somme de 322,56 € sur la base d'une surface fiscale de 64 m2 et d'un loyer plafond au m2 de 5,04 €, - ordonner la suppression du loyer accessoire d'un montant de 28,98 € par mois, - condamner Mme [D] [P] à modifier le contrat de bail du 23 juin 2012 conventionné ANAH : o en fixant le montant du loyer mensuel sur la base d'une surface fiscale de 64 m2 soit un montant de 322,56 €, o et en supprimant le loyer accessoire d'un montant de 28,98 € par mois ; et ce dans les 15 jours de la signification de l'arrêt à intervenir, sous astreinte de 300 € par mois de retard, pendant une durée de 2 mois, passée laquelle il sera à nouveau statué à la requête de la partie la plus diligente, - condamner Mme [P] à rembourser à Mme [T] la fraction des loyers indument perçue lui revenant pour un montant de 5218,57 € actualisée au 31 mars 2023, ainsi que le trop-perçu de loyer entre la date d'audience et la date de la décision à intervenir pour un montant qui ne saurait être inférieur à 34,02 € par mois jusqu'au délibéré, - constater que Mme [P] a accepté le principe de l'annulation de l'avenant du 23 juin 2012 et celui du remboursement des versements indus de 20 € payés à tort pour la cheminée de juin 2012 à février 2015 ; Constater qu'elle n'a procédé qu'à un remboursement partiel à hauteur de 168,94 € sur les 840 € payés à tort, - condamner Mme [P] à payer en conséquence la somme de 671,06 € restant due au titre de l'annulation de l'avenant relatif à la mise à disposition d'une cheminée, - déclarer irrecevable et mal-fondée la demande en paiement de loyers arréragés formulée par Mme [D] [P] pour l'en débouter, - condamner Mme [D] [P] à rembourser à Mme [B] [T] la somme 843,31 € payée au titre de l'exécution provisoire du jugement déféré, A titre infiniment subsidiaire, déclarer que Mme [T] ne pourra se voir condamner à un montant supérieur à 316,18 € au titre de la révision du loyer, - condamner Mme [P] au paiement de la somme de 3000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, En tout état de cause : - débouter Mme [P] de l'intégralité de ses demandes, - condamner Mme [D] [P] à payer à Mme [T] la somme de 5000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, - la condamner en outre à payer à Mme [T] les entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais de mesurages réalisés par DIAG 09 et par Yantris géomètre, ainsi qu'aux frais d'expertise judiciaire. Par dernières conclusions du 3 mars 2023, Mme [D] [P] demande à la cour de : À titre principal : ' débouter Mme [T] de l'ensemble de ses demandes comme mal fondées, injustifiées et prescrites. En conséquence, ' confirmer le jugement du Tribunal de Proximité de Saint-Girons du 7 juillet 2020 en ce qu'il a débouté Mme [B] [T] de l'ensemble de ses demandes à l'égard de Mme [D] [F]; Y ajoutant : À titre reconventionnel : ' fixer la surface fiscale au titre du loyer principal à 73 m2, ' fixer le montant du loyer principal à la date du 23 juin 2012 à la somme mensuelle de 368,21 € révisable annuellement conformément au bail à proportion de l'indice de référence des loyers, soit 406,78 € au 23 juin , ' fixer le montant du loyer accessoire à la date du 23 juin 2012 à la somme mensuelle de 28,98 € révisable annuellement conformément au bail à proportion de l'indice de référence des loyers, soit 32,01 € au 23 juin , ' prononcer l'irrecevabilité des demandes de Mme [T] antérieures au 8 février 2013 et du 28 mars 2014 au 8 février 2015 au titre de la prescription, ' condamner Mme [T] à payer à Mme [P] la somme de 1.448,45 €, correspondant au solde des loyers échus non prescrits et arrêtés au 03/03/2023, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter des présentes. À titre subsidiaire, Si par extraordinaire, les demandes de Mme [T] était accueillie favorablement au titre de la suppression du loyer accessoire, ' fixer le loyer principal à la date du 23 juin 2012 à la somme mensuelle de 368,21 €, révisable annuellement conformément au bail à proportion de l'indice de référence des loyers, soit 406.78 € au 23 juin 2022. ' fixer la somme susceptible d'être remboursée par Mme[U] titre d'un trop-perçu à 957,72 €. Si par extraordinaire, les demandes de Mme [T] était accueillie favorablement au titre de la modification de la surface fiscale à 64 m2, ' fixer le loyer principal et accessoire inclus, à la date du 23 juin 2012 à la somme mensuelle de 351,53 €, révisable annuellement conformément au bail à proportion de l'indice de référence des loyers, soit 388,35 € au 23 juin 2022, ' fixer la somme susceptible d'être remboursée par Mme [U] titre d'un trop-perçu à 1.923,14 €, Si par extraordinaire, les demandes de Mme [T] était accueillie favorablement au titre de la modification de la surface fiscale à 64 m2 avec suppression de la surface accessoire, ' fixer le loyer principal, à la date du 23 juin 2012, à la somme mensuelle de 322,55 €,révisable annuellement conformément au bail à proportion de l'indice de référence des loyers,soit 356,33 € au 23 juin 2022. ' fixer la somme susceptible d'être remboursée par Mme [P] au titre d'un trop- perçu à 3.599,80 €. En tout état de cause : ' fixer le montant des sommes éventuellement mises à la charge de Mme [P] déduction faite des périodes non couvertes par la prescription, ' compenser les sommes éventuellement dues à Mme [T] avec celles qui sont réclamées par Mme [P] à titre reconventionnel, ' condamner Mme [T] à payer à Mme [P] la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance. La clôture de l'instruction est intervenue le 20 mars 2023. La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées. MOTIFS Sur les demandes de constat : Mme [T] demande à la cour de : - constater que Mme [P] ne verse pas aux débats le contrat de bail d'habitation concédé à Mme [V] [N] ni celui concédé en suivant à Mme [E] [K], portant sur le logement n°2 de la maison sis [Adresse 6] à [Localité 7] en dépit de la sommation faite en ce sens, En tirer toutes conséquences utiles à savoir Déclarer que Mme [P] a concédé à bail le logement n°2 à Mme [E] moyennant un loyer identique à celui pratiqué précédemment, sans déplafonnement effectif, tout en supprimant le loyer accessoire, - constater que Mme [P] a accepté le principe de l'annulation de l'avenant du 23 juin 2012 et celui du remboursement des versements indus de 20 € payés à tort pour la cheminée de juin 2012 à février 2015 ; - constater qu'elle n'a procédé qu'à un remboursement partiel à hauteur de 168,94 € sur les 840 € payés à tort. Ces prétentions, qui ne sont pas susceptibles de conférer un droit à la partie qui la sollicite au sens de l'article 4 du code de procédure civile, ne saisissent pas la cour. Sur la somme réclamée au titre de l'annulation de l'avenant : Mme [T] fait valoir que selon avenant du 23 juin 2012 elle s'est vue mettre à sa charge le paiement d'une somme de 20 € par mois au titre de la mise à disposition d'une cheminée ce qui était contraire à la convention signée avec l'ANHA et que si la bailleresse a accepté en février 2016 d'annuler l'avenant en cause et de lui rembourser les sommes versées à tort pour un montant de 840 € elle n'a finalement versé que 168,94 €, la compensation faite correspondant à une réévaluation rétroactive des loyers qu'elle conteste. La bailleresse oppose la prescription de cette demande. La cour rappelle que la loi du 24 mars 2014 a ramené à trois ans la prescription des actions dérivant d'un contrat de bail, à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. Cette modification a immédiatement régi les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées. Elle s'applique au bailleur comme au locataire. En l'espèce, par courrier recommandé du 15 février 2016 la bailleresse a informé la locataire qu'elle annulait l'avenant concernant la cheminée signé le 23 juin 2012 et lui a versé 168,94 €, imputant le solde versé, dont il n'est pas contesté qu'il s'élevait 671,08 € au montant des loyers. Dès lors, elle a reconnu le montant des sommes dues à ce titre, reconnaissance qui a interrompu la prescription en application de l'article 2240 du Code civil. En conséquence,la présente instance ayant été engagée le 8 février 2018, aucune prescription ne peut être opposée à la locataire. De plus, les décomptes produits par la bailleresse ne font pas apparaître, en déduction des sommes dues par la locataire, les sommes versées pour l'utilisation de la cheminée à hauteur de 671,06 € qu'elle doit en conséquence être condamnée à reverser à la locataire. Sur le montant du loyer: Mme [T] rappelle que le régime applicable aux logements conventionnés par l'ANHA lui est applicable et que c'est par erreur que le premier juge a visé les dispositions de l'article R 353-40 du code de la construction et de l'habitation et la notion de « surface utile » applicable en matière d'HLM alors qu'il convient d'appliquer l'article R 321-27 du même code. Elle fait valoir qu'en application des textes applicables la surface habitable indiquée de 68,02 m² n'est pas justifiée en ce qu'elle repose sur les seules déclarations du bailleur, l'ANHA n'ayant effectué aucun métrage. Elle sollicite la condamnation de Mme [P] à modifier rétroactivement le montant du loyer sur la base d'une surface habitable de 64 m². Elle conteste la surface de 6,5 m² ajoutée à la surface habitable au titre des « surfaces annexes »au titre d'une terrasse dont la description ne correspond pas à la définition des annexes pouvant être prise en compte . S'agissant du loyer accessoire correspondant à une place de stationnement et jardin elle considère qu'il n'est pas dans les usages locaux de percevoir un loyer pour la jouissance d'un espace de stationnement non couvert et non clôturé alors que le stationnement dans cette zone ne présente aucune difficulté et que l'espace n'est pas délimité et ne garantit aucun usage exclusif. Enfin, elle relève que l'évocation d'un jardinet ne justifie pas l'application d'un loyer accessoire alors que l'autre locataire le traverse pour emprunter l'escalier extérieur, le fait qu'elle ait elle-même installé des jardinières et pots de fleurs ne pouvant suffire à caractériser une dépendance. En tout état de cause, elle rappelle que le loyer total en principal et accessoire ne peut dépasser le loyer plafond maximal. La bailleresse oppose qu'il résulte de l'expertise que la surface habitable du logement est de 64 m² et les surfaces annexes réservées à l'usage exclusif de l'occupante de 9 m². De plus, les emplacements privatifs de stationnement et le jardinet ont une surface totale de 12,5 m². Elle considère que la notion de surface utile évoquée à l'article R 353-16 du code de la construction et de l'habitation concerne aussi bien les HLM que les logements conventionnés et que la surface habitable fiscale devant être retenue est la surface habitable à laquelle s'ajoute la moitié de la surface des annexes dans la limite de 8 m². Elle considère que la terrasse doit être considérée comme une surface annexe en ce qu'elle est carrelée que la locataire en a l'usage privatif et qu'elle est accessible depuis la maison par un portail grillagé. Elle affirme au surplus que la locataire a l'usage exclusif d'une place de stationnement et d'un jardin et rappelle que c'est l'ANAH qui a fixé le prix du loyer accessoire à 28,98 € et souligne que Mme [T] ne s'est jamais plainte d'un quelconque trouble de jouissance de ces surfaces. L'article R 111-2 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction applicable en l'espèce dispose : «La surface et le volume habitables d'un logement doivent être de 14 mètres carrés et de 33 mètres cubes au moins par habitant prévu lors de l'établissement du programme de construction pour les quatre premiers habitants et de 10 mètres carrés et 23 mètres cubes au moins par habitant supplémentaire au-delà du quatrième. La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond. Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R*. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.». Conformément à l'article R 321-27 du même code, le loyer maximal applicable aux logements conventionnés est fixé au mètre carré de surface habitable au sens de l'article R 111-2, augmentée de la moitié de la surface des annexes définies par l'arrêté du 9 mai 1995. Cet arrêté prévoit: «Pour la définition de la surface utile visée à l'article R. 331-10 et au 2° de l'article R. 353-16 du code de la construction et de l'habitation, les surfaces annexes sont les surfaces réservées à l'usage exclusif de l'occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 mètre. Elles comprennent les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs extérieurs au logement, les celliers, les resserres, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias et les vérandas et dans la limite de 9 mètres carrés les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moité enterré.». Il n'y a pas lieu de rechercher les caractéristiques et le montant du loyer du logement voisin de celui occupé par la locataire qui ne fait pas l'objet du présent litige. L'expert commis précise la méthode de mesure employée qui n'est pas critiquée pour conclure à une superficie de 64 m². Il a relevé que la terrasse est située au sud de la maison et accessible soit par le rez-de-chaussée soit depuis l'extérieur par un portail donnant sur un espace de circulation. Le sol est carrelé sur une superficie de 18 m². Il résulte de l'arrêté visé que ne peuvent être être pris en compte que les terrasses « accessibles en étage ou aménagées sur ouvrages enterrés ou à moitié enterrés ». Tel n'est pas le cas en l'espèce. En conséquence, la surface de la terrasse ne peut être prise en considération. La bailleresse doit en conséquence être condamnée à modifier dans le délai de 15 jours à compter du présent arrêt le contrat de bail du 23 juin 2012 en fixant le montant du loyer mensuel sur la base d'une surface fiscale de 64 m², soit 64X5.04 = 322,56 €. Le prononcé d'une astreinte ne paraît pas nécessaire à l'exécution de la décision. Le loyer accessoire concerne «une place de stationnement jardin ». Il résulte des dispositions de l'article R 353-16 du CCH que les annexes qui n'entrent pas dans le calcul de la surface utile peuvent donner lieu à la perception d'un loyer accessoire. En l'espèce, l'expert a relevé l'existence d'un emplacement de stationnement à l'est de la maison en bordure de la route départementale délimitée au sud et à l'ouest par un mur soutenant cet emplacement. L'expert s'est adressé à la commune de Montseron qui a fait suivre au conseil départemental une demande d'alignement qui confirme que la bailleresse est propriétaire en bordure de la route départementale d'un alignement. Ainsi, la bailleresse est propriétaire de l' emplacement de stationnement de 12,5 m² destiné à l'usage exclusif de la locataire, l'éventuelle violation de son droit par des personnes, qu'elle ne démontre pas ne relevant pas de la présente instance étant relevé qu'elle reconnaît l'existence de deux emplacements et qu'elle-même utilise celui du haut, l'autre locataire utilisant l'autre emplacement. En conséquence, c'est à bon droit que cet emplacement a fait l'objet d'un loyer complémentaire. Le montant de ce loyer n'apparaît pas excessif au regard de sa proximité avec le logement donné à bail et la locataire ne produit aucune pièce à l'appui de son affirmation selon laquelle «il n'est pas dans les usages locaux de percevoir un loyer pour la jouissance d'un espace de stationnement non couvert et non clôturé » et alors que le bail qu'elle a signé prévoyait bien le montant d'un loyer pour une place de stationnement-jardin à hauteur de 28,98 € qu'elle a donc accepté le principe d'un paiement pour un emplacement de parking , l'aspect « jardin » apparaissant parfaitement résiduel. Il convient en conséquence de rejeter la demande de modification du bail relative au loyer accessoire d'un montant de 28,98 € par mois présentée par la locataire. Enfin, s'il convient de fixer le montant du loyer initial, il est sans intérêt dans le cadre de la solution du litige de fixer le montant du loyer au 23 juin 2022 alors que les demandes en paiement sont sollicitées jusqu'à mars 2023. Sur les demandes en paiement : La locataire considère qu'elle est bien fondée à solliciter le remboursement des sommes indues depuis février 2013 puisqu'elle a engagé la présente instance selon assignation du 8 février 2018. La bailleresse oppose que la demande de la locataire s'oppose à la prescription triennale et affirme que même en tenant compte d'une diminution de la surface fiscale la locataire reste débitrice. La cour rappelle que la loi du 24 mars 2014 a ramené à trois ans la prescription des actions dérivant d'un contrat de bail, à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. En conséquence, l'action est prescrite s'agissant des demandes antérieures au 8 février 2015. Enfin, il résulte de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 qu'à défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans le délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée. En l'espèce, le contrat de bail du 23 juin 2012 prévoit en son article 6 relatif au loyer principal qu'il est révisable chaque année, le 1er janvier en fonction des variations de l'indice du 2ème trimestre publié par l'INSEE, l'article 7 prévoit que le loyer des annexes est actualisé comme loyer principal. La locataire relève l'absence de demande d'application de la clause d'indexation par la bailleresse jusqu'à son courrier du 1er février 2015, empêchant toute demande à ce titre pour la période antérieure. De plus, si elle a présenté une demande par courrier du 15 février 2016, elle n'en a formé aucune pour l'année 2017 et 2020. La bailleresse n'a pas répondu sur ce point. Enfin, il convient de ne pas confondre l'application de l'indexation avec la demande de condamnation à ce titre qui seule est affectée par la prescription.En conséquence, au regard des pièces versées, il doit être fait droit à la demande de la bailleresse au titre de l'indexation de son loyer pour les seules années 2015 (à compter du mois de février) et 2016 pour lesquelles elle justifie d'une demande à ce titre, il ne peut y être fait droit pour les années 2017, 2018 et 2020. Pour les années suivantes, la demande résulte des conclusions de la bailleresse. Le loyer initial sur la base de 64 m² avec le loyer accessoire devait être fixé à 322,56 +28,98 = 351,54 €. Cependant, il résulte des tableaux produits par la bailleresse que celle-ci (pièce 23) retient sur la base d'une surface de 64 m² avec accessoires un loyer initial de 351,33 € qui doit être retenu pour calculer les sommes dues de part et d'autre, la cour ne pouvant statuer ultra petita. Au regard des tableaux produits par les parties, il doit être considéré, pour la période de février 2015 à mars 2023 et avec indexation pour les seules années retenues que: ' la créance de la bailleresse s'élevait à 35'997,34 €, ' la locataire et la MSA ont versé la somme de 39'527,91 €. Comme le rappelle Mme [T], ce trop-perçu au bénéfice de la bailleresse résulte pour partie des sommes versées par la MSA et les pourcentages retenus par la locataire ne sont pas contestés (tableau 35). En application de ce pourcentage la créance de la locataire s'élève à 1519,13 €. Enfin, il n'y a pas lieu de condamner la bailleresse à rembourser à la locataire la somme de 843,31 € au titre de l'exécution provisoire du jugement déféré ni de la condamner à un trop-perçu de loyer entre la date d'audience et la date du présent arrêt en l'absence de justificatif d'un quelconque versement. Sur les demandes annexes : Aux termes des dispositions de l'article 559 du code de procédure civile : « En cas d'appel principal dilatoire ou abusif, l'appelant peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 €, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.». L'engagement d'une action en justice et sa poursuite en appel constituent un droit dont l'exercice ne dégénère en abus qu'en cas de démonstration d'une faute non caractérisée en l'espèce regard de la complexité du litige. La demande de dommages-intérêts pour procédure abusive présentée Mme [T] doit en conséquence être rejetée. Mme [P] devra rembourser à Mme [T] des frais engagés auprès de la société Diag 09 et de la SARLYantris ( facture du 9 mars 2021 pour 444€), ces frais ne pouvant être inclus dans les dépens. L'équité commande de rejeter les demandes présentées au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Enfin, chaque partie gardera la charge des dépens par elle engagés, le coût de l'expertise restant à la charge de la seule Mme [P]. PAR CES MOTIFS: La cour, Statuant dans les limites de sa saisine: Infirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a rejeté les demandes présentées par les parties au titre de l'article 700 du code de procédure civile et dit que chaque partie conservera la charge des dépens par elle exposés, Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant: Rejette la demande en suppression de loyer accessoire présentée par Mme [B] [T], Dit n'y avoir lieu de fixer le loyer au 23 juin 2022, Fixe le montant du loyer principal au 23 juin 2012 à 322,56 € révisable annuellement, Fixe le montant du loyer accessoire au 23 juin 2012 à la somme mensuelle de 28,98 € révisable annuellement, Condamne Mme [D] [M] épouse [P] à modifier le contrat de bail du 23 juin 2012 dans le délai de 15 jours à compter du présent arrêt en fixant le montant du loyer mensuel sur la base d'une surface fiscale de 64 m² soit 322,56 €, Condamne Mme [D] [M] épouse [P] à verser à Mme [B] [T]: ' 671,06 € au titre de l'annulation de l'avenant relatif à la mise à disposition d'une cheminée, ' 1519,13 € au titre d'un trop-perçu de loyer mensualité de mars 2023 incluse, Condamne Mme [D] [M] épouse [P] à rembourser à Mme [B] [T] les factures de l'EURL Diag 09 correspondant au rapport du 21 novembre 2017 et de la SARL Yantris du 9 mars 2021 pour 444 €. Dit que chaque partie gardera la charge des dépens par elle engagés, excepté le coût de l'expertise qui restera à la charge de Mme [D] [P]. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT M. BUTEL E.VET