Tribunal judiciaire, 21 octobre 2024. 22/05364

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE ■ PÔLE CIVIL 8ème chambre JUGEMENT RENDU LE 21 Octobre 2024 N° R.G. : N° RG 22/05364 - N° Portalis DB3R-W-B7G-XUHE N° Minute : 24/ AFFAIRE S.C.I. CCBV, S.C.I. LE JARDIN DE NAVIGACOM C/ Syndicat des copropriétaires de la “Résidence du Centre” sis 8 rue des Bas Rogers, 1 à 11 rue Eugène Eichenberg, 10 bis rue Paul Bert 92800 PUTEAUX représenté par son syndic : Copies délivrées le : DEMANDERESSES S.C.I. CCBV 8 rue des Bas Rogers 92800 PUTEAUX représentée par Me Sophie BODDAERT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 0923 S.C.I. LE JARDIN DE NAVIGACOM 1 rue Eugène Eichenberger 92800 PUTEAUX représentée par Me Sophie BODDAERT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 0923 DÉFENDERESSE Syndicat des copropriétaires de la “Résidence du Centre” sis 8 rue des Bas Rogers, 1 à 11 rue Eugène Eichenberg, 10 bis rue Paul Bert 92800 PUTEAUX représenté par son syndic : Cabinet ATHENA 98 rue de Sèvres 75007 PARIS défaillant En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Janvier 2024 en audience publique devant : Caroline KALIS, Juge, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de : Elisette ALVES, Vice-Président Elsa CARRA, Juge Caroline KALIS, Juge qui en ont délibéré. Greffier lors du prononcé : Frantz FICADIERE, Greffier. JUGEMENT prononcé en premier ressort, par décision Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats, prorogée au 21 octobre 2024. EXPOSE DU LITIGE La résidence du CENTRE sise 8 rue des Bas Rogers, 1 à 11 rue Eugène Eichenberger et 10 bis rue Paul Bert à PUTEAUX (92800) est soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis. La SCI CCBV est propriétaire de trois locaux à usage de bureaux en rez-de-chaussée (lots n°560, 561 et 562), quatre réserves (lots n°568, 569, 570 et 571) et deux emplacements de parking (lots n°544 et 545). La société LE JARDIN DE NAVIGACOM est propriétaire de cinq locaux à usage de bureaux en rez-de-chaussée (lots n°555, 556, 557, 558 et 559), deux réserves (lots n°575 et 17) et deux emplacements de parking (lots n°504 et 508). Se plaignant du rejet des résolutions n°30 et 31 et du vote de la résolution n°8 intervenus lors de l'assemblée générale des copropriétaires qui s'est tenue le 30 mars 2022, par acte d'huissier de justice du 20 juin 2022, la SCI CCBV et la société LE JARDIN DE NAVIGACOM ont fait assigner devant ce tribunal le syndicat des copropriétaires de la résidence, représenté par son syndic, la société CABINET ATHENA afin, essentiellement, de voir prononcer la nullité desdites résolutions. Aux termes de leur assignation, la SCI CCBV et la société LE JARDIN DE NAVIGACOM demandent au tribunal de : Juger que les sociétés SCI CCBV et LE JARDIN DE NAVIGACOM sont recevables et bien fondées en leurs demandes, et y faisant droit, Prononcer l'annulation des résolutions numérotées 30 et 31 de l'Assemblée Générale du 30 mars 2022 pour abus de majorité, Prononcer l'annulation de la résolution numérotée 8 de l'Assemblée Générale du 30 mars 2022 pour rupture d'égalité de traitement entre les copropriétaires constituant un abus de majorité, Juger que les sociétés SCI CCBV at LE JARDIN DE NAVIGACOM seront dispensées de toute participation financière aux dépenses engagées par le Syndicat des Copropriétaires au titre de la présente procédure, Dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir, Condamner le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence du CENTRE à PUTEAUX, 8 rue des Bas Rogers, 1 à 11 rue Eugene Eichenberger, 10 bis rue Paul Bert à 92800 PUTEAUX à verser aux sociétés SCI CCBV et LE JARDIN DE NAVIGACOM la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, qui seront recouvrables par Maitre Sophie BODDAERT, Avocat près le Tribunal de Grande instance de PARIS. Assigné suivant acte remis à une personne qui s'est déclarée habilitée à le recevoir, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la société CABINET ATHENA, n'a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l'article 473 du code de procédure civile. En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l'assignation précitée pour ce qui concerne l'exposé détaillé des moyens des demanderesses. La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 23 mars 2023 et l'affaire a été fixée pour être plaidée à l'audience du 16 janvier 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION A titre liminaire : En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. En outre, le tribunal précise qu'il ne sera pas statué sur la recevabilité des demandes de la SCI CCBV et de la société LE JARDIN DE NAVIGACOM, celle-ci n'étant pas contestée. I- Sur la demande d'annulation des résolutions n°30, 31 et 8 de l'assemblée générale du 30 mars 2022 pour abus de majorité 1) Sur les demandes d'annulation des résolutions n°30 et 31 : La SCI CCBV et la société LE JARDIN DE NAVIGACOM demandent au tribunal d'annuler les résolutions n°30 et 31, aux termes desquelles l'assemblée générale tenue le 30 mars 2022 a rejeté leurs projets de travaux de rénovation et de remplacement de la façade vitrée de leur immeuble. Elles expliquent que ces résolutions ont été rejetées au regard du prétendu caractère privatif de ladite façade, alors que celle-ci fait, selon elles, partie intégrante du gros-œuvre de l'immeuble, dont elle assure le clos, le couvert et l'étanchéité. Elles précisent avoir, préalablement à cette assemblée, transmis aux copropriétaires les rapports d'expertises techniques amiables de M. [F] [S] du 26 juin 2019 et de M. [O] [V] du 18 décembre 2020, outre les devis des sociétés J2M, MAH et ARZEL chiffrant précisément les travaux de réfection. Elles soutiennent que le rejet des résolutions n°30 et 31 est contraire à l'intérêt collectif, dès lors que la façade vitrée, bien que constituant la principale source de déperdition thermique, a été exclue des travaux de rénovation énergétique, contrairement à la position initiale du syndicat des copropriétaires. Elles considèrent que ces rejets constituent une rupture de l'égalité de traitement entre les copropriétaires majoritaires des lots à usage d'habitation et ceux minoritaires des lots à usage de bureaux, confrontés à une surconsommation de chauffage et à l'inconfort des locaux en période hivernale et estivale. En vertu de l'article 3, alinéas 1 et 3, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, sont notamment réputées parties communes le gros œuvre des bâtiments. L'article 24 II a) de la même loi dispose que sont notamment approuvés à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l'immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d'assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipement définies par les dispositions prises pour l'application de l'article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat. Selon l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il est en outre constant qu'une décision, bien qu'intervenue dans des formes régulières et dans la limite des pouvoirs d'une assemblée, reste susceptible d'un recours en annulation lorsqu'elle lèse un ou plusieurs copropriétaires sans pour autant être conforme à l'intérêt commun. Il appartient au copropriétaire, demandeur en nullité, de rapporter la preuve de l'abus commis et d'un préjudice injustement infligé à une minorité. L'abus de majorité suppose que la délibération adoptée par la majorité soit sans intérêt réel pour la collectivité et qu'elle soit préjudiciable au demandeur en justice. Un tel abus consiste donc à utiliser la majorité dans un intérêt autre que l'intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, en particulier en rompant l'équilibre entre les copropriétaires. En l'espèce, la résolution n°30 soumise par la société LE JARDIN DE NAVIGACOM au vote de l'assemblée générale des copropriétaires du 30 mars 2022, statuant à la majorité simple de l'article 24 précité, est rédigée comme suit : " 30. Décision à prendre concernant les travaux de remplacement de la façade vitrée, partie commune de l'immeuble, des locaux à usage de bureaux situés au rez-de-chaussée et appartenant à la société LE JARDIN DE NAVIGACOM CLE : CHARGES COMMUNES GENERALES (001) MAJORITE SIMPLE (ART.24) Expose Le cabinet ATHENA a reçu en LRAR une demande de la SCI LE JARDIN DE NAVIGACOM datée du 1er mars 2021. Parvenue tardivement, elle n'avait pas pu être inscrite à l'ordre du jour de la dernière assemblée générale. La SCI LE JARDIN DE NAVIGACOM a amendé sa demande dans un courrier daté du 11 février 2022. En annexe figure le dossier présenté par la SCI LE JARDIN DE NAVIGACOM et sa dernière lettre contenant les projets de résolution suivants : Résolution L'Assemblée Générale des copropriétaires, après avoir pris connaissance : - du rapport de Monsieur [S], Expert, du 26 juin 2019, - du rapport de Monsieur [V], Expert, du 18 décembre 2020, - du courriel de Monsieur [V], Expert, du 26 mars 2021, - du devis n°D190403-A de la société J2M du 4 novembre 2020, - du devis n°412 de la société MAH du 2 novembre 2020, - du devis n°K/042010081 de la société ARZEL du 21 octobre 2020, et après en avoir délibéré, décide de faire procéder aux travaux de remplacement de la façade vitrée des lots appartenant à la société LE JARDIN DE NAVIGACOM. Le montant des travaux sera réparti selon la clé de répartition CHARGES GENERALES conformément au Règlement de copropriété. La SCI CCBV a quant à elle soumis la résolution n°31 au vote de l'assemblée générale des copropriétaires statuant à la même majorité et rédigée dans des termes identiques à la résolution n°30, dès lors qu'elle porte également sur la réalisation des travaux d'isolation de la même façade vitrée. Ces deux résolutions ont été rejetées par la majorité des copropriétaires représentant 31757/39662 tantièmes. Ce vote défavorable est conforme à la recommandation du conseil syndical, qui avait expressément appelé les copropriétaires à voter contre les résolutions soumises au vote par la SCI CCBV et la société LE JARDIN DE NAVIGACOM, au seul motif que la façade vitrée constitue une partie privative, aux termes du point 29 du projet de résolutions annexé à la convocation à l'assemblée générale du 30 mars 2022. Néanmoins, le règlement de copropriété, lequel ne contient aucune stipulation particulière relative à la façade vitrée litigieuse, stipule que les parties communes comprennent notamment " les gros murs de façade, de pignons et de refend ". Si l'acte d'acquisition du 24 octobre 2013 de la société LE JARDIN DE NAVIGACOM ne contient aucune référence à la façade vitrée, l'acte authentique signé par la SCI CCBV du 17 mars 2014 définit en page 38 le gros œuvre de la manière suivante : " GROS ŒUVRE Voir photographie fondations : sur un niveau de sous-sol. murs : Montés en parpaings recouverts d'un enduit, avec avancées de balcons. Ouvertures vitrées : A montants aluminium au RC et mezzanine, à battants en bois aux étages avec volets pliants ". En outre, aux termes du rapport d'expertise établi par M. [F] [S], la façade vitrée est décrite de la manière suivante : " La façade vitrée en simple vitrage est constituée de profilés aluminium anodisé verticaux de dimensions 120X60 mm, disposés selon une trame de 1,30m ; ces profilés sont fixés en partie basse sur la dalle de béton armé du RDC, et en partie haute en sous-face d'un plancher en béton armé qui déborde du plan de la façade pour former une " casquette ". L'expert précise que : " la façade est rigidifiée par une traverse constituée par un tube métallique horizontal de dimensions 200X100mm ; cette traverse est interrompue au niveau des poteaux verticaux en béton armé, et fixée latéralement sur ceux-ci ; la traverse métallique se situe à une hauteur de 3,24m environ par rapport au sol ; la hauteur totale côté intérieur est 4 ,56m. La surface totale de la façade représente environ 246m2, se décomposant en 149m2 environ pour la partie NAVIGACOM et 97m2 pour la partie CBBV. " Il conclut que " la façade vitrée des locaux commerciaux situés au RDC de l'immeuble constitue bien un élément du gros œuvre, car cet ouvrage participe bien à la fonction de clos et de couvert et assure l'étanchéité des locaux commerciaux ". Il résulte enfin également du rapport d'expertise de M. [O] [V] du 18 décembre 2020 que la façade vitrée est ancrée et fixée dans le béton, non manœuvrable et fait corps avec le gros œuvre. Dès lors, cette façade vitrée constitue un élément de gros œuvre et ainsi, par application de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965, une partie commune. En conséquence, il est établi que le seul motif invoqué au soutien du rejet des résolutions n°30 et 31 est infondé. En outre, il résulte de la pièce n°16 produite par les demanderesses que la façade vitrée litigieuse était initialement incluse dans le projet de rénovation énergétique réalisé par la société REANOVA à la demande du syndicat des copropriétaires, pour un montant total de 113.950 euros hors dépose. Il apparaît par ailleurs que lors de l'assemblée générale qui s'est tenue le 20 novembre 2019, les copropriétaires ont notamment décidé en 5ème résolution de réaliser des travaux d'isolation des bâtiments par l'extérieur pour un montant total de 1.069.805,78 euros selon la clé de répartition charges générales, sans toutefois inclure la façade vitrée litigieuse. Pourtant, M. [F] [S] et M. [O] [V] indiquent dans leurs rapports d'expertises techniques respectivement en date des 26 juin 2019 et 18 décembre 2020 que cette façade vitrée n'est pas conforme aux normes d'isolation thermique, ce qui est préjudiciable aux demanderesses subissant une surconsommation énergétique évaluée à 22%. Ils précisent en outre qu'elle constitue la principale source de déperdition énergétique de l'immeuble, au regard de l'importance de sa surface de 246 m2, de telle sorte que les votes de rejet sont également contraires à l'intérêt collectif des copropriétaires. Au regard de l'ensemble de ces éléments, les demanderesses sont fondées à invoquer l'existence d'un abus de majorité. Le tribunal annulera en conséquence les résolutions n°30 et n°31 de l'assemblée générale du 30 mars 2022. 2) Sur la demande d'annulation de la résolution n°8 : Les demanderesses font valoir qu'en vertu de la résolution n°8, l'individualisation des frais de chauffage à hauteur de 70% a été augmentée à 80%, ce qui selon eux entrainerait une rupture d'égalité de traitement entre les copropriétaires majoritaires des lots à usage d'habitation et ceux minoritaires des lots à usage de bureaux, justifiant l'annulation sollicitée sur le fondement de l'abus de majorité. Selon l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il est en outre constant qu'une décision, bien qu'intervenue dans des formes régulières et dans la limite des pouvoirs d'une assemblée, reste susceptible d'un recours en annulation lorsqu'elle lèse un ou plusieurs copropriétaires sans pour autant être conforme à l'intérêt commun. Il appartient au copropriétaire, demandeur en nullité, de rapporter la preuve de l'abus commis et d'un préjudice injustement infligé à une minorité. L'abus de majorité suppose que la délibération adoptée par la majorité soit sans intérêt réel pour la collectivité et qu'elle soit préjudiciable au demandeur en justice. Un tel abus consiste donc à utiliser la majorité dans un intérêt autre que l'intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, en particulier en rompant l'équilibre entre les copropriétaires. En l'espèce, il résulte de l'examen de la résolution n°8 de l'assemblée générale du 30 mars 2022 que l'augmentation de la proportion individualisée de frais de chauffage a été décidée pour l'ensemble des copropriétaires de la résidence. Partant, aucun élément ne permet au tribunal de retenir l'existence d'un abus de majorité. Le tribunal déboutera par conséquent les demanderesses de leur demande d'annulation de la résolution n°8 de l'assemblée générale du 30 mars 2022. II - Sur les mesures accessoires Sur les dépens Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge de l'autre partie. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires, partie perdante, sera condamné aux dépens de l'instance, dont distraction au profit de Maître Sophie BODDAERT, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Sur l'article 700 du code de procédure civile Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires, condamné aux dépens, devra verser aux demanderesses une somme qu'il est équitable de fixer à 4.000 euros. Sur la dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure En vertu de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige. En l'espèce, les demandes d'annulation des résolutions n°30 et 31 de l'assemblée générale du 30 mars 2022 formées par les demanderesses ayant été accueillies, ces dernières seront dispensées de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires. Sur l'exécution provisoire Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. L'article 514-1 du code de procédure civile ajoute que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. En l'espèce, l'exécution provisoire n'étant pas incompatible avec la nature du présent contentieux, il n'y a pas lieu de l'écarter. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, ANNULE les résolutions n°30 et n°31 de l'assemblée générale de la résidence du CENTRE sise 8 rue des Bas Rogers, 1 à 11 rue Eugène Eichenberger et 10 bis rue Paul Bert à PUTEAUX (92800), qui s'est tenue le 30 mars 2022, DÉBOUTE la SCI CCBV et la société LE JARDIN DE NAVIGACOM de leur demande tendant à voir annuler la résolution n°8 de l'assemblée générale de la résidence du CENTRE sise 8 rue des Bas Rogers, 1 à 11 rue Eugène Eichenberger et 10 bis rue Paul Bert à PUTEAUX (92800), qui s'est tenue le 30 mars 2022, CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence du CENTRE sise 8 rue des Bas Rogers, 1 à 11 rue Eugène Eichenberger à PUTEAUX et 10 bis rue Paul Bert à PUTEAUX (92800), représenté par son syndic, aux dépens de l'instance, dont distraction au profit de Maître Sophie BODDAERT, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence du CENTRE sise 8 rue des Bas Rogers, 1 à 11 rue Eugène Eichenberger et 10 bis rue Paul Bert à PUTEAUX (92800), représenté par son syndic, à payer à la SCI CCBV et la société LE JARDIN DE NAVIGACOM la somme de 4.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, DISPENSE la SCI CCBV et la société LE JARDIN DE NAVIGACOM de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, REJETTE les demandes plus amples ou contraires, DIT n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la présente décision. Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Frantz FICADIERE, Greffier présent lors du prononcé. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,