Cour d'appel, 20 décembre 2023. 21/01615

MINUTE N° 583/23 Copie exécutoire à - Me Noémie BRUNNER - Me Dominique Serge BERGMANN Le 20.12.2023 Le Greffier REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE COLMAR PREMIERE CHAMBRE CIVILE - SECTION A ARRET DU 20 Décembre 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : 1 A N° RG 21/01615 - N° Portalis DBVW-V-B7F-HRIK Décision déférée à la Cour : 26 Janvier 2021 par le Tribunal judiciaire de STRASBOURG - 3ème chambre civile APPELANTE - INTIMEE INCIDEMMENT : S.C.I. DU LYS prise en la personne de son représentant légal [Adresse 1] Représentée par Me Noémie BRUNNER, avocat à la Cour INTIME - APPELANT INCIDEMMENT : Monsieur [R] [J] [Adresse 2] Représenté par Me Dominique Serge BERGMANN, avocat à la Cour INTIMEES : E.U.R.L. VERANDAS ET DESIGN, en liquidation judiciaire [Adresse 4] non représentée, assignée par voie d'huissier à personne morale le 23.06.2021 S.E.L.A.R.L. [U] ET ASSOCIES prise en la personne de Maître [B] [U], mandataire judiciaire de l'EURL VERANDAS ET DESIGN [Adresse 3] non représentée, assignée par voie d'huissier à domicile le 30.06.2021 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions de l'article 805 modifié du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 Octobre 2023, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant M. ROUBLOT, Conseiller. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : M. WALGENWITZ, Président de chambre M. ROUBLOT, Conseiller M. FREY, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier, lors des débats : Mme VELLAINE ARRET : - rendu par défaut - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. - signé par M. [R] WALGENWITZ, président et Mme Régine VELLAINE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Vu l'assignation délivrée le 12 avril 2017, par laquelle la SCI du Lys, ci-après également dénommée 'la SCI', a fait citer M. [R] [J] et l'EURL Vérandas & Design, ci-après également 'la société Vérandas', devant le tribunal de grande instance, devenu le 1er janvier 2020, par application de l'article 95 de la loi n° 2019-222 du 23 mars 2019 et de ses décrets d'application n° 2019-965 et 2019-966 du 18 septembre 2019, le tribunal judiciaire de Strasbourg, Vu l'assignation faite le 11 mars 2019 à la SELARL [U] & Associés, prise en la personne de Me [B] [U], ès qualités de liquidateur judiciaire de l'EURL Vérandas & Design, Vu le jugement réputé contradictoire, rendu le 26 janvier 2021, auquel il sera renvoyé pour le surplus de l'exposé des faits, ainsi que des prétentions et moyens des parties en première instance, et par lequel le tribunal judiciaire de Strasbourg a statué comme suit : 'DEBOUTE M. [R] [J] de sa demande de production de pièces ; DECLARE recevable la demande de la SCI DU LYS ; FIXE la créance de la SCI DU LYS au passif de la société VERANDAS & DESIGN à hauteur des sommes suivantes : - 14 833,12 € (quatorze mille huit cent trente-trois euros et douze cents) au titre des travaux de remise en état, - 4 500 € (quatre mille cinq cent euros) au titre de la perte de loyers, sous réserve du dépôt de garantie versé par la société VERANDAS & DESIGN à la SCI DU LYS à hauteur de 12 969 €, (douze mille neuf cent soixante-neuf euros) ; CONDAMNE M. [R] [J] à payer à la SCI DU LYS la somme de 1 864,12 € (mille huit cent soixante-quatre euros et douze cents) au titre des travaux de remise en état ; ORDONNE l'exécution provisoire ; CONDAMNE in solidum Me [U] et M. [R] [J] à payer à la SCI DU LYS la somme de 2 000 € (deux mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE in solidum Me [U], [en] qualité de mandataire judiciaire de l'EURL VERANDAS & DESIGN, et M. [R] [J] aux dépens de la procédure ; DEBOUTE les parties de leurs demandes pour le surplus.' Vu la déclaration d'appel formée par la SCI du Lys contre ce jugement, et déposée le 16 mars 2021, Vu la constitution d'intimée de M. [R] [J] en date du 28 juin 2021, Vu les assignations faites à l'EURL Vérandas & Design en date du 23 juin 2021, et à la SELARL [U] et Associés, prise en la personne de Me [B] [U], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société précitée, en date du 30 juin 2021, Vu les dernières conclusions en date du 10 décembre 2021, auxquelles est joint un bordereau de pièces récapitulatif qui n'a fait l'objet d'aucune contestation des parties, et par lesquelles la SCI du Lys demande à la cour de : 'SUR APPEL PRINCIPAL DIRE ET JUGER l'appel de la SCI DU LYS recevable et bien fondé, En conséquence, INFIRMER le jugement entrepris du 26 janvier 2021 du Tribunal judiciaire de Strasbourg, en ce qu'il a : - limité la fixation de la créance de la SCI DU LYS au passif de la société VERANDAS & DESIGN aux sommes suivantes : 14,833,12 € (quatorze mille huit cent trente-trois euros et douze cents) au titre des travaux de remise en état et 4,500 € (quatre mille cinq cent euros) au titre de la perte de loyers, - débouté la SCI DU LYS de sa demande tendant à la fixation de sa créance au passif de la société VERANDAS & DESIGNS aux sommes suivantes : la somme de 93,106,61 € (à titre principal) au titre des travaux de remise en état, la somme de 14,861,32 € (à titre subsidiaire) au titre des menus travaux de remise en état évoqués par l'expert, la somme de 74,200 € à titre de dommages et intérêts pour la perte des loyers, la somme de 56,000 € au titre de la restitution en valeur des vérandas arrachées, la somme de 6,244,80 € au titre des travaux de réfection du parking, - limité les montants dus par Monsieur [R] [J] à la SCI DU LYS à la somme de 1.864,12 euros et a limité la condamnation de ce dernier à ce montant, - débouté la SCI DU LYS de sa demande tendant à voir condamner Monsieur [R] [J] à lui payer les sommes suivantes : la somme de 93,106,61 € (à titre principal) au titre des travaux de remise en état, la somme de 14,861,32 € (à titre subsidiaire) au titre des menus travaux de remise en état évoqués par I' expert, la somme de 70,200 € à titre de dommages et intérêts pour la perte des loyers, la somme de 56,000 € au titre de la restitution en valeur des vérandas arrachées, la somme de 6,244,80 € au titre des travaux de réfection du parking Et statuant à nouveau sur ces points, FIXER la créance de la SCI DU LYS au passif de la société VERANDAS & DESIGN à hauteur des sommes suivantes : .93.106,61 euros (à titre principal) au titre des travaux de remise en état, .14.861,32 euros (à titre subsidiaire) au titre des menus travaux de remise en état évoqués par l'expert, .70.200 euros à titre de dommages intérêts pour la perte des loyers, .56.000 euros au titre de la restitution en valeur des vérandas arrachées, .6.244,80 euros au titre des travaux de réfection du parking, CONDAMNER Monsieur [J] à payer à la SCI DU LYS, les sommes suivantes : .93.106,61 euros (à titre principal) au titre des travaux de remise en état, .14.861,32 euros (à titre subsidiaire) au titre des menus travaux de remise en état évoqués par l'expert, .70.200 euros à titre de dommages intérêts pour la perte des loyers .56.000 euros au titre de la restitution en valeur des vérandas arrachées .6.244,80 euros au titre des travaux de réfection du parking, SUR APPEL INCIDENT DECLARER l'appel incident mal fondé, Le REJETER, CONFIRMER le Jugement entrepris dans la limite de l'appel principal, EN TOUT ETAT DE CAUSE DEBOUTER Monsieur [J] de l'intégralité de ses demandes, CONDAMNER solidairement Me [U] es qualité de mandataire judiciaire de la société VERANDAS & DESIGN et Monsieur [J] à payer à la SCI DU LYS une somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, CONDAMNER solidairement Me [U] es qualité de mandataire judiciaire de la société VERANDAS & DESIGN et Monsieur [J] aux entiers frais et dépens de la présente procédure' et ce, en invoquant, notamment : - une dégradation des locaux, en violation des obligations du contrat de bail, par la société Vérandas, - l'absence d'acquisition, par cette société, des vérandas litigieuses, constituant des immeubles par destination, comme expressément validé, avec le procès-verbal d'état des lieux, par le gérant de la société, M. [J], et conformément à la jurisprudence, dès lors que le démontage des vérandas a entraîné une détérioration, qualifiée de grave, du fonds à laquelle elles étaient attachées, leur destination objective, à savoir leur attachement matériel au local loué, devant primer sur leur destination subjective privilégiée par le premier juge en retenant leur cession à M. [J] en considération de la volonté exprimée par les parties à la procédure de redressement judiciaire de la société Comptoir alsacien du Bâtiment, et ce alors que l'administrateur judiciaire du redressement ne pouvait céder plus de droit qu'il n'en avait, la portée du procès-verbal d'inventaire étant, à ce titre, contestée, en l'absence de renonciation de la concluante à l'application du contrat de bail lui conférant la propriété de tous les aménagements, - la méconnaissance des stipulations contractuelles résultant du bail conclu le 24 février 2009 avec la société Comptoir alsacien du Bâtiment, comportant une clause d'accession concernant les aménagements réalisés par le locataire, ce bail n'ayant pas été repris par la société Vérandas, mais résilié par l'administrateur au cours de la période d'observation, de sorte que la concluante était propriétaire des vérandas, l'acte de vente du fonds de commerce, auquel l'annexe intitulée 'liste du matériel' ne figure pas, ne mentionnant, d'ailleurs pas les vérandas, sans que la preuve de la cession soit suffisamment rapportée par ailleurs, le jugement de cession ne mentionnant pas expressément les vérandas, - l'erreur d'appréciation qui aurait été commise par le premier juge en lui reprochant de ne pas avoir exercé de recours contre le jugement de cession, alors qu'elle était tiers à la procédure et n'en aurait pas eu connaissance, - la restitution en valeur des vérandas arrachées, - un quantum des travaux de remise en état devant tenir compte des stipulations du bail dérogatoire conclu le 3 octobre 2014, en vertu desquelles la société Vérandas se serait engagée à restituer les locaux dans leur état primitif, ainsi que de l'application du principe de réparation intégrale du préjudice subi, impliquant une remise en état et non une simple réparation 'façon rustine', - la prise en compte, également pour l'appréciation de la perte de loyers, du principe de réparation intégrale, et ce alors que la concluante ne pouvait procéder aux réparations aux fins de relocation avant la réalisation de l'expertise visant à faire constater les dommages, soit un délai de treize mois et non deux mois comme retenu par le premier juge, - en réponse aux moyens développés par l'intimé : *la validité de l'état des lieux d'entrée, signé par le titulaire d'un mandat apparent, et en présence physique de M. [J] qui l'a ensuite validé, et de surcroît établi par huissier, *la validité, également, de l'engagement de caution de M. [J], portant sur une somme déterminable, et dont l'intéressé n'aurait pu ignorer la portée, comme s'étant engagé à s'acquitter de toutes les sommes dues au titre du contrat de bail y compris la réparation du préjudice subi par le bailleur, du fait du preneur, l'étendue de l'engagement étant ainsi limitée aux sommes dues en exécution du contrat de bail, *sur le fait que les dégradations seraient imputables à un autre locataire, la reconnaissance par l'intimé qu'il a arraché les vérandas, ce qui constitue la seule cause des désordres. Vu les dernières conclusions en date du 14 septembre 2021, auxquelles est joint un bordereau de pièces récapitulatif qui n'a fait l'objet d'aucune contestation des parties, et par lesquelles M. [R] [J] demande à la cour de : 'DECLARER l'appel formé par la SCI DU LYS irrecevable et, en tous les cas, mal fondé, DECLARER l'appel incident formé par Monsieur [J] recevable et, en tous les cas, bien fondé, INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Strasbourg le 26 janvier 2021 en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau ; AVANT DIRE DROIT - ENJOINDRE à la SCI DU LYS de produire l'intégralité des baux concernant les locaux sis [Adresse 5] et notamment ceux contractés avec les Sociétés RENOV'VERANDA et FINEST DEVELOPPEMENT ; - ENJOINDRE à la SCI DU LYS de produire les états des lieux d'entrée et de sortie réalisés avec les Sociétés RENOV'VERANDA et FINEST DEVELOPPEMENT et tout autre éventuel preneur ; - ENJOINDRE à la SCI DU LYS de produire l'état des lieux de sortie réalisé avec la Société COMPTOIR ALSACIEN DU BATIMENT ; AU FOND I. A TITRE PRINCIPAL : DECLARER les demandes de la SCI DU LYS irrecevables et, en tous cas, mal fondées, En conséquence : DECLARER inopposable l'engagement de caution de Monsieur [J], eu égard à la nature et à la date d'échéance des créances prétendues DEBOUTER la SCI DU LYS de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions, Reconventionnellement : CONDAMNER la SCI DU LYS à payer à la société VERANDAS & DESIGN un montant de 14.469 €, au titre de la restitution du dépôt de garantie, II. A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE : Si le Tribunal entrait en voie de condamnation à l'encontre de la Société VERANDAS & DESIGN DECLARER inopposable l'engagement de caution de Monsieur [J], eu égard à la nature et à la date d'échéance des créances prétendues ; subsidiairement, DIRE ET JUGER que les stipulations de solidarité et de renonciation au bénéfice de discussion sont non écrites ; ORDONNER la compensation judiciaire des créances réciproques et CONDAMNER la SCI DU LYS à payer la différence restante due, III. EN TOUT ETAT DE CAUSE CONDAMNER la SCI DU LYS aux entiers dépens de la présente procédure ainsi qu'à payer respectivement à Monsieur [R] [J] un montant de 5.000 € en application des dispositions de l'article 700 du CPC' et ce, en invoquant, notamment : - le silence de la partie adverse sur la responsabilité des intimés, - la reprise, par l'intimé, dans le stock de la société Comptoir alsacien du Bâtiment, des vérandas litigieuses, figurant dans l'inventaire du stock et valorisées à ce titre, et qui n'entreraient pas dans le champ du droit d'accession du bailleur, pas davantage que ces vérandas d'exposition, se distinguant des vérandas incorporées aux locaux et délibérément laissées sur place, ne constitueraient pas un immeuble par destination, comme étant parfaitement démontables et pouvant être mises en vente, sans que leur enlèvement n'ait à proprement parler entraîné aucune dégradation des sols ou murs, hormis les trous laissés par leurs supports de fixation et pouvant être masqués par un simple replâtrage, - une cession du fonds en toute transparence et à la connaissance de la SCI, qui s'est abstenue, comme l'a relevé l'administrateur judiciaire du redressement en rappelant la distinction précitée entre les types de vérandas, de faire valoir son droit d'accession résultant des dispositions du bail commercial précédent, alors même que le jugement de cession donne expressément acte à la SCI de son accord pour le maintien dans les lieux du repreneur, et que le contrat de bail aurait été consécutivement résilié par l'administrateur en rappelant à la SCI les accords intervenus, - sur le coût de la remise en état des locaux : *l'absence 'totale' de responsabilité, quant à l'état des locaux, de la société Vérandas qui les a repris en l'état en septembre 2014, sans réalisation d'un état des lieux contradictoire comme l'exige la loi, faisant obstacle à l'application de la présomption de l'article 1731 du code civil, et sans que le bailleur n'apporte la preuve de l'état réel du bien au moment de sa délivrance, le constat produit lui étant antérieur, outre que d'autres sociétés occupaient également les lieux à la même époque, sans qu'il ne soit possible de déterminer avec certitude les responsabilités respectives des différentes sociétés preneuses, ni celle de la société Comptoir alsacien du Bâtiment, au regard des prétendues dégradations dénoncées par la SCI, dont la bonne foi est mise en cause, de même que la possible responsabilité alors qu'elle avait accès aux locaux, par ailleurs déblayés par la société Vérandas avant son départ, la valeur probante du rapport sur les installations électriques étant, par ailleurs, contestée, *subsidiairement, sur les dégradations constatées par l'expert judiciaire, l'absence d'imputation des dégradations à la société Vérandas compte tenu de la multiplicité d'occupants, outre que le démontage d'éléments d'éclairage ne serait pas répréhensible, à défaut de bail meublé, que divers travaux seraient imputables à la société Comptoir alsacien du Bâtiment, que l'enlèvement des vérandas n'aurait causé aucune dégradation, mettant simplement à jour les sols et les murs dans leur état préexistant, ce qui vaudrait aussi pour l'état des carrelages et l'absence de revêtement de sol au droit de la baie vitrée sur l'entrée, tandis que le nombre des trous de chevilles dans les murs et plafonds serait réduit, sans lui être nécessairement imputable, l'absence de plinthe dans la cuisine n'étant pas davantage de son fait, pas plus qu'il n'y aurait de dégradation ou de frais à la charge de la société Vérandas pour le surplus des postes mentionnés par l'expert, qu'il détaille également, *subsidiairement également, sur les conclusions de l'expert, l'absence de dégradation causée par l'enlèvement des différentes vérandas, qui n'aurait fait que mettre au jour les anciens revêtements et les anciens murs, *subsidiairement encore, sur le chiffrage de l'expert et celui de la SCI, la nécessité de compléter, par la production avant dire droit des différents baux et états des lieux, les conclusions de l'expert, qui a décliné, faute d'information tangible et précise, la demande de ventiler son chiffrage en fonction des différents locataires des lieux, outre la nécessaire prise en compte de la vétusté des locaux, - sur le préjudice subi du fait de la perte de loyers, l'inexistence du préjudice de la SCI, qui a refusé de restituer le dépôt de garantie et disposait donc des fonds nécessaires à une remise en état préalable à la relocation, comme elle l'a fait pour le niveau inférieur au titre duquel elle ne formule aucune revendication, alors que les deux locaux seraient indissociables, outre que les locaux seraient dans un état de propreté acceptable, - sur le coût des travaux de réfection du parking, l'absence d'élément de discussion apportée par la partie adverse, l'enlèvement de la véranda présente à l'avant du parking, s'étant fait avec l'accord, au demeurant non nécessaire, de la bailleresse, sans prévoir de travaux de nivellement du parking, et sans que la véranda ne soit à l'origine du défaut de nivellement dans le sol, les lieux ayant été remis dans leur état primitif, sans démonstration de ce que le preneur aurait modifié les lieux durant le bail, - sur le cautionnement solidaire du concluant, l'exclusion de son champ des demandes adverses, dont aucune ne porterait sur des créances échues en cours de bail, outre l'absence d'opposabilité au concluant, dont l'engagement, souscrit par un créancier professionnel, porterait sur un montant indéterminé, de la solidarité et de la renonciation au bénéfice de discussion, - à titre reconventionnel, l'obligation à laquelle serait tenue la partie adverse de restituer le dépôt de garantie, et, le cas échéant, la compensation entre les créances réciproques des parties. Vu l'ordonnance de clôture en date du 7 septembre 2022, Vu le renvoi de l'affaire lors des audiences des 10 octobre 2022, 8 mars et 4 octobre 2023, Vu les débats à l'audience du 18 octobre 2023, Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l'article 455 du code de procédure civile, pour l'exposé de leurs moyens et prétentions. MOTIFS : Sur la demande au titre des travaux de remise en état : La cour rappelle que l'entrée dans les lieux a été précédée de la réalisation, en date du 22 septembre 2014, d'un état des lieux par huissier de justice, ce qui confère à ce document valeur d'acte authentique, outre qu'il a été ratifié par M. [J] qui l'a signé le 21 octobre 2014, c'est-à-dire postérieurement à l'entrée dans les locaux, et sans observation de sa part, en particulier quant à une éventuelle modification de l'état des lieux depuis lors, de sorte qu'il importe peu de discuter de la présence de M. [J] au moment de l'établissement de l'acte, ainsi que du mandat apparent qu'aurait reçu, ou non, M. [I] [Y] pour assister aux opérations, peu important également qu'il ait été présent ou non pendant l'intégralité de celles-ci. Il a, en outre, été réalisé un état des lieux de sortie, en date du 3 novembre 2015, également par ministère d'huissier, et cette fois en la présence non contestée de M. [J]. Au vu des éléments ressortant de ces deux actes, tels qu'ils ont été détaillés dans le jugement dont appel, la cour n'aperçoit pas de raison de s'écarter des motifs pertinents retenus par le premier juge, et qui seront approuvés, quant aux montants mis en compte, par l'expert, en conformité avec les constatations ressortant de ces deux procès-verbaux, en écartant certains éléments, comme les luminaires, au regard de l'état initial des lieux à ce titre, et en prenant en compte l'état d'usage normal évoqué par l'expert, alors que le bail évoque la nécessité de laisser un bien en 'bon état de réparations', ce qui justifie de retenir, comme l'a fait le juge de première instance, les montants mis en compte par l'expert pour rafraîchir les murs, reboucher les trous, faire des raccords de peinture, changer les carreaux cassés, ôter les traces de colle, charger et évacuer les gravats, ou encore, refaire les chemins des câbles ou évacuer te coffre fort. Quant à l'imputabilité des désordres à la société Vérandas, qui entend mettre en cause d'autres sociétés supposément présentes dans les lieux en sollicitant la production des baux et état des lieux d'entrée et de sortie, outre que ces sociétés ne sont pas dans la cause, il convient d'observer qu'aucune objection n'a été apportée, en particulier par M. [J], pourtant présent sur les lieux, ainsi que cela a été rappelé, à l'état des lieux de sortie, au regard duquel et des conclusions de l'expert judiciaire, les dégâts, qui relèvent pour l'essentiel des conséquences de l'enlèvement des vérandas dont la société Vérandas ne conteste pas être à l'origine, apparaissent suffisamment imputables à cette société. S'agissant des travaux de réfection du parking, ainsi que l'a justement rappelé le premier juge, aucune mention n'en est faite dans les états des lieux, aucun élément de discussion supplémentaire n'étant apporté par l'appelante sur ce point. Le jugement entrepris sera donc confirmé de ce chef. Sur la demande de restitution en valeurs des vérandas : Sur ce point, le premier juge a rappelé l'autorité de chose jugée attachée au jugement de la chambre commerciale en date du 15 septembre 2014, non frappé de recours par la SCI, et prononçant la cession du fonds de la société Comptoir Alsacien du Bâtiment (CAB), tout en se référant, quant à la consistance de cet actif, au procès-verbal d'inventaire établi à la suite du jugement ouvrant la procédure de redressement judiciaire de la société CAB, et mentionnant, de manière détaillée, les vérandas parmi les éléments corporels du fonds. Si la SCI conteste avoir été en mesure d'exercer un recours contre ce jugement, et même avoir eu connaissance de cette procédure, il convient de rappeler que ledit jugement a, pourtant, donné acte à la SCI de son accord pour le maintien dans les lieux du repreneur jusqu'au 31 décembre 2014, ce qui implique, à l'évidence, qu'elle était informée de la cession du fonds, si ce n'est de son contenu et de l'inventaire réalisé au préalable. Or, cette décision était susceptible, en vertu de l'article 583 du code de procédure civile, de tierce opposition, de toute personne y ayant intérêt sans avoir été partie à la procédure, ce qui était le cas de la SCI. Si, par ailleurs, la SCI entend se prévaloir de la clause d'accession stipulée au bail l'ayant liée à la société CAB pour revendiquer la propriété des vérandas, reprochant à la société CAB d'avoir cédé plus de droits qu'elle n'en aurait eu, cette société ou ses organes ne sont pas appelés en la cause et ne sont pas à même d'en contester l'étendue, alors que ces droits ont été acquis légalement, en vertu d'une décision de justice, par la société Vérandas. De surcroît, il n'y a eu aucune cession de bail, requérant l'accord du bailleur ou pouvant faire l'objet de restrictions contractuelles, de sorte que la cession lui est opposable. À cela s'ajoute encore qu'alors que le bail a été résilié par l'administrateur de la société CAB, aucun état des lieux de sortie n'est produit permettant de cerner l'étendue des droits respectifs des parties à l'issue du bail. Au demeurant, est en cause du matériel lié à l'exploitation du fonds, et inventorié au titre du stock, et qui est étranger au champ d'application de la clause d'accession telle que définie par le bail, qui visait les 'embellissements, améliorations, installations et décors'. En effet, quant à l'absence de mention, alléguée par la SCI, des vérandas dans l'acte de cession et dans le jugement, il sera relevé que le plan de cession renvoie bien à une liste du matériel établie contradictoirement mais qui n'est pas jointe. Quant au jugement, il renvoie, certes aux éléments corporels et matériaux d'exploitation valorisés à 5 000 euros, mais aussi aux stocks et travaux en cours, valorisés à 75 000 euros, ce qui apparaît correspondre, notamment, aux vérandas mentionnées dans l'inventaire, et ce alors que les échanges entre M. [J] et la société Verandalys viennent confirmer le contenu de l'inventaire, en faisant référence à un stock 'expo showroom' qui apparaît correspondre aux vérandas litigieuses. Il importe peu, dans ces conditions, que les vérandas soient mentionnées dans l'état des lieux d'entrée, eût-il été ratifié par M. [J], comme 'immeubles par destination', d'autant qu'il ne s'agit que d'une affirmation du gérant de la SCI, et qu'au regard de l'état des lieux de sortie et de l'ampleur des travaux retenus par l'expert, cette qualification peut être écartée. Au regard de l'ensemble de ce qui précède, la cour, approuvant les motifs du jugement sur ce point, le confirmera à ce titre. Sur la perte de loyers : Au regard des conclusions auxquelles est parvenue la cour, à l'instar du premier juge, quant à la nécessité de remise en état des lieux à l'issue du bail, il apparaît nécessaire de prendre en compte le délai de réalisation de ces travaux, lequel impliquait une indisponibilité des locaux au regard de la nature et de l'ampleur de cette remise en état, telles qu'elles s'induisent, en particulier, de l'état des lieux de sortie, comparé à l'état des lieux d'entrée et des conclusions de l'expert. C'est à bon droit, et par des motifs pertinents que la cour approuve, que le premier juge a fixé cette durée à deux mois, dès lors que si le bailleur entend faire valoir qu'il ne pouvait engager les travaux avant la réalisation de l'expertise, et s'il est vrai que la réalisation de l'expertise était nécessaire à l'évaluation du préjudice subi, ou en tout cas invoqué par la SCI, c'est néanmoins à juste titre que le premier juge a retenu que la réalisation d'un état des lieux contradictoire permettait de préserver à suffisance les droits de la société et de solliciter des devis, sans qu'il ne soit établi que l'absence de réalisation de l'expertise constituait un obstacle à la reprise d'activité dans les locaux et donc à leur remise à bail, au-delà de la durée nécessaire à la réalisation des travaux. Le jugement entrepris sera donc, également, confirmé de ce chef. Sur l'engagement de M. [J] : Sur ce point, la cour n'aperçoit pas davantage de motif de s'écarter de l'appréciation faite à bon droit par le premier juge, dont les motifs seront adoptés, dès lors que si l'engagement de M. [J] n'était pas, au moment de sa souscription, déterminé, il n'en était pas moins déterminable, puisqu'il devait permettre de couvrir les engagements souscrits par la société Vérandas et qui étaient délimités par ses obligations contractuelles dans le cadre du bail, obligations dont M. [J], qui était, au demeurant, à la fois la caution et le gérant de la société cautionnée, était à même d'appréhender l'étendue. Il convient donc, également, de confirmer le jugement entrepris sur ce point. Sur les dépens et les frais irrépétibles : La SCI du Lys, succombant pour l'essentiel, sera tenue des dépens de l'appel, par application de l'article 696 du code de procédure civile, outre confirmation du jugement déféré sur cette question. L'équité commande en outre de dire n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile à l'encontre de l'une ou l'autre partie au litige, tout en confirmant les dispositions du jugement déféré de ce chef. P A R C E S M O T I F S La Cour, Déboute M. [R] [J] de ses demandes avant dire droit, Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 26 janvier 2021 par le tribunal judiciaire de Strasbourg, Y ajoutant, Condamne la SCI du Lys aux dépens de l'appel, Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice tant de la SCI du Lys que de M. [R] [J]. La Greffière : le Président :