Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 28 JANVIER 2025
SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND
Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 24/11034 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Z7G5
N° de MINUTE : 25/00185
DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE DENOMME “[Adresse 1]” “[Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société SGA SOCIETE DE GESTION ET D’ADMINISTRATION IMMOBILIERE exerçant sours l’enseigne CITYA SGA, SAS
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2444
C/
DEFENDEURS
Monsieur [U] [P]
[Adresse 2]
[Localité 5]
non représenté
Madame [H] [L]
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2444
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Charlotte THINAT, Présidente,
Statuant sur délégation du président du tribunal judiciaire conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile,
Assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 26 Novembre 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [U] [P] et Madame [H] [L] sont propriétaires des lots n°1002 et 1042 de la résidence "[Adresse 1]" sise [Adresse 1] à [Localité 5] (93).
Par exploits du 06 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 1]" sise [Adresse 1] à [Localité 5] (93), représenté par son syndic, la société SGA SOCIETE DE GESTION ET D'ADMINISTRATION IMMOBILIERE, exerçant sous l'enseigne CITYA SGA, a assigné Monsieur [U] [P] et Madame [H] [L] devant le Président du tribunal judiciaire de Bobigny statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins de :
CONDAMNER Solidairement Madame [L] et Monsieur [P], a payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble << [Adresse 1] » sis [Adresse 1], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA SGA, la somme totale de correspondant de 5 228 46 euros correspondant à :
- 3.716,18 euros à titre principal, charges exigibles arrêtées au 29 octobre 2024 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 octobre 2023 qui porteront également intérêts conformément a l'article 1343-2 du Code Civil ;
- 1.168,89 euros au titre des provisions sur charges de l’exercice 2024-2025 devenues exigibles par déchéance du terme ;
- 672,28 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire ;
CONDAMNER Solidairement Madame [L] et Monsieur [P], à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble << [Adresse 1] » sis [Adresse 1], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA SGA, la somme totale de 1.500 euros a titre de dommages et intérêts ;
CONDAMNER Solidairement Madame [L] et Monsieur [P], à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble << [Adresse 1] » sis [Adresse 1], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA SGA,1a somme totale de 1.944 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
DIRE que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ;
ORDONNER l'exécution provisoire du jugement a intervenir ;
CONDAMNER Solidairement Madame [L] et Monsieur [P], aux entiers dépens.
A l'audience, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [U] [P] et Madame [H] [L], propriétaires de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevables à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règlent plus celles-ci. Il a fait valoir que leur compte individuel de copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires a également soutenu que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [U] [P] et Madame [H] [L] au paiement des charges impayées ainsi qu'à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui leur a été adressée est restée infructueuse.
Les exploits du 06 novembre 2024 ayant été placés sous deux numéros de répertoire général distincts, en l'espèce les RG24/11034 et RG24/11092, ces deux procédures ont été jointes pour une bonne administration de la justice.
Bien que régulièrement cités, Monsieur [U] [P] et Madame [H] [L] n’ont pas comparu ni constitué avocat.
L'affaire a été plaidée à l'audience du 26 novembre 2024. Elle a été mise en délibéré au 28 janvier 2025.
Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties.
MOTIFS DE LA DÉCISION
En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande en paiement des charges de copropriété
L’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose qu’à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2.
L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.
Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Par ailleurs, il est de principe que les décisions de l’assemblée générale s’imposent tant que la nullité n’en a pas été prononcée.
En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.
En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [U] [P] et Madame [H] [L];
- l’extrait du compte copropriétaire ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des 10 février 2021, 25 janvier 2022, 11 avril 2023 et 29 février 2024 ayant voté les travaux, approuvé les comptes des exercices du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021, du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 et du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 ainsi que les budgets prévisionnels du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 et du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 dont découlent les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés aux copropriétaires
- la mise en demeure du 02 octobre 2024.
Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.
Toutefois, il convient de déduire du relevé de compte établi au 29 octobre 2024 les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte, soit en l'espèce la somme de 1.448,64 euros, se décomposant comme suit :
frais de relance en recommandée du 27 mai 2022 de 33,72 euros,frais de relance en recommandée du 05 septembre 2022 de 33,72 euros,frais de mise en demeure du 24 mai 2023 de 33,60 euros,frais de mise en demeure du 14 juin 2023 de 45,60 euros,frais de mise en demeure du 12 septembre 2023 de 45,60 euros,frais de mise en demeure du 14 novembre 2023 de 33,60 euros,frais de « avocat mise en demeure » du 11 janvier 2024 de 186 euros,frais de contentieux du 18 janvier 2024 de 480 euros,frais de « préparation assignation avocat » du 12 mars 2024 de 546 euros.
Le règlement de copropriété prévoit expressément à l'article 18 point 3 du chapitre V la solidarité pour le paiement des charges entre les copropriétaires indivis d'un même lot.
Les défendeurs sont en conséquence redevables, au titre de leur arriéré de charges et appels de fonds travaux, de la somme de 2.775,15 euros.
Monsieur [P] et Madame [L] sont également redevables, en application des dispositions de l'article 19-2 susvisés, des appels provisionnels de l'exercice en cours devenus exigibles, soit en l'espèce des appels au titre des 1er, 2ème et 3ème trimestre 2025 , ce qui représente la somme totale de 1.168,89 euros (389,63x3).
Ainsi, il convient de condamner solidairement Monsieur [U] [P] et Madame [H] [L] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :
2.775,15 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er octobre 2024, appel provisionnel du 4ème trimestre 2024 inclus,1.168,89 euros au titre des appels provisionnels devenus exigibles.
L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 02 octobre 2024, date de la mise en demeure notifiée à Monsieur [U] [P] et Madame [H] [L], sur la somme de 2.775,15 euros et à compter de l'assignation pour le surplus.
Sur la capitalisation des intérêts
Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière .
Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.
Sur la demande en paiement des frais nécessaires
Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.
Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.
En l'espèce, il n'est sollicité que la somme de 672,28 euros au titre de ces frais.
Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 02 octobre 2024. Les mises en demeure des 24 mai 2023, 14 juin 2023, 11 septembre 2023 et 21 février 2024 versées en procédure portent en effet sur des lots de parking, volume 38 de l'immeuble 0180, distincts des lots objets de la présente procédure qui correspondent aux lots 1002 (appartement) et 1042 (cave) de l'immeuble 0179.
Dès lors, tous les frais de recouvrement réclamés par le syndicat des copropriétaires ayant été exposés avant la mise en demeure du 02 octobre 2024, ce dernier est mal fondé à solliciter leur prise en charge par les seuls copropriétaires défendeurs.
La demande formée au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sera en conséquence rejetée.
Sur la demande au titre des dommages-intérêts
Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »
En l'espèce, Monsieur [U] [P] et Madame [H] [L] ont cessé de régler leurs charges de copropriété depuis le 05 mai 2023 ; ce qui occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.
En omettant de s'acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d'un montant significatif, Monsieur [U] [P] et Madame [H] [L] ont en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement des fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.
Monsieur et Madame [D] étant coauteurs de ce dommage, il y a lieu de les condamner in solidum.
Il y a lieu en conséquence de condamner in solidum Monsieur [U] [P] et Madame [H] [L], sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
Parties perdantes au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [U] [P] et Madame [H] [L] seront condamnés in solidum aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.
PAR CES MOTIFS,
Le président du tribunal judiciaire,
CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [P] et Madame [H] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 1]" sise [Adresse 1] à [Localité 5] (93), représenté par son syndic, la société SGA SOCIETE DE GESTION ET D'ADMINISTRATION IMMOBILIERE, exerçant sous l'enseigne CITYA SGA, les sommes suivantes :
2.775,15 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er octobre 2024, appel provisionnel du 4ème trimestre 2024 inclus,1.168,89 euros au titre des appels provisionnels devenus exigibles.Et ce, assorti de l'intérêt au taux légal à compter du 02 octobre 2024 sur la somme de 2.775,15 euros et de l'assignation pour le surplus.
ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière,
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 1]" sise [Adresse 1] à [Localité 5] (93), représenté par son syndic, la société SGA SOCIETE DE GESTION ET D'ADMINISTRATION IMMOBILIERE, exerçant sous l'enseigne CITYA SGA, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [P] et Madame [H] [L] au payer au syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 1]" sise [Adresse 1] à [Localité 5] (93), représenté par son syndic, la société SGA SOCIETE DE GESTION ET D'ADMINISTRATION IMMOBILIERE, exerçant sous l'enseigne CITYA SGA, la somme de 500 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts;
CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [P] et Madame [H] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 1]" sise [Adresse 1] à [Localité 5] (93), représenté par son syndic, la société SGA SOCIETE DE GESTION ET D'ADMINISTRATION IMMOBILIERE, exerçant sous l'enseigne CITYA SGA, la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [P] et Madame [H] [L] aux entiers dépens ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Fait au Palais de Justice, le 28 janvier 2025
La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
Madame AIT Madame THINAT
