Texte intégral
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRET DU 21 SEPTEMBRE 2023
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/17476 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCXXD
Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Novembre 2020 -Juge des contentieux de la protection de PARIS - RG n° 1119013250
APPELANTE
S.A. ELOGIE SIEMP
[Adresse 6]
[Localité 5]
Représentée et assistée par Me Carole BERNARDINI, avocat au barreau de PARIS, toque : E0399
INTIMES
Monsieur [S] [W]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Madame [V] [G] épouse [W]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me Virginie BERTHIER GOULLEY de l'AARPI AVOLEX, avocat au barreau de PARIS, toque : B1206
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Juillet 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. François LEPLAT, Président de chambre, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
François LEPLAT, président
Anne-Laure MEANO, président
Aurore DOCQUINCOURT, conseiller
Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présent lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 14 juin 1999, ayant pris effet le 15 juillet 1999, la société SAGGEL Gestion a consenti à M. [S] [W] et Mme [V] [G] épouse [W] un bail à usage d'habitation, portant sur un appartement de quatre pièces et un parking n°38, dépendant d'un immeuble sis [Adresse 2], numéroté 3052, moyennant un loyer initial mensuel de 7.500 francs, pour une durée de six ans renouvelable par tacite reconduction.
Le 17 septembre 2002, la SGIM a signé avec l'État une convention en application de l'article L.351-2 (2° et 3°) du code de la construction et de l'habitation, pour le programme d'acquisition-amélioration de 24 logements PLUS et 7 logements PLAI sis [Adresse 2], ouvrant le bénéfice de l'aide personnalisée au logement, et régissant les engagements du bailleur quant aux conditions de location des logements à l'égard des locataires.
Le 16 décembre 2002, l'immeuble susvisé a été vendu à la société de gérance d'immeubles municipaux (SGIM), devenue Elogie le 16 mai 2013, puis Elogie Siemp le 1er janvier 2016.
Par avenant au bail du 23 juillet 2009 conclu avec la SGIM, l'emplacement de parking n°26, sis [Adresse 3], a été substitué à l'emplacement de parking n°38.
Conformément au souhait de la Ville de [Localité 7] lors du conventionnement, la société Elogie Siemp aurait fait bénéficier les époux [W], ainsi que tous les autres locataires concernés, d'un régime dérogatoire pour les faire sortir du champ d'application du supplément de loyer solidarité (SLS).
Par courrier du 7 mars 2018, la société Elogie Siemp a informé les époux [W] qu'ils seraient désormais assujettis à un SLS, à compter du 1er avril 2018, pour un montant mensuel de 810,61 euros.
M. et Mme [W] ont réglé le SLS pour l'année 2018, puis ont refusé de s'en acquitter à compter du mois d'avril 2019, en contestant son application.
Par courrier du 21 mai 2019, la société Elogie Siemp les a mis en demeure de régler la somme de 9.081,81 euros, au titre des arriérés de SLS sous peine de résiliation du bail.
M. et Mme [W] ont quitté les lieux le 23 octobre 2019.
Par acte d'huissier de justice du 16 octobre 2019, M. [S] [W] et Mme [V] [G] épouse [W] ont assigné la société Elogie Siemp afin de la voir condamner, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- à titre principal, à leur payer la somme de principale de 5.675,67 euros, outre les intérêts au taux légal dus à compter de l'assignation, en dédommagement et remboursement des sommes qu'ils ont indûment versées à titre de SLS entre juin 2018 et décembre 2018, et ordonner l'anatocisme,
- à titre subsidiaire, à leur payer la somme de principale de 4.247,32 euros, outre les intérêts au taux légal dus à compter de l'assignation, en dédommagement et remboursement des sommes qu'ils ont indûment versées à titre de loyer et/ou de SLS entre juin 2018 et décembre 2018, et ordonner l'anatocisme.
- en tout état de cause, à leur payer la somme de 3.000 euros de dommages-intérêts, pour résistance abusive et en dédommagement des préjudices subis, la somme de 3.000 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les, entiers dépens.
Au soutien de leurs prétentions initiales, ils :
- soutenaient que leur bail est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, à l'exclusion de toutes autres dispositions légales, en l'absence de signature d'un nouveau contrat de bail,
- contestaient être titulaires d'un bail social conventionné et être assujettis au paiement d'un SLS,
- sollicitaient le remboursement des sommes indûment versées entre juin 2018 et décembre 2018, au titre du SLS soit la somme de 5.675,67 euros,
- considéraient à titre subsidiaire, que le montant total du loyer mensuel ne peut excéder la valeur mensuelle de 1.751,95 euros.
La société Elogie Siemp demandait quant à elle au tribunal de :
- débouter les époux [W] de leurs demandes,
- les condamner solidairement au paiement de la somme de 11.899,23 euros, au titre des arriérés de SLS du mois d'avril 2019 à octobre 2019,
- les condamner in solidum au paiement de la somme de 3.000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Elle considérait que le SLS pour l'année 2018 devait être fixé à la somme de 810,81 euros, et le SLS pour l'année 2019 à la somme de 1.476,09 euros ; exposait que la signature d'un nouveau bail est indifférente à la solution du litige, les parties étant soumises à la législation d'ordre public applicable aux logements appartenant aux organismes d'habitation à loyer modéré, prévue aux articles L.411 et suivants du code de la construction et de l'habitation, qui s'impose tant au bailleur qu'au locataire ; expliquait avoir adressé aux époux [W] les questionnaires dans le cadre des enquêtes annuelles sur les ressources, en vue de l'application éventuelle d'un SLS et rappelait que le courrier qui y était joint mentionnait de façon expresse la finalité de ces enquêtes et les conditions d'application d'un SLS, en cas de dépassement de plus de 20% des plafonds de ressources réglementaires pour bénéficier d'un logement social.
Par jugement contradictoire entrepris du 16 novembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, considérant qu'en application de l'article L.353-7 du code de la construction et de l'habitation, n'avait pas proposé la signature d'un nouveau bail aux époux [W], a ainsi statué :
CONDAMNE la SA Elogie Siemp à rembourser à M. [S] [W] et Mme [V] [G], épouse [W], la somme de 5.675,67 euros, majorée des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;
DÉBOUTE M. et Mme [W] de leur demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ;
CONDAMNE la SA Elogie Siemp à verser à la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la SA Elogie Siemp aux dépens ;
ORDONNE l'exécution provisoire.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu l'appel interjeté le 2 décembre 2020 par la S.A. Elogie Siemp
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 21 juin 2021 par lesquelles la société Elogie Siemp demande à la cour de :
Vu le jugement du 16 novembre 2020
Dire la société Elogie Siemp recevable et bien fondée en son appel
Infirmer le jugement en ce que le Juge des Contentieux de la Protection l'a condamnée à rembourser à M. et Mme [W] la somme de 5.675,67 euros majorée des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision et à leur verser la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Statuant à nouveau
Dire que la société Elogie Siemp est fondée à appeler le Supplément de Loyer Solidarité
Condamner solidairement M. et Mme [W] au paiement de la somme de la somme de 11.899,23 euros au titre des arriérés de SLS du mois d'avril 2019 au mois d'octobre 2019
Vu le paiement en date du 14 janvier 2021 de la somme globale de 6.831,78 euros en vertu de l'exécution provisoire dont le jugement déféré a été assorti (5.675,67 euros + 1.000 euros article 700 du code de procédure civile + 156,11 euros dépens)
Condamner solidairement M. et Mme [W] à rembourser à la société Elogie Siemp la somme de 6.831,78 euros
Par conséquent,
Ordonner la restitution de la somme de 6.831,78 euros
Dire M. et Mme [W] mal fondés en leur appel incident et
Les débouter de leurs demandes
Confirmer le jugement en ce que le juge des contentieux de la protection les a déboutés de leur demande de condamnation de la société Elogie Siemp au paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts
Condamner M. et Mme [W] in solidum au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Les condamner enfin in solidum aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître Carole Bernardini conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Par ordonnance sur incident du 6 janvier 2022, le magistrat chargé de la mise en état a ainsi statué :
Déclarons irrecevables les conclusions de M. [S] [W] et Mme [V] [G], épouse [W] remises au greffe le 3 juin 2021,
Disons que la société Elogie Siemp sera avisée, en son temps, de la fixation de l'affaire,
Condamnons M. [S] [W] et Mme [V] [G], épouse [W] aux dépens de l'incident, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile.
Rejetons toutes autres demandes.
Par arrêt du 7 avril 2022, la cour a rejeté le déféré de cette ordonnance.
Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur le supplément de loyer de solidarité
Poursuivant l'infirmation du jugement entrepris qui l'a déboutée de sa demande d'application d'un supplément de loyer de solidarité aux époux [W] la société Elogie Siemp expose qu'il résulte des dispositions de l'article L.481-2 du Code de la construction et de l'habitation que les dispositions relatives au SLS sont applicables aux sociétés d'économie mixte pour les logements faisant en application de l'article L.351-2 du Code de la construction et de l'habitation l'objet de conventions, celles-ci étant assimilées aux organismes d'habitation à loyer modéré ;
Que le bail litigieux ne comporte aucune disposition du logement social, puisque c'est l'acquisition de l'immeuble par la société anonyme d'économie mixte Elogie Siemp, venant aux droits de la société anonyme SAGGEL Gestion et assimilée à un organisme HLM suivie de la signature d'une convention de conventionnement avec l'État qui l'ont fait entrer dans le champ d'application des logements sociaux ;
Que les parties au contrat de bail se sont trouvées soumises à la législation d'ordre public applicable aux logements appartenant aux organismes d'habitation à loyer modéré prévue aux articles L.411 et suivants du Code de la construction et de l'habitation (article L.411-3 du Code de la construction et de l'habitation) qui s'impose tant au bailleur qu'au locataire ;
Qu'aucun avenant au bail n'a été conclu, la signature d'un nouveau bail étant indifférente à la solution du litige tout comme la bonne foi alléguée des époux [W], qui ont reçu dès 2014 les questionnaires dans le cadre des enquêtes annuelles sur les ressources en vue de l'application éventuelle d'un SLS ; lequel aurait pu être facturé dès l'origine du conventionnement de l'immeuble mais à l'instar d'autres bailleurs sociaux et sur recommandation de la Ville de [Localité 7], la société Elogie Siemp ne l'a pas mis en recouvrement, faisant bénéficier les locataires d'un régime dérogatoire ;
Que l'application du SLS aux époux [W] ne résulte pas spécifiquement du conventionnement de l'immeuble mais de l'acquisition de leur logement par la société Elogie Siemp, société d'économie mixte assimilée à un organisme d'habitation à loyer modéré ;
Que l'article L.441-3 du code de la construction et de l'habitation, dans sa version applicable au moment du conventionnement, qui définit le champ d'application du SLS renvoie expressément aux logements visés à l'article L.441-1 du dit code qui vise "les logements construits, améliorés ou acquis et améliorés avec le concours financier de l'État ou ouvrant droit à l'aide personnalisée au logement et appartenant aux organismes d'habitations à loyer modéré ou gérés par ceux-ci" ;
Que l'application du SLS n'est pas d'origine conventionnelle mais légale, indépendamment de l'application des articles L.353-7 et suivants du Code de la construction et de l'habitation :
Que l'article L.353-7 du Code de la construction et de l'habitation n'a pas vocation à s'appliquer en l'espèce ; que dans sa version en vigueur à la date du conventionnement de l'immeuble, il disposait que : "Lorsqu'à la date d'entrée en vigueur de la convention le logement concerné est l'objet d'un bail en cours de validité (...), le propriétaire doit proposer au locataire ou à l'occupant un bail conforme aux stipulations de la convention et entrant en vigueur après l'exécution des travaux prévus par celle-ci ou en l'absence de travaux prévus par la convention, à la date de l'acceptation du bail par le locataire ou l'occupant, après publication de la convention au fichier immobilier ou son inscription au livre foncier. Au projet de bail doit être annexée une copie de la convention et du barème de l'aide personnalisée dans des conditions définies par décret.
Le locataire dispose d'un délai de six mois pour accepter le bail. S'il refuse, et sous réserve des dispositions de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967, il n'est rien changé aux stipulations du bail en cours. Dans ce cas, le locataire n'a pas droit à l'aide personnalisée au logement et le propriétaire peut demander une révision de ses engagements conventionnels ou le report de leurs effets jusqu'à l'expiration du bail (...)".
La cour relève toutefois que le bail mis aux débats, signé le 14 juin 1999, est expressément soumis aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs ;
Que la convention conclue le 17 septembre 2002 entre l'État et la SGIM, aux droits de laquelle vient aujourd'hui la société Elogie Siemp, et contrairement à ce que celle-ci affirme, ne porte pas sur l'immeuble qu'elle a acquis, mais concerne uniquement, en application de l'article L.351-2 (2° et 3°) du code de la construction et de l'habitation, un programme d'acquisition-amélioration de 24 logements PLUS et 7 logements PLAI sis [Adresse 2], ouvrant le bénéfice de l'aide personnalisée au logement, et régissant les engagements du bailleur quant aux conditions de location des logements à l'égard des locataires ;
Que cette convention comporte en annexe les locaux auxquels elle s'applique et que parmi les 24 logements PLUS et les 7 logements PLAI qui y figurent, le logement 3052 correspondant à celui donné à bail aux époux [W] n'y figure pas ;
Que la société Elogie Siemp se réfère aux dispositions de l'article L.441-3 du code de la construction et de l'habitation, dans sa version applicable au moment du conventionnement, qui définit le champ d'application du SLS et qui renvoie expressément aux logements visés à l'article L.441-1 du dit code qui vise les logements construits, améliorés ou acquis et améliorés avec le concours financier de l'État ou ouvrant droit à l'aide personnalisée au logement et appartenant aux organismes d'habitations à loyer modéré ou gérés par ceux-ci ;
Mais qu'elle ne rapporte cependant pas la preuve que le logement donné à bail aux époux [W] a été construit, amélioré ou acquis et amélioré avec le concours financier de l'État ou qu'il ouvre droit à l'aide personnalisée au logement, puisqu'il n'est pas conventionné et reste donc régi par les stipulations contractuelles et la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la société Elogie Siemp ne produisant aucune autre convention avec l'État démontrant que le logement litigieux ouvre droit à l'aide personnalisée au logement.
La cour confirmera donc le jugement entrepris qui a écarté l'application d'un supplément de loyer de solidarité au loyer acquitté par les époux [W], a condamné la société Elogie Siemp :
- à rembourser à M. [S] [W] et Mme [V] [G], épouse [W], la somme de 5.675,67 euros, majorée des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;
- à leur verser la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- aux dépens.
Sur l'article 700 du code de procédure civile
Il n'y a pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile compte tenu du sens de la décision.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris,
Et y ajoutant,
Condamne la société anonyme d'économie mixte Elogie Siemp aux dépens d'appel,
Rejette toutes autres demandes.
La Greffière Le Président
