Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Expéditions exécutoires à:
-Me Nathalie BUNIAK
-Maître Ariel DAHAN
délivrées le:
■
Charges de copropriété
N° RG 22/12405
N° Portalis 352J-W-B7G-CX7HS
N° MINUTE :
Assignation du :
04 Octobre 2022
JUGEMENT
rendu le 07 Novembre 2024
DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 7]” sis [Adresse 1] et [Adresse 4], représenté par son syndic, le Cabinet CRAUNOT, S.A
[Adresse 5]
[Adresse 5]
représenté par Me Nathalie BUNIAK, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1260
DÉFENDERESSE
Madame [V] [X] épouse [Z]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
représentée par Maître Ariel DAHAN de la SCP DAHAN DAHAN BITTON ET DAHAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0195
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.
assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.
Décision du 07 Novembre 2024
Charges de copropriété
N° RG 22/12405 - N° Portalis 352J-W-B7G-CX7HS
DÉBATS
A l’audience publique du 05 Septembre 2024
JUGEMENT
- Contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Mme [U] [W] [Y] est propriétaire du lot de copropriété n°1324 de l’ immeuble « [Adresse 7] » sis [Adresse 1] et [Adresse 4].
Par lettre recommandée avec avis de réception du 19 janvier 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait mettre en demeure Mme [Y] de payer des charges de copropriété impayées.
Par exploit de commissaire de justice signifié le 4 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 7] » sis [Adresse 1] et [Adresse 4] a fait assigner Mme [Y] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience du 5 janvier 2023.
Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de:
« Vu les articles 10 et suivants de la loi du 10 juillet 1965
Vu l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
Vu les articles 1240 et suivants du Code civil
- Recevoir le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE « [Adresse 7] » sis [Adresse 1] et [Adresse 4] en ses demandes, fins et conclusions ;
Y faisant droit,
- Dire et Juger Madame [U] [W] [Y] irrecevable et mal fondée en l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions et l’en débouter purement et simplement ;
- Constater, sur le fondement des documents produits, que Madame [U] [W] [Y] est redevable à l'égard du Syndicat des Copropriétaires de la somme de 1.391,28 euros, au titre des charges de copropriété et appels de travaux impayés au 14 décembre 2023, correspondant à la période du 1 er avril 2020 au 1 er octobre 2023, appel de charges du 4ème trimestre 2023 inclus, cette somme venant aux lieu et place de celle de 11.220,59 euros mentionnée dans l’exploit introductif d’instance ;
En conséquence,
- Condamner Madame [U] [W] [Y] au paiement de la somme de 1.391,28 euros précitée, majorée des intérêts légaux à compter de l'acte introductif d'instance ;
- Condamner Madame [U] [W] [Y] au paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ainsi que de la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, cette somme venant aux lieu et place de celle de 3.000 euros mentionnée dans l’exploit introductif d’instance ;
- Ordonner la capitalisation des intérêts en application de l’article 1154 du
Code civil,
- Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir ;
- Condamner Madame [U] [W] [Y] aux entiers dépens comprenant les frais de signification par Commissaire de Justice de l’assignation ainsi que du jugement à intervenir ».
Par ses conclusions en défense notifiées par voie électronique le 28 février 2023, Mme [Y] demande au tribunal de :
« Renvoyer l’affaire à une audience ultérieure
A titre subsidiaire
Constater que Mme [X] a procédé au règlement spontané de la somme de 9119,27 €
Dire et juger que les charges contestées à hauteur de 3377,40 € ne sont pas imputables à Mme [X] ;
Dire et juger que le Syndicat des copropriétaires a commis une erreur dans la présentation de ses comptes, et une faute dans son action en justice ;
Condamner le Syndicat des copropriétaires à indemniser Mme [X] de son action imprudente à hauteur de 3.000 € ;
Condamner le Syndicat des copropriétaires à indemniser Mme [X] au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile à hauteur de 3.600 € ;
Dire que chaque partie supportera ses propres dépens. »
La clôture de l'instruction a été prononcée le 18 janvier 2024, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 5 septembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 7 novembre 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.
Décision du 07 Novembre 2024
Charges de copropriété
N° RG 22/12405 - N° Portalis 352J-W-B7G-CX7HS
MOTIFS DE LA DÉCISION
1 - Sur la demande principale en paiement
Le syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 7] », sis [Adresse 1] et [Adresse 4] expose que depuis la signification de l’assignation en paiement d’arriérés de charges en date du 4 octobre 2022, Mme [Y] a procédé au paiement de la somme totale de 11.085,80 euros au syndicat des copropriétaires, suivant les règlements suivants :
- le 05/10/22 : règlement de 504,14 €
- le 18/10/22 : règlement de 18,61 €
- le 30/12/22 : règlement de 9.119,27 €
- le 05/04/23 : règlement de 481,26 €
- le 17/07/23 : règlement de 481,26 €
- le 03/10/23 : règlement de 481,26 €.
Il soutient qu’en dépit de ces règlements, Mme [Y] reste débitrice au 14 décembre 2023 de la somme de 1.391,28 euros au titre des charges de copropriété et appels de travaux, exigibles depuis la signification de l’assignation.
Il fournit aux débats ces éléments comme suit, pour un solde en somme totale de 1.256,49 euros :
- 26/09/22 : vissouarn engorgement -179,50 €
- 15/10/22 : 1/1 tvx équilibrage hydraulique vannes -15,61 €
- 01/01/23 : appel du 01/01/23 au 31/03/23 -481,26 €
- 01/04/23 : appel du 01/04/23 au 30/06/23 -481,26 €
- 01/06/23 : charges du 01/01/22 au 31/12/22 -1.321,83 €
- 01/06/23 : remboursement prov. appelées +1.925,05 €
- 01/07/23 : appel du 01/07/23 au 30/09/23 -481,26 €
- 01/10/23 : appel du 01/10/23 au 31/12/23 -481,26 €
- 14/12/23 : annul VISSOUARN recherche de fuite + 260,44 €
En réponse aux contestations par Mme [Y] s’agissant des frais de travaux de plomberie, le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’il a mis en demeure la défenderesse de mettre ses installations sanitaires privatives en conformité dès le 1er octobre 2020, son WC étant raccordé à une colonne d’évacuation des eaux usées / eaux pluviales, à la source d’engorgements répétitifs, suite au déplacement par la copropriétaire de ces WC de leur emplacement initial pour les installer dans sa salle de bains.
Il excipe de la régularité de l’imputation des factures de plomberie à son compte de copropriétaire, les interventions de la société Vissouarn s’agissant des désengorgements des canalisations étant toutes en lien avec la malfaçon des travaux de raccordement du WC de Mme [Y] à une canalisation inapte à l’écoulement des fluides et matières provenant de cette installation.
En défense, Mme [Y] soutient que le syndicat des copropriétaires lui a imputé à tort la somme de 3.377,40 euros de charges, car elle prétend ne pas être redevable de diverses factures correspondant à des frais de plomberie, portées au débit de son compte de copropriétaire, alors que les interventions de la société Vissouarn ont eu lieu dans d’autres appartements.
****************
Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.
En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
*
Sur ce
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Mme [Y] est propriétaire du lot n° 1324 de l’immeuble en copropriété « [Adresse 7] » sis [Adresse 1] et [Adresse 4].
Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :
- les procès-verbaux des assemblées générales des 18 mai 2017, 23 novembre 2017, 31 mai 2018, 19 septembre 2019, 13 octobre 2020, 18 novembre 2021, 23 juin 2022, 1er juin 2023 et 12 septembre 2023, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2016 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2018 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;
- les appels de provisions exigibles depuis l’assignation, soit les appels de charges en date des 15/10/2022, 01/01/2023, 01/04/2023, 01/07/2023 et 01/10/2023 ;
- les attestations de non-recours correspondantes ;
- un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;
- un décompte de créance actualisé au 14 décembre 2023.
Le syndicat des copropriétaires fournit en outre aux débats les factures de plomberie imputées au compte de copropriétaire de Mme [X], les divers ordres de service et les rapports d’interventions de la société de plomberie Vissouarn, qui atteste notamment le 23 septembre 2022 que « le WC de Mme [X] est raccordé à une descente [Localité 6]/EP, ce qui est une source d’engorgements répétitifs », rapporte en conséquence la preuve que les travaux dont il est question et les factures y correspondant sont directement en lien avec l’appartement de la défenderesse.
Dès lors, il ressort des pièces versées aux débats que le syndicat des copropriétaires justifie que les factures litigieuses ont un lien avec l’appartement de Mme [Y] et que les sommes y correspondant ont été imputées à juste titre au compte copropriétaire de la défenderesse, actualisé au 14 décembre 2023.
Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Mme [Y], après règlement partiel des sommes dues en cours d’instance et déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 1.235,28 euros.
Mme [Y] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.
En application de l'article 1231-6 du code civil, et au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter de l’acte introductif d’instance en date du 4 octobre 2022.
2 - Sur les frais de recouvrement
Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.
En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :
- les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;
- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;
- les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;
- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.
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En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 156,00 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.
Les frais exposés pour la mise en demeure adressée le 19 janvier 2022 constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.
En conséquence, Mme [Y] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 156,00 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance
3 - Sur la demande indemnitaire
L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).
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En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par Mme [Y] de ses obligations.
A l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que Mme [Y] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l'égard de la copropriété dès le 1er avril 2020.
Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble.
Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu'il aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation.
En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n'est pas démontré que Mme [Y] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.
Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.
4- Sur la demande reconventionnelle de Mme [Y] en procédure abusive
Mme [Y] soutient que la mauvaise foi du syndicat des copropriétaires, qui a présenté en connaissance de cause des informations tronquées aux fins de majorer sa créance, lui a causé un préjudice qui justifie sa condamnation à la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral, en raison d’une action en justice imprudente.
En défense, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] souligne que les comptes du syndicat des copropriétaires sont parfaitement clairs et l’imputation des factures de travaux de plomberie de la société Vissouarn sont parfaitement justifiés, en conséquence Mme [Y] ne démontre pas que l’action en justice du syndicat des copropriétaires soit abusive.
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Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à la réparer ».
Sur ce fondement, il incombe à la partie demanderesse de rapporter la triple preuve de l’existence, d’une faute d’un préjudice et d’un lien causal entre les deux.
L’article 1241 du code civil dispose que « Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou son imprudence ».
Décision du 07 Novembre 2024
Charges de copropriété
N° RG 22/12405 - N° Portalis 352J-W-B7G-CX7HS
En application de ces textes, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue en principe un droit, et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol. (Civ. 1ere, 18 juill. 1995, n°93-14.485 ; Civ. 3ème, 10 oct. 2012, n°11-15.473)
Sur ce
Compte tenu du sens de la présente décision, qui a condamné Mme [X] [Z] en paiement des charges de copropriété, il ne ressort donc pas des circonstances de l’espèce que le demandeur ait abusivement exercé son droit d’agir, dans l’unique dessein de porter préjudice à Mme [Y], par une action qu’il savait pertinemment vouée à l’échec.
Mme [X] [Z], qui succombe à rapporter la preuve de la faute dans l’exercice de son droit d’agir en justice du syndicat des copropriétaires, qui lui incombe, sera en conséquence déboutée de sa demande reconventionnelle en responsabilité civile à l’égard de ce dernier.
5 - Sur les demandes accessoires
- Sur la demande de capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil
En application de l'article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors qu'elle est régulièrement demandée. Il sera donc fait droit à cette demande du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis « [Adresse 7] » sis [Adresse 1] et [Adresse 4].
- Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Mme [Y], partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l'instance.
- Sur les frais non compris dans les dépens
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, Mme [Y] sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à ce titre.
- Sur l’exécution provisoire
Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, la nature des condamnations prononcées et l'ancienneté du litige justifient que l'exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE Mme [U] [W] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 7] » sis [Adresse 1] et [Adresse 4] les sommes de :
- 1.235,28 euros au titre d'arriérés des charges de copropriété impayées au 14 décembre 2023 (4ème appel provisionnel 2023 et fonds de travaux loi Alur inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 4 octobre 2022 ;
- 156, 00 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, avec intérêts au taux légal à compter du 4 octobre 2022 ;
- 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;
DEBOUTE Mme [U] [W] [Y] de sa demande reconventionnelle en procédure abusive ;
CONDAMNE Mme [U] [W] [Y] aux entiers dépens de l’instance ;
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.
RAPPELLE que l'exécution provisoire du jugement est de droit.
Fait et jugé à Paris le 07 Novembre 2024
La Greffière La Présidente
