Texte intégral
COUR D'APPEL
DE RIOM
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
Du 19 septembre 2023
N° RG 21/01915 - N° Portalis DBVU-V-B7F-FVNJ
-DA- Arrêt n° 396
[G] [N] [H] / [Z] [Y]
Jugement au fond, origine Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CLERMONT- FERRAND, décision attaquée en date du 15 Juillet 2021, enregistrée sous le n° 20/00530
Arrêt rendu le MARDI DIX NEUF SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS
COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :
M. Philippe VALLEIX, Président
M. Daniel ACQUARONE, Conseiller
Mme Laurence BEDOS, Conseiller
En présence de :
Mme Céline DHOME, greffier lors de l'appel des causes et du prononcé
ENTRE :
Mme [G] [N] [H]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentée par Maître Laurence SALAZAR de la SCP BORIE & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND
Timbre fiscal acquitté
APPELANTE
ET :
M. [Z] [Y]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/001460 du 11/03/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de CLERMONT-FERRAND)
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représenté par Maître Magali BERTHOLIER, avocat au barreau de CLERMONT- FERRAND
INTIME
DÉBATS :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 12 juin 2023, en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. VALLEIX et M. ACQUARONE, rapporteurs.
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
Prononcé publiquement le 19 septembre 2023 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par M. VALLEIX, président et par Mme DHOME, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
PROCÉDURE :
Par acte sous seing privé du 9 juillet 2013, M. [Z] [Y] a pris à bail une maison meublée située au [Adresse 3] à [Localité 5] (Puy-de-Dôme), appartenant à Mme [J] [H], pour un loyer mensuel de 420 EUR outre 50 EUR de provisions sur charges. Un état des lieux d'entrée avait été établi contradictoirement entre les parties le 6 juillet 2013.
Par courrier du 30 mars 2019 M. [Z] [Y] a donné congé à Mme [J] [H], avec prise d'effet au 30 avril 2019.
Se plaignant d'impayés et de dommages locatifs, Mme [J] [H] a fait assigner M. [Z] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de Clermont-Ferrand le 6 novembre 2020.
Mme [H] demandait au tribunal de condamner M. [Z] [Y] à lui payer les sommes suivantes : 3 583,40 EUR au titre des loyers et charges impayés ; 165 EUR au titre de la taxe sur les ordures ménagères pour l'année 2018 ; 37.478 EUR au titre des réparations locatives ; 20 000 EUR à titre de dommages et intérêts. Elle sollicitait également l'autorisation de détruire les objets, effets et ordures abandonnés sur place par le locataire ; le tout outre 2000 EUR en application de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.
M. [Y] s'opposait à toutes ces réclamations, et sollicitait pour sa part des dommages et intérêts, faisant valoir que le logement était insalubre, et qu'il avait payé l'intégralité de ses loyers en argent liquide.
À l'issue des débats, par jugement du 15 juillet 2021, le juge des contentieux de la protection a statué comme suit :
« Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe,
CONDAMNE M. [Z] [Y] à payer à Mme [G] [N] [U] [C] la somme de 13 853,20 € au titre des réparations locatives,
CONDAMNE M. [Z] [Y] à payer à Mme [G] [N] [U] [C] la somme de 4520 € au titre de dommages et intérêts,
CONDAMNE M. [Z] [Y] à payer à Mme [G] [N] [U] [C] la somme de 500 € au titre de l'article 700 du CPC,
DÉBOUTE les parties su surplus de leurs demandes.
CONDAMNE M. [Z] [Y] aux entiers dépens.
RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire. »
Dans les motifs de sa décision le premier juge a retenu l'existence de dégradations importantes commises à l'intérieur du logement par le locataire, mais pour calculer la réparation due à Mme [H], au regard de l'état initial du bien et du fait que son occupation par M. [Z] [Y] a duré environ six ans, il a appliqué un coefficient de vétusté de 60 % à la somme réclamée.
Concernant les loyers et charges impayées, le premier juge a rejeté la demande de Mme [H] au motif que celle-ci ne verse aux débats aucun décompte ni mise en demeure à son locataire pour la période considérée.
***
Mme [J] [H] a fait appel de cette décision le 8 septembre 2021, précisant :
« Objet/Portée de l'appel : Appel partiel : Appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués Appel partiel tendant à obtenir la réformation du jugement contradictoire en ce qu'il a : - Condamné Monsieur [Z] [Y] à payer à Madame [J] [H] la somme de 13.853,20 € au titre des réparations locatives, - Condamné Monsieur [Z] [Y] à payer à Madame [J] [H] la somme de 4.520 € au titre des dommages et intérêts, -Débouté les parties du surplus de leurs demandes, notamment la demande faite par Madame [H] d'être autorisée à détruire les objets abandonnés par Monsieur [Z] [Y] - Condamné Monsieur [Y] à payer à Madame [J] [H] la somme de 500 € au titre de l'article 700 du CPC. Cet appel est fondé sur les pièces à produire devant la Cour d'Appel. »
Dans ses conclusions ensuite du 7 décembre 2021 Mme [J] [H] demande à la cour de :
« Déclarer partiellement bien jugé, en tout état de cause, bien appelé.
Réformer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de CLERMONT-FERRAND le 15 juillet 2021.
Condamner Monsieur [Y] à payer et porter à Madame [H] :
- la somme de 3 583,40 € au titre des loyers et charges impayées de décembre 2017 à mai 2019.
- la somme de 165 € au titre des charges correspondantes à la taxe des ordures ménagères 2018.
- la somme de 37 478 € au titre des réparations locatives.
- la somme de 20 000 € à titre de dommages et intérêts pour perte de chance de bénéficier de revenus locatifs, et vol ou destruction des objets mobiliers et accessoires garnissant le logement loué de Madame [H].
Autoriser Madame [H] à l'issue d'un délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, à détruire les objets, effets encombrants et autres ordures abandonnées sur place par le locataire.
Débouter Monsieur [Y] de ses demandes, fins et conclusions.
Condamner Monsieur [Y] au paiement de la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et le condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel qui comprendront le coût du constat d'Huissier s'élevant à 300 €. »
***
En défense, dans des conclusions du 7 février 2022, M. [Z] [Y] demande pour sa part à la cour de :
« Vu l'article 6 de la loi du 6juillet 1989,
Vu l'article 1353 du Code Civil,
Vu les pièces versées aux débats,
Vu le jugement du 15 juillet 2021
DÉBOUTER Madame [H] de toutes ses demandes, fins et conclusions,
CONFIRMER le jugement rendu en ce qu'il a :
- débouté Mme [U] [C] de ses demandes de condamnation au titre des impayés de loyers, de charges et de taxes ordures ménagères,
- débouté Mme [U] [C] de sa demande de condamnation à titre de dommages et intérêts à une somme de 5.000,00 € au titre de la réparation de son préjudice tiré de la disparition de meubles meublants présents initialement dans le bien loué,
INFIRMER le jugement en ce qu'il a :
- condamné Mr [Y] à payer à Mme [U] [C] la somme de 13.853,20 € au titre des réparations locatives,
- condamné Mr [Y] à payer à Mme [U] [C] la somme de 4.520,00 € à titre de dommages et intérêts,
- condamné Mr [Y] à payer à Mme [U] [C] la somme de 500,00 € au titre de l'article 700 ainsi qu'aux entiers dépens,
RÉFORMANT le jugement, il conviendra de :
JUGER que le bailleur n'a pas respecté son obligation de délivrance d'un logement décent,
JUGER que l'état des lieux d'entrée fait état d'un logement en état « moyen de manière générale » et qu'aucun état des lieux de sortie n'a été établi de manière contradictoire ; de sorte qu'il n'est pas possible de comparer l'état du logement à son entrée et à sa sortie, ni même d'affirmer que Mr [Y] est à l'origine de prétendues dégradations du logement,
JUGER que le logement était dans un état moyen au moment de la prise de possession, et qu'un coefficient de vétusté doit être appliqué eu égard à l'occupation des lieux, à l'ancienneté du bien,
JUGER que Mme [U] [C] ne justifie pas de la réalité des préjudices qu'elle prétend avoir subi et notamment du prétendu vol des biens mobiliers présents dans le logement lors de l'entrée dans les lieux,
JUGER que Mme [U] [C] aurait pu diligenter les travaux nécessaires à l'entretien de logement et relouer celui-ci dès le départ du locataire soit en mars 2019, et qu'en conséquence, elle est seule responsable de la non location de son bien durant 3 ans.
JUGER que la seule production de devis plus de 2 ans après le départ du locataire ne saurait suffire à justifier les prétendues dégradations matérielles et que seule une facture pourrait permettre à l'appelante d'être indemnisée,
En conséquence, DÉBOUTER Madame [U] [C] de toutes ses demandes, fins et conclusions,
CONDAMNER Mme [U] [C] à payer et porter à Monsieur [Y] une somme de 1 000,00 € pour la mise à disposition d'un logement indécent,
CONDAMNER Mme [U] [C] à payer et porter à Monsieur [Y] une somme de 2 000,00 € au visa des dispositions de l'article 700 du CPC, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel. »
***
La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait ici expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées, étant précisé que le litige se présente céans de la même manière qu'en première instance.
Une ordonnance du 6 avril 2023 clôture la procédure.
MOTIFS :
1. Sur les loyers
Dans les motifs de sa décision, pour débouter Mme [H] de sa demande au titre des loyers en retard, le premier juge a considéré que celle-ci « ne verse aux débats aucun décompte des sommes demandées, ni mise en demeure à son locataire pour cette période. » Cependant, s'il est exact que par principe les loyers sont quérables et non portables (3e Civ., 24 novembre 2004, nº 03-15.807) il n'en demeure pas moins que cette règle n'est pas d'ordre public et que les parties peuvent y déroger comme rappelé par l'ancien article 1247 du code civil, applicable dans le cas présent en raison de la date de la convention.
Or en l'espèce, il est expressément dit dans le contrat de bail du 9 juillet 2013 que « La location est consentie et acceptée moyennant un loyer mensuel de 420 euros (quatre cent vingt euros) que le locataire s'engage à payer à terme à échoir à Madame [H], en son domicile, indiqué ci-dessus au plus tard le 5 de chaque mois. »
En conséquence, le défaut de mise en demeure du locataire était sans incidence sur l'obligation pour celui-ci de payer spontanément son loyer, lequel était stipulé portable.
Concernant la dette à ce titre du locataire, Mme [H] produit dans son dossier à la cour un état récapitulatif des loyers restant dus pour la période de décembre 2017 à mai 2019 (pièce nº 30), d'où il résulte à son profit une créance de 3583,40 EUR après déduction des règlements effectués par la caisse d'allocations familiales.
Pour contester ce décompte, M. [Y] prétend qu'il a toujours payé en espèces à Mme [H] les compléments de loyers après les règlements effectués par la caisse d'allocations familiales, et rappelle qu'il n'a jamais été mis en demeure. Pour preuve, il verse ses relevés bancaires des mois d'août 2017 ; juillet, août, septembre, novembre et décembre 2018 ; janvier 2019, où l'on voit certes qu'il a retiré des espèces sur son compte, mais pour autant, rien ne permet d'affirmer, en tout cas il ne le prouve pas, que ces retraits ont servi à combler le montant du loyer partiellement réglé par la caisse d'allocations familiales. Or Mme [H] produit un décompte précis, prenant en considération les règlements de la caisse et les rares paiements effectués spontanément par le locataire.
En conséquence, M. [Y] sera condamné à payer à Mme [H] la somme de 3583,40 EUR au titre des loyers en retard.
2. Sur la taxe d'ordures ménagères pour l'année 2018
Mme [H] produit la taxe des ordures ménagères concernant le bien loué, représentant 165 EUR pour l'année 2018. M. [Y] ne justifie pas avoir réglé cette somme, à laquelle il sera donc maintenant condamné.
3. Sur les réparations locatives
L'état des lieux qui a été fait le 28 juin 2013, quelques jours avant le bail signé le 9 juillet 2013, indique une maison meublée en « état moyen » de manière générale concernant toutes les pièces de l'habitation. Les photographies jointes au dossier, représentant les lieux lors de leur prise à bail par M. [Y], ce qui n'est pas contesté, témoignent d'un logement qui sans être luxueux était néanmoins tout à fait habitable et correctement meublé. L'ensemble est propre et il n'y a aucune trace de dégradations, ni sur le bien lui-même ni sur les meubles le garnissant.
Après le départ de M. [Y], la propriétaire a fait dresser par huissier un procès-verbal de constat le 20 mai 2019, étant précisé que le locataire avait purement et simplement quitté les lieux quelques jours plus tôt en laissant les clés dans la boîte aux lettres.
Dans ses conclusions M. [Y] ne s'explique pas sur les conditions ni la date de son départ. Il soutient cependant que dès l'origine le logement était vétuste et insalubre, ce que l'état des lieux d'entrée dément formellement.
Par contre, lorsque M. [Y] s'en est allé, il a laissé les lieux dans un état déplorable, comme en témoigne le procès-verbal dressé le 20 mai 2019. De ce document il ressort en effet que des marches d'escalier ont été arrachées ; les murs du salon sont en très mauvais état, le revêtement a été partiellement dégradé et l'huissier constate la présence d'un grand nombre de trous et de diverses fissures ; des fils électriques ont été sortis de leur logement et des prises ont été arrachées ; un radiateur branché sur la chaudière de la maison a été cassé en deux endroits ; un lavabo a été arraché du mur ; la cabine de douche est en très mauvais état, la barre et les robinetteries ont été arrachées ; la porte du WC présent un enfoncement important et les WC eux-mêmes sont très sales ; le placage en bois le long d'une montée d'escalier a été partiellement arraché ; à l'intérieur de la cave il y a de nombreux meubles et détritus qui sont dispersés sur toute la surface ; la chaudière à fioul est en très mauvais état et partiellement démontée. Tout l'ensemble de l'habitation est extrêmement sale.
Étant donné l'état des lieux d'entrée qui montrait une habitation propre et correctement tenue, ces dégradations, constatées peu de temps après le départ du locataire, lui sont intégralement imputables.
Des réparations locatives sont donc dues sans conteste à Mme [H], qui les chiffre à la somme de 37 478 EUR, sur la foi de plusieurs devis produits par l'entreprise « Thierry-Multiservices », en dernier lieu un devis global et actualisé du 2 janvier 2021. Étant donné le ravage des lieux constaté à l'issue de leur occupation par M. [Y], il est manifeste que la réparation du préjudice de Mme [H] ne peut consister que dans une remise en état complète des pièces et éléments d'équipement qui ont été dégradés, sans application d'un quelconque coefficient de vétusté. Toutefois, il n'est pas possible d'intégrer à ces réparations la fourniture et la mise en 'uvre d'une dalle en béton, d'un plancher neuf, d'une trémie, d'un escalier, ainsi que la modification du réseau d'évacuation, la prolongation des réseaux d'eau chaude et d'eau froide, et la réfection complète du réseau électrique de l'habitation. Ces travaux relèvent d'une amélioration voire d'une transformation de l'immeuble, qu'il n'est pas possible de faire supporter à M. [Y]. Au total, vu les pièces produites, c'est donc la somme de 15 988 EUR qui devra être payée par M. [Y] à Mme [H] au titre des réparations locatives, étant précisé que d'après les devis produits la TVA n'est pas applicable.
4. Sur le sort des objets abandonnés par M. [Y]
À la date du présent arrêt M. [Y] a quitté le logement depuis quatre ans et quatre mois, abandonnant sur place un certain nombre d'objets hétéroclites et de détritus. Il est manifeste qu'il a abandonné le logement, d'autant plus qu'il justifie avoir pris à bail une nouvelle habitation depuis le 6 décembre 2018. En conséquence, Mme [H] est bien fondée à solliciter la possibilité de détruire les objets laissés sur place par le locataire, étant précisé que celui-ci ne les revendique nullement, même dans ses écritures la cour.
5. Sur la demande de dommages-intérêts pour vol du mobilier, et perte de chance du bénéfice de revenus locatifs
Le mobilier garnissant le logement, qui était dans un état tout à fait convenable lors de la location le 9 juillet 2013 au vu des photographies produites au dossier, a été enlevé ou dégradé par le locataire, ainsi que cela ressort du procès-verbal de constat dressé le 20 mai 2019.
De plus, les dégradations commises par M. [Y] ont retardé la possibilité de relouer rapidement le bien, ce qui aurait été possible s'il avait été correctement entretenu.
En conséquence, l'ensemble du dossier justifie que M. [Y] paye de ce chef à Mme [H] la somme de 5000 EUR à titres dommages-intérêts.
6. Sur l'article 700 du code de procédure civile
2000 EUR sont justes en application de ce texte au bénéfice de Mme [H].
7. Sur les dépens d'appel
Les dépens d'appel seront supportés par M. [Y].
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire,
Infirme le jugement, sauf en ce que le tribunal a statué sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens ;
Statuant à nouveau pour le reste :
Condamne M. [Z] [Y] à payer à Mme [J] [H] :
' au titre des loyers impayés la somme de 3583,40 EUR ;
' au titre de la taxe des ordures ménagères pour l'année 2018, la somme de 165 EUR ;
' au titre des réparations locatives, la somme de 15 988 EUR ;
' à titre de dommages-intérêts complémentaires, la somme de 5000 EUR ;
Autorise Mme [J] [H], à l'issue d'un mois après la signification à M. [Y] du présent arrêt, à détruire les effets et objets divers abandonnés par celui-ci dans le logement lors de son départ des lieux ;
Condamne M. [Z] [Y] à payer à Mme [J] [H] la somme de 2000 EUR en application de l'article 700 du code de procédure civile devant la cour d'appel ;
Condamne M. [Z] [Y] aux dépens d'appel.
Le greffier Le président
