Tribunal judiciaire, 08 novembre 2024. 24/01470

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 8] [Adresse 8] [Adresse 8] [Adresse 8] Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 7] N° RG 24/01470 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZQPZ Minute : 24/00623 S.C.I. FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE (FLI) Représentant : Maître Lauren SIGLER de l’AARPI NMCG AARPI, avocats au barreau de Paris, vestiaire : L007 C/ Madame [S] [X] épouse [G] Monsieur [R] [G] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 08 Novembre 2024 DEMANDEUR : S.C.I. FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE (FLI) [Adresse 3] [Localité 4] représentée par Maître Pauline SOULARD-RYO, du cabinet de Maître Lauren SIGLER de l’AARPI NMCG AARPI, avocats au barreau de Paris DÉFENDEURS : Madame [S] [X] épouse [G] [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 6] non comparante, ni représentée Monsieur [R] [G] [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 6] non comparant, ni représenté DÉBATS : Audience publique du 04 Octobre 2024 DÉCISION: Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 08 Novembre 2024, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier. EXPOSE DU LITIGE Par acte sous signature privée en date des 1er et 2 juin 2022 et à effet au 7 juin 2022, la SCI Fonds de logement intermédiaire a donné à bail à Mme [S] [G] et M. [R] [G] un local à usage d'habitation et un emplacement de stationnement situés [Adresse 5] moyennant un loyer mensuel initial de 780,55 euros outre 168,72 euros de provision pour charges récupérables. Par actes de commissaire de justice en date du 20 octobre 2023, la SCI Fonds de logement intermédiaire a fait signifier à Mme [S] [G] et M. [R] [G] un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 2135,28 euros au titre des loyers et charges impayés. Cette situation d'impayée a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 20 octobre 2023. Par exploits de commissaire de justice en date du 5 juin 2024, remis à étude, la SCI Fonds de logement intermédiaire, représentée par CDC Habitat, a fait assigner Mme [S] [G] née [X] et M. [R] [G] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l'audience du 4 octobre 2024 aux fins de voir : Vu les articles 834 et 835 alinéa 2 du code de procédure civile, 1728 et1240 du code civil, 24 de la loi du 6 juillet 1989, Concilier, si faire se peut, et à défaut, - Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail, - Ordonner l'expulsion, avec l'assistance du commissaire de police et d'un serrurier si besoin est de Mme [S] [G] et de M. [R] [G] ainsi que de celle de tous occupants de leur chef de l'appartement situé [Adresse 5] à [Localité 6] et de tout véhicule occupant la place de stationnement n°120, - Condamner solidairement Mme [S] [G] et de M. [R] [G] à payer à la SCI Fonds de logement intermédiaire : o Une indemnité d'occupation, à titre provisionnel, correspondant au montant du loyer augmenté des charges et révisables selon les dispositions contractuelles et ce jusqu'à la libération effective des lieux, o La somme de 6543,52 euros outre le paiement des loyers impayés venus à échéance au jour de la décision à intervenir à titre provisionnel, o La somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, o Les dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement pour 137,68 euros. A l'audience du 4 octobre 2024, la SCI Fonds de logement intermédiaire, représentée par son conseil a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. Mme [S] [G] née [X] et M. [R] [G] régulièrement assignés à étude n'ont pas comparu. L'affaire a été mise en délibéré au 8 novembre 2024par mise à disposition au greffe du tribunal. MOTIFS Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence de Mme [S] [G] née [X] et M. [R] [G] ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Sur la demande principale Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. L'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 1er et 2 juin 2022, du commandement de payer délivré le 20 octobre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 9 janvier 2024 que la SCI Fonds de logement intermédiaire rapporte la preuve de l'existence de l'arriéré de loyers, indemnités d'occupation et charges impayés à hauteur de 6405,84 euros, une fois soustraite la somme de 137,68 euros inscrite au décompte au titre de " frais de contentieux ". En effet, aux termes de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d'exécuter l'ensemble des obligations du contrat. En conséquence, il convient de condamner solidairement Mme [S] [G] née [X] et M. [R] [G] à payer à la SCI Fonds de logement intermédiaire la somme de 6405,84 euros, au titre des sommes dues au 1er janvier 2024 et ce avec intérêts au taux légal à compter du 5 juin 2024, date de l'assignation. Sur la demande aux fins de constat de résiliation Sur la recevabilité de la demande Aux termes de l'article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 " les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. " En l'espèce, la SCI Fonds de logement intermédiaire justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 20 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 5 juin 2024. Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 6 juin 2024 soit au moins six semaines avant l'audience. En conséquence, la demande de la SCI Fonds de logement intermédiaire aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses effets Aux termes de l'article 1103 du code civil " les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. " En l'espèce, le bail contient à son article 7 des conditions particulières une clause résolutoire qui prévoit : " à défaut de paiement d'un seul terme de loyer et charges à son échéance (…), le présent contrat pourra être résilié à la seule volonté du bailleur, et ce deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. " La SCI Fonds de logement intermédiaire a fait délivrer le 20 octobre 2023 à Mme [S] [G] née [X] et à M. [R] [G] un commandement d'avoir à payer dans le délai de deux mois, la somme de 2135,28 euros en principal. Ce commandement de payer est reste infructueux pendant plus de deux mois. Il y a lieu de constater que le bail est résilié à la date du 21 décembre 2023. Il convient par conséquent, d'ordonner l'expulsion de Mme [S] [G] née [X] et M. [R] [G] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Sur la condamnation au paiement provisionnel d'une indemnité mensuelle d'occupation Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux est matérialisée par la remise des clefs. L'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail commet une faute. En application de l'article 1240 du code civil, il doit indemniser le propriétaire du dommage causé par cette faute et résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. Mme [S] [G] née [X] et M. [R] [G] devenus occupants sans droit ni titre depuis le 21 décembre 2023, date de la résiliation du contrat, doivent donc indemniser la SCI Fonds du logement intermédiaire du préjudice causé par cette occupation. En conséquence ils seront condamnés in solidum au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle à compter du 21 décembre 2023 et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux manifestée par la remise des clés. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, révisable chaque année tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout justifié au stade de l'exécution. Sur les demandes accessoires Mme [S] [G] née [X] et M. [R] [G], qui succombent, supporteront solidairement les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût des commandements de payer en date 20 octobre 2023. Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI Fonds de logement intermédiaire, les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 150 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence, Déclare recevable la demande de la SCI Fonds de logement intermédiaire aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er et 2 juin 2022 entre la SCI Fonds de logement intermédiaire d'une part, et Mme [S] [G] née [X] et M. [R] [G] d'autre part, concernant les locaux d'habitation situés [Adresse 5] et l'emplacement de parking accessoire du logement, sont réunies à la date du 21 décembre 2023, Constate la résiliation du bail à compter de cette date, Ordonne, à défaut de départ volontaire, l'expulsion du local d'habitation situé [Adresse 5] et de l'emplacement de parking situé à la même adresse et accessoire du local d'habitation de Mme [S] [G] née [X] et M. [R] [G] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution, Fixe le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due in solidum par Mme [S] [G] née [X] et M. [R] [G] à compter du 21 décembre 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux manifestée par la remise des clés, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, Condamne solidairement Mme [S] [G] née [X] et M. [R] [G] à payer à la SCI Fonds logement intermédiaire la somme de 6405,84 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 1er janvier 2024 échéance de décembre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 5 juin 2024, date de l'assignation, Condamne in solidum Mme [S] [G] née [X] et M. [R] [G] à payer à la SCI Fonds logement intermédiaire l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 21 octobre 2023, et jusqu'à complète libération des lieux manifestée par la remise des clés, déduction faite des paiements déjà intervenus, Condamne in solidum Mme [S] [G] née [X] et M. [R] [G] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer du 20 octobre 2023, Condamne in solidum Mme [S] [G] née [X] et M. [R] [G] à verser à la SCI Fonds de logement intermédiaire une somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire, Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 8 novembre 2024. Le Greffier Le Juge